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业绩会：雅居乐年中“迁都” 项目肯定会降价
作者: 见习编辑 李雯露     时间: 2012-03-09 01:57:06    来源: [ 观点网 ]

今年雅居乐会有优惠，但是优惠并不是因为20周年，而是因为具体楼盘的销售。

　　观点网 见习编辑 李雯露 3月8日，雅居乐在香港召开了2011年全年业绩发布会。雅居乐主席陈卓林、副总裁刘华锡、财务总监雷伟彬以及副总经理兼公司秘书卫静心出席了发布会。

　　截至2011年12月31日，雅居乐实现合约销售金额约315亿元，与2010年相若，合同销售建筑面积约为311万平方米，同比增长约10%，合约销售均价约10144元/平方米。

　　年报披露，雅居乐2011年的营业额与毛利分别约人民币229.45亿元和123.54亿元，同比分别上升约11.8%和31.6%；年内净利润约51.61亿人民币，净利润率约为22.5%，同比分别上升约28.4%及2.9个百分点。

　　同日，雅居乐还公布了今年首两个月的业绩情况。2012年1-2月，雅居乐实现合约销售金额约人民币41.8亿元，合约销售面积约30.3万平方米，合约销售均价13783元/平方米。

　　仅2月份，雅居乐实现销售金额约21亿人民币，合约销售面积约19万平方米，均价约11019/平方米。

　　雅居乐主席陈卓林表示，去年国内房地产市况严峻，不过集团业绩令人满意。期内，各销售项目销售表现理想，共9个项目录得人民币10亿元或以上的合约销售金额，其中包括海南清水湾、广州雅居乐剑桥郡、中山凯茵新城、成都雅居乐花园、重庆雅居乐国际花园、中山世纪新城、顺德雅居乐花园、惠州雅居乐白鹭湖及中山雅居乐御龙山。

　　雅居乐副总经理兼董事会秘书卫静心表示，雅居乐目前已锁定175亿销售，但无法预计全年目标将达多少。

　　以下为雅居乐2011年度全年业绩发布会问答实录：

　　现场提问：雅居乐的净负债率也较高，今年有77亿的债务要还，公司会否考虑做一些配股集资？

　　雷伟彬：均价方面，去年主要是受到国家调控政策的影响。其实，我们也根据不同的项目、市场做出一些调整，有些产品会跌价，降幅大概为10%-20%，这也有产品结构的原因。

　　雅居乐的土地平均成本比较低，大概占了12%，倘若市场继续坏下去，我们还是有降价空间的，可以承受住价格下行，我们的目标是维持18%-20%的利润。

　　陈卓林：现在负债率超过了61%，的确比我们的目标高了一些，因而今年在投资方面雅居乐要保守一点，目标是将负债降下去。至于其他的融资，地产方面，我们要适应市场和时间，适时通过不同的渠道融资，到那时会向大家公布的。

　　现场提问：刚才提到现在毛坯房项目可以维持较平稳的状况，请问从什么时候开始雅居乐的室内布置由精装修转到毛坯房？做毛坯房的具体原因是什么？毛坯房售价较低，这样能否应对中央政府限价的政策？会不会影响公司的销售市场？

　　刘华锡：根据不同的市场的情况和需求，我们之前的产品中一直都有毛坯和精装修。比如，之前有个刚需盘，打工族可能没时间装修，也有些针对香港市场的盘，香港人希望有装修。

　　根据上年的情况，有些是为了降低整体的购置门槛，我们由装修房转为做毛坯，使得整个楼价总体上就降下来了。但是也不全是这样，海南的项目最早是做毛坯的，后来就变成了做装修，交楼方面毛坯房也会快一点。其实，装修我们也不是赚很多钱，基本上是维持比成本高一些，是做一个服务给业主而已。销售额方面，还是装修房会大一些。

　　现场提问：去年雅居乐制定的清水湾的目标是100亿，但是最终的销售业绩是72亿元，请问管理层是如何看待去年清水湾的销售情况？我们看到之前有券商披露今年清水湾的销售目标是70亿，请问这个数字准确吗？

　　刘华锡：清水湾去年销售了72个亿，比之前的目标是有下降。不过去年对于购买者亦或是发展商来说，整个市场环境是比较苛刻的，所以72个亿对于我们管理层来讲也是比较满意的，我相信这个应该是中国的单盘冠军了。

　　今年清水湾销售不错，1月份销售额约16亿，2月份大概卖了9亿多，截至目前是24亿左右的业绩。我们预计2012年清水湾是卖80亿的，当然现在是旺季，并不能用16亿×12个月来算今年的整个目标，希望能够尽量突破这个额。

　　现场提问：春节之前雅居乐曾经表示会放缓部分项目的开工速度，以此来节省资金，2012年有怎样的开工安排？计划开工量和竣工量分别是多少？在资金上除了减少开工节流以外，是否还会有更多的融资计划？

　　刘华锡：今年全年计划的新开工量是383万平方米，竣工量是397万平方米。其中，第一季度计划开工量是97万平方米，第二季度175万平方米，第三季度70万平方米，第四季度43万平方米。

　　这几个季度的开工量只能说是我们的一个计划，因为地产项目并非一两个月就能达到预售条件。其实第三、第四季度的产品中有一些是在为明后年的整个可销售货量做准备。

　　当然，在整个市场销售放缓的情况下，我们也肯定会缩减整体开发量，根据每个项目的存货情况做调整。

　　现场提问：去年上半年雅居乐在西双版纳、辽河口、海南定安县、云南瑞丽市等地区都签订了旅游地产项目的拿地协议或者框架协议，请问在近一年之后，这些项目的具体情况如何？雅居乐对这些项目开发的规划是什么？预计会投资多少资金？未来对旅游地产的发展规划是什么？

　　陈卓林：海南有2-3块地在谈，估计很快就会公布，都是类似于清水湾，项目也不太大；云南的3个项目：腾冲、西双版纳和瑞丽也是这样，所以目前还很难确定投资有多少。

　　不过可以肯定的是，依据海南的经验，我们对集团开发旅游地产很有信心。而且，目前我们在上述地方的地价相对合理，包括回报等等。

　　现场提问：公司去年全年盈利下跌约3成的原因是什么？对2012年房地产市场的看法如何？

　　卫静心：事实上，我们的核心利润是升了的，全年核心利润为51亿，去年40亿。觉得是下跌的主要原因是由于有一个投资物业重估，而去年是第一次重估，重估值达到20多亿。我们在2010年里面投资性物业重估那份值的入帐是第一次，其实并没有现金流的影响，纯粹是入帐的公允值入帐而已。

　　陈卓林：楼市情况视乎国家政策，现在的人理性了，肯定是有跌幅的。我们已经减价10%-20%了，这对于销售是有效的。按照我们的成本和销售价，有一些项目现在是不用减的，也有一些项目，如果市场继续变化，我们可以再降10%，这对我们的利润空间影响不会太大。

　　我们希望今年的楼价能够平稳，希望国家政策尽快明朗。

　　现场提问：今年雅居乐销售目标预计是多少？

　　卫静心：今年的合约销售面积估计约310万平方米，与去年差不多。目前已锁定175亿销售，但无法预计全年目标将达多少。

　　现场提问：今年是雅居乐20周年，公司会有什么样的大动作？营销方面会不会借这个机会做出调整？

　　卫静心：今年是我们20周年，雅居乐香港总部在去年搬到了中环；今年年中，集团总部会从中山搬到广州西塔，到时会有一个发布会。

　　陈卓林：今年雅居乐会有优惠，但是优惠并不是因为20周年，而是因为具体楼盘的销售。如果你关心雅居乐，可以多看几个项目，肯定有优惠！

　　现场提问：年报披露，广州地区占集团的销售总额从原来的12.5%提升到现在的25%，发生这么大的变化是什么原因？

　　刘华锡：广州的销售去年是80亿左右，超过了中山的75亿，原因是广州剑桥郡项目卖得很好，成为旧八区的单盘冠军，一个盘就卖了超过40亿，这样就拉升了广州的销售占比；中山也相当稳定，75亿销售额占了当地市场份额19%左右。

　　现场提问：今年到期贷款中有26亿的其他借贷，请问这26亿具体是什么？今年准备入帐的金额大概有多少？总共未入帐的金额有多少？今年的开支情况如何？建筑成本是多少？预计要付的土地款有多少？

　　雷伟彬：26亿是我们集团的一个信托贷款，分两个项目：天津津南项目和广州科学城。

　　刘华锡：今年我们预计的工程款有160亿，这当中有25亿是酒店支出，倘若销售情况下降，我们会缩减这个开支。土地款预计支付47亿，真正在土地储备里面的款项只需付2个亿左右。

　　现场提问：目前已经不可以用新的信托来填旧的信托，公司这几年还有多少信托会到期？公司会有多少的资金解决这些问题？

　　刘华锡：集团对于融资持开放态度，我们不会单一形式的贷款。

　　陈卓林：信托分两部分，一个就是亚运城和津南的合作项目，因为信托的利息比较高，我们也不是很想做。

　　另外，从买地计划和稳定发展来看，我们也希望能将银行贷款转换过来，而且信托的时间很紧，今年在广州有一个要还的，之后我们不希望做太多。

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