陈义枫：尊敬的各位领导，各位来宾上午好！

　　很高兴来到成都，我记得主持人讲过成都是一座来了就不想离开的城市，充分说明了成都适宜居住，我们作为投资基金，我们认为成都同样适合投资，希望我们不虚此行，能够找到我们投资的机会，找到我们投资的合作伙伴，我们的开发商朋友。

　　今天我跟大家分享作为我们地产基金的一个视角，我们地产基金的一些观点。我们首先站在我们基金的角度来观察一下我们的宏观经济，观察一下地产行业，然后重点介绍我们德信资本一些合作的模式，投资的理念。

　　我们不是经济学家，我们是强调市场实战的一个投资机构，我们主要分享的是我们的市场感觉，我们认为当前的宏观经济情况是十几年以来最差的情况，当然全球金融危机外力的短暂的冲击除外。但是我们认为中国的潜在经济增长率可能会略有下调，但是这种长期、持续成长的基调仍然不会改变，并且我们认为政府有意愿，也有办法有手段来刺激经济，所以我们认为现在的经济离短期的底部也不远了，所以我们认为不能盲目乐观，也不需要过度悲观。那么在这样的宏观经济背景下，我们怎么来看房地产行业，我们作为投资机构怎么来评估这个市场？

　　我们可以回顾一下，我们的地产调控，过去两年多以来，调控的严厉程度是史无前例的，大家都有感受，那么，调控的结果是什么呢？从去年的第四季度到今年一季度，楼价是略为下跌，这个略微下跌充分说明了政府是有能力调控房价的，房价不跌不存在这样的神话，况且还有通胀的因素，所以微跌是调控一个很大的成果。那么大家也看到，今年2季度楼价是止跌的，成交是放量的，说明这个市场富有弹性，刚需依然很旺盛，积累一段时间之后又会释放。我们还是很高兴，同时刚刚有一位开发商朋友也讲过，三季度成交量又重新走低，这说明这个市场不是一个见底上涨的市场，是一个反复的市场，这是我们作为地产基金，对这个行业的一些评判。

　　那么，未来我们怎么看下一步的市场？我们认为政府担忧房价泡沫的风险，调控将变成常态化的措施。那么调控常态化的结果是什么呢？这个地产可能会相对低迷，同时整个宏观经济也不景气，那么政府又需要通过地产行业来拉动经济成长，所以政府不希望地产投资的增幅过度的下滑，政府希望在楼价平稳的前提下，能够实现需求回暖，成交活跃，投资比较平稳，我想这是政府希望的。但是楼价平稳，楼价不要大涨是一个前提，它有多重目标，有主次之分，因此我们认为这个楼价不涨，成为政府调控的一个心里的目标，也是博弈各方能够找到的一个交集的地方，大家可能都能接受。当然了不涨不跌，绝对的横盘是不可能的，因此我们认为是一个振荡横盘的走势，就是楼价振荡横盘。

　　大家可能觉得很奇怪，我们好像在猜政府的心思，我们认为政府既然有意愿来调控，他也有能力来调控，那么猜测它的调控目标我们认为非常关键。这也许是中国特色，也是我们基金从业机构不得不采取的一种看问题的角度。

　　房价单边上涨的趋势我认为很难出现了，那么行业的利润空间收窄，房地产开发商纷纷需求模式的创新，模式的突围，这是我们对行业下一步的一些展望。

　　在这个持续调控的背景下，房地产开发商的融资面临一些困难，也存在一些乱象，当然也有一些令人欣喜的、创新的举措。

　　首先融资环境长期偏紧之后，资金压力与日俱增，大家知道这个短期紧缩一下问题不大，紧的时间长了，这个累积效应就越来越厉害，所以时间很能够体现调控成果的。在这种背景下，我们最近发现，金融资源向经济发达的地区，向优势的企业集中，房地产开发这个行业冷暖不均，两极分化的情况非常严重，我们以珠三角为例子，珠三角的一些比较有优势的开发商，最近拿钱已经明显的容易了，银行有很强的贷款冲动，但是有政策的限制怎么办呢？他们绕个湾来给钱，通过租赁公司，通过一些制造业的融资平台，绕着弯来输送资金，当然金融资源相对稀缺的地方就没那么好，规模很小的开发商就没有那么好的运气，这两极分化。资金融通的能力差异很大。

　　我们在华北，在华北、西北做了一些项目，我们发现很多省会城市，包括地级市，区域的优势企业普遍参与民间集资，比较普遍的有民间集资的现象，也不少企业面对挤兑的风险，这一点今年一季度比较严重，二季度可能释放一些压力。那么有了这样挤兑风险以后，给地方政府也给参与的集资的投资者带来了很大的压力，地方政府甚至有维稳的压力，可能最近几个月大规模爆发风险的概率低了，压力仍然很大。小规模开发商不仅是参与民间集资，可能还有一些不合规的高利贷，月息达到4%以上，那么就很难回头了。所以我们认为可能持续偏紧的调控政策下，很多项目会烂尾，做不下去，并购的机会会很多，行业整合的趋势会日趋明显，这也许是强者的机会。

　　当然，我们也观察到，有一些先知先觉的开发商，从两年以前开始有，一年以前更多了，现在更加多了，先知先觉的开发商借道我们地产基金的模式，实现融资模式创新，渡过资金的难关，甚至还可以逆势扩张。这时候我们就发现基本上不受政策调控的基金的投融资模式，在这个背景下非常有优势。

　　房地产基金我们认为有很多优势和特色，比如说它是合法、合规的，是比较专业的一个投资模式，是安全的模式，也是创新的模式。它是遵守基本的国家的法律，也有发改委的政策文件来作为指导，在整个投资过程中也是由专业团队来进行专业管理的，在各个环节介入监控，这种投资模式对投资者而言，对开发商使用资金的这一方而言，都是比较安全的，有保障的，是投资、融资各方共赢的模式。当然它也是一个创新的投融资模式，非常灵活，可以量身订做，基本上不受金融监管部门的条条框框的限制，只要安全，只要收益大家能接受，什么模式都行，非常灵活，很创新！这些有机会我们会后可以切磋探讨。

　　我们德信资本历史比较长了，本公司已经有12年多的历史，从事地产资金的行业的业务有接近三年多的时间，是我们业内最早的一批，从事地产运作的机构，我们产品有四大模式，九种产品，有我们运作很成熟的模式，有我们现在正在积极推广的模式，有我们正在拓展的，正在启动的模式，也有我们研发中的模式，我们这里列了九种产品，四大模式。

　　成熟的模式有单一的固定收益基金，也有结构性的基金，也有夹层基金，可以针对一个城市一级的优势企业，比如说成都市有一定的优势，有一定的规模，但是不是那么领先，我们可以用一个简单的成熟模式来合作，如果你的规模更大，是一个区域的龙头企业，我们可以用我们的伞型基金，来做大资金规模满足你的资金规模的更大需求，也满足你多项目持续的基金需求。如果说你对基金更加看好，希望自己进入到这个领域里面来，不但可以给你输血，还打造自己的造血功能，那么我们可以协助你建立一个融资平台，并且在一段时间内联合管理，共同运作。

　　我们的拓展模式，就是我们在业内跟一线开发商，联手发起基金，共同管理基金，项目从头开始做，共同分享项目的收益。当然收益的分配并不是简单的同股同权，可以灵活的约定，这样的产品适合一线的开发商，所以这里讲了三种类型，城市的有一定优势的企业，区域龙头企业，还有全国一线开发商，我们都有不同的产品来开展合作。

　　最后我们还有研发中的模式，包括我们的并购基金，刚才我讲过我们行业整合的趋势会明显，并购整合的机会凸显，我们推出并购目的的基金。我们还在研究发行持有式的基金，在一个比较适中的价位买入并且长期持有物业等等。

　　我们德信资本在同行里头，我们有一定的特色，我们这个特色就是我们组建了自己的基金发行平台，我们不但创设基金产品，管理基金投资，我们还自办基金发行，所以我们拥有自己的独立自主的资金发行能力，这样对于我们跟开发商合作、保障我们的资金来源是非常有利。

　　最后，希望在成都找到我们心仪的项目，也希望我们能有合作伙伴，最后祝大家事业成功，谢谢！

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