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特别访问：星浩资本生于商业地产大时代

作者: 见习编辑李琼皙时间: 2012-09-14 03:58:57 来源: [ 观点网 ]

上海5.14亿挂牌今年杨浦区规模最大商办用地

“现在中国的商业处在剧变的过程，传统的商业和现代的商业正在做一个剧烈的碰撞。”

　　观点网见习编辑李琼皙 星浩资本是一支年轻的团队，在“老枪”赵汉忠的带领下，公司员工的平均年龄不到31岁。

　　9月12日，在星浩资本承办的大连国际时装音乐烟花盛典后，赵汉忠率领班子成员，再一次坐在了媒体的镜头前。其中，大连项目总经理李耀强，哈尔滨项目经理副总裁王文胜，公司基金募集、LP关系投资副总裁黄海斌（前上海真如项目总经理），集团主管地产项目副总裁王庄，人力行政、商业主管副总裁俞力，工程质量、成本主管副总裁邓小星等悉数亮相。

　　这两年赵汉忠广发英雄帖，除了原金地集团的30位左右员工，逐渐壮大的200人团队里，亦不乏从万达、宝龙等企业网罗到的拥有创新精神的年轻人。

　　他说，“星浩一直持一种非常开放的态度，我们希望我们的人才多元化。但是并不认为商业人才是多么高科技的东西，更多的是你给他舞台，他就能够做好一些事情。”

　　除了星浩资本所拥有的员工，公司 “明星”LP阵容也颇为人“瞩目”。这之中，赵汉忠并不掩饰自己对股东万达的欣赏。王健林也曾在选址和业态组合上，给过赵汉忠诚恳的建议。“中国的商业差香港、东京很远，但并不是因为商铺不多，而是因为高水平的商业不多。可我们仍然可以看到万达的城市广场开一个火爆一个”，或许他也正因此欲紧随万达脚步。

　　除了万达，星浩资本的大股东复星集团，也给了星浩资本最大程度上的支持。仅从近日开始预售的大连星光耀广场7栋住宅项目来看，据9月13日现场销售人员消息称，楼王单元顶层的两套房已收入郭广昌名下。有趣的是，在郭广昌的楼下32楼，分别是星浩投资人和他的朋友们的大连“行宫”。

　　这两年多来，星浩资本的项目也在逐渐成长。“哈尔滨、大连、南通的项目实际已经具备销售条件。我们还通过二期获取了上海真如土地，同时，在苏州市政府有一块50多万平方米星光耀广场也在挂牌之中。另外，今年还准备获取杭州的项目，大概有40万平方米。”

　　赵汉忠补充道，“总体来说，通过两年的时间，我们有六个非常大的城市综合体项目。” 据星浩资本有关人士预测，一期基金投入的三个项目，目前均进入收获期。今年全年有望实现销售收入35亿-40亿元。

　　其中，大连星光耀广场项目位于东港商务区内，项目处在最繁华的人民路延线上，毗邻达沃斯国际会议中心、时代广场、香格里拉酒店、大连美术馆、大连国际邮轮中心以及未来地铁2号线站点。

　　项目占地面积为14万平方米，建筑面积为77.4万平方米，共分5个地块，包含3块东港区域纯住宅地块以及2块商业地块。

　　此外，黄海滨透露，三期募资也已经被提上日程，将于2013年正式展开，截止至2013年的3季度，总规模将达30亿。

　　以下为2012年大连国际时装音乐烟花盛典暨大连星光耀广场项目发布会现场问答实录整理：

　　现场提问：您提到由于公司的性质不同，因为资金有时间成本，募集的时候对LP也是有时间承诺的。鉴于您提到的星浩资本第一快，第二高质量等特点，星浩后期的资金运作设想是什么，三期、四期、五期的时间大概是什么时候？

　　赵汉忠：星浩资本这种模式是基金的模式，目前是全国最创新的，我还没有看到有第二家像我们这样的。他既有募集资金的能力，又有开发和商业运营的能力。所以，融、投、管、退四个环节都包含了。

　　但是，星光耀的产品我们是复制性的，我们在大连，在哈尔滨，在上海，在南通整个核心都是一样的。以民企信息交流平台为最核心的部分，包括售后服务，包括住宅等等。

　　所以，可以看到我们的会所有一些商业方面的主题都是比较相同的，因次我们能够做到产品兼顾地方投资者的需求，又有投资的能力。

　　其实，我们二期募集已经完成了，三期计划在明年开始启动。现在我们的LP或者想要成为我们LP的，他们对星浩资本越来越有兴趣，包括对这种模式也越来越有信心。因为，其他的基金只是单纯的公司，有募集能力，没有开发能力。他需要开发的时候还得再找一家地产经营能力比较强的公司，这样从效率和产品的把控方面不如我们。

　　所以，我对星浩资本经营的模式非常有信心。我认为他会走得比较远，也会做得比较大，我也希望大家可以继续关注星浩资本，看四年与六年后的星浩资本是怎么样的。

　　现场提问：关于公司三期的募集计划规模大概是多少？星浩资本二期原来计划是募资30亿，后来只募集到20亿，是不是说明现在整个经济形势不好，未来的投资环境不太乐观？包括你们提前引入五年计划，是不是准备五年达到两、三百亿。按照现在这种进展，五年的规模会到多大。

　　黄海滨：今年我们总共募集了20亿左右的二期纯股权基金。但是，因为星浩资本的投资不仅仅是基金层面的募集，我们在项目层面有相关的资金募集。其实，我们真正投资二期的项目总的资金量，真如项目是17亿的土地款，其他的项目加在一起基本上是30亿左右的投资额，其实这些是组合的投资。

　　第二，我们三期的募集计划在明年上半年正式启动，估计在明年三季度会正式的封闭，应该约30亿的人民币。

　　第三，我们整个五年规划原来是希望打造20个到25个城市综合体项目，目前这个计划还是按照原来的募集计划在走。因为，现在我们能够看到的53亿募集量仅仅是其中的一部分，因为我们每个项目本身也有一些股权的募集。

　　所以，我们五年之间募集280亿人民币是非常有信心的。但是，我们可能还有一些其他的经营产品，因为这仅仅是星光耀五年期地产开发基金，我们可能还会有商业并购基金，还有单项目基金，还有其它的地产基金产品。其实，整个加在一起280亿的募集量我们认为没有任何的问题。

　　经济形势对我们当然会有影响，对所有的私募基金都会产生同样的影响。我也知道一个数据，星浩资本在2010年私募了37亿，占到整个地产私募基金30%的份额。同时，星浩资本在2012年募集了大概是20亿左右，也占整个中国地产基金份额的40%左右。

　　现场提问：目前哈尔滨项目已经在推盘了，那么有没有达到之前你们承诺的IRR的水平？

　　赵汉忠：到目前为止，这个项目的IRR是非常不错的。我们测算了一下，我们哈尔滨开盘情况非常好，回款也很快，开发速度也很快，但是我们的地价付款是有节奏的，所以使得我们哈尔滨的IRR会比较高，但是跟我们当初的预期没有多大的差距。

　　当然，现在我们算的是整体的，如果讲个别项目则会比较高，主要是回款节奏和付款节奏的问题，造成IRR相对比较高，IRR与承诺的高度一致。

　　黄海滨：IRR一般是整个项目来算，因为现在各个项目刚刚开盘，虽然这个阶段要算出整个的IRR数据很难。但是，这个阶段有两个指标可以衡量，开盘销售率和定价的利润率，我觉得这两个指标符合我们的预期，只要保证这两个预期，最后的IRR一定能够保证。

　　现场提问：你刚才提到哈尔滨、大连、南通的项目都进入了销售阶段，在这个阶段是星浩资本密集发力的阶段，你对下半年的销售有什么期待？

　　赵汉忠：我们上半年对下半年的销售进行了计划安排，现在我们还是要求每个项目按照我们年初制定的计划进行。

　　从目前的势头来看，比如说哈尔滨跟我们的预期是一样的。南通的你们也可以去看一下，那个盘在南通的影响力也非常大。由于它的位置、产品都非常好，尤其住宅方面是目前南通市最好的产品。

　　大连这个项目地处东港，而大连有10万人住在市北，这里的生活氛围很好，邻里之间融洽。大连项目一楼的整层都不是房间，是邻里交流的区域，小孩玩的地方。包括我们高端的楼盘里面可以是一个请客的地方，不会在你家里，在一楼就有很好的配置可以提供。再加上我们户型的方位性,这也使得销售达到我们的预期。这三个项目我们希望可以回款30亿。

　　现场提问：现在很多开发商都在做城市综合体，你们的产品优势在哪里？

　　赵汉忠：现在中国号称自己做城市综合体的比较多，比如说他做了一个购物中心，但是他只是做了一个写字楼。这样的一个办公楼加一栋住宅，他们认为这就是综合体，我认为这不够完整。真正的城市综合体，其实是像万达和规模小一点的宝龙。但是，我觉得目前中国成功的案例不是很多。

　　第二，真正有竞争力的不是很多。所以，相对地产来说，相对住宅公司来说，我觉得纯住宅的地产公司竞争非常激烈。但是，真正做城市综合体的说的多，做的不多。

　　星浩资本的城市综合体与其他城市综合体最大的不同是有他的生命，比如说他的写字楼，或者我们有专门的信息平台给到我们的写字楼民营企业，能够提供市场变化的信息。所以，我们在聚合这些信息。

　　在这个平台上不是租出去就完了，我们还会通过现在的中介公司对所有的民企进行再次的聚合，再次让他们产生互动，能够产生生意上的交往，比如说贷款和创意投资合作。

　　现场提问：现在地产PE越来越多，有很多的PE也把眼光放到了城市综合体，在这种背景下，星浩有什么更有力的举措能够吸引更多的LP关注星浩，加入星浩？

　　黄海滨：有几个方面：第一，星浩在中国占的份额比较高，包括纯股权，五年期，高门槛，我们的投资者基本上是在3000万以上的，都是战略投资者。所以，这些人是能够长期跟我们共同走下去的人，这是星浩很大的一个特点。

　　第二，星浩由于充分整合民企各方面的资源，包括在投资领域，包括后期的房地产开发领域都具备很强的优势。因为，我们的LP是各行各业都有的。而真正像万达仅仅是一家地产为主，有百货相关产业的公司，但是星浩有更多的相关产业，大家可以形成充分的整合，而这种整合对城市综合体的开发有很大的优势。在这方面星浩更加容易实现我们的五年规划。

　　第三，现在的地产基金基本上是单向募集，而且是由地产公司发起的地产基金，地产关于发起的地产基金多多少少会存在一些项目层面利益输送，或者受投资者质疑等问题。

　　而星浩所有的项目都打开了，针对所有的投资者，所有的LP，不管你投资3000万还是10亿，仅仅是股权比例不同，但是权益都是相同的，这一点对投资者是一个很好的保障。

　　同样，因为星浩现在本身由于民企的聚合，我们对城市形象，对税收，对就业，以及今后城市综合体的打造能够起到至关重要的作用。所以，政府会充分配合给当地做一个非常好的项目。

　　所以，我们本身项目的选址也会比较核心，包括像我们大连项目，整体的规模，项目的选址都是非常不错的。在这个基础上，未来为投资者创造了一个相对比较安全的稳健收益。

　　从几个方面来看，星浩的投资者都是愿意伴随着星浩共同成长，因为星浩仅仅是两年的时间，但是现在我们有82个投资者，我们还在密切联系更多的投资者。在我们长期的接触过程中也深刻感受到团队各方面的成长和能力。

　　我想在某种意义上来讲大家都需要，因为他们也需要一个很好的投资通道完成他的资产配置或者地产的一些配置。所以我觉得这是一个双赢的局面。我非常有信心与这些投资者共同成长，使这些投资者长期与星浩完成地产方面的一些投资。

　　赵汉忠：我说三点：第一，像星浩资本这种股东背景有一种先天的优势。

　　第二，星浩资本是拥有自主开发能力和商业运营能力的PE，除了有募集能力还有开发能力，商业运营能力的，我觉得这两年不是很多。

　　第三，团队，这一点是被非常多的LP所看重。我们的团队执行力强，有创新精神，有激情。

　　现场提问：评论指出，目前商业地产由于井喷式增长，卖方市场渐变买方市场，一些品牌商户不仅要求开发商延长免租期，还要按照高标准去装修商铺，而且不再付出固定租金，只按照经营流水给开发商抽成。目前这股风已经刮到了快时尚消费品和部分餐饮店，这样一来，所有风险全部转嫁到开发商身上，这方面是否也对星浩资本带来了影响？

　　此外，相比住宅开发，商业地产投资较大、经营周期长，这就要求开发商具备高质量和长期维持发展的运营能力来支撑。星浩资本在运营管理能力上是否有值得分享的经验？

　　赵汉忠：我认为现在中国的商业处在剧变的过程，传统的商业和现代的商业正在做一个剧烈的碰撞。

　　我们国家由于传统商业原来开得比较多，只是简单的复制，所以它的竞争会越来越激烈，租金会越来越趋于平淡化。比如说传统百货现在也很伤脑筋，包括餐饮街如果雷同也很难竞争。比如说很多旅游商业很繁华，但是你发现他卖的东西一模一样。

　　举个例子，丽江现在越来越糟糕，以前还有什么创意的花篮，手工的制品，有特色的东西。最后都被挤成清一色的产品，都是机器做出来的，一家家都是一样的商店，逛逛就特没意思。

　　这反映了商业在低层面的竞争是非常激烈的，你仍然可以看到像万达的城市广场开一个火爆一个。是因为他的这种商业模式符合现代人的消费观念，驱车过去全家人都可以在里面享受。你购物的同时，吃饭、看电影、小孩培训等等，选择性比较高，而不像有些商业雷同性比较高，一定就是竞争比较高。

　　所以，中国的商业差距很远并不是商铺不多，而是因为高水平的商业不多。比如说去东京和香港看看，很少出现这种情况，我们就特别的雷同，这里的超市好，旁边马上开一个一模一样的超市。

　　所以，这就更呼唤中国需要好的商业模式和城市综合体，我认为它的生命是比较强的。比如说国外，一个shopping mall生存基础很扎实，是因为它符合现在现代人的需求。

　　第一，以后的出行越来越依靠车。

　　第二，以后的购物越来越没有目的性，没有人说我今天出去一定要买一件衣服。而是大家聚集到哪里转一转，顺便看到好的东西就进去参观店铺，这是无目的的消费。

　　随着人们生活水平的提高，我们面临着商业的变革，城市综合体的变革，我们在这方面特别的关注。所以，我们做城市综合体是有主题的，这方面的研究可以随着南通、大连项目的面试，大家可以看到我们在这方面的一些思考。

　　第二个问题，我们的商业运营能力到底有什么优势，我认为最好的一点是我们认识到了你所说的商业危机，我们也没有说商业的东西很简单，认为只要把所有的商铺集合起来就能够把商业做好，（这是错的）。

　　所以，我们一直要求商业创新，能够独树一帜，能够使我们的shopping mall有它的特色。我们的消费者可以冲着这个特色来消费，促进商业竞争力，以及租赁水平能够得到稳步的提升。

　　俞力：我补充一下，现在往往租金不是固定租金，而是提成点，或者装修补贴，这都是给奢侈品消费。现在目前很多商业盲目的追求高端，盲目的追求奢侈品。但我们并不是这样定位的，我们是以家庭消费为主，儿童和餐饮为主题，生活加乐园概念的主题性质，企业型的购物中心。

　　同时，我们在成立初期就开始接触战略合作商，目前我们有30家左右的战略合作的餐饮，院线，卖场等等战略合作伙伴。

　　另外，刚才提到运营能力。我们是一家具有开发和商业运营能力的地产基金，我们在一年多已经成立了专业的商业运营团队，包括百货行业也已经成立了这样的团队。

　　现场提问：我想问三个问题：第一，星浩一直在强调跟其他的基金相比，你们具有独立开发和商业运营能力。你们有一个全面的团队，为什么没有自己去做一个公司，而是选择做一个基金？因为，地产基金平均收益率是20%左右，也就是说很多利润会被投资者人拿走，星浩为什么不选择成立公司，而要做基金？

　　第二，现在商业地产大家都说现在出现一个泡沫，百万年薪挖人的情况很常见，星浩怎么做到自己去挖人，以及防止自己的人才被挖？

　　第三，2010年星浩成立的时候城市综合体开始兴起，当时还是一个比较新的的概念，但是商业领域像SOHO，万达都做得非常不错，星浩在以后项目的运营中是持有还是销售为主？

　　赵汉忠：为什么不去成立自己的公司，因为中国现在的投资最少要20亿到30亿，所以再成立公司要有资金来源，最起码要2亿的注册资金。

　　虽然随着星浩以后不断扩大，他会产生规模效应。但这个得靠积累。我们为什么说民企聚合，或者说一些企业需要快速成长。一方面，我们先把一个亿滚成两个亿，三个亿，这是一个战略选择问题。像中国的这种地产行业，或者像地产的高速发展情况情况下，成立公司的方式比较慢。

　　第二，我们本身强调民企的聚合，如果想要有生命力，你就要运用社会上的资源。你在为社会做贡献，十个有五千万的人什么事都不能干，干实业他投资不动，他的钱就会闲在那里。

　　我们把5000万的人找到40个，这样就有20亿，这样可以干很大的事情，能够促进社会更好的发展，将资源很好的利用起来。

　　第二个，人才的问题。实际上星浩一直持一种非常开放的态度，我们希望我们的人才多元化。但是并不认为商业人才是多么高科技的东西，更多的是你给他舞台，他就能够做好一些事情。

　　另外，我们更看重人才的创造性和潜力，有的人不是说要求年薪很高，我们认为他有发展前景，就可以给他一个舞台让他发挥。所以，我觉得没有什么人是不可以替代的，没有那么玄乎。像万达也就是做了十多年，他一开始做商业，但是外面还没有成熟的商业人才，他是怎么找出来的？

　　现场提问：现在商业正在转向以持有为主，星浩以后的商业运营方面，是持有还是销售为主？

　　赵汉忠：我们是有条件的持有，因为持有的时间不同，五年是一个时间，十年也是一个时间。但是，我们还会有一些并购基金，或者是商业基金，这就是在满足我们对商业的认识。如果，我们觉得它有潜力，我们会发起基金再持有它三年，然后再把它卖了。

　　我相信所有的投资者都很聪明，比如说这个杯子在不成熟的时候，或者说大家都不认为它好的时候你非要把它卖掉，这个时候这个杯子只能卖一元。

　　但是，如果我们说一下这个杯子的前景和它的稀有性，包括喝水的人会很多，你稍微放一下就有很多人买。所以，我们就用0.8元持有三年，总会有人去买走它。到了成熟的时候，口渴的人多了，大家就会来买。

　　现场提问：星浩提出五年想募集到280亿，包括以后的并购，持有，这样的规模下，星浩是不是还要四处挖人才。听说星浩在透过一些咨询机构寻找有才华的员工。

　　赵汉忠：我们一直在寻找有才的人，有创新能力和基本素质的人。但是，这不代表像你说的拿着锄头一定要把他挖过来。因为，我们是一个开放的系统，我们通过讲星浩资本的发展前景，包括我们给他一个舞台，有很多人就会来投奔你，我们觉得他可以就用他。

　　而且，大部分时间我们不会把我们的激励系统做得乱七八糟，不会说你是一个人才，他是一个人才，我们会遵循我们的薪酬和激励体系进行。

　　这种人我认为有很多，因为我们才发展了两年，但是现在我们有200多个人。当时才六、七个人。有很多企业都在问你怎么这么快招到了这么多人，我们在跟别人痛苦的时候成功概率很大。因为，别人看重我们的这个舞台，看重我们的这个事业真的值得他去拼搏。我们特别希望有这种冲劲，敢想，有创新精神的人加入。我觉得我们的人才一直在跟随我们的节奏进步，我现在看到是人才济济，有一些人培养两年就上去了。所以，我原来就说过了，人才就在你身边，不能骑着马找马。

　　现场提问：我想问两个问题：第一个，你刚才提到城市综合体的发展要讲究因地制宜，讲究主题，你能不能就现在开盘的三个项目做一个比较简要的解读。比如说大连这个项目相对于哈尔滨，南通的差别是什么，定位上是怎么考虑的？

　　第二个，您对房地产市场大致的判断是什么样的？比如说任志强今年老是说明年3月份会大涨，您怎么判断？

　　赵汉忠：星浩资本的星光耀广场会注重儿童和娱乐方面，它会超出你的想象。可能会非常完整的城市人的独生子女特别享受，而且能够玩得非常开心。玩法可以呆一天，两天，我们童年的游戏都可以在里面显现，它的规模会比较大。

　　另外，民以食为天，我们会营造饮食文化方面的氛围，使得消费者认识传统的文化同时享受美食。我觉得这种主题性的东西做得非常到位，非常透彻，吸引人气的能力会很强。

　　楼市我是这样认为的，大家也可以看到我们国家楼市的基本需求面是有能量的。现在的中国房地产调控到这个时候又面临一个问题，调控之后经济下滑，不管主要原因是不是房地产，但是我认为至少是原因之一，因为房地产行业有很多相关性，促使经济活跃。

　　为了使我们国家经济达到一定的增长，比如说7%或者8%，他又得开始刺激房地产市场。刺激有几个方面，一个是消费方面，一个是房地产方面。但是，我们国家没有什么其他类的通道，只是投资，所以现在国家又在投地铁和基础设施建设。

　　实际上投资越多，使得我们城市里面的土地价值会越来越高，人们的便利性会越来越高。所以，我认为他反过来会促进房地产需求会更加的旺盛。

　　第二，如果这个刺激的计划不能让其他方面如愿，房地产涨价的速度会更快，因为货币很多，开发商手里都有钱了，也就是说从土地里面长出来的东西更值钱。

　　大家也看到了这个苗头，包括现在要让房价下去比较困难。而且，像房价大涨也比较难。因为，我们通过十年的房地产建设，我们的供给还是积累了一部分，比如说高端产品，我觉得这需要一个消化过程，不可能在短时间爆发。除非供需打破了一个大的平衡，我觉得房价会大涨。但是，我认为趋势还是稳步的向上。

　　所以，这也是我们不看好房地产我们投资的原因，我们更看好房地产市场的后市。

　　现场提问：因为现在你们成立了只有两年，你们在资金支出方面的情况怎么样？什么是有节奏的付款？

　　赵汉忠：在创办星浩资本的时候，我们在这方面考虑得比较清楚，我们提出为民间的资本插上智慧的翅膀。我们非常清楚，我们的核心是要用我们的这种开发努力，团队的能力把民间比较闲散的资金通过我们这个平台聚合起来产生更大的效应，用这些资金为中国经济方面做出一定的作用，我们一直在这样做。

　　现在我们还没有计划，但是我们思考了很多，包括我们要请设计师，持有多少物业，包括物业培养期和培养以后出售考虑得很多。由于我们的企业性质不同，我们必须要全面的考虑。只有融、投、管、退循环后才能做成这个项目。

　　我们有一些项目在拿地的时候跟政府都会有一个谈判，比如说第二笔款需要三个月付，我们就六个月付。比如说我们有很多的持有物业，我们就延长一年，这实际上是一个节奏的问题。如果不谈，三个月都要统一的交完。所以，每块地的情况不同，但在这方面我们跟政府谈的都非常好。

　　现场提问：为什么星浩资本成立第一个项目选址哈尔滨，为什么拿146万平方米的土地做这样的第一次的尝试？

　　赵汉忠：这个有点渊源，因为哈尔滨现在的书记叫林铎，他原来是西总区的一个书记。他到了哈尔滨以后，他当市长的时候就邀请一些企业家到哈尔滨投资。星浩资本就一起去了，当时政府说想成立新区。我们认为这个主意不错，再加上郭总和林铎有比较好的关系，所以就一拍即合，他也希望南方的资本能够进入哈尔滨，我们就投了。

　　现场提问：星光耀一直在做海派的建筑，而且在大连也有很多来自南方的开发商也带来了南派人居的理念和产品过来，不过当中有一些是之前遇到水土不服，有一些北方客户不太喜欢比较紧凑的套间这种形式。星光耀作为一个海派作品，他们如何征服北方人？

　　黄海滨：海派代表了上海的最新理念和最高的开发水平。如果你有机会去看一下我们开放的样板区，一万平方米的样板段，包括6000平方米的售楼处和11套样板房。里面不管是建筑景观和室内都展现出海派的精耕细做，包括人文关怀，包括对人内在精神需求的体会，而不仅仅是硬件上的辉煌或者炫耀。

　　赵汉忠：你说的海派是一个相对比较抽象的概念，其实不管是南方人还是北方人，大家都是希望生活能够舒适，能够更加的自然，能够非常的合乎你的审美观，你要求供应的东西比较讲究品质，讲究一些细节。因为，细节是保持生活质量非常好的保障。比如说窗户一开始那么麻烦，再怎么粗放都会觉得不舒服。

　　我们讲究的是作品能够非常的吸引你，非常让你舒服，从人的本质上来讲他就是喜欢这种东西，使得你的生活相对比较简单，我相信不管南方人和北方人都会喜欢。

　　所以，我们在产品打造方面是希望保证你的舒适，保证你的生活品质，我觉得你的作品必须要用心。所以，有时候产品好是因为你觉得它非常细致的考虑到你生活中非常小的细节，所以你会从内心认可它。

　　现场提问：马上要开盘星光耀广场有一个理念叫做引领高端生活区，这个项目的定位是怎么样的？

　　李耀强：刚才我们赵总也说了，因为我是从南方过来的，在社会呆了十年。到了北方也有一段时间，对大连人的消费习惯和上海的消费习惯有非常深的感受，因为我最近也在思考，对我来说也有非常大的感受。

　　上海和北方的空间结构和户型要求都有很大的不一样，我有一个感觉，因为这跟北方地广人稀有关系，所以他们比较喜欢宽敞明亮，北方人说的就是敞亮。

　　敞亮就是要大面宽，大窗户，落地的大跳台，什么都要大。但是，它的功能不是很注重，有个卫生间，有个厨房就可以了。公共部位不装修也没问题，但是他就需要宽敞。

　　南方比较讲究功能的使用性，人的舒适性。所以，三个房间会做三个卫生间，四个房间会做四个卫生间，虽然这有很大的不通透。

　　其实，大家知道敞亮很好，谁都喜欢敞亮。但是，敞亮也带来了很多浪费，因为花钱买了房子，当然希望每平方米都得到使用价值。尤其是家庭，住在家里是每年需要住的，也不是为了炫耀，也不是说每天有很多的同事和邻居到你家里娱乐，所以它还是以使用功能为主。

　　敞亮了以后保温也不够，也不环保，也不节能，能耗浪费也很大，私密性很差。我现在住的房子很常敞亮，窗幕也很大，但是每天回家第一件事情就把窗帘拉起来，因为人家一看就看到你家的床头。

　　其实，我感觉现在为什么我们会提出引领生活豪宅的新理念，我们有这样的体会。从南到北对住宅的要求和舒适性有一个接近的过程，这个接近的过程我觉得还是有比较大的差异。

　　现在，我们等于是穿越五年的时空，把现在上海的豪宅产品一下子搬到了大连生根，所以我们就要用这种创造理念的生活方式来引导消费者。其实，大连人，包括东北人有一部分确实有你这种的想法。感觉不够敞亮，颜色有点深，没有必要有这么多的卫生间。

　　但是，也有很多大连人，东北人对我们的产品非常的感兴趣。一眼就感觉到这就叫做小资生活，这方面在产品上得到了充分的体现。

　　现场提问：星光耀的项目为什么选择在东港这个区域？东港这边已经有很多项目在开发，建筑非常多，星光耀广场势必会跟这些劲敌相竞争。

　　李耀强：因为这是大连现在未来唯一的一块风水宝地，只有在东港定位这么好。

　　赵汉忠：我们经常说下雨就是说财气，放烟花的时候不下雨。

　　李耀强：最近八天，我一个人销售掉了12套房子，这不是炫耀。这说明一个问题，说明这个房子一定有市场。我不可能十天里就可以卖12套，况且我还没有多做什么事，因为我一直忙星光耀的活动，开盘之类的事情，但事实就是光我一个人8天就能卖出去12套。

　　现在东港的劲敌就是万达，绿地，还有东港地。万达和绿地在商务区，还不在我们这个区。东部开发区唯一的就是东港地，为什么叫东港地。大家看看楼就知道东港地后面还有一个问号，我们没出来的时候他就提出问号。他做得确实不错，他是用景观取胜，做了大量的景观，建筑整体外墙也是涂了很多色彩。但是，星浩资本一出来，一亮相，他的问号就没有了，就变成东港地，说辞也变了，他把它定位改变了。

　　这说明一个什么问题呢？因为我们是竞争的关系，我们用我们的智慧和成功开发的智慧把星光耀打造出来。打造出来以后，这大概就是一个自然的比较，所以我们不要和他比较，我们就做好我们的事情，我们有我们的理念和智慧，我们有自己团队的创造力。所以，我们有信心在这个竞争之林中成为一个标杆，毕竟有一些特征不是可以摹仿出来的。

　　现场提问：我们现在大连今年开盘前期的仍未情况是北方的客户群比较多还是来自于南方的比较多？

　　李耀强：本地的比较多，政府官员比较多。政府的眼光比别人看得远，他们的内部情况了解得比较多，对政策了解也很长远。所以，他能够买就说明他对整个市场，对东港，对星光耀是看透彻了。所以，你们跟着政府买是不会错的，政府不会亏待你。

　　现场提问：星浩资本的五年政策和今年大连东港整体规划会不会有冲突，因为东港虽然是大连比较成熟的商业区。但是，按照规划来说现在是起步阶段，我们也看到东港区没有很多的楼盘，只有地没有楼盘，这样会不会对星光耀的销售和推广有很大的影响？

　　李耀强：我们也在树立一个标杆，这个标杆也是政府所希望的，希望达到一个标准。这个标准出来以后，对整个大连人，整个东港的发展就是按照我们的计划进行，否则当时没办法进入。

　　第二，当时我们开记者招待会的时候，肖主任给你们做了很风趣的介绍，因为他的风趣介绍也让你们感觉到欢欣鼓舞。这里所有的硬件配套在明年十月底全部会到位，如果这些硬件配套出来以后就不需要更多的投入，只要看硬件配套就可以了，基础就打得很好了。

　　所以，这个影响是暂时的，但是未来是不会受影响的。因为，如果这边已经建设得很成熟了，你来看星光耀也就是这样，你可以预知这边将来会怎么样。现在这里一片白纸，你可以描绘得非常好。

　　这是大连中心唯一一块土地，以后就没有了，并且是朝北，是大连人最喜欢的土地。朝南的，向滨海边上多好，北朝山，南朝海，为什么没有很大的别墅。日本人难道不清楚吗，俄罗斯人难道不清楚吗，他们早就把这个风水看得很透彻了。他们都在山的北面开房，他的别墅区，包括巴洛克的建筑全都在北面，为什么呢？就是因为风水好。

　　因为，大连北方冬天只刮北风，我们一般不会去开窗，北方来的水气潮湿，所以他就不开窗。夏天刮的东南风，他要和窗就觉得非常凉爽，这个风水就很好，而我们这个楼盘是背海朝南。

　　现场提问：星光耀广场建成之后能够对大连这个城市有什么影响？除了星光耀广场之外，还有没有打算在大连投哪个项目？

　　赵汉忠：大连星光耀广场通过大连国际时尚节以后，它的名声鹤起，这是原因之一。但是，最根本的原因在我们的产品，我们的产品在大连确实有影响力。我记得东港总指挥赵远宏来看的时候，他当时说里一句很有特别的话：毁了。我不理解什么叫毁了，这么好还叫毁了。他后来跟我解释，他说：这么好还来得。他当机立断的说：我们这个会所，这个样板区就是东港专门接待到东港参加的中央各级领导的第一站和接待点。从此以后，我后面接待了不知道多少的政府官员，大连市政府所有的机关干部都在这里呆过。我看得出来他们是发自内心认为我这个楼盘是引领大连豪宅住宅的一个标杆，他说你们也是大连本土人士，对大连的产品你们见多识广，你们的评价是最清楚的。

　　黄海滨：我们一期战略投了大连、哈尔滨和南通三个项目，总的建筑面积240万平方米，这个量也是很大。二期我们计划投资上海、苏州、杭州，基本上会在十月底之前完成相关的投资，目前跟相关政府洽谈得非常不错。上海项目在今年二月份已经拿了，今年九月底会获取苏州，十月底左右会获取杭州。大连未来一定会投，这是必然的。

　　第一，我们今后三期还是以华东为主，投国内一、二线城市。因为，星浩资本不仅仅是一个基金，今后可能有商业并购基金，还有其他相关的文化地产基金。我们都会对大连进行很好的投资，因为他本身也是我们第一步选择的很重要城市。所以，我觉得投资于大连也是我们很重要的一个选择。

　　第二，星浩希望星光璀璨，照耀中国。希望星光耀广场和相关的项目能够不断在中国一、二线，以及重要城市不断复制发展。

（审校：刘满桃）