常态化、市场波动的周期节奏，然后掌握好我们自己的开发节奏，我认为非常重要，这是从房地产调控工具来看它的波动特点。

　　巴曙松：谢谢主持人，我们参加博鳌论坛很多年，会议主办方都非常照顾我，每次都安排我在陈淮教授后面讲，以便一方面学习他的讲话精神；另一方面作一点点评，我建议主持人不要把点评时间算在我的20分钟里面。

　　第一个我想点评的是，我们的房地产调控主管部门不能总是把调控责任要么推给财政，要么推给金融，而自己不做好顶层设计，到底房地产市场、保障房的定位到底是什么？要不然一开始就上来讲，这个是归财政的，那个是归金融的，这个容易导致房地产调控政策的反复摇摆，行业付出很大的代价。

　　第二个，我不同意这个比喻，说为什么政府要调控房地产，就好像父母为什么要管孩子，谁是父母？谁是孩子？谁在创造财富来养活谁？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。

　　第三个，陈淮先生特定点明让我回应这一点，说现在我们市场经济做得比较糟糕的是要素的市场化，土地和资金，我非常赞成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建议里面，又对政策的干预寄予非常大的期望。刚才，我和旁边的一个同事就说，陈主任说要在供不应求的情况下用政府来保证分配给低端和更需要的人，这个建议是很讨巧的，写到微博上会有很多人赞成。所以，我就想，供不应求是谁造成的？是不是你们造成的？如果是你们造成的，你们举手。是不是老任造成的？你为什么弄得供不应求？第一是谁造成的？第二是如果是供不应求，要由政府区分性的进行分配，如果不根据价格，根据什么呢？我肯定建议根据身高，是吧？身高分配，我肯定占便宜，二环以内一共能住100万人，我根据身高站在那儿，我肯定能够住进去，就是找其他的标准不太容易找，怎么识别？所以，我提出这三点迷惘，大家晚上可以接着讨论，因为晚上还有一个小时的讨论，陈所长和各位业界大佬都要参加。

　　那么，我想谈点什么呢？今天往返在会场的路上，可以看到我们博鳌房地产论坛12年了，2001年到现在，我走过一年就在想这一年干了什么？后来，我发现绝大部分时间是在房地产调控，70%以上的时间是房地产调控。所以，一个经常出现的事件已不能再去用一次性的心态理解它，你只能长期性的去总结它的规律，然后去应对它。除此之外，你说你还是做什么呢？所以，我想尝试着总结一下这么多年房地产调控的特点，形成的市场波动规律，如果说有规律的话，尝试总结一下。

　　第一，调控体系，无非是调控的工具：银根、地根，这个说了好多次，这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求，这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。

　　那么，这样一个调控会给市场带来什么样的波动规律呢？我想，这是从银根、地根的调控来看。从控制投资性需求的调控来看，在短期内是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的一个平衡。

　　但是，这种调控有什么特点？有两个很难纠正的缺点，一是这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点，本来是抑制需求的，最后伤害到供给，供给减少了。为什么呢？因为，你控制银根、地根，你控制投机性需求很对，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。

　　但是，整个行业，我们是做金融的，看金融的资金波动，房地产商主要的资金来源，销售回款，一控制、一限购、市场一观望一打压，销售回款大幅回落，这个资金来源就减少，信贷减少，开发贷就减少、按揭贷去年批了还不给，上市不准，借壳不允许等等。这样的话，另外几条渠道也资金来源大幅度缩减，形成了正反馈叠加，叠加下来就只能被动的要么求生存，高息，弄点钱维持，或者是加快销售回款。同时，本能地减少新土地的购置和开发。这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足，新开工不足。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。

　　所以，我作出一个冒昧的判断，可能在接下来的十年、二十年房地产行业发展中，像刚才陈淮所长说的，我的房地产知识实际上都是从他那儿学的，我不懂就老问他。他说，房地产行业在未来有很大的发展空间。但是，我认为未来这个发展空间是一个非常颠簸的发展空间，这种波幅会比过去十多年要大很多。而且，只要调控方式不变，我觉得变的可能性不大，还是用银根、地根，还是用打压这种短期措施，形成的叠加和正反馈，先抑制需求，结果传达到供给不足，供给不足就是市场探底回暖，市场就是在颠簸中发展的。所以，这个特点未来会非常明显。

　　上午，任总讲的从土地角度观察，我觉得是一个很重要的角度，因为你买了地，接着形成房子，中间有开发周期。

　　我换另外一个角度，就是库存消化的时间这个周期，我们把近七、八年房地产的库存，这个去库存化的时间划一个波动的话，从波动周期来看，得出的结论和任总的结论实际上不是那么相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地产的库存销售比达到历史少有的高点，21个月左右。因为，当月销售少。到了6月份，大概是10.6个月，而且当月的批售比回到了0.99，差不多1左右，就是当月批准销售之后当月就卖出去了。10.6个月，这是6月底的数据。所以，我觉得从历史波动规律来看，最低大概是5个月，库存销售比大概到了5个月的时候，市场预期可能会出现一定的变化。好，那我们就从6月底算起，加6个月或7个月，大概也是明年一季度，在这个下半年的决策周期里面，如果销售没有大幅回落维持平稳的话，在这个时期怎么样能够让房地产调控软着陆？让市场有一个逆周期，加大房地产投资和供给，避免在新的一轮市场复苏里面出现供求关系逆转，我觉得是政策的关键。但是，目前看来好象变化的可能性不大。

　　所以，未来房地产的金融化特点会更加明显，以前主要表现在我们做的那个相关分析，说房价波动和M2的关系很大，变成一个金融产品，未来可能从过去的单边上扬会变成起伏，很可能和上证指数的波动关系更加相关性大，而且在这个时期我们怎么面对这样一个调控工具？常态化、市场波动的周期节奏，然后掌握好我们自己的开发节奏，我认为非常重要，这是第一点，从房地产调控工具来看它的波动特点。

　　第二，从调控的主体和主要对象。

　　我们仔细想一下，比较省事，如果我是管调控的，也是拿开发商开刀。因为你说调控什么？地方政府？也不太好弄；调银行？或者是调消费者？消费者你说怎么行？那么多分散的。所以，在房价上涨，调控效果不明显的时候，我觉得骂开发商是各方都容易达成共识的一个交集。而且，如果调控方式和调控工具不作大的变化，还是这种以调控短期市场萧条，供应不足，又一轮上涨，一上涨啪打一下，然后再僵化一段时间，又供给不足，再涨一波。如果未来市场就是这样一个走势的话，转移公众压力和调控效果不佳的，就是骂开发商。

　　所以，我在2012年博鳌房地产论坛作一个预言：第一未来20年的城市化，按照陈所长，他讲的所有言论我都赞成，空间很大、固定资产形成、财富积累、消费升级等等。但是未来20年和过去10年比是非常颠簸的20年，而且开发商的名声会继续损坏，这是典型的韩国房地产调控模式。所以为什么现在在首尔他那个住房条件不是太好呢？他们的调控就是拿开发商在收拾，老百姓也能满意，银行也满意，是交集比较多的。所以，第二个特点就是开发商在未来10-20年中始终会受到攻击，要习惯这一点，如果大家认可我这个分析，赶紧行动起来，每个人都开微博，正面的解释、正面的讲自己的观点，形成健康的行业判断，不要是每个人都缩到后面不讲话。

　　第三，从房地产调控的环境来看，有些因素可能会变，有些因素可能不会有大的变化。

　　比如，从过去十年对房地产的调控来看，非常缺乏顶层设计。就是说，这就给市场来回的试错和浪费资源。我看到陈淮所长在看手表，是不是时间快到了？他对我的意见很大，所以给政府提点意见挺难的。那么，到底城市化的路径怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？还是中部的中型城市道路？还是西部小县城的道路？现在是模糊的，模糊的就让开发商去试错，我觉得更符合市场规律和城市化效率的，可能还是要到环境能承载的发达地区，通过城市集群的形式，这样能节省土地、保护环境。现在，基本上这种顶层设计是缺乏的。

　　保障房要建多少？城市要有多少人口？现在的房子多少套？不知道。之所以经常冒出很多稀奇古怪的数字，说国家电网公司有9000万套的房子读数为零，我算了一下，你们十年来开发的房子也大概4000多万套，如果说是9000万套的读数为零，也就是这10多年新开发的房子全部电表不走，然后原来的房子还腾出三、四千万套，电表也不走，都干嘛呢你们把电表都弄坏了。

　　基础数据欠缺，再比如说保障房，我把这个有关部门分配的保障房建设的每个省的套数跟各个省的GDP、各个省的人口，作相关分析，都不沾边，这很神奇啊，他是根据什么来分的呢。

　　排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流动人口怎么会跑到那儿去？而我看到，现在中国整个流动人口的方向，就业行业出现了巨大的变化，就是在危机之后。最近几年，沿海发达地区流动人口总增长是负的，而主要流向中西部一些有辐射力的中大型城市，这些地方又不把保障房建设纳入进去，跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多农民工，郑州的郊区有40万人专门富士康手机的，都不算在保障房里面。最需要建保障房租赁的房子住的，比如说昆山、苏州、深圳、杭州等等，保障房只分给户籍人口，当地人都有房子了，建成了大家都不要，就在这样一个缺乏顶层设计的环境里，让大家去试错。我想，这一点会改变，但大家也别指望改变太多，这是一个我们调控的环境。

　　第二个，城市化快速推进，这一点呢不会有很大的变化。未来还是一个快速推进的时期，所以供应不足还是一个主要的挑战和矛盾，从2007、2008年，我们城市化率上升了差不多10个百分点，城市新增的家庭数量约5400万户，住房在这个时期增加了4200万套，其中开发企业的市场化开发只有2800万套，其他的都是自建、单位集资，搞这些东西的。所以，开发商市场化开发的，在城市化快速推进10个百分点的时期内，新增的家庭数量大于住房总存量增长，是1200万套，这还不算投资性的需求。所以，这一点估计也不会有大的变化了，缺口还是很大。

　　第三，收入差距大的特点改变很难。

　　中国房地产销售从统计数据看，有很多神奇现象，是通常难以解释的，一是房价租金比持续背离，一年两年可以，但持续十几年，肯定有它经济的合理性。同时，大家说需求很大，但实际上首次置业在住房销售里面的占比并不高。这说明什么？收入差距大，富人的购买力体现在房价上，中低收入的购买力体现在房租上，二者之间的差距在拉大。在目前的销售里边，实际上还是富裕人群买第二套、第三套，在过去十年的占比上升，首次置业占比并不高，这是一个现实。

　　所以，这几个调控环境，有的可能会改进，有的可能不会有大的变化，影响大家的产品决策，也影响整个市场的调控效果。

　　所以，我就简要地汇报一下，我们对房地产调控过去十多年的一些特点，总结一下，对未来做一个简要的展望，以便我们更好地去适应它、面对它。

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