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博鳌专访 张远：卓越上市是自然而然的事
作者: 彭飞     时间: 2012-08-16 00:27:13    来源: [ 观点网 ]

“上市计划我们一直是有的，我觉得企业发展好了，上市是一个自然而然的事情。”

　　观点网 彭飞 卓越集团在上半年出售卓越世纪中心写字楼时，曾引起了业界热议，当时外界认为卓越可能遇到了资金压力。

　　不过，卓越集团执行总裁张远在2012博鳌房地产论坛现场接受观点新媒体采访时表示，外界的担忧并不存在。

　　张远介绍称，卓越集团上半年实现销售额48亿元，已超过去年全年，两笔利率较高的信托融资已提前偿还，不存在资金压力，并且全年销售额有望达到90亿元。

　　作为较早进入商业地产领域的开发商，张远觉得公司已经走过了交学费的阶段，并凭借多年开发经验形成了一些相对优势。

　　他介绍称，在商业综合体产品定位、商业写字楼公寓配比方面，卓越已经有一定经验；另外在写字楼户型、公寓户型，还有商业铺面配比上，卓越也有自己的心得，这些都是因为先走一步得来的。

　　此外，张远还详细向观点新媒体解释了卓越当初选择放弃在香港上市的原因。

　　他称，对比卓越在香港资本市场和国内的其他融资方式，选择上市的融资成本会更高，因此于上市前两天宣布取消，主要是因为觉得卖低了不合算。

　　另外，张远认为中国资本市场形成了一个很不好的习惯，觉得上市就是圈钱、是无成本的使用股民的资金，这对负责任的企业来讲，是不能选择的方式。

　　而卓越最终选择不上市，可以使公司回旋余地大一些，发展空间也更大一些。“卓越实际上就是出于这两点，在一只脚迈进香港资本市场后，又退了出来。”张远强调。

　　如今，在销售大幅上升，公司内部管控体系日益规范前提下，张远觉得重启上市是一件自然而然的事情。

　　以下为观点新媒体在2012博鳌房地产论坛现场对卓越集团执行总裁张远先生的采访实录：

　　观点新媒体：之前有报道称卓越前五个月销售额已超过了去年全年，取得这个成绩的原因有哪些？

　　张远：我们半年销售应该是48亿左右，比去年全年多一点。

　　取得这个成绩，我觉得还是因为在去年年底卓越集团对整个战略做了一些调整，经营思路也有一些变化。我认为企业产品积压实际上是最大的问题，最便宜的资金应该是销售资金，所以在这两个思想指导下，我们把有一些存量产品以及有些可以持有经营的产品，在今年上半年拿出来销售。

　　观点新媒体：为什么会选择上半年拿出来销售呢？

　　张远：主要是公司要为下一轮发展找机会，如果这些产品拿在手上，持有的成本可能会更高一点，再加上这些卖出去的资金，今年可以投入五个综合体项目的建设，并且这五个项目都顺利开工，到了明后年面世的时候，外界就可以知道卓越的实力了。

　　实际上，这个资产的转换是卓越战略发展的很大一步，如果只依靠目前持有的一些资产来承担在建项目资金需求，那样我们的资金压力就会大一些。

　　另一方面，卓越现在和未来要建的CBD项目位置也不比现在持有的项目差，为什么不做转换？所以，卓越今年上半年一直在抓销售，而作为一个房地产开发商来讲，也应该做销售。

　　观点新媒体：卓越目前在住宅上还有哪些新项目？

　　张远：住宅项目还有几个大盘，包括继续开发大亚湾的卓越蔚蓝海岸，这个项目现在开发不到30%；青岛蔚蓝群岛开发也不到30%，上海奉天的卓越世纪中心开发不到50%，这些在建楼盘应该说很有后劲的。

　　原来我们可能一个盘每年开发十万平米，但明年可能会开发二十万、三十万平米。另外，就是瞄准将要入市的新项目。当我们五个综合体进入正常施工以后，在资产配置上也会做一些住宅项目的补充，所以最近也在选择一些新的住宅项目。

　　我们主要发展方向是扎根已经进入的城市，包括上海、长沙、青岛这些地方。

　　观点新媒体：有希望扩展的地区吗？

　　张远：这个还是要看机会，应该说在同一个城市里深耕可能成本要低一些，对市场的把握也要准一点。但我们不排除选择新的区域进入，包括成都、重庆、北京这些地方。

　　观点新媒体：卓越进入商业地产比较早，您怎么样看待现在商业地产的发展？

　　张远：商业地产的发展和住宅地产有所不同，住宅地产可能更多取决于老百姓对住宅的需求，但商业地产则更多取决于实体经济的发展。

　　具体而言，商业地产要在其他产业能够良好发展情况下，才可以有大的发展。应该说这几年商业地产受到越来越高的重视，地方政府对于城市的经营，也偏重于要求开发商做商业地产。

　　从商业地产的配比来看，应该说是有一点过剩。一个主要原因是，在建商业项目建设面积大多是来自地方政府的要求，而不是直接来自于市场的要求。

　　第二个原因，目前整体经济发展速度已经开始减缓，其他产业的发展也相对减缓，写字楼、购物中心等商业项目的需求应该也会相应减缓。

　　以上两个因素加在一起，对于现在一些商业楼盘的需求来讲应该是下降的，这反过来就说明商业地产的开发应该是相对过剩。

　　观点新媒体：相对过剩会不会产生一些泡沫呢？

　　张远：过剩不一定是泡沫，过剩就是短期之内实现不了它的价值，可能是空置和闲置，也可能会空转一段时间。

　　观点新媒体：这种情况对企业资金或者企业本身实力要求是不是很高？

　　张远：进入一个新行业交一点学费好像也是应该的，而且发展商对于地方政府的邀请有时候也是迫不得已。卓越之所以做这个事情，是因为卓越开始得相对较早，也相信自己有这个能力。

　　其实，我们的商业项目过剩也并不是没有，但商业项目或者写字楼，是任何一个城市发展所必需的，只是这个需求的增长不一定有其他城市那么快而已。

　　观点新媒体：卓越在商业地产上是否已经走过了交学费的阶段？

　　张远：卓越刚刚做商业地产的时候，大家对这方面认识不是很足。

　　我们第一轮商业地产项目包括卓越时代广场一期二期、卓越大厦等，目前卓越世纪中心销售不错，原因是上半年深圳市场商业项目供应量不大，但今年下半年，深圳商业项目可能会大批量入市，这也是我们对下半年写字楼市场的一个判断，因此先走一步，所以我们卖的还可以。

　　观点新媒体：卓越世纪中心入市销售时，外界有分析认为卓可能在资金上遇到了一些问题，是这样吗？

　　张远：我没有感觉到资金压力，因为上半年48亿的销售里面，商业地产差不多20个亿，还不到一半，这样看来好像不是因为资金紧张。

　　深圳福田中心区内很多写字楼都是地方政府以划拨的形式给大企业和央企，他们都是做总部基地，有些楼是不能卖的，必须要完成和政府的一些约定和要求，而且地价也没有按照商业地产的属性来计算，所以这些写字楼只能出租，但卓越在福田中心区的几栋写字楼都是具有商品属性的，是可以卖的。

　　而且开发商卖楼是正常不过的事情，加上我们后面将要推出市场的综合体项目位置并不比现在出售的差，而且又把握了一个市场的好时机，所以上半年销售一部分太正常了。

　　观点新媒体：当这五个商业综合体都入市后，这样大面积的商业项目卓越会怎样安排，是自己持有经营还是出租？

　　张远：这个是要分项目和地段，像深圳卓越世纪中心的商业项目已经开业，地下室和一层商业我们持有运营，但是对于另外一些地方的综合体商业项目，之前定位的时候就是要出售的，包括位于深圳的卓越维港。

　　所以，我们所有的综合体项目是持有经营还是出售，都是要看项目实情和当时定位。我认为，至少卓越在综合体商业运营方面算是走在前面的，比新进入的企业基础要好一点，不过，这也并不是说我们就一定有绝对优势，但相对优势还是有的。

　　观点新媒体：卓越的相对优势体现在哪些方面？

　　张远：我觉得对商业综合体产品定位是一方面，同时在商业写字楼公寓配比方面，我觉得卓越应该说还是有一定经验。另外，在写字楼户型、公寓户型还有商业铺面配比上，卓越也还是有一定的经验。

　　内行人到卓越项目一看就知道这是专业公司做的，至少是有经验的开发商，没有太乱来。我们卓越时代广场一期二期，包括卓越世纪中心都是正常按照预想营运，该招商的时候招商，该出租的时候出租，该营运的时候营运，该销售的时候销售，节奏感还是在我们掌控当中。这就是我们的经验，正因为我们走得早一点，才积累了这个经验。

　　另外，商业写字楼相对来说还有一个可推广性，虽然不像住宅项目有很强的可复制性，但还是有一定的连带关系。比如，卓越在深圳的写字楼做得好，到青岛后，可能就会得到一些人的认可，这就是我们的优势。

　　观点新媒体：卓越坚持的是住宅和商业双引擎战略，那么住宅和商业的比例是多少？

　　张远：大致掌握一个比例就可以了，没有固定的五五、四六那样分，今年五五明年四六后年三七都有可能。总体来讲，住宅和商业上要相对对等的搭配，这样一方面靠单平米的利润，另一方面靠周转的速度来平衡房地产行业和宏观经济的波动，就是在经济出现波动性的时候错开，靠这两方面规避一些风险，可能比单产业类型抗风险能力强一点。

　　观点新媒体：在当前政策环境下，这种模式起到了怎样的规避作用？

　　张远：比如说限购住宅的时候没有限购商业，我们的商业产品卖得挺好；而当住宅开始回暖的时候，我们住宅项目的销售也跟了上来。

　　其实，我们自己也没想到上半年住宅会卖那么好，可能下半年或者年终的时候，我们商住比例结构是三七开或者四六开，住宅还是占大头的，而且很多的住宅项目如长沙、青岛就是今年三四月份开始建设的，这是源于我们判断下半年市场会好一点，起码不会比上半年更差，没有期望更好。

　　观点新媒体：在这种情况下，您预计卓越今年全年的销售额能达到多少？

　　张远：我们最开始预定今年的销售任务是70亿元，但从目前来看，我觉得今年能达到90亿元，这应该没有什么太大问题，也就是说市场多给了我们20亿的销售额。

　　观点新媒体：在销售大幅上升的情况下，卓越有没有考虑重启上市？

　　张远：关于上市的问题，我觉得外界对卓越一直不是很了解，我讲两点希望外界能把这个事情理解透。

　　第一个原因，按照经济学基本理论，当在资本市场的融资成本高过从其他市场的融资成本时，这个企业就没有必要上市了。实际上，卓越在其他方面的融资成本应该说还是比较低的，所以卓越在09年通过路演后一切准备好的情况下，于上市前两天宣布取消，是因为我们觉得卖低了不合算。

　　实际上，我们当时还是比较了这两个成本，但我们觉得上市的融资成本还是挺高的。并且，上市后作为一个公众企业，是要对股东负责的，且每年都要求有些回报，这样公司运营还是有压力的。

　　第二个原因，中国资本市场形成了一个很不好的习惯，觉得上市就是圈钱、是无成本使用股民资金，这对负责任的企业来讲，是不能选择这条路的。如果吸收使用了公众资金，就要对公众股东负责，并要有一个正常回报，至少要高于国内市场资金利率的回报。

　　但是，由于中国的房地产市场发展时间很短，政策以及大环境波动较大，不一定能够保证这些事情。

　　所以，卓越最终选择不上市，可以使我们回旋余地大一些，发展空间也更大一些，这样更有利于企业的发展。卓越实际上就是出于这两点，在一只脚迈进香港资本市场后，又退了出来。

　　卓越这样做应该还是比较理智的一个选择，至少目前看来是这样。因为09年那一批上市的企业，现在虽然从规模上来讲有做得非常大的，但实际上有些企业还是比较脆弱的，如果这一次回暖来晚一点，去看他们的财务报表也不一定那么尽如人意。

　　观点新媒体：卓越在没有上市的情况下，如何解决融资问题？

　　张远：中国市场很简单，项目好就有钱，项目不好用谁的钱都赚不到钱，赚不到钱就没有办法回报，只要项目好、产品做得好，就一定有市场。

　　观点新媒体：卓越的融资都是银行开发贷吗？

　　张远：我们的融资渠道主要还是银行，因为银行会考查项目风险，像深圳卓越世纪中心和后海卓越维港项目，这些项目从银行的角度来讲都是好项目，加上卓越的运营经验，他们好像也觉得没什么风险。

　　观点新媒体：除了银行渠道外，卓越会不会接触一些如信托类的融资方式？

　　张远：去年信托已经做了一些，但是今年上半年策略调整以及销售提升以后，之前两笔利率高的信托都提前还了。

　　观点新媒体：既然卓越有能力偿还信托，说明现金还是比较充足，那有没有什么拿地计划呢？

　　张远：我们在长沙、青岛、东莞都在谈项目，今年会在已经深耕的城市争取一两个新项目。我们下半年或者明年上半年是肯定要拿地的，准备的资金大概有二三十亿元。

　　观点新媒体：卓越今年在强调转向职业化、专业化、规范化的发展，强调内部管控是否也是因调控的影响？

　　张远：这是一个企业在行业里面发展的客观要求。

　　反过来看，这就不适宜在新的行业发展模式下保持高效率，所以我们必须要在内部做强化和调整，主要是偏向于战略的布局和专业化的发展，然后就是包括人力资源的调整、薪酬结构的调整等一系列的调整，主要目的是为了加快开发速度，提高开发效率，保证公司在这个行业中能继续立于不败之地，这个是一个企业生存和发展的客观的要求，我们必须经过这个阶段的调整。

　　观点新媒体：那么在走过这个阶段之后，是否就是卓越上市的时候？

　　张远：上市计划我们一直是有的，我觉得企业发展好了，上市是一个自然而然的事情。

　　如果大家对房地产这个行业规律认识更清楚以后，或者资本结构、资产结构以及土地储备等各方面准备更充分一点，在加上资本市场有一个比较好的形势时，我觉得应该随时可以上市了，因为卓越一直是按照上市公司的要求做事。



（审校：徐耀辉）
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