嘉凯城青岛安置房开建 资金短板凸显
作者: 见习编辑 李雯露     时间: 2012-01-11 03:18:54    来源: [ 观点网 ]

目前来看，仅存微利的保障房建设对于开发商而言并非一份美差。

　　观点网 见习编辑 李雯露 将2011年视为保障性安居工程住房的“大跃进”之年并不为过。

　　相关统计数据显示，2011年结转到2012年的在建保障房近1300万套，倘若2012年新开工800万套的话，2012年在建的保障房有近2100万套，这一规模相当于2010年商品房销售规模的1.4倍。

　　这也就意味着，2012年，保障房亦将继续大行于世。

　　新年伊始，由青岛嘉凯城承建的青岛市李沧区上王埠社区安置房项目就已迅速开建。

　　青岛保障房项目

　　1月6日上午，青岛市李沧区虎山路街道办事处上王埠社区安置房举行开工奠基仪式。

　　公开资料显示，位于李沧区规划六号线以北、黑龙江路及青银高速公路两侧的这片安置房项目属于李沧区2010年重点“两改”项目之一，规划安置房的建筑面积约20万平方米，涉及拆迁安置居民1180户。

　　奠基仪式当天，该项目承建方青岛嘉凯城相关负责人杨益华介绍，此次开建的房源主要是多层和高层，以90到100平米左右的户型为主，房源数大约在2000套左右。

　　“这样平均算下来，每个回迁户至少可以分到一套房源，理想情况下，每户可以分配到两套房源。”杨益华如是说。

　　事实上，上王埠社区安置房建设只是该公司在李村进行项目开发建设的一小部分。

　　“除了上王埠社区安置房，桃园和下王埠社区的安置房已经开建，三个社区安置房总体建筑面积大约在40多万平方米。”杨益华透露，该公司还将在该片区建设5万平方米左右的经济适用房和廉租房。

　　根据工程推进计划，此次开建的安置区内多层楼房、高层楼房将分别在两年、三年后实现竣工回迁。

　　除此之外，杨益华续称，该地块还包括150万平方米左右的商品房，前期黑龙江路以西片区(青岛时代城)已经开始销售。

　　“不过，作为一个整体，安置房、保障房的建设配套比我们的商品房一点儿都不差。”对于青岛嘉凯城保障房项目，杨益华充满信心。

　　资金困难引入国企

　　然而，就在不久前，有媒体报道称：“嘉凯城集团在山东青岛参与保障房建设，由于银行担心资金回收问题，并未给予积极支持，嘉凯城最终只能通过基金的形式筹措高息资金。”

　　对于此种说法，嘉凯城相关负责人表示，并未获知这方面消息。“目前该项目资金方面没有问题。”

　　事实上，上述说法亦并非空穴来风。公开资料显示，嘉凯城曾于2010年3月17日发布《关于控股子公司青岛嘉凯城房地产开发有限公司信托项目股权增资的公告》。

　　公告披露，嘉凯城与中信信托合作，由中信信托以信托资金对青岛嘉凯城进行增资扩股，信托总规模10亿元，期限18个月，总成本率不超过12%/年。

　　然而，进入2011年，特别是下半年，国内信贷收紧、房地产融资哀鸿一片，使得开发商陷入资金困境。

　　2011年9月29日，嘉凯城公布青岛嘉凯城单一信托处理方案，宣布引入浙江省浙信房地产有限公司、青岛百通城市建设集团股份有限公司共同投资开发。

　　根据该方案，青岛嘉凯城的最终股权结构为：嘉凯城占51%，浙信占35%，百通占14%。

　　据了解，浙信的控股股东为浙江省能源集团有限公司，实际控制人为浙江省国资委。

　　对此，青岛资深业内人士表示，从2011年下半年开始，特别是9、10月份以后，开始出现大面积资金紧缺，作为二三线的青岛，很多企业能拿到高利贷的资金都不是太简单。

　　前路未明

　　保障性住房建设的资金问题是在全国范围内普遍存在的，该业内人士续称，一般来说，开发商承建保障房项目是由“预设规则”决定的。

　　“政府规定，开发商品房的同时，必须在地块上划出一部分做保障房”，该业内人士表示，地块的位置、体量会对开发商形成吸引，企业往往抱着“保障房不赔钱，商品房能赚钱”的想法拿下地块。

　　“保障房本身就是有微小的利润，不到10%，个位数的利润。”该业内人士如是说。

　　目前来看，仅存微利的保障房建设对于开发商而言并非一份美差。

　　青岛嘉凯城自2010年9月以37亿元竞得位于青岛市区北部、李沧区的西北部，卧狼山、老虎山交接的区域的三个旧改项目以来，原计划是要开发8年左右。

　　上述业内人士认为，现在开发商自己也不知道究竟会什么时候完成。“现在开发商都没准儿了，自己也不知道分几年开发了。”他续出：“开发了也卖不掉，也没有钱开发。这种无奈的延期谁也不愿意看到，但是都要面对的现实。”

　　该业内认为，保障房未来的市场前景将取决于商品房的市场情况，取决于商品房与保障房之间的价格差。“如果商品房价格继续出现大幅下滑的话，保障房没有更多的市场优势。”

　　与此同时，他还预测，2012年上半年将会继续降价。“现在降价只是第一波，如果开发商的资金情况继续恶化，相信将会有第二波、第三波降价的。”

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