　　地产存在去库存压力：公司2011年的存货高达317亿元，达到历史的最高点，公司存在去库存的压力挑战。公司2012年预计可以销售的面积为153万平方米，相比2011年增长40%左右，销售目标为450亿，为历年最高。其中深圳可销售面积为36万平方米，销售目标为200亿，上海可销售面积为20万，销售目标为80亿，从中看出深圳还是主战场。公司在地产销售方面表示首先要加快销售去库存，去库存的措施主要有五点，一是要密切把握政策走向，抓住市场回暖契机；二要合理定价，灵活销售；三是要因地制宜、强化营销的针对性；四要拓展营销渠道，实行全员营销；五要加强营销区域统筹和项目联动，共享客户资源。其次公司要合理开发调节奏，要以资源的投入产出为导向，以效益优先为原则，对拟开发投资项目进行精细化分类管理。第三是优化产品控成本，以成本观念统筹产品设计，优化产品结构，严格目标成本管理，做到品质、进度与成本的三平衡。2012年计划新增投资规模在100个亿。保持负债率在70%左右。

　　旅游存在巨大发展机遇：2011年公司各旅游景区在项目改造、市场营销、安全管理、服务提升等方面全面提升，北京欢乐谷以345万接待人次刷新欢乐谷连锁公园年度接待量纪录，实现4.36亿元的营业收入，在北京仅次于故宫博物院和八达岭长城；深圳欢乐谷实现全年入园人数328万人次，经营收入和利润均大幅增长，创下景区开业13年以来的历史新高；深圳世界之窗全年接待游客突破312万人次，经济效益实现跨越式增长。

　　2012年旅游业务要借力文化产业大发展的机遇实现创新发展。公司2012年首先要以文化演艺和节庆为龙头，依托数字娱乐技术平台，创新产品组合，开发城市文化休闲市场。二是要加强软实力营销，开展对外输出管理，构建旅游景区全产业链，由开发产品向提供服务转型。公司旅游景区业务的目标是形成上游旅游创意策划规划，中游数字娱乐技术研发、设备制造和景区业务经营，下游实现旅游产业的一条龙专业服务。

　　2012年重点项目：2012年抓好上海苏河湾、武汉华侨城、天津华侨城、云南华侨城、欢乐海岸五个重点项目的推进工作。武汉华侨城欢乐谷公园争取“五一”正式开业，水公园暑期开业，精品酒店年底前开业。天津华侨城争取2013年成为公司旅游新增长点。云南华侨城确保2013年初试运营。欢乐海岸确保海洋奇梦馆“十一”试营业，度假公寓8月结构封顶，购物中心春节试运营。

　　东部华侨城：公司（合并泰州华侨城）总资产为777,848万元，2011年实现营业收入127,927万元，净利润-19,812万元。2011年公司旅游收入下降的主要原因就是东部和泰州华侨城结算的旅游地产同比下降。东部华侨城目前在加速折旧。2013年折旧费用将大幅减少。2015年和2016年折旧费用达到平稳。

　　我们认为，公司地产面临去库存挑战，旅游存在发展机遇。根据wind18家机构盈利预测统计，公司2012年每股收益平均值在0.67元左右。公司目前股价在7元左右，对应PE为10.44，公司PE目前低于房地产板块13.56倍（TTM，整体法）的估值水平，更远远低于餐饮旅游板块25.06倍（TTM，整体法）的估值水平。公司存在挑战也存在机遇，有着良好的经营模式，我们认为公司短期存在一定的融资需求和资金压力，综合考虑，可以考虑在7元以下买入，目前暂给“增持”评级。

　　风险因素：房地产调控造成的地产利润难以如期实现；主题公园的安全隐患问题等。

　　山西证券-华侨城A调研简报