管理资产超30亿美元 中信资本地产基金谋局
作者: 李欣鞠 时间: 2011-11-23 03:13:06 来源: [ 观点网 ]
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目前，包括中国零售物业基金在内，中信资本已经设立了四支房地产基金。
观点网 李欣鞠 近日，中信资本控股有限公司旗下的房地产部公布，其第四只房地产基金“中信资本中国零售物业基金”已完成首轮募集，募资额达2.25亿美元。
据介绍，中信资本中国零售物业基金的目标募集金额为6亿美元。基金将主要投资具有强劲经济增长潜力的国内二三线城市的零售物业，并将积极寻求项目收购及与知名的合作伙伴进行共同开发。
湖南长沙悦方·ID MALL是该基金种子期投资的一个高端商业地产项目，处于长沙商业区核心地带五一商圈，建筑面积12万平米，现已接近竣工，预计将在明年上半年开业。
中信资本高级董事总经理兼房地产投资部门主管程骁远在接受观点新媒体专访时表示，商业地产的投资将是非常重要的一个策略。除了完成基金余下金额的募集外，还将投资其他的项目，目前正在与武汉、大连、重庆等城市的开发商和土地部门洽谈土地机会。
项目的选择
程骁远称，对于投资项目的要求，一是要在一个城市比较核心的位置，二是具备成为一个现代化购物中心的规模，三是可接受的成本。如果有合作伙伴，则要看他们的背景，或者是曾经做过的一些项目。
具体来说，一般会首选传统的商业核心地段，也会在新的居住小区、新的CBD、新的商业区域中，寻找一些已经发展了一段时间，但是商业各方面配套设施还不完善的地方。
而在控制成本方面，程骁远表示，每个项目都没有固定的价格压力，主要还是看未来这个项目能够做成一个什么样的业态，能够形成什么样的整体收益。
程骁远说：“因为是长期经营，所以我们基本上是要从一个反推的角度来看。”首先是要预测未来这个商业物业每年产生多少租金，再据此反推能够承受的成本。因此，一个在市中心和稍微偏远一点地方的建筑物，或者是同一个地段上比较好的和稍微差点的建筑物，在价格上都有非常大的差异。
“更重要的是，当地政府对我们进入这个市场能够给予一些什么样的支持。”程骁远强调，政府的支持力度是其进入一个城市非常重要的考虑因素之一。他解释，从比较长期的投资眼光来看，投资回报会有一定的压力，尤其是在投资不是特别活跃的二三线城市，对基金来说这种困难会更大，所以希望在政策方面能给予一些比较好的支持。
基金的运作
程骁远介绍，零售物业基金的具体运作有两种模式，一种是收购现有的物业。在现有的物业中，该基金趋向于收购代建的物业。另外一种，是开发商在一个总体的开发项目中，有一个量不小的零售商业项目，想找合作伙伴一起合作，或者共同建造，或者把其中的一部分转让出去。
介入这些项目以后，在定位、设计、招商、未来的运营方面，将由中信资本的房地产团队来负责，作为牵头。
“零售物业基金的年期最长可接近十年。”程骁远说，每个项目都有不同的年限，比如有些已经是完成的项目，可能只需做很少部分的整改；有些可能要从规划设计开始做，那从投资到建完就得三年了。
他还表示，如果能够把项目做好，希望更长期地持有这些物业，包括未来在退出的过程中都有不同的可能性，如引入新的投资者，引入信托基金等。
不过，程骁远称目前不会去考虑单个项目的退出，“我们还是希望未来的项目能够做成一个比较大的资产包。”由于这个基金都是投资商业物业，投资完成后，可能会在不同的城市形成多个商业物业，这些商业物业的组合就是一个资产包。
“当然，作为基金还是要保持一定所谓的灵活性，其中一些项目在组这个资产包的时候，可能在并不适合，我们可能也会做一个处理，比如说进行转让，这些都有可能。”他补充。
而在回报率方面，程骁远仅表示希望达到一个正常的水平。因为该基金针对的是一些专业的投资者，未来的买家会通过计算项目能产生多少现金流来倒推出这个项目的价值。
独立的运营
中信资本与中信地产同为中国中信集团公司旗下企业，会不会因此而考虑投资中信地产的项目呢？
对此，程骁远表示，中信资本与中信地产在运作各方面都是非常的独立的。“我们愿意跟不同的开发商去进行合作。如果中信地产有很好项目的时候，我们也会考虑跟他们合作。”
但是，他强调基金参与的项目都必须要得到投资者的同意，得到独立的顾问委员会的通过才能做，要保障基金的独立运营。
程骁远说，设立基金完全没有给中信地产的扩张提供资金支持的考虑。“你可以看到，我们过往的三支基金，没有一支是和中信地产合作的。这些基金中，我们第一个项目不是中信地产的，正在看的项目也没有中信地产的。所以，我们纯粹是从一个非常独立的角度去看这个项目是好还是不好，跟这个项目是不是属于中信地产是没有任何关系的。”
据介绍，中信资本房地产部迄今已在中国成功投资18个项目，管理资产总值超过30亿美元。其投资者比较平均的分布于亚太地区、欧洲、美国和中东四个地区，基本上各占25%。
目前，包括中国零售物业基金在内，中信资本已经设立了四支房地产基金。前三支基金已经募集了6.3亿美元，第四支基金的募集完成后，估计总额将超过12亿美元。
程骁远介绍，第一支基金于2005年投资，2007年完成全部退出；第二支基金在2007年完成募集，在明年年初会全部退出；第三支基金在2008年底完成募集，在今年年底将完成全部投资，现在已经退出了其中大部分的投资。
这三支基金分别是中信资本中国房地产投资基金、中信资本万科中国房地产开发基金、中信资本中国房地产发展基金III，分别投资高度灵活性及较为复杂的房地产项目，以中国中产阶级为主要销售目标的住宅项目，以及项目发展、收购及对内地房地产开发商进行股权投资。
中国的机会
程骁远称，房地产对任何一个机构投资者来说，都是非常重要的投资产品。很多的国际大型的基金管理公司，都把房地产都作为一个部门来管理，也就是指单项的房地产投资基金。中信资本也是抱着同样的想法去设立房地产投资部。
他还表示，中国投资机会主要来源于经济增长，还有增长模式的转变。基本面包括城市化的进展，中产阶级的崛起，整个经济更平均的在各个地区发展。从目前来看，政府在未来的内需的推动，包括对保障房市场的支持，土地供应的开放，或者是对一些投机行为的控制方面，都有一些长远的规划和打算，因此政策上的风险并不大的。
而对于目前一些开发商相继设立地产基金的现象，程骁远表示，房地产作为一个比较大的资产类别，房地产基金的数目的增加和未来投资者的增加，是可预期的。但是，现在很多开发商自己去做房地产基金，就不是一个特别长远的安排。
程骁远认为，基金管理人和房地产开发商应该是两个独立的团体，因为这会涉及到一个非常关键的一点，即利益冲突问题。“如果你既是开发商又是基金管理者，你怎么去处理这个问题，对投资者来说，可能他们会有一些这样的疑虑。”
当然，开发商可能在资金比较短缺的情况下希望尝试不同的融资渠道，房地产基金也是其中的一个。但是，随着房地产基金发展得越来越成熟，会有越来越多的专业房地产基金管理团队，而不是开发商参与到基金管理中。
“开发商绝对是房地产基金很好的合作伙伴，但并不一定需要是同一个管理机构。”程骁远称。
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