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白鹅潭与十一宗地 广州土地“热卖”下的微澜

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苏宁环球在白鹅潭的工作主要就是参与一级开发，因此这块即将出让的宅地最终的成交结果将会有重要的参考价值。

　　观点网 武瑾莹 即使有人总结称刚刚过去的两个月为“银九金十”，那也仅仅是指楼市的状况。对于大部分城市的土地市场而言，热闹不过刚开始。

　　和北京、上海甚至杭州、南京等卖地大热的城市相比，广州的土地市场向来显得略微平淡了些。不过，最近广州土地市场的平静却似乎发生了一些变化。

　　10月29日，广州市国土资源局和房屋管理局挂牌11宗经营性土地，总面积超过130万平方米，总起始价达67亿元，创今年最大规模。

　　十一宗土地挂牌

　　据资料显示，此次集中推出的土地包括有山水景观商品住宅用地、商业服务业综合体用地、文化创意产业用地、新型农产品商贸产业用地，供地区域则覆盖荔湾、海珠、白云多个中心区域。

　　据悉，该11宗地块将于11月底公开出让。

　　在这11宗经营性用地中，共有5幅二类居住用地。按照公开数据显示，这5宗用地总体体量都不算太大，合共可提供的建筑面积也仅为35.1万平方米，除了两宗位于花都区新华街的用地外，其他三幅用地一幅位于荔湾区，另外两幅位于白云区。

　　值得一提的是，荔湾区金蝶旧厂改造地块位于白鹅潭西部原芳村片区，一线江景的位置使其成为广州多年后在中心区再次推出的一线江景居住用地。

　　而地块的周边配套也非常成熟，地处环城高速公路以东、芳村大道以北、珠江大桥以西，坐拥城市主干道；邻近佛山，拥有广佛同城利好，而且毗邻五号线滘口地铁站，立体交通体系连贯新老城区。

　　此次推出的地块中，商服地块所占的比例也不少。除了有位于中央商务核心区琶洲A区的地块外，还有位于新兴区域番禺的地块。

　　对于广州国土局此番集中挂牌的11宗土地，企业方面也给予了热烈的反应。

　　在31日随即举行的这11宗土地的出让专场咨询会，吸引了包括万科、金地、富力、碧桂园、新鸿基、和黄、新世界、绿地、珠海华发等全国及香港的共近40家企业出席。

　　在广州市土地开发中心相关人士发言之后，不少房企针对各自有兴趣的地块都提出了不少问题。

　　比如，万科将目标锁定在番禺的汉溪商业地块，而广州本地企业珠江实业及外来大户深圳宝能，则将广州土地出让的热点指向到了荔湾白鹅潭的住宅用地上。

　　据了解，虽然荔湾白鹅潭的宅地并不是本次11宗土地中最惹人关注的，但这两年白鹅潭地区却是广州城市改造的大热区域。

　　根据汇总，目前白鹅潭地区除了有包括保利、中铁建、路劲等多家知名房企已经进入外，近期又有消息称白鹅潭还将建三座大厦，分别为500米高的钻石大厦、400米高的金色大厦和300米高的银色大厦。

　　不过，所有的这些企业及项目都尚不能和苏宁环球在白鹅潭区域的投资力度相提并论。

　　苏宁环球未入大坦沙

　　2011年9月1日，苏宁环球发布公告称，公司于8月30日与广州市荔湾区人民政府、国家开发银行广东省分行签署《土地开发战略合作协议》，拟通过三方合作对白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发。

　　根据协议，广州市荔湾区人民政府指定广州市西关国有资产投资有限公司全权代表与苏宁环球共同出资成立合作公司(合作公司的股权比例：西关国投占12%，苏宁环球占88%)，合作公司为白鹅潭地区土地开发提供资本金，国家开发银行广东省分行为白鹅潭地区土地开发提供贷款，完成一级开发等工作。

　　虽然随后因该项目信息披露违规的问题受到证监会的批评及立案调查，但在8月底调查结果出台该事件完结之后，苏宁环球在白鹅潭地区似乎又开始行动了起来。

　　10月25日，备受关注的广州荔湾区大坦沙岛连片改造项目正式启动。此次改造范围为全岛，面积共355.42公顷，包括坦尾、河沙、西郊三个经济联社集体。

　　有媒体指出，此前，广州荔湾区政府与苏宁环球以及国家开发银行已签署了白鹅潭地区土地开发战略合作的相关协议，其中主要涉及的就是大坦沙岛项目。

　　为此，观点新媒体特意联系了苏宁环球集团的相关人士进行确认，但对方却表示并未听说此事。

　　该人士称，苏宁环球在广州的工作人员未向集团方面提到大坦沙旧改启动一事，而同时其强调，苏宁环球在白鹅潭的开发范围主要是白天鹅宾馆对面的中心区域，大坦沙位于白鹅潭经济圈最北边，应该不包括在苏宁环球此前划定的范围之内。

　　据此前的规划资料显示，白鹅潭经济圈规划范围35.11平方公里，核心区面积696万平方米，陆地面积518万平方米，水域面积178万平方米。

　　具体区位则是以白鹅潭为中心，北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东至工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河。

　　苏宁环球人士称，白鹅潭经济圈总面积35.11平方公里，而公司此前与荔湾政府签订的范围只有28平方公里，因此大坦沙应该没有在这28平方公里的范围之内。

　　关注白鹅潭宅地出让

　　但是，即使并未参与大坦沙的旧改工作，这也并不影响苏宁环球目前对白鹅潭片区的持续关注，毕竟按照此前的报道，苏宁环球可是预计在此将投资上千亿元的资金。

　　两个月前，白鹅潭管委会曾向观点新媒体透露，截至目前，苏宁环球其实尚未投入任何资金到该项目上。

　　对此，苏宁环球方面也不讳言，其称以目前白鹅潭片区的楼价来看，此时进行土地一级开发最终出让的利润比较低，还不到进行投资的时候。

　　其强调目前苏宁环球还没有进行任何实质性的投资，仅属于前期考察阶段。

　　事实上，其公司人员也颇为坦率的表示，公司正在密切关注广州国土局刚刚挂出的11总地块中的白鹅潭宅地。

　　上述人士称，苏宁环球在白鹅潭的工作主要就是参与一级开发，因此这块即将出让的宅地最终的成交结果将会有重要的参考价值。

　　其认为，目前苏宁环球对白鹅潭片区的投资情况还在做前期研究，公司还需要继续观察广州的土地成交情况及楼市走向，并通过此次出让的结果来测算投资利润回报。

　　其实，除了利润的计算之外，白鹅潭地区的开发工作并不是一件容易的事情。按照此前合富辉煌首席分析师黎文江的分析，白鹅潭地区土地属性非常复杂，征地工作并不容易进行。

　　那么，在复杂的征地工作之下，如果本次白鹅潭宅地最终的出让结果比苏宁环球预期的利润还要低，那么苏宁环球是否会从该项目中撤出？

　　对此，苏宁环球方面称，公司与广州政府签订了框架协议，撤出应该是不可能的。其进一步解释，即使月底出让的结果低于公司的利润范围，也不代表其他地块的利润也会如此之低。

　　“每块土地的情况是不一样的，价值也是不一样的。”苏宁环球人士称，公司会选择认为合适的地块进行开发，个别不合适的土地由政府自行进行平整也说不一定。

　　土地开发的微妙博弈

　　一直以来，广州业内对于苏宁环球签约白鹅潭开发之事多有不同意见。其中一个最主要的疑问即是，如此重要位置的大片旧改工作，只有苏宁环球一家进行前进运作是否合适？荔湾政府是否应该引进更多的企业进行合作？

　　对此，苏宁环球方面倒也豁达，其直接表示如果广州荔湾政府寻找其他更多房企参与白鹅潭的改造工作，苏宁环球方面也没有任何意见。

　　上述人士称，白鹅潭的改造并未绑死在苏宁环球一家企业身上，政府完全可以寻找更多的企业共同参与。但其同时也指出，当时荔湾政府与苏宁环球合作的一个先决条件就是公司能带着银行一个签约合作。

　　苏宁环球工作人员称，白鹅潭的改造工作关键是资金的投入，企业需要先将资金给到政府，政府出让土地之后再进行返还，因此有银行提供支援至关重要。而目前来看，能带着银行一起签约的公司也不会太多。

　　另外，针对目前白鹅潭地区的规划，苏宁环球方面认为商业规划较多，且体量较大，在当前的环境之下进行商业的投资利润不行，还不如投资住宅项目收益更多。

　　然而，对于白鹅潭地区的规划主要还是以政府方面为主，苏宁环球只能给出建议。

　　“如果政府并未采纳听取我们的建议，那么我们也只能按照我们认为合适的规划地块来寻找投资机会，”苏宁环球工作人员表示。

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