　　宋延庆：来之前，让我做了一个主题演讲叫“城市运营”。我说城市运营主题是政府，副主角是企业，我就给加了四个字，城市运营和企业使命。和秦主任的话一样，回到山东感觉比较亲切，因为我老家也是山东的，山东济南，籍贯是德州。我们兰德咨询（中国）有限公司1999年开始签订，签的第一份合同是潍坊…置业。目前主要的业务是房地产企业管理咨询和产品线研究与咨询。

　　现在公司经过十几年的发展，现在有六家企业，其中有三家咨询公司，两家控股的开发公司，还有一家数字城市公司。9月份我们通过换股的形成，参股了我们著名的非上市的地产公司，我们是他们公司的第二股东，我个人也兼任这家公司的总裁和兰德咨询的总裁，因此比较累。昨天中午刚刚回到北京，下午到了总后勤部做了一个演讲，为总部后和中国新兴置业做了一个演讲，因为受有关部门委托，10月份，一直持续到11月上旬，国资委下属的20多家集团公司，我得给他们做一遍培训。培训的主题是“使命、创新与可持续发展”。这周六还要赶到中国航天集团，就是国贸东南角的公司。

宋延庆

　　城市运营与企业使命，先说城市运营。运营什么？我们大家一定要思考基本的命题，我认为一个企业的运营围绕着两个字做文章——资源。围绕着资源，你们展开去想象，我不是做城市运营商，我可能现在做研究，做咨询，做开发，把这个产业链打通了，但是对城市运营我思考的不是太多。今天在飞机上我列了这么一张小条。就这个小条的内容和大家分享一下，首先你们一定要想明白城市运营，运营什么？是资源。我认为包括三句话。第一，资源的市场化。特别是要素资源的市场化。一定要确保土地资源，我们政府的一些公共配套设施等等，这些要素资源要组合好，然后市场化是第一点。第二点，一定要让资源价值最大化，不能够浪费我们珍惜的资源。刚才我接到一个短信，南京市，这么大的南京市，短信消息说2020年，南京市没有地可以出让了，指标用完了。大家知道深圳、温州、昆山有很大一部分比例的城市没地可以出让了，这多少平方公里，我们大家一定要想一想，不能够太大，一定要节约利用土地。就是一句话，增强土地的强度，“土地强度”四个字非常重要。

　　第三，资源配置最优化，我们有了地了，有了那么富饶的土地，有了勤劳善良的人民，你还需要什么，我需要你的思想，你的文化。这个我们运营什么，围绕着资源，回答我刚才说的三个问题。

　　第二个问题，谁来运营？两个主题。

　　第一，政府，以我们谭市长为代表的政府。

　　第二，开发商。你政府在城市运营的定位又是什么？我认为有三点。首先，你一定要立足于整合和配置资源。你所拥有的核心资源就是生态东西，如何把广州、北京、乌鲁木齐的开发商、运营商吸引过来，一句话，你给我一个理由好吗。我今年6、7月份，我们威海、烟台也有一个咨询客户，烟台的开发商请我去了，我教了咱们业内两个比较有名的企业家去长岛拍野生海豹去了。这个开发商告诉我，我们这个岛上有2300亩地，准备做成海景房卖，我说很好，因为我们是客户，我肯定有什么说什么。我说怎么国内的海景房大概有几代的演化。第一代，1992、1993年海南北海，泡沫破灭以后，我们温总理几次去海南，直到2003年，最后划句号是2007年，才处理好。第二阵风刮到大连、秦皇岛，很多北京、东北人在大连秦皇岛买房子，现在这阵风刮到咱们山东了，从日照的交树（音）花园，青岛、威海。我2003年搬到北京去，你让我来到文登买房子——给我个理由好吗。把这个问题回答了，一切就通了。所以我们政府一定要立足于把现有的资源和可以整合的资源有话好，配置好。

　　第二，一定要做好市场服务和管理。我现在强调服务放在管理前面，我们企业引进来了，一定要做好服务，招商是“商”，不是杀伤的“伤”是伤人的“伤”。我在任何场合讲话都不是太客气的。这个一定要立足于服务和管理。转变政府服务职能。

　　第三，“可持续”三个字。一定要做好可持续。现在我们土地资源是非常有限的。如何集约化利用土地，如果提高土地的强度，这个问题一定要想明白，立足于可持续，我们不能太松散了。

　　企业是主体，无论我们做普通的房地产项目，还是做城市运营项目，我们是投资主体，当然是利益主体。但是我个人认为，更是责任主体。2008年之前，每年“3.15”公布各行业投诉名单的时候，2008年之前我们房地产业始终是前十名，非常令人欣喜的是2008年以后，房地产业内投诉量十名以外，这说明市场的力量在起作用，随着房地产调控的不断深化，市场竞争越来越激烈，开发商的利润越来越薄，那么会有越来越多的企业会不断提高自己的产品和服务质量。我们责任心自然而然也上来了，我们简单总结，谁来运营，一个是政府，一个是企业。这两个主体一定要立足于可持续。

　　刚才各位介绍的这些问题，我就有一种冲动，是不是我五年以后来文登买套房子，有一个前提，我可能五年以后来文登买套房子。还是说你们挖掘卖点不够，因为工作的关系，个人爱好的原因，我这些年大概去了有两三百个城市，从北京个便利度，你想周末去漠河，你晚上七八点钟坐飞机就去了漠河，漠河的房价大概是四五千块钱的样子，人们为什么去漠河，因为有继光，所以说每年黄金季节，你想找个酒店都非常难，这是漠河的一个卖点，中国最北边的一个县城。再举一个例子，大家知道青海河边有一个小县叫共和县，这个县房价是3500元/平方米。人们去青海湖通常会去到这个县，因为有了青海湖，所以把这个县带活了，旅游地产比较发达。第三个例子，泸定桥飞夺泸定桥的那个铁链子旁边有二十米，旁边有一个商品房，这个房子卖3500元/平方米到4000元/平方米的样子。

　　我们谈到可持续发展，我认为，一二线房地产市场就是这样，未来的几年内，只要政策保持强压态势，不会有多大的气色，今后利润点的三线城市，增长源在四线城市，其实市场潜力还是蛮大的。昨天我讲完了以后，他们总后报纸我北京的房价多少钱，一万美元，我说不信你五年以后看，这个信息来自于我今年“十一”回老家，今年春节没回去，今年十月一回了趟老家，到了德州，我们家是县城的一个小干部出身。我了解了一下当地房地产市场，房子让谁买了，40%让农民买了。因为最近工作的原因，我呆在陕西郓城待了几天。我了解郓城四线城市的房子70%让农民买了。原因何在？我发现这么一个规律，在三年两年之前，四线城市的房价通常是2500元/平方米徘徊了很多年，为什么这两年起来翻番了。原因是居住在农村村里的小伙子们，要想娶媳妇儿就得县城买房子。

　　大家算这么一个账，在我们老家，如果给儿子娶媳妇儿盖瓦房，大概花到八万块钱到十万块钱，在县城按照4000块钱/平方米，首付八到十万基本够他的首付，再让小两口自己还月供。…原来的城镇化是自上而下的号召推动，现在这一轮的由四线城市而引发的城镇化是自下而上的，刚才我们的秦主任也说了，这是农村人口的年轻人，城镇的小伙子、小姑娘们，他们的置业这两年也发生了很大的变化，变化何处？比如讲，我有个亲戚是济南的，他的孩子今年考上北京的一个大学，他给我打电话，说我女儿的表妹在北京上学了，早晚要给孩子买房子，你说哪里房子合适，赶紧帮着孩子买，我半个月之内发动同学在上地北边帮他买了一套110平方米的房子。每年我能够干这种好事能干三四件，如果双职工的孩子到一线城市上大学，省城通常会把孩子放到一线城市上大学，如果上海省城的通常会放到国外。人口是往上流动的，在这个流动的过程中，把所谓的房价收入概念其实没有任何意义，咱们很多年轻人思维，通常东方思维和西方思维来回切换，咱们东方人，要买房肯定是用父母的钱，父母可能积钱二三十年了，就等着给孩子买房，与房价收入没有太大关系。所以我对三四线城市是保高度乐观的，乐观到一线城市可能到一万美元，四线城市可能到一千美元。大家赞同的鼓掌。（掌声）

　　我们一定要分析一下，这一轮置业浪潮和之前不一样，原来的浪潮是开发商忽悠起来的，比如说我有温泉或者什么什么，开发商忽悠起来的，再加上房改红利，虽然进入了白银十年，但是这一轮的房地产需求是自下而上的，至少我个人认为是这个样子的。所以我们应该保持乐观，至少是谨慎的乐观。

　　我最后说的一个问题是，要实现企业的主题和政府这个主题共同做好可持续这个问题，我们要做什么，你企业一定要做好自己的事情，不能给政府填麻烦，你自己的事情做好了，也要做好三件事情。

　　第一，你来不来文登，基于你企业的发展战略，你有多少钱，你的资金是不是足以在文登做，你一定要想明白。

　　第二，你做什么样的产品，如果是纯粹的商品房的话，至少根据我的了解，北京经常接到两类电话。第一类电话，买不买保险，第二类电话是我们是威海海景房，晚上很晚打电话，很讨厌。据业内人士跟我说，交给销售公司提成20%，形成了一种传销的味道，怎么改变？至少我这个业内人士对威海、文登、乳山海景房不是太好的认识，希望大家去思考。开发商也是这样，你还是按照原来的那种开发商的营销思路继续做下去，未必能够成功。所以说，你做什么样的产品，你怎么卖你要想清楚。

　　第三，管理。我是做管理咨询的，我很关心这样的事情。你公司的管理模式，管理体系，你个人的风格是不是足以在城里异地项目公司，成立一家异地项目公司，你怎么管？招标、销售、规划方案，和你在本城市做不一样。我想表达什么意思呢？不论你们已经进入的开发商，还是已进入的开发商，一定要让每一个企业都要实现持续健康，只有你们健康了，这个市场才会健康，文登这个旅游地产才能做下去。我们只有追求可持续发展，咱们的政府，我们的企业，才能够实现高效运营，也只有如此，我们可能才能够实现“十二五”政府的发展目标和企业的发展目标。我们运营什么？政府运营什么？我们企业在做什么？在做的是历史，在做的是心，你们的良心能对得起企业，我们的所作所为对得起这个城市吗？我们一定要想清楚这些事情。谢谢。