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万科今天在业绩说明会已经明确提出了地产下半场的概念，并明确了地产下半场的特点。

　　产品满足主流需求，销售将超预期：公司产品历来以满足刚性需求。产品结构与目前的政策环境相吻合，近期七部门联合提出今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。

　　值得注意的是在坚决抑制不合理住房需求的同时，还强调要保证首套住房贷款供给。信贷是影响成交最大的因素，一线城市目前首套房置业基本上以9折为主，部分银行可以打到85折，再加上近期各个楼盘的促销因素使得购房者实际承担的购房款下降较快。这两个因素结合在一起使得我们有理由继续看好刚性需求的恢复，有利于刚需为主的万科。

　　万科是地产下半场最受益的品种：万科今天在业绩说明会已经明确提出了地产下半场的概念，并明确了地产下半场的特点。我们早些时候已经明确的提出了在万科将在今年充分受益于行业集中度的提升。地产下半年的特征主要是以制度的完善为主。

　　在较为完善的制度下投资与投机的成本将会进一步上升。目前的万科处于非常好的启动位置，公司经过08年的调整后已经建立起满足3000亿规模的管理平台，约束其发展的管理瓶颈已经解决，未来万科规模效应将会进一步体现。

　　投资评级与盈利预测：本轮地产股反弹至今，市场上最关注的是配置大公司还是中小企业。

　　首先，我们认为目前成交回暖的情况是具备一定持续性的，只要信贷继续给予支持，促销活动持续，刚需、甚至部分改善型需求仍将逐步入市，特别是货币总量没有完全释放的当下，信贷对成交的支持才刚刚开始；第二个问题我们认为目前时点配置首选是龙头企业，特别是万科，2012年将是其进一步拉大与其他房企距离的一年，未来将会逐渐显示出其规模效应，公司负债率相对安全，腾挪的空间巨大。

　　我们预计公司12-13年EPS分别为1.1元、1.34元，维持“买入”评级。

　　中信建投：万科-掘金下半场

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