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行业最艰难时期已过去：地产企业的三季报显示，企业经营现金流入及短期流动性改善明显。

　　投资要点

　　行业最艰难时期已过去：地产企业的三季报显示，企业经营现金流入及短期流动性改善明显；整体负债率和中期业绩时持平，存货水平略有上升。下一阶段，在货币供应和经济相对平稳的背景下，预计板块表现将难以避免出现反复，但行业渡过周期底部，逐渐复苏趋势基本得到确立。

　　行业整体见底的背后是企业业绩表现的分化。万科，保利地产三季度净利润增速同比分别为124%及95%(行业平均4%)；三季末预收账款相当于前一年营业收入的2.0/2.1倍(行业平均1.3倍)，业绩高度锁定；三季末短期负债/货币资金为56%及64%(行业平均87%)，流动性充裕。单季经营性现金流入总额创历史新高：房地产板块上市公司单季经营性现金流入创单季度历史新高，达2,030亿元，环比/同比分别上升26%/32%，体现了在三季度市场整体销售回暖的背景下，企业的销售回款相应得到改善。

　　负债结构稳定，流动性风险降低：三季度企业适度加快投资开工，有息负债绝对额环比上升4.7%至6,131亿元，但整体负债结构没有出现大的变化，板块上市公司平均有息负债率为30.3%(2Q12：31.0%)，平均净负债率为67.3%(2Q12：67.5%)。短期有息负债/货币资金比率下降到87%(1Q/2Q12：104%/93%)，短期流动性风险得到了一定释放。收入增长稳健，毛利率仍在下降通道中：三季度行业收入同比累计增速18.7%(2Q12：17.3%)，平均结算毛利率为38.5%(2Q12：38.2%)。根据主要企业的结算均价判断，上一轮行业降价带来的行业毛利率下行尚未结束，当更多前期降价项目在四季度结算后，预计全年行业结算毛利率将有所下降。

　　兴业证券：房地产行业板块三季报点评

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