观点网 武瑾莹 早前,恒隆地产在沈阳的第二个项目“市府恒隆广场”正式开幕。
市府恒隆广场一期投资额为60亿元,二期预计投资额为120亿元。整个项目的楼面面积约达105.9万平米,按投资额或面积均属恒隆迄今在中国内地最大的项目。
据恒隆方面介绍,9月正式开幕的购物中心投资额为25亿元,楼面面积约10万平方米,首年租金回报率介乎8%至9%,略高于无锡项目的7.9%,更比香港物业不足5%的租金水平高出近一倍。
此外,市府恒隆广场购物中心出租率已达100%,每日每平方米平均租金为15.5元,即相当于月租约470元。以其10万平方米楼面及40%使用率推算,未计商户营业额分帐部分,购物中心每年将为恒隆贡献至少2.26亿元租金收入。
办公楼方面,第一座大楼将于2014年底落成,但恒隆并未透露租金定价及潜在租户。办公楼楼面面积约19.1万平方米,楼高350米,为东北最高办公大楼。
在新闻发布会上,恒隆地产董事长陈启宗表示,剩余面积兴建办公大楼或服务式公寓,需要视当地市场情况而定。中国经济每年增长约8%,市府项目兴建三幢办公大楼也足以应付,而服务式公寓仍有一定需求。
陈启宗还透露,未来10年内每年在内地有项目落成,届时内地与香港持有项目面积比例将由62:38大幅提高至83:17。集团预计投资内地金额,每年约60亿元(不包括获取土地的资金)。
以下为活动现场恒隆地产主席陈启宗等高层接受媒体采访整理实录:
观点新媒体:市府恒隆广场地理位置非常优越,在这里将会有哪些机遇和挑战?另外,市府恒隆广场会给沈阳乃至东北高端商业格局带来哪些变化?
陈启宗:我们刚进来买这块地的时候是2006年,那个时候这里还没有形成商圈,那时沈阳已有两个购物中心,一个是太原街,1993年左右我就到太原街去看过,另外一个零售商的商圈是中街。
这个地方我们六年前进来的时候还不是什么商圈,但是周围的商业项目慢慢地都起来了,由此形成了所谓的“金廊”。在金廊中,我们是处于最中心的地方,不在北,不在南,而是在正中间,所以地理位置相当的优越。
恒隆在高端商业方面有什么机遇呢?比如有十几个大牌子都是第一次进入沈阳,第一次进入辽宁,有的甚至是第一次进入东北地区。市府恒隆广场不仅要服务沈阳老百姓,也要服务整个东北的老百姓。
而且,我们的写字楼盖起来以后会改变整个东北的城市面貌,因为有一些事情是恒隆不能做的,比如说盖水平不够的大楼。明年写字楼部门出来以后,我相信绝对是全东北最好的写字楼,我相信这个项目会提升整个东北的消费水平。
我在意的不仅仅是消费水平,对恒隆来说要有好的铺子才能收到好的租金。还有很重要的一点,现在很多人在大楼里放一些雕塑品等等,我觉得这很好。但是,一定要把那些好的艺术品挂在大礼堂里,最好的艺术品应该在最好的大楼。
恒隆每栋大楼本身就是一个艺术品、消费者经过一看到就知道这是有品味的、最高级的大楼。在世界上把这些大楼随便放到哪里,不管是纽约、伦敦、巴黎、香港、东京都绝对是世界一流的。
我曾经说过一句话,全世界最好的商场在三个地方。一个是在美国拉斯维加斯,所以前两年把恒隆的董事会带到拉斯维加斯去开,去学习别人最好的东西。
第二个是中东阿联酋的迪拜,迪拜是把拉斯维加斯所创新的东西拿去,然后改进,做得更大、更好。
第三个是在中国,而且中国有一个好处就是有后发优势,因为我们起步晚,所以别人好的东西都可以学过来。如果我们不学真的是对不起老百姓,在中国盖垃圾大楼实在是对不起老百姓。
我们希望恒隆盖的东西本身就是一个艺术品,让老百姓每天经过恒隆广场的时候,看到这些大楼心情就舒服,他们对美的追求就会慢慢提升。
中国人在历史上的美感是有相当高水平的,但是过去两百多年来战乱比较多,所以个人对美感注意得不够。这也是我们的公民责任:恒隆在所到的地方,要盖世界一流的建筑。
观点新媒体:市府恒隆广场是一个综合性地标,后面延伸更多是为消费者营造一种生活方式,您觉得沈阳市府恒隆广场对消费者、对东北乃至全国消费者的影响是什么?
陈启宗:实际上很多人盖房子是把赚多少钱作为第一个指标,所以就把商场设计得满满的,以为这样就可以多赚点钱。但是恒隆的物业不是这样,我们的实用率比较低,当然陈南禄先生(恒隆地产董事总经理)的责任是要把它尽量提升,要让股东有回报。
恒隆的实用率是多少?比如说一个项目盖100平方米,很多实用率达到60多平米,而我们现在是40多平方米。因为我们不是将恒隆公司短线收益作为第一目标,虽然收益很重要,如果不能赚到钱,公司就不能维持下去。
准确来说,我们不是不要利润,但是恒隆不是以短线赚多少钱来考虑的。如果商场塞得满满的,老百姓进去感觉压抑感很重,里面不是很大,跑进去心里不舒服,他不会觉得这里是一个优美的地方。
恒隆是以老百姓想要的东西为目标,宁可牺牲一些面积,也要让老百姓进来感觉舒服。这样我们的竞争对手就会感到压力,因为消费者到恒隆商场里面很舒服,他们就会进来消费,从长远来看这也符合我们的目标。
当然,有的公司财务方面不那么充裕,短期资金压力非常大,而恒隆这六、七年没有一分钱借贷。所以在没有资金压力的情况之下,我们可以做一些东西出来让老百姓感觉舒服,这样长远对公司也是好的。
观点新媒体:中国已经成为了奢侈品消费第二大国,但另一方面,在沈阳或者其他一些地方,有很多人认为商场数量已经超过了实际需求量。您怎么看这样的情况?恒隆又会怎么面对?
陈启宗:首先,沈阳在全国大型城市排名中排在前面;第二,有人说有太多商场,包括沈阳在内。我这里有地图,上面有所有沈阳主要的商场,在建或者建好的都在上边。如果以总面积来看,恒隆广场是最大的。
大家要知道,每一个行业竞争形态都不一样。用一个通俗一点的例子来说,如果我是范冰冰,需要担心没有男朋友吗?所以这个行业也是这样,要是你是最好的、最漂亮的、最优秀的,肯定不用担心。
不过,在这个行业用多少个商场衡量是错误的,用多少平方米来衡量也是错误的。因为老百姓眼睛是雪亮的,知道什么是好的,什么不好。地点好他知道,业绩好他知道,建筑好他知道,不好他们也知道。
这样就要做到最好,地点要最好、设计要最好、建筑要最好、服务要最好,这四个都做到了就是冠军。有人担心商场太多,从整体经济效益来说太多商场不太好,过多是资源浪费,但这需要一段时期通过市场运作,就会让好的留下来,不好的被淘汰,这是市场竞争的必然结果。
虽然恒隆广场周边也有很多大型商场,但我们并不担心。
如果恒隆广场是这个区域唯一一个商场,可能别的地区人会比这边多。但是很多商场都在这个地方,人气也会起来,马上就能够产生效益。
竞争永远是存在的,也是好事,但必须好好使用竞争,让竞争为你服务,而不是让自己成为竞争的牺牲品。有竞争就一定有牺牲品,但这不是别人牺牲,是你自己牺牲。因为地点不是别人的错,地点是自己选的,设计不对不是别人的错,是你的错。你管理不好、服务不好,能怪谁呢?
只要地点、设计、建筑、管理、服务水平是最高的,就不用担心商场过多的问题,反而越多竞争对手越能够维持那个地区的可持续性。
或许,我再加一个新概念:房地产是有基因的。比如说范冰冰基因很好,因为她很漂亮;我的基因某一段不是很好,所以我又矮又丑,这都是基因的问题。
基因这东西不能怪自己,只能怪父母亲,父母亲怎么样生的你就是怎么样,自己没办法决定。
每一个房地产商都有基因,而房地产项目的基因完全是可以控制的,如果可以控制却不这样做就是傻瓜。选址是可以控制的,至少不会有人用枪指着你的头说:你不盖,我打死你。没有人这样说吧?那为什么要买一个不是最好位置的土地呢?
设计也完全是可以控制的,用什么设计师可以选择,把设计完全交给设计师的是不及格的房地产开发商,因为设计师是艺术家,他们不懂商业,但是开发商如果也不懂就根本不应该进入这一行。
设计可以控制,建筑当然也可以控制,服务也可以控制。整个房地产项目的基因都是可以控制的,那你为什么不控制?你为什么不生一个范冰冰,而去生一个丑八怪?如果你生了一个丑八怪不能怪别人,只能怪自己,因为任何一个房地产项目的基因是可以控制的。
恒隆就是一家对控制房地产基因特别重视的公司,可能是因为他们的董事长长得又矮又丑,所以他就决定这辈子一定要把他的房地产项目基因做到最好。
观点新媒体:市府项目写字楼面积有66万平方米,沈阳有没有相应的需求量来满足这么大的供应?
陈启宗:我们会先在前面盖两栋写字楼,总共加起来大概是40万平方米,其中有一栋已经盖了,明年下半年就可以完成第一栋写字楼。
在中国很多地方没有太多盖超高层写字楼的经验,所以很多人不习惯下面的楼层先开幕,上面的却还在继续盖,其实这个情况在国外是比较常见的。
第二栋我们也会加快速度,头两栋写字楼盖好后,我们再考虑到底是盖写字楼还是盖服务式公寓,会随着市场的改变而改变。头两栋写字楼现在确定一定会盖,加上这个商场约有10万平方米,加起来是50万平方米,而这个项目总共有100多万平方米,也就是说盖好了两栋写字楼和商场之后大概占了一半的面积,还有一半到时候再根据具体的情况而定。
我们千万不要低估国家经济的发展,8%的GDP增长跟每年2%、3%、4%的增长是有很大差别的。所以,多几栋写字楼入市不用太担心。别人也在盖,这就要看谁的机遇好,地点怎么样,设计怎么样,基因好就不用怕。
而且,写字楼是有凝聚性,越好别人就越要来,越要来就越能够收到比较高的租金,但是不能高得离谱。别人的供应量也在某种程度上影响任何一个项目,但是沈阳这个地方盖两栋超高层写字楼应该不是问题,盖第三栋也不是问题,不过这个到时候我们会再看。
观点新媒体:恒隆做每一个项目应该有很多方面的考虑,除了选址还有哪些因素?
陈启宗:第一,选城市的时候,除了经济发展之外,还要有市领导的参与。有一些政府很保守,小心是好的,但是保守有时候也痛苦。有一些城市我们不能成功进入的原因不是因为我们不愿意去,而是当地领导不知道为什么不太积极。
中国有个大城市经济非常发达,那里的人头脑都非常精明,所以我慕名而去。去了之后,有一个副市长请我吃饭,但他对恒隆的东西一点兴趣都没有,我把恒隆在上海做的项目图片给他看,他看了也没兴趣。我给他讲我们缴多少税,他也没兴趣,大概是因为钱太多了。
当时我也没办法,但还是不死心,我就把整个恒隆董事会带到那个城市去开,市委领导还是没有来,那我没办法。后来我去了三、四次,把董事会都拉去了,但是那个城市的领导不太欢迎我们。而且别的大公司也没去那里,所以我觉得市领导的态度也非常重要。
另外一个大城市,他们政府拿不下来地,拿不下来就不能卖给我们。那个城市到今天为止没有一家香港大公司。这个城市很好,但是领导魄力不够,所以很多事情就做不下来。所以,选城市很重要,但还要看当地的领导能力怎么样。
到一个城市之后,地点是第一。其他有一些事情我们也非常在意,但是好多发展商,或者是内地的发展商一点都不在意。
比如每一块土地的规划条件怎样?我要盖世界一流的东西,不是随便能够盖起来,必须有规划上的一些安排。比如说一些城市就要盖高的建筑,我们不喜欢盖高的,四层就差不多了,五层就多了。
如果一定让我盖容积率很高的楼,这样就不能盖世界级的东西出来。要是不能盖出世界级的东西我宁可不去,我不想把自己的招牌做砸。如果盖一栋楼出来不是世界一流的,这就把自己品牌的价值稀释了,我们犯不上这样做。
我能够给地方政府领导们保证的事情是,第一,恒隆的财务没有问题;第二,恒隆一年盖一个世界级的东西,但是规划条件必须是合理。
有一些地方政府不能达到我们的要求,也就是说不能达到我们项目的基因基本要求,这样的项目我们就不能做。这些东西很多人不理解,如果不谦卑、不细心的去研究,就会以为搞个商业地产很容易。其实这是很不容易办的一件事情,要有很多经验含量在里面。
观点新媒体:恒隆中期报告讲到奢侈品在国内的增长放缓,这对出租也有影响,您对这个市场未来几年的情况怎么看?有什么措施应对?
陈启宗:恒隆比较看重长远,短线上上下下免不了。要是我们财政实力不够就没办法,只能看短线,如果财务出了问题我就完蛋。既然财力比较雄厚,所以我们就看长远的,而不是单看眼前。
不可否认,现在中国消费市场有点问题,但从长远看还是非常好的;从全球看,大家更乐意来中国投资,这不只是短线,长线也是如此。所谓长线就是十年、二十年、三十年。
世界的东西不可能永远往上走,也不可能永远增长那么快速,生命的周期总是有循环,有时候快、有时候慢。到了时候慢下来更好,慢下来之后有一些人就熬不住,熬不住就会被淘汰,少一个竞争对手对我们有好处。
熊市也有熊市的好处,市场不好,别人没钱能够买土地,没人跟我们竞争,这个时候我想买什么基本上能够买得到,这对我们来说也是好事。
一般人说市场慢下来是不好的现象,不好的事要把它扭转过来。市场慢下来的时候,水平够的就活得更好,水平不够的就被淘汰。所以,我不用太担心这方面的问题。
观点新媒体:现在中国经济比较疲软,却建这么多城市综合体,您怎么看这种现象?有没有担心会引起经济危机?您在中期报告中说未来地价会下降,现在是不是持这个观点?
陈启宗:国家领导层最近动作还是比较大的,几个月前我就说:不要认为别人说我们靠投资拉动经济太多,这几年还是继续要靠投资来拉动。因为世界经济大环境不景气,欧洲不行、美国也低迷,出口一定会受到影响,而消费的拉动是需要时间建立的,不能说一下子就拉动。这两大块不行,唯有靠第三块,就是政府投资拉动,我觉得政府这次决策还是相当正确的。
这次不像上次,上次我认为做得不对。因为2008年第四季度到2009年第一季度只是尽快把钱放到市场上去,所以当时很多不该投地方也投了,不该贷的款也贷了。
这一次领导人花了很多时间思考这个问题,会发现这次很多投资都是盖了地铁、机场、污水处理场等。这些都是很能够拉动整体经济的,而且是很单一的项目,所以不至于像2008年、2009年会有那么多资金流入楼市、股市。
上次很大程度拉动了楼市和股市,这次绝对会比2008、2009年好很多。
至于城市综合体过多的问题,我再补充一下,在商业房地产这个领域里有“通吃”的现象。通吃是赢者越赢、输者更输。比如说四个人打牌,三个输了,一个人赢了就叫通吃。
在商业房地产领域,特别是在高档商业房地产领域也会有通吃的现象。如果做商业房地产不懂得通吃这个概念就根本不应该进来,因为根本不懂商业地产。既然有通吃的现象,就要考虑我是吃别人的那一个,还是被吃的那一个。
什么能让你吃别人,让你赢而不让你输?刚才我说了,每一个房地产项目都有项目的基因,基因找对了就赢,基因找错了就输。
基因对了但自己就去睡觉,太骄傲了也会失败;基因不行,还没生出来,还没有开始打仗就输了。如果要是基因找对了,地点好了、设计好了、建筑好了、管理好了就会赢。特别是选址和设计,这两个是最重要的部分。因为建筑很重要,管理不好可以换一个人做得更好,但是选址、设计一旦确定就很难改变。
如果基因对了就可以通吃,市场份额会越来越向少数优秀的公司流入,钱也会往那些公司流。其他的公司怎么办呢,其他的我也不知道怎么办,我也管不了,反正我们没有那些项目,那里是别人的问题。
从经济整体来看,综合体是盖得太多了,这是资源的浪费。但是在一个不够完善的市场经济体制里面,这种事情难免会发生。所以希望大家记住,要看的不是有多少面积的综合体在一个城市里盖起来了,要看的是谁是赢家、谁是王者。