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莱蒙国际业绩会：销售额与毛利率的取舍
作者: 彭飞 李琼皙     时间: 2012-08-30 01:44:56    来源: [ 观点网 ]

规模上去了，毛利率低一点也没太大关系，因为公司的整体水平还是保持上涨的趋势。

　　观点网 彭飞 李琼皙 对于全年60亿港元的销售目标，莱蒙国际已近在咫尺。

　　8月29日，莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战于中期业绩会上透露，截止8月19日，公司已实现销售额约47亿港元，销售面积21.7万平方米，同比分别增长19%和31%。

　　而截止6月30日，莱蒙国际还有约42亿港元预售款没有入帐，入帐时间则会在今年下半年以及明年。

　　就此，林战强调，由于莱蒙国际下半年可销售的总货值约45亿港元，在不低于上半年60%去化率的情况下，对达到60亿元港元的销售目标非常有信心。

　　不过，在销售额和销售面积增长的情况下，莱蒙国际上半年的毛利率和销售均价却出现了大幅下滑。

　　据林战介绍，今年上半年，公司的销售均价同比下跌近20%，至16400港元/平方米；毛利率也由去年同期的60%多，下降至30%多。

　　对于销售均价大幅下滑，林战解释称，这主要是销售区域占比不同所致，销售均价较低的常州项目占到莱蒙国际上半年合同销售面积的53%，而去年同期63%的销售面积是均价较高的深圳水榭春天三期项目。

　　在毛利率下降的问题上，莱蒙国际董事长黄俊康则认为，今后整个行业的毛利率趋势都可能不会太高，因为地产的黄金时代已经过去。所以，莱蒙国际今后的毛利率会保持在30%到40%的水平。

　　黄俊康还提到，希望到2014年莱蒙国际的销售额能过百亿，到时候规模上去了，毛利率低一点也没太大关系，因为公司的整体水平还是保持上涨的趋势。

　　此外，在买地方面，莱蒙国际上半年共购入37万平方米的新项目，平均楼面价约1714港元/平方米。截止6月底，莱蒙国际的土地储备增加至414万平方米，在8个城市拥有15个项目，平均土地成本约2500港元/平方米。

　　在下半年的土地策略上，林战表示，由于公司的负债率只有33%，加上75亿港元的现金，下半年会继续买更多的优质土地。而买地的区域则会重点关注深圳在内的一线城市，但也不排除在二三城市购地。

　　黄俊康则补充道，目前已有几块土地在谈判中，并希望九、十月份有一些比较大的动作，估计会投入二十亿左右的资金。

　　在当天的业绩会上，莱蒙国际首席营运官陈风杨也回答了相关问题。

　　以下为2012莱蒙国际中期业绩发布会现场问答实录整理：

　　现场提问：莱蒙国际上半年的毛利率由去年同期的60%多，下降至30%多，那么下半年毛利率的走势会怎样？

　　林战：上半年的毛利率主要与确认销售的项目有关系。比如江苏常州的项目毛利率大概是30%多，由于上半年这个项目的销售量最多，所以整体毛利率也只有30%多。

　　虽然30%多的毛利率相比去年下降很多，但在整个行业中并不差，随着下半年深圳水榭春天五期收入的确认，我们全年的毛利率会不错。而且，只要我们在未来一两年陆续确认深圳高毛利率的项目，对整体的毛利率不会太担忧。

　　我们现在担心的是新购入的项目，可能会在2015年、2016年开始结转，至于今后长期的毛利率则要取决于我们新购入的项目。

　　目前，我们对新购入项目的毛利率要求至少在30%的水平，如果售价格能上升，则毛利率还可能提高。

　　黄俊康：现在我们买地的原则是根据当前的售价去计算增长的幅度。

　　现场提问：莱蒙国际目前未付土地款有多少？除深圳项目外，其他项目的毛利率都较低，那么你们如何提高毛利率？

　　林战：目前，我们只有南京新项目的土地款未缴清，按照出让合同，还有7亿人民币未付，该款项在今年10月份和明年1月份会付清。

　　关于毛利率，我们觉得今后在达到60%多可能不太现实，因为新购入项目的毛利率在30%至40%。

　　黄俊康：今后整个行业的毛利率趋势都可能不会太高，因为地产的黄金时代已经过去。所以，今后我们的毛利率会保持在30%到40%的水平。

　　我们希望到2014年，莱蒙国际的销售额能过百亿，到时候规模上去了，毛利率低一点没太大关系，因为公司的整体水平还是保持上涨的趋势。

　　同时，我们也保留了很多商铺，如果我们将商铺售出，就会大幅提高毛利率。但我们不会卖掉商铺，一是为了保证现金流，二是为股东创造长久收益。

　　现场提问：莱蒙国际的租金收入目前是多少，将来希望达到总收入的多少？

　　林战：租金收入目前不多，上半年我们20亿港元的营业额中只有5500万港元是租金收入。

　　租金收入占总收入的比值目前还比较难说，但要占到净利润的比例则能明确一些，我们希望在未来三到五年里，可以使租金收入占到净利润的30%左右。

　　黄俊康：到2013年，我们的月租金能达到2000万港元，我们计划到2016年能有60万平方米左右的商铺收租，到时候差不多有6亿港元左右的租金收入，那个时候占的营业额比例就比较高。

　　现场提问：下半年你们的买地计划是怎样的？大概会投入多少资金？目标城市有哪些？

　　黄俊康：我们下半年还会继续买地，目前有几块土地都在谈判中。我们希望九、十月份有一些比较大的动作，估计会投入二十亿左右的资金。

　　林战：我们买地主要会考虑深圳，当然别的新城市也不排除。

　　现场提问：请介绍一下你们6月份新购入的南京地块情况？

　　林战：那个地方是南京的高端住宅地区，我们的价格应该算适中，谈不上便宜，楼面价是10200元人民币/平方米，这块地历史最高楼面价曾拍到12000元人民币/平方米，其周边项目的毛坯房售价在20000元人民币/平方米左右。

　　黄俊康：那个区域商铺的价值潜力也非常大，大概在4万元人民币/平方米左右。

　　现场提问：下半年你们的竣工面积有多少？可售货值又是多少？

　　林战：我们上半年的竣工面积有16万平方米，下半年是34万平方米，总共约50万平方米。

　　在这50万平方米中，有6万平方米我们会拿来收取租金，出售的有44万平方米，截止到8月19日，出售面积中的82%已经锁定。

　　下半年，我们会有两个新项目推出，货值约11亿港元，面积约12万平方米。加上截止到8月19日可售但未售项目的货值34亿港元，下半年可销售的总货值约45亿港元，所以我们对达到60亿元港元的销售目标非常有信心。

　　现场提问：你们今年的开工面积相比去年有所减少，这会不会影响到2013年和2014年的销售？

　　林战：我们上半年的开工面积是12万平方米，相比去年同期下跌了39%，主要是因为上半年的形势不太好。但是下半年我们开工面积会增加很多，差不多有29万平方米，这跟去年同期相比是持平的，在建面积我们上半年是70万平方米。

　　陈风杨：其实，我们今年上半年的开工面积比年初的计划还加大了，因为上半年我们在成都和常州的去化率都不错，所以我们就把一些准备明年开工的项目放到了今年开工。

　　另外，最近市场有一些回暖，我们在销售策略方面也做了调整，我们的开发规模比年初的计划提高了一些，如果有量的保证，收益还是能够保证的。

　　现场提问：那么加快开工对现金流有什么影响？

　　陈风杨：这对现金流影响应该不大，因为开工不久后就可以销售。像常州莱蒙城第七期，上周一开盘就卖了100多套。其实我们是根据市场的去化来确定我们的开发节奏。

　　黄俊康：我们也会根据大的市场形势来安排开发节奏，这样我们就能在二、三、四线城市做到合理布局，短中长期也做一些布局。其实，中国的房地产市场就像做过山车一样，抛上去的时候很快，当跌下来该怎么处理呢，我们目前就在做这方面的准备。

　　现场提问：下半年你们有大量项目开工，还要买地，那么到年底时的现金情况和负债率会怎样？

　　林战：其实，我们想买的地能不能买到目前还是未知数，如果能够买到，我们年底的负债率会比现在有一定的上升，但是到底上升多少，还要取决于下半年的销售情况。所以，我们在未来6到12个月中，负债率相比目前会有一定比列的上升。

　　黄俊康：如果我们感觉房地产市场趋于回暖，通常我们的负债率就会高一些；如果我们感到市场趋紧，就会收缩，这样就不会出现大的问题。所以，我们最终还是会根据手上现金流的情况进行调整。

　　陈风杨：我们今年上半年的核心净利润实际上有几千万的亏损，这主要是因为结转项目的毛利率比较低。

　　现场提问：上半年你们的去化率是多少？下半年希望能达到什么水平？对于全年目标会不会调整？

　　林战：上半年整体的去化率有60%多，我们希望下半年能比上半年在好一些，虽然年初一季度比较困难，但从二季度开始，市场就有一些回暖迹象了。

　　至于全年销售额，我们还是希望能达到年初设定的目标。

　　黄俊康：我们的全年销售目标有三个，有基准的要求，有挑战的要求，还有最高要求。基准要求我们目前达到了，现在我们要争取达到挑战的要求，应该说整体形势还是比较好。



（审校：武瑾莹）
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