黎友焕：政策失灵所引发的地产“顽疾症”
作者: 李宁     时间: 2011-11-15 03:22:29    来源: [ 观点网 ]

我们的房地产政策、信贷政策出了问题，我们这几年所开出来的货币政策全部失灵，因此，中国的房地产到现在是最糟糕的一个问题。

　　观点网 李宁 毫无疑问，这些年货币超发的恶果，是造成当前中国资产价格持续攀升的因素之一，同时也构成了时下房地产行业的“病态百出”。

　　然而，一边在回收货币，一边随着人民币的升值，也必将吸引境内外热钱来袭，在此内因外患交集之际，房地产行业的调控又将何去何从呢？就此，观点新媒体专访了对热钱经济有深入研究的广东社科院综合开发研究中心主任、产业经济研究所副所长黎友焕。

　　黎友焕认为，热钱对房地产调控肯定会有所影响，但是目前并不算大，主要是因为房地产容量太大。热钱愿意留在中国，还有一方面原因是国际市场资金泛滥，美元又下跌，利息也不高，而中国人民币又不断升值。因此，虽然地产在调控，但热钱还是会有一定兴趣，因为对比之下地产的回报还是不错的。

　　对于中国房地产问题的根源，黎友焕指出，这几年政府所开出来的货币政策全部失灵，这导致了房地产成为当前最糟糕的问题。

　　不过，黎友焕也表示，随着调控，房地产价格会出现温和的下降，不会一下子掉下来，而真正下跌的时间应该出现在2012年，目前还只是处在博弈的过程。

　　黎友焕还强调，中国的许多地方财政早就被房地产绑架了，地方超过70%的财政收入来自房地产贡献。所以，现在土地卖不出去了，税收也没有了，再让地方去建保障房已经很难了，3600万套任务肯定不可能完成。

　　以下为观点新媒体对广东社科院黎友焕主任的采访内容：

　　观点新媒体：最近，四个区域已经确定了地方债发行的具体时间，您觉得为什么财政部会允许现阶段地方政府先行试发呢？

　　黎友焕：其实无论什么时候这都还要中央政府最后来拍板。因此，这实际上等于是一种动作，一种表现，但是权利还没有下放好。

　　第二，总共的总量不大，现在这四个地方体量不大，不足以解决地方政府资金的渴望。目前地方资金紧张程度非常高，很多项目快断奶了，资金链也快断了，比如最近爆出的高铁资金链断裂，实际上不止高铁。

　　原因是因为当时应对金融危机，不仅中央政府采取刺激措施实施了一大批项目，地方政府也搞了许多项目，现在这些项目都面临着资金紧张的状况。所以，从它的量上还达不到资金解渴的要求，这仅仅是地方发债改革的一种苗头。

　　观点新媒体：这种改革是不是根源在财政方面？

　　黎友焕：对，现在我们怕地方融资平台出问题，又不把这个权限放下去，因为地方的融资和投资肯定会有冲动，现在我们官员普遍很短视。

　　实际上它对于资金链的运用，拿来用后，不会管下一届有没有钱，现在中央政府关于权利下放主要也是考虑这个因素。特别是我们现在地方平台超过10万亿的规模，成为中国面临的一大问题。

　　但是，毕竟全部让中央发债的这个体制也不好，这种融资债券，发债要有序和可持续发展，怎么办呢？改革，先试一下。

　　观点新媒体：其实在80年代末，中央当时也允许地方政府发债，但随后大概在93年又被叫停了？

　　黎友焕：是出问题了，那个时候因为朱镕基上台后发现这个问题太大，所以就叫停了。现在我们又试，又走进了这样的一个怪圈，一收就死，一放就乱，完全收紧的话大家就是一滩死水，因为地方债怎么是你中央发债的呢？是地方发债。如果继续让中央去发，那也不现实。

　　要放下去一收就会乱，中央把权利放给地方肯定会出乱子，所以还是走不出这样的行政怪圈。

　　观点新媒体：您多次谈到热钱对房地产领域的影响，那热钱是不是会间接地对房地产调控的力度进行对冲呢？

　　黎友焕：肯定会有所影响。但另一方面，现在的问题是国际市场资金泛滥，热钱要出去干嘛？前段时间美元有所表现，马上有一股钱出去了，但是现在美元又下跌了，外面又低息，人民币又不断升值，所以，虽然我们这里调控，但是它出去没用，对比之后投资地产还是会有不错的收益，这也是它愿意呆在中国的原因之一。

　　现在最关键的是这么多钱趴在这里怎么管？周小川不是说要挖一个池子吗，问题是这个池子在哪里？

　　我的意思是可以把它引入股市来，因为股市低迷，股市2000多点，可以把股市稍微托一托，当然也要防止股市的泛滥，要适度的。

　　现在就是因为很多资金在横冲乱撞，找不到投资的渠道。为什么房地产会有现在的情况？就是因为钱太多了。民间信贷实质上就是钱炒钱，人民币炒人民币，因为没得炒。所以，你必须给资金一个场所。

　　观点新媒体：您此前也说热钱已经渗透到了三四线城市，这方面目前的容量大吗？或者对三四线城市的房价影响大吗？

　　黎友焕：目前还不大，因为我们的房地产容量太大，热钱毕竟是少数一部分。现在在中国所有的资本市场、所有的投资市场其实都是“政策市”，没有真正意义上的市场经济自我调节，房地产也好，股市也好，都要看我们中央政府的脸色行事。

　　观点新媒体：似乎近两年来房地产已经成为国民矛盾的一个焦点了？

　　黎友焕：现在已经不是房地产了。中国的房地产是一个赌场，没有真正意义上的房地产，买房不是来住而是来炒的，现在也不断在“毁城”。比如惠州，城市现状又不好，又那么大的建筑体量，晚上一些楼盘才有3%的灯火，这种鬼城全国还有许多。

　　观点新媒体：您认为造成这种现象的根源是什么呢？

　　黎友焕：是政策，就是我们管得太多，我们的房地产政策、信贷政策出了问题，我们这几年所开出来的货币政策全部失灵，因此，中国的房地产到现在是最糟糕的一个问题。

　　你现在那么多钱压在一个地方，还是以惠州为例，已经出现了建多少卖多少的情况，晚上没有人住。你说这么多人民币压在那个地方，我们现在的建筑才三、四十年的寿命。

　　所以，现在许多买房子的人明知道不是买来住的，而是买来炒的，都希望今天买明天涨，后天更涨更好。这哪是房地产呢？这已经是完全投机的商品，再演变就是赌博，实际上就是在赌。

　　观点新媒体：那您认为随着调控，房地产价格会不会出现大幅的调整，能不能达到下跌20%、30%？

　　黎友焕：应该不止，但是不会就一下子掉下来，是一种温和的下降。假如说一下子掉下来，实业就顶不住了，中央政府、地方政府、开发商、银行也都扛不住。所以，不会一下子掉下来。但是，中国房地产真正下跌一定会出现在2012年，现在还是一个搏弈过程，然后会逐渐温和的回落。

　　观点新媒体：后期既然是温和回落的趋势，那您认为调控是应该持续下去呢，还是会继续加码扩大二三线城市呢？

　　黎友焕：当然了，现在要把握一个度，扩大而不能把它打死。实际上中国现在面临很多经济性问题，温总理提到微调，大家担心微调又可能把房地产炒上去了，所以现在就要把握一个度。微调要，当然怎么微调很重要！我们2008、2009年的时候一收，房地产马上就涨起来了，这是我们最大的失误。

　　我们现在说4万亿，其实当时印钞票何止4万亿，地方配套都有18万亿，现在我们有78万亿钞票，货币的流动量，8月份还是77万亿，市场到处都是钱，房价、资产价格能不暴涨吗？现在只能是慢慢收缩，难也是难在这里。

　　观点新媒体：最近住建部对保障房的表态说将由实物补贴转向货币补贴，还说可能3600万套今后要做调整，您怎么看这样的说法？

　　黎友焕：保障房的政务从中央下到了地方，地方的领导人跟保障房的建设计划和政绩直接挂钩，现在我们的地方财政早就被房地产绑架了，很多地方超过70%的财政收入来自房地产贡献。

　　上半年以来全国土地成交极度下滑，卖地卖不出去了，税也没有，再让地方去建保障房很难。这个事情已经就泡汤了，也不用去猜，因为3600万套，还有我们遗留的1800万套，说白了房地产全部都是由人民币堆起来的。

　　另外货币补贴根本不可能，怎么操作呢？各个区域间经济发展也不同，而且中国法规的各种漏洞，补贴一定会出现更大的寻租现象，光保障房的分配我们就看到了各种乱七八糟的现象，所以货币补贴简直就是胡说八道。

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