　　陈淮：谢谢主持人，谢谢大家，这20分钟让我很忐忑，前面是高水平的贾所长，后面是高水平的巴所长，一个财政专家，一个金融专家。其实，调控房地产主要是他们俩儿的事儿。为了应对好这一个严峻的挑战，我特意写了一个提纲，在EMBA讲四天课都不拿纸，但我为了防止后面高层次的巴所长找出毛病来，我刻意三天三夜没睡觉准备了一个提纲。

　　给我出的题目是为什么要调控房地产？就像问父母为什么要管孩子？其实这个问题是不言而喻的。这个题目，在不长的时间内，我准备讲三个问题。第一个问题是房地产业为什么是支柱产业？第二个问题是什么是不正常的房地产业？第三个问题才是，为什么要调控房地产业？短短的时间，讲三个大问题。

　　第一个大问题，房地产业为什么是支柱产业？

　　我有时候经常碰到，这多年来反复地、不停地碰到媒体问，开发商都进二、三线城市了，他们会不会把泡沫带到二、三线城市去？好象开发商到那儿就是气泡砖一样，中国是建更多的房子，更快的建房子，住房的供和求的平衡才能够更快的形成，还是更少的不建房子？不知道为什么我们把房地产业的发展认为一种灾害，是一种恐慌，是艾滋病毒，我们应该努力把它消灭了才对？这种认识是没有道理的。房地产业之所以是支柱产业，在今天上午的对话中我说了一句，并非是或者主要不是因为它能够带动多少个上下游行业，或者说当年的国际经济增长有多少个百分点的支持，这只是浅层次和短期的看法。房地产业之所以是支柱产业基于以下四个理由：

　　一是中国的经济发展走到了一个叫做城市化的阶段，在这个阶段上城市固定资产的大规模形成，是我们未来发展的重要物质基础，我们正处在一个城市固定资产大规模形成时期，在这个时期我们需要包括住宅产业、商业地产、公共建筑及地下基础设施、高铁、高速路等一系列的城市固定资产。如同我们没有航空母舰，绝打不赢南海之战，如果我们没有一个大规模、高质量的城市固定资产，我们就无法在21世纪初让中华民族进入世界一流的经济强国。我们正处在这样一个城市固定资产大规模形成时期，在未来20-30年中，我刚刚贾看所长写的一篇文章，“中国为什么还有20年的黄金期”？如果没有这20年城市固定资产形成的规模、速度和质量，决定了中国经济体在未来20-30年发展的规模、速度和质量，我们靠大战虎头山、修水平梯田，永远让老百姓过不上幸福的富裕日子，永远成不了世界一流的经济强国。

　　二是符合客观规律的中国老百姓消费结构，正在从以“衣食”为主向以“住行”为主升级。毫无疑问，我们在前二三十年的发展过程中，改革开放过程中，人们的衣食需求得到了极大的满足，衣食有余的目标已经基本实现。人们不仅要求穿得好，吃得饱，而且要求住和行条件的改善。上午，我也提到2009年世界金融危机背景下，全球三大汽车体系，北美、东亚、欧盟三大汽车体系的产销量萎缩了35%，而谁也没有想到，包括我们自己的汽车厂商也没有想到，那一年中国汽车市场的产销量都分别增长了45%以上，一举中国成为世界第一大汽车生产国，这只是住和行里面的一个侧面。老百姓的消费结构，这一个发展趋势、进步趋势是任何人也阻挡不了的，也不是什么样的调控就能把这种趋势改变的。

　　三是社会利益主体诉求已经从此前简单的增加收入，奖金上不封顶，下不保底，调动一切积极因素，多种所有制并存，一部分人先富起来等诸多以改善收入为基础的利益诉求，变成了提高收入与私人资产累积并存的利益结构。我们正在从一个越穷越光荣，越穷越革命，有产是社会的敌人，是打倒的对象，这样一种社会价值观奔向，让大多数老百姓有产的这样一个社会。老百姓的私人财富累积，越来越多的人民群众进入到中产阶级的这样一个有产过程，是我们全面奔小康的其中应有之意，这样一个趋势决定了有房产是其中一个重要的体现形式。

　　第四，为什么房地产业是支柱产业，我们的市场经济向市场经济的改革已经走了很多年，但我们只是初步完成了产品的市场化阶段，比如价格放开、比如流通自由竞争。在这之后，真正实现市场经济还有要素的市场化和产权的市场化，我们跃过了要素市场化，也就是资金、土地市场化的阶段，直接进入了国企市场化改革，坦率地说这个改革只走了一半就基本上停步了。我们唯一公开的产权交易市场——股市，在过去的两到三年，巴曙松教授肯定不赞成我们已经走到全世界最差市场这个地步了，产权的市场化裹足不前，因为我们在要素市场化上没有取得进展。到今天，利率还是被政府掌控着的，土地还是被政府掌控着的，两个市场经济下最重要的基础要素还不能够在市场通过竞争的方式、优胜劣汰的方式来获得的话，我们永远进不了市场经济。

　　我们的房地产业正在大规模的推动着这样一个市场经济发展的门槛，跨过这个门槛，这是第一个，我们为什么说房地产业是支柱产业，这些必然趋势决定了它在未来20-30年的经济发展中、社会发展中扮演“支柱”的重要角色。

　　第二个大的问题是，房地产市场什么叫正常？什么叫不正常？

　　今天上午，大概是一个湖南的媒体记者问我说，我们湖南5、6、7三个月成交量都放大了，是不是市场就不正常了？谁跟你说成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不买房子，房地产市场就叫正常了？房地产市场不正常，如果我们每天说这个月成交量同比增长了0.2个百分点，下降了0.3个百分点，这没有意义。正常与否，一是是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场了？如果成交量的放大并不是投机性需求，为卖而买的需求，过度占有资源的需求，那么它就是正常的。别以为成交量放大就是市场向坏，是不是有投机性、投资性需求大规模入场了？如果没有这样的因素，那我们认为这个市场正常。

　　其二，是不是有大规模不正常的外来需求推动了二、三线城市或者某一城市的房价？或者是需求？比如说，温州炒房团，或者说外来资金，游资，国际热钱大规模涌入一个局部地区导致的？请注意，大家上午说到“国八条”、“新国十条”之类的，都统统有一句，当地地方政府要高度关注除本地需求之外的外来需求，如果短期内出现大量外来需求的话，那么这个市场应该有针对性的调控措施。

　　其三，有没有恐慌性需求入市？有些老百姓被恶化的价格预期所推动，提前大规模入市，导致了短期内市场需求的大增。人们被某些不适当的舆论引导，以为价格要暴涨了，土地都出地王了什么就怎么样了，为什么同样多次调控中要求各地政府公布未来3-5年土地和住宅供应的计划？也是为了改善老百姓的预期，防止恐慌性需求的产生。

　　其四，有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险承担和承受能力而入市？如果诱导了老百姓以为是一个非常有利的入市时机，大规模负债，实际上在未来的收入和自己风险承受能力都无法承受的情况下，那这个市场是不正常的。

　　如果没有以上四种不正常，那么仅仅是老百姓改善性需求，自住性需求，以及低端群体优先改善的需求，那么这种成交量大和小没有什么不正常。我们的任务就是让中国低端老百姓，住房困难的群体，自住性的需求，首次置业的需求优先得到改善，较快的得到改善，不是不让他们改善，不让他们买房子。前不久，有些地方在公积金政策上加以了一些调整，于是就有媒体说这是对抗中央的宏观调控，这是变相给房地产市场松绑，我以为这种说法对公积金基本性质都不认识，公积金就应当尽量多，想方设法的、灵活的带给那些需要购房的自住性需求，而不是把它存起来进股市，盈利，或者被挪用去建保障房，它本来就是老百姓满足自住需求的一种政策性工具，这没有什么不对，应该说做得还远远不够，我们的公积金大量留存，而需要得到这种政策性工具支持的基本需求还如饥似渴而不得。

　　第三个大问题，为什么要调控房地产市场？

　　也经常被人们问到，把房价调到百分之多少就是调控的目标了？我从来没听说过这样的调控目标，我也不认为把目标设定在这样一个指标上是符合客观规律的。我们为什么需要调控房地产市场？同样有四个因素。

　　其一，要让这个国民经济的重要产业与国民经济短期稳定运行密切结合。比如说，通货膨胀预期时，我们就需要收紧金融杠杆，维护国民经济稳定运行，避免发生恶性的价格上涨。比如说，在经济增速过度下行的时候，导致失业、银行金融风险的时候，我们就需要适度地降息，增加货币供应量，增加信贷规模，支持经济增长。这些没有什么见智不见智，房地产是维护国民经济稳定运行的客观需要，房地产业也必须适应这样的调控，今后这是你一辈子命中注定要不停面临的一个调控，就如同你不停面对气侯变化要随时增减衣服一样正常。

　　其二，我们在供不应求的短缺状态下，有些有限资源，应当政府有责任、有义务保证那些低端群体，满足自住性需求的群体、首次置业的群体，在资源有限的情况下，他们的需求优先得到满足。如果我们简单地把资源交给市场。那么，在供不应求的情况下，自然是富人先得，谁出价最高，谁先得，而这不符合社会整体利益和公共利益、长远利益，也不符合政府公共职能应当履行的目标。

　　如同我多次举到的例子，你上公共汽车有30个座位，你出钱把30个座位都买了，让其他人站着，这显而易见是一种公共利益的损失，你第一个上车，你可以任意挑一个座位坐，但你不可以把其他29个座位都占了。我们中国的住房远远没有盖够，远不像某些专家说的，我们的家庭都到了110-120平米的平均水平了，那个时候他大概说的是美国，我想他把国籍说错了，我们在未来20-30年处在绝对短缺的状态，直到中国的人口在城乡分布结构相对稳步了，也就是中国农民不再往城里搬了，像美国、日本一样、欧洲、欧盟一样，并且城市中大多数人进入中产阶级行列了，到那个时候我们的住房才能够基本达到供求平衡，人口总规模基本稳定了，然后每一个家庭的人口数相对稳定了，在一个时期内平均每个家庭数，我们就知道社会一共有多少个家庭数，每个城市有多少个家庭数，以这个家庭数×1.2，也就是户均占有1.2套住房，100户居民面对120套存量住宅的时候，我们才能够走到住房供和求相对平衡的阶段。在那个阶段上，根据国际经验，户均面积是80-240平米的区间集中着90%以上的住宅。

　　其三，在调控中我们也在不断深化自己的认识，要优化配置有限的城市资源和住房资源。如果我们仅仅是用限购、限贷、限价，或者拉屎撒尿都算上，人口过度向北京、广州、上海、深圳集中，我们只会导致像今天的孟买。大家可能看过，获得奥斯卡金奖的一个影片，叫做《贫民窟的百万富翁》，那表现的是一种在孟买这个超大城市中贫民窟的悲惨景象，我们只会导致里约热内卢、约翰内斯堡这样的贫民窟，只会导致很多同处一个发展水平线的新兴经济体的覆辙。我们得调整城市结构，让有限的资源在合理比例上配置在中小城市、二三线城市，形成大中小城市的合理结构，让人口的城市化更多的向这些需要进一步扩张的城市集中，这也是我们调控房地产其是应有之意。

　　最后，为什么要调控房地产业？因为，我们要为很多在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。哪些历史缺陷？如同大家说的，中央和地方的税负关系，土地制度，收入分配结构等，这些问题都不是一撮而就，简单地条条例例，简单地控制一下信贷规模，严防地王产生就能够解决的，我们得需要一段制度设立的时间，在这个过程中，我们应当让房地产业平稳有序的发展，使我们在制度安排上能够相对地合理和尽量少走弯路。

　　以上三个问题，仅供大家参考，谢谢大家！

（审校：劳蓉蓉）