度假也好，旅游也好，都是想把自己从社会中脱离开，所谓社会就是关系，关系就是社会，今天的一切，无论是薪资还是财富，都是在这种关系中形成的，不能脱离这些关系。

　　张宝全：今天的主题是讲金融，但我今天要讲的主题可能不太一样，讲的是旅游度假，要讲旅游度假地产的话，还得从红树林酒店讲起，我们是在2004年开始进入旅游度假地产的，从亚龙湾开始。亚龙湾红树林于2004年4月份开工，到当年底12月份开业，从开工到开业历经8个月时间，可以说目前无论是在亚龙湾还是在中国，还是在世界去建一个五星级酒店，在建造时间上是一个奇迹。

　　上个月，国家旅游局对中国所有五星级酒店有12项经济指标的测评，这12项经济指标测评，亚龙湾红树林酒店在中国所有五星级酒店里面，包括商务和度假酒店排名全国第四，第一名我记得好象是上海香格里拉，第二名是北京东方广场的一个酒店，第三名我忘了，第四名就是亚龙湾红树林。

　　上个月，国家旅游局对中国所有五星级酒店有12项经济指标的测评，这12项经济指标测评，亚龙湾红树林酒店在中国所有五星级酒店里面，包括商务和度假酒店排名全国第四，第一名我记得好象是上海香格里拉，第二名是北京东方广场的一个酒店，第三名我忘了，第四名就是亚龙湾红树林。

　　其实，在这之前，我们也是做传统地产的，应当说在是否转型上面也遭遇了很多的焦虑。2007年的时候，其实那个时候当时我们在中国做地产，做得最有名的是今日艺术汇，还有北京的22元艺术街。那时候，国内外的画廊都在议论，22元街与北京的798和松岗是不同的，北京的798和松岗是中国艺术家以生活和创作形态存在的，当然它的文化意义很大，它是城市的一道风景，也是城市人文、艺术发展的一道亮丽的风景线。那么，22元街当时以艺术展示和交易为主，包括今日美术馆，今日美术馆是中国第一个加入国际美术馆联盟的，也是全世界艺术类出版最大的馆，一家就占了50%；当代艺术的出版我们一家就占了中国的85%。国外研究中国当代艺术的资料，基本上50%是我们出版的。北京的地图里面，像秀水街，已经在中国消失，但是像今日美术馆、22元街，已经开始越来越多。

　　尽管如此，2007年的时候，我们在全国很多城市拿了这样以文化为特色的传统地产土地。但是，在那个时候总感觉拿地不对。后来，在2007年的时候，如果继续往下做的话，就面临一个上市的问题。我们是在2006年底-2007年初成立了上市办，也准备上市，因为地产离不开金融，越来越成为一个资金密集型的行业，如果没有金融平台的支持很难做大做强。但是，在2007年，我们还是把上市办解散了。然后，把精力都放在中国最大的度假五星级酒店——亚龙湾红树林上，从拿地到运营8个月时间。到目前为止，我们在运营、建设、设计的红树林已有10座，总的客房量加起来达到了25000间，相当于传统的60座五星级酒店。

　　今天，我想讲的体会是什么？表面看起来是对一种业态的选择，或者说是对一种形式的选择。其实，根本的是什么？我要讲的第一点是，旅游度假的本质是什么？我个人认为，旅游度假的本质就是对现实的逃离，对生命的一次发现。上个月，我的几个好朋友跟我讲要参加一个禅修班，是西藏的活佛，以前邀请我，我都没有参加，但是这一次为什么我参加了？因为，邀请我的人不同，有一些艺术家，有写小说的，有画画的。我参加这个班以后发现和我的想象是很相似的，这个西藏的活佛很年轻，并不是年纪很大，最重要的是他不仅是西藏的一个活佛，他也是一个北大哲学系毕业的毕业生。所以，他站在哲学的角度来讲佛教。本来，佛教就是哲学。但是，佛教在世俗化的过程中已经完全变成了如何磕头，如何烧香，把在礼佛或拜佛过程中的一种行为模式作为了我们佛教的本身，而这仅仅只是佛教的文化，而不是佛教的本质。那么，佛教作为哲学就是如何超越自己，如何回归自信，如何在这个过程中感受到快乐。在这个过程中，我们做了很多的交流，也做了其他方面的一些探索。但是，我想说的是，现在礼佛的多，修行的也比较多，像打座、瑜珈、禅修，这本身不是佛教，通过一种行的方式来进行修行的手段。那么，这和度假旅游有什么关系呢？个人认为，度假和旅游也是一次休闲，我们每次选择度假和旅，就是想选择一次超越，选择一次脱离，选择一次发现。我明白，这个意思是非常重要的。我们拿了一块地，或者做一个产品，你究竟做什么？是做现实？还是做超越？我想讲的是，我们现在很多的旅游度假产品，可能还是一种现实。

　　记得在前两年的时候，我有两个朋友还在飞机上，一个住在亚龙湾红树林酒店，另一个住在亚龙湾一家高档别墅里面。他们在飞机上碰到面的时候，我的朋友问他住红树湾酒店方便不方便？这个朋友说别墅很好，很高档，我也想去看一看。我的朋友就把钥匙给他了，当他打开红树湾酒店以后，他就跟我的朋友打电话说，你赶紧跟宝全说说，我住到他的酒店来吧。为什么？因为，当他打开门的时候，一群老鼠就从面前跑过去了，再看桌子等其他家具，他的度假要从重新打扫卫生开始。

　　实际上，这就违背了度假的本质，每一次我们去度假的时候是想发现，或者说想脱离实际，甚至于想有一次美丽的偶遇，或者说有一次艳遇。但是，如果我们的产品依然和我们的城市没有什么区别，或者依然以居住为主体的话，可能我们又回到了另外一个现实。所以，我认为这是中国在度假旅游区以房地产的方式，以居住为主体的方式来做，这样做是否合适，值得反思。因为我个人认为这可能是对资源的浪费，而最终违背了度假本质的时候，在未来它的价值也很难体现，包括所有的投资者在不经意的情况下，这样度假产品购买完了以后，随着中国房价市场的稳定，如果投机将来被结束的时候，今天1万，明天1.2万不存在的时候，他所花费的度假成本并没有优势，这是我们在产品上所要做的一种考虑。其实，当我们的产品从功能向体验转型的时候，现在有很多产业，电影产业也好，探险产业也好，艺术产业也好，度假产业也好，实际上都是将我们从现实中脱离开，或者说逃离开。因为，所谓的社会就是关系，关系组成了这个社会，我们今天的一切，无论薪资还是其他的财富，都是在这个关系中形成的，我们不能脱离这些关系，如果脱离了这些关系，我们这一切就都不存在了，但今天社会的基础物质文明是我们生存必不可少的，也是不可能少的，这就决定了我们尽管你想脱离也是做不到的，你只能在某一个时刻，或者说在某一个精神层面来做这样一种选择。

　　比如，电影。电影之所以在现在越来越好，它也就是在一个特定的空间里面，用1-2小时的时间里面让你去体验一下，让你去过一下别人的生活，让你去用这样一种间接的体验来体验另类的存在。

　　那么，探险也是一样。探险就是当你到达那样一种极其艰难与艰苦境地的时候，或者说当你站在接近顶峰、山顶的时候，或者说当你竭尽了你自身所有能量的时候，你向四面望去，让你不知道你是在唐朝，还是在宋朝？当然，不用说，你远离了你的关系，你的冲突、竞争、利益等等。

　　所以，我想这就是在今天，我认为中国的很多地产商从传统地产向度假旅游或者商业地产转型的过程中，我想这样一种内在本质的营造，可能是我们应当要了解的，或者说当你了解了以后，我们的选择可能就会对，最终它才能真正地创造一种财富，或者说给我们的未来留下一个美好。那么，这就是我要说的旅游度假的本质是什么？就是对现实的一次逃离和对生命的一次发现。

　　目前，中国正在全面地从观光休闲向度假休闲转型，这一点也是我今天要和大家共同讨论、分享的。现在，很多房企在转入旅游度假地产以后，大面积地圈地，也大面积的投资。那么，我就在想，我们究竟是在做什么？或者说做什么产品？是做观光休闲？还是做度假休闲？我认为，这个主题也非常重要。因为，观光休闲的核心资源是人文资源，以门票经济为主体，以人头到达为主要效力体现。比如，兵马俑、杭州月庙，到达多少人，就卖多少票，这是一种主体。但是，现在大面积圈的土地是做兵马俑吗？实际上，去年的大片土地都在度假旅游区。那么，度假休闲区的核心资源是什么？度假休闲的核心资源不是人文资源，是自然资源。也就是说，现在大量的房企在度假区里面圈的地是以自然资源为主体的，如果我们依然按照五年前、十年前以观光休闲为主体，好象到时间了。那么，我想提示的是，也是国家旅游局统计的，一个度假休闲人群的消费是20个观光休闲人群的消费。如果我们拿到土地以后，对这一点不清楚的话，可能做出来的项目和我们最后的经济测算是会出现问题的，或者说是不能平衡的。

　　那么，度假休闲是什么？实际上是一种生活方式。或者说，度假休闲最大的人群是谁？今天看起来好象是个人的度假，其实不是，拉斯维加斯8成是会议会展，澳门威汀斯城7.5成是会议会展，实际上在度假区，最大的独度假休闲人群是会议会展，请您来开会，请您来吃，请您来玩。比如，今天的博鳌会议，如果不是在博鳌，而是在另外一个中型城市的话，可能也许今天我在这儿演讲，下面的人群可能只有今天的一半。就像国外的电影节为什么在度假旅游区？就是和明星、导演们有一个契约，免费度假+走红地毯捧场，有很多国际电影节，包括上海电影节，会出现一种现象，把最佳影片、最佳导演颁发给国外的一个片子，最后领奖的时候制片人没有来，演员没有来，导演也没有来，来的是一个小小的工作人员，三个奖都是他一个人上去领，领到最后他自己都不好意思了。为什么？会议会展也是一种生活方式，也是在这样一种基础上才能形成，并不是盖了一个会展中心、会议中心就会有会议和展览了，而要看供应和需求，是你把需求的人群营造过来，供应才会有效产生。度假目的地，如果把吃喝玩乐做好成为度假目的地，它的条件是什么？就是当下的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐的顶级资源，一定是顶级资源。因为，只有达到这个条件的时候，人们才会选择在你这儿下了飞机三天五天不去其他地方，或者说偶尔去一下其他地方。如果你达不到这些条件，尽管有这么多的房间和这么多的建筑，供需也是不存在的。

　　时间快到了，最后我要讲的是，当你把这些都做对了，就会有好的运营。运营，我认为和两个方面最相关，即：资源和团队。今天，中国的旅游地产在运营过程中，我认为本质的选择、产品和规划是否正确？我觉得，这可能在不久地将来要慢慢显现，可能还会有很多负面作用。当然，我们需要时间和代价来让我们净化。但是，并不是说你盖一个酒店，盖一个商务中心，它就是一个酒店，它的就一个商务中心，如果没有准确定位的时候，它的风险比住宅更大。住宅做不好的时候，1万元可以降到8000元，它依然有价值。商业资产如果不能被运营，它就是垃圾，因为它只要被运营，就会产生高额的运营费用，如果没有人来的时候，它就是一堆房子，它不是酒店，也不是购物中心，甚至于你拿它做仓库可能都觉得不太方便。

　　那么，做度假旅游，做商业地产，在定位、资源和运营方式上，如果这些问题不能解决的话，我觉得诸位还是要小心，谢谢。

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