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相当部分的推盘集中在第四季度，随着这批新盘的入市，全年销售增长当无悬念。

　　观点网 梁嘉欣 10月23日，万科公布三季度财务报告，数据显示，第三季度万科实现营业收入154.1亿元，净利润13.5亿元，同比分别增长65.3%和123.5%。

　　前三季度，万科累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%。

　　三季报表现

　　万科披露，第三季度，万科实现结算面积129.6万平方米，结算收入150.1亿元，同比去年分别增长31.4%和68.1%。

　　1-9月，万科累计实现结算面积393.4万平方米，同比增长66.1%；实现结算收入452.3亿元，同比增长60.9%。

　　万科表示，截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1540万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1631亿元，较年初分别增长41.9%和33.5%。

　　虽然三季度结算面积及收入均同比有所上升，但相关分析似乎对万科的结算毛利率不是太看好。

　　相关分析指出，由于万科2012年上半年房地产业务扣税后结算毛利率仅为26.5%，故预计下半年结算毛利率可能在此基础上进一步下降，并且这一趋势可能延续到2013年。

　　此外，1-9月，万科累计实现开工面积871.0万平方米，竣工面积438.3万平方米，分别完成年初计划的66%和49%。

　　万科指出，今年第四季度仍是公司的竣工高峰，预计全年的开竣工面积与年初计划相比不会有太大变动。

　　同时，万科前三季度亦录得累计实现销售面积907.9万平方米，销售金额963.2亿元。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，公司今年的推盘量前低后高，相当部分的推盘集中在第四季度，随着这批新盘的入市，全年销售增长当无悬念。

　　而此前万科表示，希望今年可录得同比10%以上的销售增幅，瑞银早前更指，万科全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。

　　不过，万科近期的销售速度出现放缓迹象。仅以9月为例，同比去年同期，万科9月的销售出现了下降，其中销售面积同比下降2.7%，销售金额同比下降3.7%。万科9月实现销售面积105.0万平方米，销售金额120.4亿元。

　　与此同时，相关数据亦显示，万科9月当月的去化率有所回落，由此前的60%降低至55%左右。

　　但也有分析人士指出，随着客户认购向签约的转化，以及延迟开盘的货量将在10月陆续推出使得货源更加充裕，料10月万科销售存在环比改善的空间。

　　同时，相关分析人士亦表示，伴随下半年推盘和去化推进，预计万科后期土地投资会继续提速。

　　密集拿地期

　　从七月开始，万科就进入密集拿地期。据万科披露，第三季度公司新增项目23个，按万科权益计算的占地面积约148万平方米(对应权益规划建筑面积约376万平方米)。

　　前三季度，万科累计新增项目权益建筑面积587万平方米。

　　谭华杰表示，目前的资金仍较充裕，未来公司会在审慎的原则下，继续关注可能的项目发展机遇，并积极拓展合作资源。

　　万科此前不止一次公开表示，四季度还是会买很多地。而在国庆过后，万科就马上启动拿地计划。

　　10月8日，万科以6.5亿元竞得广东佛山南海区一商业金融地，楼面价1834元/平米，溢价1.7%。

　　10月11日，万科南都集团以13.6亿竞得杭州滨江宅地，溢楼面价8178元/平方米，溢价率为36%。

　　10月17日，万科以15.2亿竞得厦门集美综合体用地，楼面价2138.03元/平方米。

　　相关分析指出，从万科近期频繁拿地的表现来看，仍属补库存状态。

　　而据数据显示，截至9月底，万科规划中项目按万科权益计算的建筑面积3507万平方米，与年初3547万平方米基本持平。

　　虽然万科频频拿地，但从目前来看，万科的财务状况仍处于健康水平。

　　季报显示，9月底，万科持有货币资金333.1亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元。

　　万科表示，受预收账款增长的影响，公司资产负债率较中期时有所上升，至79.4%，剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为37.8%。与此同时，净负债率仅为37.7%。

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