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将销售不好的项目重新包装定位后推出，成为配合政府保障性项目的路径，碧桂园就有前例。

　　观点网 武瑾莹 11月的满洲里，寒风凌烈，气温已经可以低至零下二十多度。按照常理，在如此冷的天气中，大部分北方城市的消费和购买都会有明显降低。

　　不过，在这个月，可能会有很多满洲里的居民不顾严寒出来选房。原因则是碧桂园在满洲里配合政府兴建的经济适用房首批单位即将开售，而预计价格不过1800元/平米。

　　经适房入市

　　10月底，在北京的一次活动上，甚少公开亮相的碧桂园总裁莫斌表示希望“更多、更深入地参与保障房的建设”。

　　随后，碧桂园在保障房方面的动作亦成为了同行关注的焦点。

　　据碧桂园方面介绍，到目前为止，其“典型的与非典型的”保障房项目共计4个，其中包括帮扶广州市花都区梯面镇（含安置保障房项目）、参与发起全国工商联“建银精瑞公租房基金”、建设广东肇庆“碧桂园蓝领公寓”、建设内蒙古满洲里经济适用房项目。

　　而当中，真正可称之为保障房的项目有两个，一是肇庆的“蓝领公寓”，二是满洲里的经适房项目。但由于肇庆项目已于2008年全部竣工且直至目前已基本入住，因此，满洲里项目成为碧桂园目前唯一正在运作的保障房项目。

　　据悉，满洲里经适房项目位于满洲里的世纪大街东侧，林业局南侧，总投资为1746万元，占地面积4526.9平方米，单位数量共162套，总建筑面积：10232.44平方米。

　　该项目预计2011年11月下旬开售，预计价格为1800元/㎡，带简单装修（卫生间、厨房等）。

　　经观点新媒体查询，在碧桂园方面提供了相应资料，其中对于该项目的介绍是：“因08年金融危机，项目竣工后，不销售”。

　　同时有早期报道资料亦表明，该项目是当时碧桂园主动配合地方政府开工的首个经适房项目，于2008年5月正式开工，原计划在2008年10月完工。

　　只是不曾想，项目还没有完工，2008年全球金融危机忽然而至，于是该项目竣工之后，其实并未对外销售。

　　据了解，现在该项目已于今年11月启动销售，不过并不是由碧桂园方面负责，而是由满洲里方面牵头进行。

　　满洲里往事

　　然而，熟悉碧桂园近年历程的业内人士对满洲里这个地方的知晓，并不是因为这百余套的经适房项目，而是碧桂园上市之后其在此补充过大量的土地储备并实施大规模造城项目。

　　资料显示，碧桂园在满洲里的造城项目，已取得土地证的总建筑面积达338万平米。首期碧桂园力推其传统的双拼、联排美墅及多层洋房，洋房均价为1800元/平米，双拼别墅为3000元/平米。

　　据国土部网站公开资料显示，满洲里碧桂园一期工程土地成交价格1.3亿元，交地时间为2007年7月15日，预计开工时间为2008年5月30日。

　　不过尽管碧桂园当时以低价入市，但项目销售仍十分低迷，据2009年一篇报道称，从2008年开售之后，在一年的时间里仅卖出4800平米的物业--倘若以花园洋房标准面积100平米的户型来算，一年里该项目仅售出不到50套。

　　而后，碧桂园在内蒙古的项目前景曾遭受一片质疑。而碧桂园内部人士也坦言，之前在满洲里拿地主要看重中俄边贸的繁荣，但2008年金融危机之后，口岸贸易极度萎缩。

　　现在两年之后，满洲里再次因为碧桂园经适房项目的开售而重回房地产行业的视线之中。

　　不过，碧桂园人士在接受观点新媒体采访时，否认目前碧桂园经适房项目与当年满洲里大盘项目有任何关联。

　　按公开资料的查询，碧桂园此前已经在售的满洲里项目地址为满洲里市城北新区食品街，与碧桂园提供的经适房项目资料上注明的地址--满洲里市城北新区食品街2号一致。

　　有业内人士就认为，现在的满洲里经适房项目，应该是碧桂园当年因满洲里大盘项目而为政府所配建。

　　保障房路径

　　虽然目前对碧桂园满洲里经适房项目的身世前缘还不够十分清楚，但广州地产资深业内人士韩世同就称，将销售不好的项目重新包装定位后推出，成为配合政府保障性项目的路径，碧桂园就有前例。

　　据韩世同称，这个前例就是位于肇庆的“蓝领公寓”。韩世同回忆表示，这个项目本来是碧桂园对外项目的商品房，但因为销售不佳，碧桂园干脆结合项目位置，配合政府需求，改售为租，将其重新定位为针对“肇庆大旺高新科技工业园内的普通低收入人群打造的高尚公寓式住宅社区”。

　　碧桂园提供资料显示，该项目于2006年9月开始施工，2007年10月开始陆续投入使用，2008年5月全部竣工；目前已入住超过1400间，入住率近80%。

　　韩世同表示，碧桂园的此例保障房项目由其之前的部分商品房项目改造调整而来，这种方式对于开发商来说，其实亦颇值得鼓励和借鉴。

　　其称，这种方式有一石三鸟的作用。一是解决了此前销售不佳的部分项目，二是在当前情况下更多的回笼了资金，三是配合政府解决了部分保障房任务。

　　但韩世同强调，在将原来的商品房项目转换为保障房项目后，因为商品房和保障房的用地上可能存在差异，而之前企业已经支付的土地出让金部分是否需要政府返还也还是需要探讨和解决的问题。

　　辉立证券地产分析师陈耕则认为，不管采用何种路径，碧桂园本身参与保障房建设还是比很多房企都具备优势。

　　其称，碧桂园自身的产品定位其实与很多保障房产品都非常类似，因此可以直接将开发经验套用到保障房项目上，对于碧桂园来说，影响也非常正面。

　　“另一个好处则是，因很多保障房可定向供应大中型国企，对于开发商而言销售回笼不成问题，也可缓解资金压力”，上述人士称。

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