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高负债率之辩 孙宏斌业绩会再解融创模式
作者: 曹萍 梁嘉欣     时间: 2012-08-30 02:11:01    来源: [ 观点网 ]

从有息负债和销售之间的比例来看，如果能够卖300亿元，有100亿负债就没什么问题。

　　观点网 曹萍 梁嘉欣 与前几次一样，现金流、负债率仍然是业内关注融创频率最高的关键词，尽管融创中国董事长孙宏斌曾一再强调，在经历过顺驰教训后，融创对现金流的的管理非常看重。

　　不过，这一次的关注稍有不同。在其他房企宣布转型或者奉行谨慎投资策略的大背景下，融创这半年多来非常之高调。

　　之所以是93%的负债率，“是因为我们上半年并进了绿城香樟园的14亿的负债，但我们觉得还是非常划算的”，在8月29日召开的中期业绩会上，融创中国董事长孙宏斌如是称。

　　从去年同期的104%到如今的93%，融创认为公司在负债方面已经做得非常不错。

　　在规模扩大的过程中，融创现阶段正在经历前期的投资期。去年收购的绿城香樟园项目，付了11亿的现金，合并了14亿的贷款，今年的利润贡献为负。

　　新收购的绿城的9个项目也是如此，短期而言，这些贷款利息和费用直接将融创的毛利率落下不少，但融创坚信，这些项目明年的毛利率会很好。

　　另外，由于对负债率这个指标的不认同，老孙这次抛出了一个新概念--销售额除以负债，在这个他认为合理的指标下，融创排名前3，且指标数据不断上升。

　　在这些财务数据之后，是融创业绩的有力支撑。上半年融创的销售额是125亿元，完成全年目标的66%，加上绿城项目的贡献，此番融创将全年目标上调至300亿元。

　　而为了支持公司不断扩大的规模，下半年孙宏斌还酝酿着买地，“因为上半年跟绿城的合作只花了一半的钱”，而下半年又是政府大量推地的时机，不乏有些优质地块出现。

　　对于融创的未来及行业走势，公司董事长孙宏斌、执行总裁兼首席财务官汪孟德及联席秘书黄书平等在业绩会上都做出了丰富的解读。

　　以下为融创2012中期业绩会现场问答整理实录：

　　现场提问：虽然公司有信心将销售目标提高到300亿，但毛利率下降不少，原因是什么？是不是因为部分项目在降价？公司上半年销售均价是多少，下半年的均价和毛利率大概会是什么水平？

　　汪孟德：公司实际经营核心利润表现非常好。去年我们收购首钢持有的西山壹号院项目的股权时，有一个溢价，今年上半年摊销了4.4亿。如果把这个剔除，我们实际经营毛利是42%，实际净利润率是17.3%，我们仍然保持了前几年的水平。

　　随着公司规模的扩大，特别是年初收购香樟园项目，包括我们上半年并购绿城的项目，这些项目今年不一定会产生利润，但是相关费用都要付，影响了当前的净利润水平。公司实际的毛利率还是非常好的。

　　我们上半年的均价是1.63万元/平米，但下半年会有所提升，因为并购了绿城的项目，预计销售均价会在1.6-1.7万元/平米的水平，这个在同行里是非常好的。

　　现场提问：融创现在的资金情况怎样，因为虽然净负债下降到48.5%，可是绿城方面新增了8.8亿的借贷。收购绿城的项目目前还有多少款没有付？下半年的净负债比例会怎样？

　　汪孟德：我们上半年的负债率是93%，因为公司现在处于发展阶段，负债率我们会控制在100%以内。

　　但我们的现金流非常安全。从有息负债和销售之间的比例来看，如果能够卖300亿元，有100亿负债就没什么问题。而且，我们短期负债的比例非常低。

　　我们今年到期的负债才22亿元，到年底要还的才12亿元。到明年上半年，我们的短期负债才50亿元。从现在到明年上半年，我们有两三百亿的销售回款，所以我们的现金流是绝对安全的。

　　收购绿城项目需要支付的33.7亿元，现在我们已经支付了20亿元，剩下的我们在九月初就会支付完毕。

　　其实，跟绿城合作的这些项目，只要解决销售问题就可以了，因为项目不欠土地款，只有一些拆迁款。虽然上半年有一些负面的东西，但现在绿城的形象也在改变，包括我们合作以后。银行原来不放心绿城，要安排提前还贷，现在都变成正常安排还贷了。其实，这些项目的现金流还是非常好的。

　　现场提问：你们的毛利率目标是保持什么水平？

　　孙宏斌：毛利率跟原来一样，40%-50%，但是因为扩张，毛利率就被拉下来。

　　现场提问：你们的净负债率比例为93%，跟绿城差不多，它下半年会降下来还是会升上去？公司下半年的现金流预计会是怎样的？

　　另外，你们之前提过对绿城的30多亿的支出是动用公司内部资源去支付，现在这个计划有没有变化，特别是当升到40多亿的时候？

　　汪孟德：这30多亿是用我们公司内部的钱付的。上半年我们现金流消化了几件事情：第一，支付了30多亿买地和收购绿城香樟园的钱。另外，在天津和保利合作，在北京和方兴合作，在无锡收购香樟园的项目，这些今年付了将近30亿的地价。

　　另外，93%的负债率是因为我们上半年并进了绿城香樟园的14亿的负债，我们觉得还是非常划算的。

　　我们下半年的销售回款肯定会比上半年好得多，我们在唐镇买了一块地，是跟绿城的合资公司付的钱。现在，我们已经把绿城的土地款付清了，其他的土地款基本上没有。所以，我们的现金流肯定要比上半年好很多。

　　公司的现金流安全还是要看销售和负债的指标，我相信到年底我们会超过两个以上的指标。其实，根据这个指标来计算，我们不会有任何的问题。

　　孙宏斌：我们公司今年上半年的毛利率和净利率都下降得比较多，其实经营层面的净利率没有变化，我们的毛利率降低是因为并购的事情。这一下降有两个原因：一个原因是收购了北京西山壹号院项目的部分股权，因为这里面有溢价，所以把毛利率摊销了。光这一项就让毛利率下降了10%，净利率下降了几个点。

　　第二，我们规模扩张比较快，举个例子，去年收购的香樟园项目，我们付了11亿的现金，合并了14亿的贷款，今年的利润贡献是负的。实际上这些贷款利息和费用拉低了我们的毛利率，但是明年的毛利率会很好，新年新收购的绿城的9个项目也是这种情况。

　　第二，关于负债的问题，我们去年净负债率是104%，下半年，我们的负债率还会控制在这个水平，我们没想降低，因为现在账上现金多一些比较安全，而且钱现在很值钱。借钱很难。

　　净负债率这个指标，美国没有这个概念，只有香港的投资者看。这个指标是不对的，所以，我们今年选了一个新的指标：是销售额除以负债，我们这个比例排齐在前三名，我们现在是0.9，下半年可能会到2。

　　这个指标是最重要的指标，我们的现金流是非常安全的，因为我们的销售非常好，负债控制得非常好，为什么呢？我们从104%降到93%，这已经很难了。因为上半年我们并了绿城10亿的债，天津项目大概也有十几亿的支出，北京项目也是十几亿的支出。

　　现场提问：今年下半年有没有必要去融资？

　　孙宏斌：我们现在没有这样的计划。

　　现场提问：上半年融创有一些拿地的动作，包括参与北京万柳地块的竞拍。融创看重的地块都是精品，堪称地王，这是不是跟公司现金流比较充足有关？下半年拿地的计划是怎样的？

　　孙宏斌：我们看的地块都是好地块，这跟我们的战略是一致的。我们现在的布局是京津沪渝四个区域，以上海为中心，向苏州、无锡、常州布局，也比较关注北京、天津、重庆这几个地区。

　　另外，也跟我们高端、精品定位有关系。如果定位高端精品，那么不是所有的地都可以做高端，所以在对地块的选择上，北京、上海这些城市好的位置我们会比较关注。

　　下半年我们还会有拿地的动作，因为我们现在的现金流很好，我们主要还会集中在北京、上海，或天津的核心区域，主要精力还是放在上海。

　　现场提问：你们下半年拿地计划用多少资金买地？另外，会不会继续收购绿城的项目，因为它说下半年会继续有一些土地股权出让计划。

　　第二，融创对跟绿城合作的几个项目重新做了产品定位，是不是从原来的高端改成了比较低的档次，在价格方面的应对又是怎样的？

　　孙宏斌：我们下半年肯定会拿地，因为我们的现金流还是很好。资本支出方面没有特别的计划，因为年初我们跟绿城合作用了一半的钱，还有一半的钱。

　　这9个项目的价值是67亿多，我们给了绿城33.7亿元，我们双方共同往这里面投了18亿，我们总的投入大概是43亿左右。所以，下半年我们还有一半的资金预算。

　　跟绿城合作以后，合作项目做了一些规划方案的调整，但对绿城的产品品质、产品成本都没有做很大的变化。我们跟绿城合作还是看中绿城的产品品质，如果这些变了合作就没有意义。

　　我们的调整主要是在规划上调得更合理一些，比如说户型调得更小一点。绿城原来户型面积稍微偏大一点，我们会调得更合理，让市场容易接受。但产品品质、定位、成本都跟原来一样。

　　我们跟绿城合作的项目，售价都有不同程度的提高，因为绿城去年年底到今年年底的售价偏低一些，我们会做一些调整。

　　另外，我们不会继续收购绿城的项目，因为他不缺钱了。而且，我们是在在京津沪渝这几个区域布局，在长三角、天津我们跟绿城都合作了，重庆他们没有项目，北京他们也不会合作，所以我们也不会跟他到别的地方去发展。

　　前几天他们约我谈到杭州去，但我们不会去那些地方，我们京津沪渝的格局分布不会发生很大的变化

　　现场提问：你们跟绿城的合作后期还要投入18亿，这个资金的用途是什么？

　　汪孟德：后期投入的18亿主要是唐镇那块地，我们主要考虑这是个新项目，而且在上海，不是那么容易拿的。

　　现场提问：融创定位高端，聚焦在京津沪渝，有投资者认为，在现在调控的背景下聚焦一线城市会不会风险比较高，另外高端物业本身就受调控的影响比较大？

　　第二，融创这几年聚焦在一线城市，发展到一定程度会不会向三线城市发展？另外，融创这样的定位是不是从顺驰过快全国化中吸取了经验教训？

　　孙宏斌：我们肯定吸取了教训：首先是要重视现金流的控制，另外发展很多的区域不好管理。

　　另外，我们的定位不是很窄，我们的沪还包括苏州、无锡、常州等城市，范围很大。京津沪渝这四个地方人口有1.3亿，每年的开发量在1亿平方米以上，这是一个巨大的市场。

　　京津沪渝这里面本身也有一二三四线城市的区分，北京、上海是一线，天津勉强算二线，苏锡常是三线，宜兴、昆山算是四线。

　　第二，我们一直看好北京、上海一线城市，我从来不相信二三四线城市比一线城市更有发展潜力。尤其是在这种环境下，北京、上海有机会的时候，我们一定会把精力放在一线城市。

　　其实，高端物业卖得不好肯定是错的。去年融创销售了190亿，今年原定的销售目标是220亿，现在已经调整到300亿。我们之所以卖得那么好，就是因为我们定位高端精品。

　　在整个中国房地产市场里面，从价格来看，绿城排第一，均价在2万元左右，我们是1.6-1.7万元左右，但不能因为这个得出结论高端就卖得不好，我觉得高端产品应该卖得更好。

　　我们跟投资者说，我们一定会坚持这几个区域和高端精品的战略，这么多年我们一直没有改变。

　　我们的区域布局和高端精品一直很坚决，而且我们的销售也很好。高端项目里，有卖得好与买的不好，低端的也是，那些中低端的项目在竞争激烈的地方卖得更差，所以高端项目周转率和销售速度应该更快。

　　现场提问：今年七月前融创中国的股价一直低于发行价，主要原因是什么？

　　孙宏斌：上市一年多，我自己心里也很痛苦。因为我们当时上市发行价已经定得很低了，上市之后还是在发行价的水平。

　　我们现在的股价是3.8港元，基本上在发行价上面，我觉得我们的股价表现才刚开始。今年我们的股价涨了80%，但我们这种快速增长的公司，市盈率在三四十的时候，这个股价也是很荒唐的。

　　其实，上市以后我们的业绩每年都有大幅度提高，但是股价还是在原来那个位置，原因肯定不在我们，我想的是，投资者认识这个东西需要一个过程。我们相信投资者慢慢都会认识到我们的价值。

　　花旗的分析报告，给了我们几个结论：我们是小公司的市值，中型公司的利润和销售，大型公司的管理。

　　其实，我们的管控体系也是很强的。我们跟金蝶合作开发了一个跟业务流程相结合的软件，一个项目放进去，每年卖多少钱，开发节奏怎么样，系统马上能够分析出来，因为我们希望在公司发展比较快的时候，管理方面能够更强。

　　有一个投资者说，这个市场中还有比我们股价更低的公司，但是一定是有硬伤的。像我们这种没有毛病，增长又很快，工作又很勤快，又这么便宜的就只有融创一家了。

　　现场提问：以前孙总说过绿城的问题不是在于负债，而是在于销售，这个问题请孙总详细解释一下。

　　孙宏斌：其实绿城的净负债率不一定能够说明什么问题，因为这没有反映销售情况。因为销售是房企最大的现金流来源，负债是一方面，还有营收、存款等。

　　现在分析师都说销售额除以负债的比例很重要，这个比例我们在前三名，这个指标比负债率更重要。

　　绿城去年一年销售受到影响主要是因为绿城的定位比较高端，总价偏高，在市场不太好的时候销售难度大一点。如果绿城去年销售任务完成了，现金流也不会有什么问题。绿城今年的销售已经有特别大的进展，除了九龙仓的注资，跟我们合作，最主要是他的销售改善比较大，所以他的现金流改善情况还是比较大的。

　　现场提问：你说绿城最大的问题在于销售，很多人认为绿城的问题是因为它是一个人的公司，宋总个人的影响力很大。孙总在博客里也提到今年接到他的多次邀请，但你都没有去，你说如果去会影响士气。融创是不是也有这方面的问题，以后是不是需要做出一点改变？

　　孙宏斌：说哪个公司是一个人的公司还是两个人的公司，我觉得这不太准确。因为，我们这个企业是靠一个团队来运作。

　　我作为一个CEO，作为董事长，必须干活。投资者雇你，你就必须干活。如果说觉得我不能胜任，我就不会在这个位置上做。

　　一个企业的执行力要强，以身作则最重要，不管你在什么位置上，任何领导都要在一线以身作则，这一点都非常重要。

　　现场提问：你们认为今年是拿地的好时机，刚才也说到如果现金流很充裕，有机会将拿更多的地，请问这个判断依据是什么，为什么说今年是拿地的好时机？

　　孙宏斌：我没有说今年是拿地的好时机，我们去年年底也拿了三块好地，跟保利在天津合作，跟方兴在北京合作，跟绿城就香樟园的合作。这3个项目今年都会有特别好的表现或销售。

　　这一阶段一直是拿地的好时机，尤其是下半年。原因有两个，第一，到第四季度的时候，因为政府要完成任务，财政压力比较大，所以，政府下半年推地会比较大，其中的住宅用地也比较大。第二，一些开发商因为上半年销售不错现金流还可以，但大部分开发商的现金流还是比较紧，融资环境又不好。

　　现场提问：孙总预计金九银十楼市情况会是怎样的？有一些其他发展商认为今年不会很火爆，您怎么看？

　　孙宏斌：现在市场最大的问题是差异化非常明显，不同城市相差很大，相同城市不同区域差距很大，每个开发商相差很大，每个项目也相差很多。这跟过去不一样，过去卖得好就大家好，不好都不好。我觉得这是市场的正常表现，我们的销售一直都很好，这是因为我们的产品和地点好。

　　今年的金九银十不会那么火，下半年也不会那么火。今年的房价一定不会大涨，为什么呢？因为，开发商的资金链总体上还是比较紧，资金链紧的时候不会大幅涨价，一涨价销售就会出问题。所以，今年价格肯定不会大幅上涨。

　　销量方面，我觉得会保持现在的水平，下半年甚至可能会好一点，总体情况会比较平稳，不会那么火爆，也不会太差了，只要售价合理就可以。

　　但是，价格起伏很大的情况不会出现。一方面因为开发商资金比较紧，另外一方面政府一直在坚持调控，这对购买者的心理还是有影响的，这两个原因会让下半年的市场不会那么火爆，但也会比较平稳。

　　现场提问：现在对开征房产税的传言很多，湖南、湖北有一些政策会出台，你对开征房产税有什么看法，你觉得下半年会有更严厉的政策出台吗？

　　孙宏斌：关于调控政策的问题，首先房产税一定会出来，这是早晚的事情。我一直说中国将来政策的走向就两条。一条是把高端放开，把低端管住，二是增加交易环节和持有环节的税。但是，我觉得未来这两个方向会结合，把高端放开收税，把低端按住不收税或者收一点税，房产税一定会出来。

　　其实，房产税对房价没影响的，房产税是控制不了房价的。而且，我们现在的房产税是千分之一，千分之二，千分之三，这对房价没有影响。

　　其实，政策该出的已经出了，除了房产税之外不会有新的政策出台。而且即使有心的政策出来，对市场影响不会很大，所以大家不要太纠结在政策上了。

　　现在，对这个行业影响最大的是经济的基本面。经济的基本面在发生剧烈变化。美国，欧洲，中国这种下滑趋势，这些对将来房地产市场的影响比宏观调控更深刻、更根本。



（审校：武瑾莹）
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