　　怎么解读该政策具体含义？雷声大，实施操作难；会导致开发商销售放缓，房价上涨在数据上被控制；两大关注点①“10%合理利润方式控制备案价”②推进现房销售。通读下来，我们认为该通知的核心理念只有一条“行政手段控制房价”，通过公布价格指导区间限制备案价的手段，实质上与控制预售证发放没有不同，会导致开发商获取预售证变慢，备案变难，在全年销售目标基本达成的情况下，将进一步减缓开发商推盘动力，造成销售放缓；虽然房价上涨在数据上被控制住，但解决不了根本问题，因为供应没有增加，需求也还在。具体到该通知的操作层面，有两点值得关注，1)要公布分区域住房销售价格指导区间，备案价要在指导区间内。住房销售价格的确定，使用分区域的“土地、建安、税费等整体成本+10%左右利润率”方法定价，就我们的经验，建安、税费容易测算，但土地成本确认很难，只能分区划片搞平均，所以，我们推测，最后实际实施时的方式可能采用最新区域市场土地价格来计算，那么实际上能够达到“区域内目前土地成交均价+建安税费+10%以上利润率”约束的项目，唯有超高端或者“准协议拿地”的地块。2)积极推进现房销售。结合前期山东出的在部分区域积极推行现房销售试点来看，说明对于预售制度的监管加严，可能是长期政策趋势。

　　中长期的政策观点？陕西政策本质还是“行政性调控市场”，属于为了进一步巩固、坚持调控的表态；全国层面，长期还会回归市场化调控道路。陕西这次出政策的背景是在9月西安房价涨幅全国百城中倒数16位，宝鸡房价跌幅在全国第9位的情况下出台，我们认为，这次政策属于是为了进一步巩固坚持调控的表态，但由于其他手段不能立竿见影，所以采用行政化手段限制房价一招。往长一点看，针对开发商的行政化限制手段，只会造成供应的缩减，解决不了根本问题，长期还需回归市场化调控道路，建立长效、导向清晰的调控机制。

　　对开发商有何影响？相对利好高周转龙头公司；指导价模式对高端、“准协议拿地”模式、小规模公司影响大。

　　1)该政策对高端项目及“准协议拿地”项目影响大，对高周转龙头影响小，房地产上市公司平均利润率在13%~15%左右，高周转的公司，比如万科、保利在12%~13%之间，但高端项目、“准协议拿地”项目(多数是关系拿地，单体拿地面积大，拿地价格较市场价有明显折扣)利润率能够在20%左右。那么该指导价模式，对于高端项目、准协议拿地项目影响较大，而对高周转龙头公司实质影响相对小，而且龙头公司还可以通过项目间搭配部分平衡项目利润率问题；2)推广现房销售，利好高周转龙头公司或者做利润率的公司。如果现房销售成为事实，则意味着开发商资金流动速度变慢，建设周期短、公司规模大资金调配能力强的高周转龙头公司具备相对优势，同时，做利润率的高端项目，由于本身销售节点较为靠后(往往盖到即将竣工才销售)，影响也相对比较小。

　　估值与建议

　　房价不是问题；行政手段加强将继续挤压小公司生存空间。维持我们“短期1-2月交易性参与政策修复性反弹，中期3-6个月依然谨慎，看震荡，配置性买龙头”的观点不变，中长期配置万科；短期交易型反弹组合排序，侨城，首开，金地及城建：这次陕西政策核心主旨还是“行政限制房价”，属于改变游戏规则的调控，在新游戏规则下，胜出的依然会是龙头大公司；全国层面，在销售放缓，房价涨幅趋缓情况下，中央出政策继续调控的概率在降低，只是部分地方政府还会因为前期房价上涨，而补充性出台各种规定来表态(如前期广州预售证控制，这次陕西政策)。

　　目前阶段是属于从看政策到看基本面转变的阶段，政策加严压力在趋缓，但由于经济放缓造成行业基本面不确定性在上升，我们认为，未来3-6个月内行业基本面、股票表现大趋势都是震荡，但中间会存在短期反弹的交易性机会。

　　风险提示

　　政策风险和宏观经济下行风险。

　　中金公司：促进行业分化，利好高周转龙头

（审校：杨晓敏）