254轮竞拍“血案” 保利痛失广州集贤庄“靓地”
作者: 见习编辑 张媛娜     时间: 2012-12-03 01:18:33    来源: [ 观点网 ]

开发商如此激烈争夺白云区集贤庄地块，显然不会做“无利可图”的事情。

　　观点网 见习编辑 张媛娜 11月最后一天，广州一场土地拍卖会上演了一出激烈竞拍的乌龙“血案”。

　　11月30日，广州举行今年内最大的一场土地拍卖会，共推出9宗土地，包括住宅用地3宗，商业用地5宗，仓储用地1宗。

　　最终，9宗地块全部成交，三宗实行“限地价、竞配建”的宅地，更是全部达到保密底价，进入竞配建阶段。

　　乌龙“血案”

　　此次土地拍卖会共吸引了30家开发商参与竞逐，拍卖大厅更是被围堵得水泄不通，无论是规模、人气还是竞拍过程，都可谓是难得一见的“火爆”。

　　综观整场拍卖会，最受关注及引起开发商轮番争抢的非三宗住宅用地莫属。其中，荔湾区珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114江景宅地，在开拍前即有7家开发商报价，起拍价也由7.23亿抬至7.8亿，楼面地价未开拍就已超过1万/平米。

　　该地块经过85轮竞拍，被珠江实业以10.49亿总价、配建3100平方米安置房的条件竞得，楼面价达14210元/平米。

　　然而，与珠江实业竞得荔湾区地块的激烈程度相比，保利和华发为了白云区永泰村集贤庄地块几乎是展开了一场“厮杀”，并因此出现一场乌龙“血案”。

　　出让公告显示，白云区永泰村集贤庄地块面积3.33万平方米，容积率≤3.5，建筑面积9.33万平方米，挂牌起始价7.37亿元。

　　开拍后，在达到保密底价之前，几乎都是保利与华发之间的缠斗。华发报出最高保密底价106915万元后，地块将进入竞配建阶段。然而，在竞配建开始前一直没有参与举牌的中海却突然出手了。

　　与竞价环节相比，竞配建环节的激烈程度毫不逊色。从100平方米开始举牌，一直争夺到华发报出20100平方米。

　　然而，就在主持人倒数三次后宣布华发竞得地块的瞬间，保利举起了手中的号码牌。

　　保利对此提出抗议，表示在第三次预成交时就已举牌。拍卖因此一度中断，广州市国土房管局局长李俊夫出面进行调解，并开始翻查录像。

　　随后，广州市国土房管局作出了决定，认为保利举牌与主持人落锤几乎为同时进行，然而土地拍卖规定“落锤即成交”。因此这场举牌次数高达254轮，前后持续近1个小时的竞拍，最终以保利痛失白云区集贤庄地块而告终。

　　对此，保利地产副总经理余英表示，对集贤庄地块很感兴趣，但既然政府已经判定，那么竞拍不到也无所谓。

　　痛失“靓地”

　　引起激烈争抢的白云区集贤庄地块除了其自身优质以外，更关键的是对于保利和华发而言意义均较大。

　　华发集团董秘候贵明对观点新媒体表示，华发一直都很想进入广州，此次拿下该地块标志着华发集团正式进入广州，有利于华发在全国的战略性布局。未来广州有合适地块，华发还会考虑。

　　经纬行顾问研究部经理朱欣苑则指出，保利如此迫切想要拿下集贤庄地块，是想增加在白云区的土地储备，因为保利还有一个白云新城地王项目。

　　不过，顺利成为集贤庄地块主人后，华发也未必没有“烦恼”。

　　“白云永泰村集贤庄总建筑面积为93335平方米，其中保障房配建面积就达到20100平方米，占了21.53%。”广州地产专家韩世同认为，该地块价格已经相当于“地王”。尽管该地块地价表面上并不高，但是实际上地价还未包括20000多平米保障房，另外建筑成本也应该加入到地价当中，这就显得价格偏高了。

　　“扣除保障房的配建面积，实际楼面地价达13000多元/平方米，按照这个楼面地价，未来售价起码在3万/平方米以上。”韩世同指出，目前永泰村周边的住宅售价也就是2万左右。例如该地段还有大量土地尚未开发的的岭南新世界，均价仅在22000元/平方米。

　　另一方面来看，开发商如此激烈争夺白云区集贤庄地块，显然不会做“无利可图”的事情。虽然楼面价看起来比较高，但也不是没有解决的办法。

　　有分析指出，当开发商拍得高地价的时候，一种可能就是打造高端豪宅，另外一种可能性就是尝试更改规划。

　　打造豪宅、更改规划不仅可以平衡地价，甚至可以获得额外收益。这也不乏先例，雅居乐科学城地王及广州亚运城就是典型案例。

　　2009年10月，雅居乐经过5个小时的101轮竞价大战，以43.41亿总价制造了广州科学城地王。如今，雅居乐在该地块上开发的富春山居即将入市，预计主力户型售价28000-35000元/平米，A/F型楼王单位最高售价达60000元/平米，打造成雅居乐在广州的首个顶级豪宅项目。

　　亚运城地王也诞生与2009年，富力雅居乐碧桂园联合体以255亿总价击败保利万科中海联合体和中信，获得了土地出让史上开价最高的地块。2011年6月，闹了两个多月风波的亚运城更改规划一事终于落下帷幕，亚运城拔高50米已成定局，修改规划后的地块项目将打造成豪宅项目，利润大幅增加。



（审校：徐耀辉）
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