万科“清林径”之后 千万开工下的“价格发现”
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-11-17 02:48:22    来源: [ 观点地产网 ]

今年万科预计会超额完成全年1320万平方米的开工计划,这意味着未来万科进入销售的货量将会相当可观。

  观点地产网 梁嘉欣  一时间,万科清林径已在深沪两地楼市闹得满城风雨。

  昨日(11月16日),就在深圳万科清林径项目降价的风波尚未平息之时,上海万科清林径项目亦传出业主维权抗议的风波。

  上海再演“清林径”风波

  据相关消息,11月13日,上海20多位清林径前期业主来到售楼处,向上海万科提出退房要求,并发生冲突。他们退房的理由与之前爆出的业主维权原因如出一辙:新一批房源将会降价,这让前期业主感到不满。

  据了解,计划将于近期推出的上海清林径新一期项目,已于11月12日开始认筹。

  有消息援引项目销售人员的表述透露,上海清林径新开盘价格可能在1.3万至1.4万元每平米左右,较此前1.65万元均价有近20%的折让。市场人士就指出,清林径将很有可能成为万科今年在上海首个真正意义上的降价项目。

  而相关统计数据表明,截至11月14日,清林径共有948套房源获得预售许可证,至今已售出512套,累计合同均价为17644元/平方米。

  与此同时,上海万科正在酝酿全线降价的传言也越演越烈。同样计划近期推出的上海青浦万科尚源项目,更传出新盘降价幅度接近30%。

  据了解,此次尚源将推出一批近300套全新产品,79平两房两厅尚酷版精装和89平三房两厅格调版精装。其中部分面积为79平方米的小户型,价格低至85万元左右,折合单价约合1万元/平方米。

  相关数字显示,尚源在今年7月以来销售均价在1.4万-1.5万元/平方米。

  观点地产新媒体第一时间就此事向上海万科求证,相关人士透露,上海万科清林径和尚源确有新推盘计划,但均尚未正式开盘,开盘时间及价格至今亦仍未确定。

  上海万科表示,价格是由市场决定,企业只能“发现”价格,不可能单方面“决定”价格。未来万科将尊重市场实际情况合理定价,按照购房者愿意接受的价格售出产品。

  千万开工下的“潜在库存”

  万科董事会秘书谭华杰在接受观点地产新媒体专访时亦明确表示,全面降价纯属谣言。“全线提价或全线降价都不符合万科的风格。房屋价格是由供求关系决定,企业只能为商品标价,而不能定价。”

  不过,谭华杰亦指出,现在市场趋冷,有些项目为了适应市场供求关系的变化,做一些价格上的调整很正常,而且万科有上百个项目在售,个别项目做些价格调整也很正常的。

  “一直以来我们都是采取积极的销售策略,要求项目推出后要实现比较快的销售速度,严格要求适应市场供求关系的变化,标合适的价格把房子卖掉。”谭华杰指出。

  虽然万科一直对“降价”避而不谈,但实际上,作为楼市标杆的万科,最近一段时间里就在多个城市都有价格折让的行动,其中以深圳万科清林径项目最受瞩目。

  同为清林径系列产品,位于深圳龙岗区的万科清林径项目于10月下旬推出10套110平方米一口价单位,单价由原来的13500元/平方米降到12000元/平方米,降幅超过10%。

  而在11月11日,深圳万科第三季“万团大战”促销活动中,清林径及公园里分别拿出50套房源,以93折优惠推出,每销售10套、折扣增加1%,购房者将有机会获得最低88折的优惠。

  深圳资深业内人士就预计,未来深圳清林径项目还会在点数上再给予一定的优惠。

  虽然郁亮日前明确表示,接下来万科没有下调售价的计划。但根据目前的观察,万科不少项目已经有实质性的价格折让措施,未来更有继续下探楼价的可能,毕竟万科的潜在库存量仍然很庞大。

  谭华杰表示,目前万科的现房存货量只有几十亿,占比非常低,但是万科今年的开工计划却仍然在进行当中。

  据透露,今年万科预计会超额完成全年1320万平方米的开工计划,这意味着未来万科进入销售的货量将会相当可观,而这亦无可避免地会给万科带来一定的销售压力。

  “过冬”的价格棉袄

  不过,业内人士更愿意把万科的价格调整看成是为过冬做铺垫。

  郁亮日前在与媒体交流时表示,房地产冬天已经来临,万科亦正式开始启动冬天模式。现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体是万科的五步过冬策。

  深圳资深业内人士林晓华表示,万科在市场进入过冬期,采取降价优惠的措施,除了出于对未来市场的成交量不看好以外,更重要的考虑是冲销售量。

  而据媒体披露,上海清林径楼盘代理公司工作人员透露,调整价格与临近年末该项目需要回笼资金有关。

  林晓华就指出,其实今年万科销售目标的完成才算刚刚触线,而现在宣布高增长时代结束的恒大亦在暗中迎头追赶,万科要巩固行业龙头老大的位置,选择一些能够走量的区域以价换量也是正常之举。

  “有些区域就算价格折让也不一定能走量,因为购买力是固定的,但在上海、北京、深圳等一线城市财富积累比较雄厚的地区,如果价格有调整的话还是可以走量的。”

  林晓华指出,现在房企开始进入过冬状态,整个房地产市场将进入一个较长的观察期。在市场成交量进一步萎缩时,万科可以通过大规模的价格调整抢占大部分的客户,这样留给其他公司的空间就更加少了。

  他表示,“现在很多开发商拿了地以后都不急着动工了,或者干脆停工了。”

  “如果企业不调整战略,接下来会非常难过。现在选择走量是最好的策略。今年9月份降价是最有效的,过了这时间想走也走不了了,只能选择等下一轮的机会,或者直接被大开发商并购。”

  如此看来,伴随着市场的急转直下,以价换量似乎是房企们现时唯一的出路,而市场亦开始要求开发商做出较大幅度的让步。

  易居周忻日前在跟潘石屹交流时透露,开发商降房价有三大原则:“1、一步降到位,万不可每次降一点,不断的降。现在降不到八折的楼盘我们都不接受代理。2、敲锣打鼓的降,不要不好意思,不要怕老业主砸售楼处。有一楼盘悄悄降了20%别人都不知道,白降了。3、早降比晚降好,越晩降套的越牢。”

  这在深圳万科的万团大战上得到充分的体现。早在今年7月,万科首次推出“万团大战”,当时购房者可获总价减5000元/套优惠。

  随着“万团大战”进入第二阶段,优惠幅度已从5000元上升至1万元。进入万团大战第三季,购房者更可获得最低88折的优惠。

  林晓华指出,按照万科目前30%的利润率,如果折让10-15%的话,还是有利可图的。因为万科动工的速度比较快,整体的财务成本要比龙湖、绿城等房企低。

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