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管理层就2011年业绩情况及未来展望与深圳、上海和北京三地投资者进行了深入交流。

　　一、事件概述

　　公司今日公布2011年年报，今天下午公司管理层就2011年业绩情况及未来展望与深圳、上海和北京三地投资者进行了深入交流，我们将会议主要内容及问答纪要整理如下。

　　二、经营状况概述

　　2011年业绩回顾及经营指标公司2011年度结算面积562.4万平方米，较上年同期增加24.4%，结算收入为706.5亿元，较上年同期上升41.2%。期末有1085万平方米、对应合同金额1222亿元的预售资源因未竣工而未参与结算。

　　从盈利状况看，2011年公司权益净利润96.2亿元，较上年同期增长32.2%。全面摊薄净资产收益率逐年增长至18.2%，较10年上升1.7个百分点。基本每股收益0.88元，较上年增长33%。2011年公司结算毛利率为28.8%，相比于2010年的29.8%微降，但较之前年度仍处于较高水平。由于2011年下半年起房地产市场开始调整，预计公司未来结算利润率将阶段性偏低，但不影响公司长期价值。

　　从负债水平看，因预收账款增加，报告期末公司资产负债率为77.1%，虽然较2009和2010年相比都有一定幅度提高，但业内横向比较中仍然偏低。同时在剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例仅为39.6%，比2010年末的40.2%有所降低。从资金状况看，2011年底公司持有的货币资金为342.4亿元，有息负债中，长期负债占53.2%，短期借款和一年内到期的长期借款合计235.7亿元，仍明显低于公司所持有的货币资金。

　　公司项目资源情况良好，新增加开发项目52个，对应万科权益规划建筑面积约922万平方米，平均楼面地价约2707元/平方米。公司还参与城市更新改造类项目6个，根据当前规划条件，对应万科权益规划建筑面积约227万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。期末公司规划中项目合计权益建筑面积3547万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求，也符合公司的标准。

　　公司一直致力于“工业化住宅”建设，2011年公司通过绿色三星评审项目共273.7万平方米，同比增长265%，其中三星住宅部分268.4万平方米，占全国的50.7%；6月1日后集团所有新开工项目按照绿色一星标准实施，开工面积为637.3万平米。工业化项目全年开工272万平方米。

　　民生证券：万科-2011年业绩推介会纪要

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