　　8月份房地产投资和开工数据出来后，我们在点评报告中提出今年投资和开工的拐点到了。现在这一判断的确在逐步得到证实，市场对地产开工复苏的感受越来越明显。我们认为这一情况出现的根本原因是：今年上半年开工少，按照年初计划，下半年开工将会明显增加。这一趋势在微观上有望可以得到验证。我们收集了5家龙头房企2011-2012年新开工面积情况，从年度看，2011年合计新开工面积3943万平米，2012年计划新开工3618万平，相当于同比下降8%，这一情况与目前全国房地产新开工趋势是一致的。而新开工在上下半年的分布结构更值得我们关注：5家龙头房企在2011年上半年新开工2199万平米，2011年下半年新开工1744万平米(2011年下半年尤其从9月开始房地产市场销售变得很差)，2012年上半年新开工1509万平米(2011年下半年的市场让开发商悲观情绪蔓延，同时2012年初库存压力还比较大，导致上半年仅完成全年计划的42%)，若按照年初计划，下半年开工将达到2109万平米，这样的结果就是我们将看到这些企业新开工在今年下半年同比和环比增速都将回升，而这很可能代表了行业新开工的趋势。

　　现在问题的关键是，开发商是否打算完成年初计划开工量？我们草根调研了解到房企并未缩减年初计划的打算，而是正在落实计划。那么，是什么让他们在下半年开工变得积极了呢？我们分析认为主要有两个原因：1、补库存的要求。由于今年3月以来销售大幅复苏，库存去化周期在8月时已经降到历史相对低位，开发商需要适当增加可售资源。而且，今年销售的产品也呈现比较大的分化，比如中小户型的刚需产品销售非常好，而一些大户型或高端的项目在今年销售仍不太理想，更容易形成库存，但受政策限制，这类产品处理起来也很难找到有效的办法，这些“无效库存”加大了补库存的需要。

　　2、资金状况改善。从全国来看，行业资金状况在今年8月时比11年底有一定好转。尤其是一些龙头公司的资金状况改善幅度更加明显。

　　我们判断，从8月开始，房地产投资和新开工同比可能会持续改善，但这种趋势目前也面临一些挑战，可能会影响其改善幅度。1、由于9-10月销售低于预期，库存去化周期开始反弹，企业库存压力上升。2、行业资金虽有改善，但幅度并不显著，改善明显的更多体现在一些大公司身上。大公司在新开工复苏表现上变化明显，但全行业未必有这么大的变动。这从土地市场也能看到一些类似情况，万科在三季度拿地面积较二季度增长了98%，而全国住宅用地在三季度成交量较二季度增长了27%。3、由于最近两年新开工已经大幅增加，预计未来几年的供需格局将从之前严重的供不应求变为供需平衡，未来年度大幅增加开工的条件或将受到制约。

　　整体来看，我们预计新开工状况最差时候或以过去，明年新开工可能持平或略增加。由于市场预期相对稳定，明年新开工在上下半年分布预计比较平均，则明年上半年同比增速或将高于下半年。

　　行业风险提示：商品房成交量大幅下滑。

　　东方证券：房地产行业：新开工有望明显复苏

（审校：杨晓敏）