直播实录：2011城市观点论坛文登行
作者: 时间: 2011-10-13 13:27:21 来源: [ 观点网 ]
2011年10月13日，由观点新媒体主办的“2011城市观点论坛文登行”在山东省文登市开幕，本次论坛主题为“走进国家战略中的滨海养生之都”。
观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行独家全程网络图文直播。
进入专题：2011城市观点论坛文登行
下午2点，2011城市观点论坛文登行正式开幕，以下论坛现场图文直播。
主持人：亲爱的各位来宾，大家好！欢迎大家来到2011城市观点论坛文登行。城市观点论坛是由观点新媒体创立，并依托于中国房地产界最重要盛典“博鳌房地产论坛” 的著名房地产论坛。
自2005年启动以来，城市观点论坛走遍青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、文登、无锡等全国众多著名城市，让中国房地产新的思想精髓席卷全国。
今天，城市观点论坛邀请大家再一次走进山东文登，感受国家战略中的“养生之都”的魅力与商机。
这是一个坐落在黄海之滨，昆嵛山之侧，拥有稀缺海滨资源的宜居城市；这里正努力推进城市化进程的快速发展，并蕴藏着无数的机会。
当前的房地产大环境下，旅游地产兴盛已成必然，也是房地产行业一个重要的发展方向，而文登则拥有着先天的优势。
因此，我们今天这里聚集了来自全国各地的开发企业，共同讨论国家战略中的滨海养生之都。我们希望，通过这次盛会，会可以使您听到全新的理念，也可以使您发现一个最美丽和最有价值的文登。
最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方山东省文登市人民政府、观点新媒体欢迎各位朋友的到来！
下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：建设部政策研究中心主任秦虹女士，文登市人民政府副市长谭远国先生，北京三磊建筑设计有限公司总建筑师总裁张华先生，兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆先生，山东中原物业顾问有限公司董事总经理王鑫先生，观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。
同样我们也要感谢媒体朋友的支持，他们有中新社、文汇报、人民日报、人民论坛杂志社、齐鲁晚报、济南时报。
本次论坛获得众多全国众多实力房地产企业的参与和支持，我代表主办方再一次感谢文登市委市政府以及所有的嘉宾和朋友们。
下面有请今天会议的致词嘉宾为我们致词，首先我们右倾文登市人民政府副市长谭远国先生为我们致词，有请。
谭远国：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们、朋友们，今天2011城市观点论坛文登行活动在这里隆重开幕了，我代表文登市人民政府对出席的各位朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
文登市人民政府副市长谭远国
近年来，文登以打造中国长寿之乡、滨海养生之都为目标，大力拓展旅游市场、生态养生、休闲养生等旅游产品，取得了长足发展，正在成为海内外朋友们信赖的休闲度假养生目的地。
这里拥有165公里的黄金海岸线，是最适宜人类居住的地方和养生长寿健康的福地。在今年国务院批复的山东半岛规划中，文登的南海新区被规划为三大海洋新区，随着人才、资金、信息不断发展，文登将成为富裕安定、人民和谐的滨海政治典范和国际知名的旅游目的地。
文登行活动，旨在加强对外交流合作，全面展示文登优美的自然环境，独特的自由优势和滨海养生之都城市品牌的知名度、美誉度。同时，也吸引文登各产业部门进一步整合招商引资做出新的、更大的贡献。
最后，祝2011城市观点论坛行文登行活动圆满成功，祝各位来宾在文登期间心情愉快，万事如意，谢谢。
主持人：谢谢谭远国市长，接下来我们有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致词，有请。
陈诗涛：尊敬的谭市长、秦主任、各位领导、各位来宾：
观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛
城市观点论坛在当下房地产处于一个盘桓调整的时期之际第二次走进文登，并邀请到全国各地的开发企业、投资机构来实地考察，我想这正是文登的魅力所在，正如我们本次论坛的主题一样：走进国家战略中的滨海养生之都。
大家在这里欣赏到了文登独特的美好资源，对于土地规划与城市建设有全新的了解，接下来的半天时间里将尽情畅谈文登及中国当下欣欣向荣的城市建设，分析文登养生与旅游地产的现状与未来，我们都相信中国地产与城市未来将在三四线城市，我们更祝愿文登这座魅力之城将有一个长期可持续发展的健康新未来！
预祝论坛圆满成功！
谢谢大家！
主持人：好的，咱们嘉宾致词就到这里。接下来我们将进行论坛的议程。
2011城市观点论坛文登行的主题是“走进国家战略中的滨海养生之都”。我们今天邀请到的演讲嘉宾有：建设部政策研究中心主任秦虹女士，北京三磊建筑设计有限公司总建筑师张华先生，兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆先生，山东中原物业顾问有限公司董事总经理王鑫先生。
首先进行今天论坛的第一场主题演讲，有请演讲嘉宾建设部政策研究中心主任秦虹女士。她的演讲题目是《改变的策略，旅游地未来十年》。秦虹女士，您的演讲时间为25分钟。有请。
秦虹：大家下午好，非常感谢文登市政府和观点新媒体对我的邀请，我再次有机会和大家交流一下有关房地产的问题。
建设部政策研究中心主任秦虹
应该说关于当前房地产市场的发展，大家都很关注，为什么关注？我觉得中国房地产目前正在处于一个转折的时期，因为我们刚刚过去的十年，应该说是房地产业快速发展的黄金十年。
大家想一想，2010年全国商品住房的销售额是2000年的十倍，开发企业的融资额是十年前的十倍，一年等于过去十年的规模。所以房地产市场快速的增长，在过去的十年得益于我们非常良好的外部环境。一个是中国经济高速增长，应该说过去十年是中国经济增长最快的时期，质量最好的一段时间.
我们过去十年有六年GDP增长速度在10%以上，有三年在9%以上，只有一年的GDP增长速度8%。这么高的经济增长速度上，在我们中国经济增长发展史上是没有的。中国经济增长直接带来财富增加，我们对收入的提高，对房地产业的一个投资和消费的需求影响是非常的大。
因为住房就是一个家庭最大的财产，如果没有钱，我们不可能支撑这样一个产业的购置，这是第一个，经济增长这个大好的环境，为房地产业发展创造了良好的机遇。
第二个，制度红利在过去十年释放的非常充分。中国建国六十多年，有五十年里面是计划分房时代，我们住房制度改革一下释放人民在自由市场上选择住房的机会，所以住房市场快速增长，制度给我们带来红利。
第三个原因，过去十年中国的城镇化，中国这些年来增长速度最快最有质量的十年。实际上，过去的十年，中国实际的城镇化速度比我们想象的要快，我们怎么知道比我们想象的快？去年年底，中国做了第六次人口普查，我们第六次人口普查的结果告诉我们，中国的城镇化率到去年年底已经达到49.68%。因为我们按照国家统计局每年给我们统计的数据结果，我们去年年底中国的城镇化率是47.6%。实际上，中国的城镇化率不是47.6%，人口普查的结果告诉我们是49.68%。我们原来预计在“十二五”末的时候，中国的城市化是50%，城乡人口各一半。实际上中国城乡人口格局各一半的格局在十二五初，今年就实现了。城市化的快速增长，对房地产的确是有了很大的推动作用，大量的人进到城市里来，要工作、居住，需要各种各样的工作和生活的条件，对房地产带来很大的需求。
农民到城市里来，能支撑住吗？房地产有多大的贡献，我们注意到，不仅仅是农民到城市里来工作、居住这一件事情，伴随着城镇化的进程，实际上，我们这几年来伴随着大中小城市之间的人口流动，小城市人到大城市去，大城市人到省会去，省会人到一线城市去，这样一个定居和流动的过程，规模是非常的大，这个过程和城镇化的过程是同步进行的，这个因素也是房地产业发展的一个必不可少的支撑因素。
第四个因素，就是我们过去十年，中国整体上货币环境是比较宽裕的。我们多数年份是一个富裕的情况下。中国，特别是2009年之后，这两年货币增发的速度特别得快，2009年我们为了保增长，一年发了三年的钱，也就是货币宽松一下刺激了价格上的上涨，也带来了房地产快速价格成交量的猛涨。
过去十年，为什么说我们现在正在处在房地产处于一个转折时期，我觉得，我们未来十年，中国房地产业不具备前十年发展的四大环境。一个环境不具备了，大家想一想，您还认为今后的十年，中国经济的增长速度还会有六年10%以上的速度、三年9%以上的速度增加吗？不太可能的。“十二五”确定了整个国家增长速度是7%。虽然今年我们有望实现经济增长速度是9%的速度，但是国家在主动的调整经济增长的速度，所以我们在高经济增长的速度下所带来的这种经济的繁荣情况下，我们今后的十年可能不太具备，这是第一点。
第二点，我们住房制度改革所释放的制度红利虽然还在释放。比如说现在仍然有很多人需要改善性住房，住在过去房改房子里面，但是过去十年改善程度已经非常大了。剩下的主要是靠我们的一些新增的年轻人的刚性需求，新到城市里来定居的刚性需求，而不是过去住房改、换房，也存在不是没有了，但是那个在过去十年已经释放很多了，社会红利不存在红利的继续放大。
第三点，我们现在的城镇化我们还有空间，至少还有二十个点的空间，但是今后的城镇化的空间最有质量，最有活力，年轻力壮，富有创造能力，最有创新能力的年轻人大部分进城了，我们看现在的农村、妇女、老人、小孩空城农村现象非常严重，下一步的城镇化会不会还会进城，一定还会进程，但是最年轻劳动力的进城的速度我觉得会下降。
另外货币增长，我们可以判断，今后的十年，中国不可能再持续的超发货币来制造一些非常非常宽松的货币环境，这是也不可替代的，中国的货币政策逐步要回归一个正常化、中国的人均收入是美国的十分之一，中国的货币发行量超过了美国，你觉得这种持续性也是非常难以持续的，所以我们说中国的房地产目前正处于一个转型时期。
所以，我们房地产对企业来讲，转型也是个必然的选择，我们形势变了，外围环境变了，开发企业的转型也是一个必然的选择。开发企业转型向哪里转？我觉得开发企业转型除了原有的开发住宅产品结构的升级，产品的升级换代，提高产品的本身的适应性以外，我们向更广阔的一些房地产领域深度的开发和我们的一个投资和市场的挖掘确实是非常关键。
我们刚才说过去十年房地产发展，其实发展速度最快，支撑着市场主要的推动力还是住宅物业。现在开发物业开始主动的转型，大家说这个选择是暂时性，国家现在在住房市场上限购，调控政策，所以我们才选择其他的非住宅领域。但是我觉得，这个选择不是一个暂时性的，就是一个长远的发展的，那方面的空间还是比较大。
大家都说，我们今后的发展方向是旅游地产，未来旅游产业的发展是个什么样的格局？总体上来讲，我们今后旅游发展，是我们国家在大力推动消费产业发展一个核心内容，这是一个非常确定的问题，没有存在含糊疑问的问题。大家知道，关于“十二五”的发展，国家的发展规划已经公布了，国家制定的“十二五”发展规划，国家“十二五”发展规划脉络实际上是非常清晰。怎么个清晰法？
第一，坚持科学发展观，总书记提出来的。怎么坚持科学发展观？就是要加快经济发展方式的转变，因为过去发展方式不可持续了，怎么加快经济发展方式的转变，核心问题和主攻方向是经济结构的战略性调整。
经济结构的战略性调整不是指的我们过去第一产业、第二产业、第三产业的调整，主要是指的消费国内内需和外需结构的调整。也就是说“十二五”规划希望通过发展扩大内需启动国内的消费来带动中国经济的发展，把中国打造成世界最大的消费市场，这样中国的经济发展才不看外国人的脸色，我们有自身内升的动力，这样的条件我们实际上还是具备的。
中国的旅游在内的服务业，和我们经济发展水平相比还是非常的滞后。我们的消费潜力非常大，别看我们现在中国人有钱了，富裕的人多了，但是能够满足这些收入水平提高之后，它的消费服务型的品种我们还是非常欠缺，包括商品，包括我们的服务都非常的欠缺，我们还远远不够。所以从发展趋势上来说，我们旅游产业是我们“十二五”规划大力发展的国内消费是一个非常重要的环节，非常重要的一个领域，这是确定无疑的事情。
其次，中国消费旅游市场应该是非常的庞大，大家如果注意到一个数字，上海的世博会。上海的世博会一共开了184天，184天吸引了多少人来参观？吸引了7300万人，一共净盈利10.亿。全世界开了这么多世博会，没有一个国家的世博会开成像中国这样一个旅游的世博会，我们的世博会变成一个旅游产品了，各个单位组织，家庭扶老携幼大家当成旅游项目去参观。所以我们184天净收益10.5亿，带动了7300万人庞大的世博会变成了一个以旅游为主题消费的一个场所，一次机会。我们觉得中国现在人们在消费结构升级之后，收入提高之后，这样一个需求带动的下，我觉得我们服务的产品，所能满足消费需求的一些场所还远远不够。
第三点，发展旅游业的确是我们中小城市实现跨越式发展，实现有特色发展，实现比较优势发展，实现优化利用资源发展的一个必然选择。中小城市在住宅领域里，房地产住宅领域空间非常小。别看中国现在大城市限购成交量下降了，但是我们的非限购城市中小城市成交量怎么还很好，这个持续是有限的。中国人口流动是网上流动的，小城市到大城市，中城市到大城市，人口向上流动，我们很多中国城市人口是进流出的。
一般的住宅物业空间是非常有限，可能是在短暂的几年时间里面有机会、有增长，但是再往上有很难，就不可能像大城市一样，有非常活跃的二手房市场，有非常繁荣的租赁市场，不存在。所以，我觉得在中小城市房地产业的发展走特色，走优化利用资源是最根本的一个出路。你是不要把外边的人吸引过来，不可能在定居，但是会在你这里消费、旅游、体验、休闲，每年能够吸引这些人，我觉得这是很好的服务业。所以我们说，从三个角度说，一个是国家十二五大的发展，第二，中国人民消费…趋势。中小城市恰恰是我们很多旅游型的资源都在中小城市相对来说还是比较丰富的，我们的挖掘还是很不够。发展旅游业，特别是中小城市，也有很大的风险、挑战，这是我认为的。
旅游开发发展，目前来说，我们大家认识到这一点，投资也关注到这一个领域，但是现在有一点出现一哄而上的迹象。大家看一看，我最近一两个月跑了几个大，在长白山万达前头搞了世界的化学度假的基地，在大连金石滩也搞一个非常大的，各个地方都是休闲旅游，度假一些旅游项目。但是，我们说有没有需求，值不值得发展，他们听了好像都非常好，但是我觉得旅游地产能否取得成功不在于地产，关键在于旅游，旅游业的发展，才能为我们旅游地产带来机会。
所以，这就对当地的旅游规划，旅游产业的定位，旅游产业的扶持就非常关键。离开旅游业，离开服务业、离开商业我们再去打造商业地产、旅游地产风险就比较大，确实风险比较大，这需要我们很多的配套，一个是地方政府整体长远的规划。第二，如何把开发和保护旅游资源相结合。第三，如何把产业的特色和旅游产品的多样性进行有机的结合。还有关键是我们的旅游的服务本身如何能够提高。我们经常到一个旅游城市，下了出租车一片混乱，这个人来拉你坐车，那个人拉你坐车，谁敢坐你的出租车，那种旅游城市打造旅游环境都是不可能的，我们的旅游服务业本身也制约着我们的地产是否在旅游方面能够得到发展。取决于商业低产在于旅游业，这是我们需要认真思考的。
我们文登也是我的老家，我对文登还是很有感情的。因为我觉得这个地方，首先它得益于我们山东本土的这种非常纯朴，非常讲诚信，以及人们非常具有传统文化的民俗文风，这个地方大家来了以后会感觉非常舒服。第二个，我觉得我们文登的资源开发的比较晚，资源保护比较丰富，比较好。但是怎么把这块宝地做好，实际上需要政府和企业共同努力策划，而且要有长远的眼光，这个非常关键。
总而言之，我是觉得我们中国的服务业，包括旅游在的服务业大有前景，我们怎么能够让中国人不到国外去消费、购物、旅游，而首先享受国内的大市场，这个是我们在打造服务业的时候，我们需要最关键的一个方面。我们现在相应的服务支撑是不够的，产业发展的层级是不能够满足这个需求的。所以我觉得这个时候，在这个阶段优秀的一些开发企业和这些政府高瞻远瞩的规划就非常的关键。
我最后再说一点，关于房产的形式和政策，当前的房产形式和政策，说政策会不会转向，你现在调控，到了今天是不是会出现一些大的变化，我总的看，当前的住宅市场的发展，政府在住房市场上要去投资化，这个决心是非常的大，是不会轻易改变的。当前影响房地产市场的是两类政策，第一类政策是专门针对房地产市场的政策，限贷、限购、限价。第二类是日益偏紧的货币政策，现在这两类政策从目前来看，都不存在转向的条件。
第一，我们大家说现在房产市场上观望情绪很重，大城市成交量明显下降，价格也开始跳水了，也开始讲价了。但是跟大家说，今年一到八月份，全国总的商品住房的消费需求达到了13%，比去年8%的速度还要高。今年我们一到八月份，全国商品住房的销售额增长了24%。虽然结构性有些调整，但是全国总的数字增长还是非常的高。所以市场上虽然有一些局部的调整，但是没有形成一致性的趋势性的变化，当没有市场形成一致性趋势性的变化的时候，政策的转向是不太可能的，我个人认为是不太可能的。中国房地产曾经有过几次一致性的趋势性的转化。
2008年，全国趋势性的一致性下跌，但是中国目前的房地产是一致结构性调整，有的城市成交量下降，有的城市成交量涨得还非常高，有的城市里面有的项目调整了，价格下跌了，有的项目价格还在上涨，并没有形成一致性的，有些企业资金非常困难，被坚定资金量非常紧张，不得不去高成本融资，但是还有相当一部分企业，手中资金非常的充裕，他们一点都不缺钱。
所以房地产市场目前的格局不可能影响房地产调控政策的转向，我们看到货币政策，目前市场上流动性依然充裕。一个是银行间的利率现在处于一个下降的趋势，目前已经开始出现下降，说明了总体的财政部缺。
第二，我们八月份，银行信贷超出了大家的预期，银行信贷还有所上涨，银行表外业务增长速度更快，所以整体全国社会并不是很缺乏资金。所以我们说目前货币政策的转向调整也不太可能，也不具备外部的条件。所以在这样的情况下，我觉得我们房地产企业看清楚我们当前的市场环境，客观的市场环境变化，和我们今后政策的一个走势的变化是非常的关键，这样才能确定好我们自身的企业发展的战略定位，才能够对企业的长远发展做好预先的，或者是提前的一些准备。
以上有关情况和大家做一些交流，我个人的思考看法仅供大家参考，谢谢大家。
主持人：好，谢谢秦虹女士的精彩演讲。下面有请大家欣赏文化城市宣传片，通过这15分钟的宣传片，了解一下文登的精华。
（宣传片）
主持人：文登市与清华大学规划研究院等过个战略合作伙伴一起挖掘提炼，将文登市的城市品牌，定位为中国长寿之乡，滨海养生之都，并制订了战略发展规划，并打造了养生之都，列入文登市“十二五”规划进行重点实施，近年文登进入国家战略，山东半岛蓝色经济区的重点发展区域，这为文登养生之都的打造又提出了新的要求。文登市又聘请深圳雷傲公司制定了行动规划。确定“十二五”中，文登市养生之都战略应该做些什么，做哪些重点工程，接下来就请雷奥车城市规划设计咨询有限公司总共…做行动规划，不过蒋由于特殊原因不能来到现场，下面我们通过视频和各位手中的资料进行了解。
主持人：以上就是文登市朝阳产业文化概述，因为是初步方案，或者有不完善的地方，或者更好的建议请各位提正。更有利于养生之都的打造，再次非常感谢，接下来，有请文登市南海新区管委会副主任王喜东先生。
王喜东：尊敬的各位领导，各位来宾下午好。首先代表文登市南海新区管委会对各位参加2011城市观点论坛文登行表示热烈欢迎，对长期以来关心支持南海新区建设的各位朋友表示衷心的感谢。下面我把国家重点建设的南海新区介绍给大家，给大家提供一个新的发展的地方，长寿的地方，跨越发展的地方。
文登市南海新区管委会副主任王喜东
今年是“十二五”开局的第一年，2011年1月，国务院颁发的第一个国家战略规划就是山东半岛南海经济区的发展规划，在这个战略规划中重点发展区域就是三个海洋经济区，其中有青岛的西海岸、潍坊滨区，再就是威海南海新区。先已投入50多个亿进行基础设施，配套建设，如水、电等配套设施基本完备，学校、高档医院统一使用，正在建设的南海新港正在投以运营。远期建设的30亿吨大港，构建起了连通城区和南海的大海岸兰，启动了疏港铁路的规划建设，形成了完善的产业承载能力，在此基础上，南海新区东部以港口为依托发展68平方公里的林岗产业去，重点发展海洋新能源，海洋先进设备制造，海洋生物制药等六大海洋建设。着重建设南海新区，科技城，南海新医药科技城，目的已有11家，中国五百强企业上市公司，50多个投资过亿元的蓝色高端产业项目落地开工。西部以12公里金色沙滩，万亩松林以及滨海，滨河及三项生态，以管带为依托建设92平方公里的旅游度假区，落地了很多大型企业集团，养生指明品牌，比如说卓达集团创建的…，确定养老社区，中国建设的江南城，江北第一个江南水乡。所有这40多个度假项目均为水系环绕，品位高端，风格迥异，极大提高了南海新区的整体生活环境和生活瓶颈。在此生活能够全身地勇于碧水蓝天森林沙滩中，可以说生活在阳光下，躺在…中。
南海新区预计期望寿命80岁，是沿海发达区唯一的长寿之乡。去年，一位老太太，她跟这位领导说，最近得了一个怪病，就是不死的怪病，能活到一百多岁。南海为什么喜欢养生度假。第一，这里有一个好的气候，温润宜人，适合定居，地区50度，北纬30度，属温带海洋气候，二十四个节气分明于此，中国二十四个节气发源于此，以前很多大城市只有冬天和夏天，南海有春夏秋冬四个季节，春秋季节尤其漫长，冬天气候零度左右，夏天气候25度左右。从中医、西医角度来讲，这种气候最有利于健康长寿，这里冬天有很好设计，最适合夏季避暑，四季养生。
第二，这里有座名山、昆嵛山山，是道教发源于，有“仙山之祖”的美誉，去年山东半岛地区遇到了百年不遇的罕见冰雪地和沿海、渤海、黄海北部海面几乎完全封冻，文登南海海面则没有出现冰冻，这关键在于昆嵛山阻隔了北部的寒冷和地气。同时大海恒温的调节作用使南海昼夜温差极少。每当其他地区饱受严寒时，南海地区有少量降温，是真正意义上的东部严寒。
这里有金色的海岸、阳光、沙滩、海浪、松涛，周边有156平方公里的海岸线，蜿蜒取景，坡平水浅，是一条中国北方唯一可于三亚相媲美的沙滩，郁郁葱葱，被称为“天然氧吧”。在这样的环境里居住不长寿都难。
第四，这里有5处高品质的温泉、养生康料，富含纳、钙平均水文在52度到73度，并能治疗多中疾病，尤其是对神经消化，皮肤病疗养，疗效明显，在当地人人基本上都泡温泉，并且价格实惠，女人泡温泉能泡出滑嫩的肌肤。
第五，这里有一份深厚的文化底蕴，文登是千年古县，距今1400多年的历史，史学文化源远流长，道家文化法院与此，李龙王诞生于此，还有红色文化，为共产党培养了120多位将军。
最后，这里有着坚强的发展后盾，国家战略，政策支持。威海、文登举全市之力发展南海，按照现代化、国务院、生态化的副中心城区的整体定位进行造，良好的资源加上高效的服务，天时地利人和，必能聚集到更多的项目、资金、人才更各类经济要素，将会成为越来越多目光关注焦点。
在座的各位有的可能错过了深圳开发，有的可能错过了浦东开发，现在一定不能错过蓝色经济区的开发，一定不能错过文登南海新区的开发，该出手时就出手，只要有规模好，拉动大的工业项目、旅游项目、服务项目咱们都可以谈。
不过前提必须是环保无污染，南海新区将建成一座生态之城节能之城、环保之城；在各类政策上，可以意识意义，原始股优惠，
好客山东，养生文登。旅游观光，养生安居，投资置业共同发展，我们静候各位老总光临，谢谢大家。
主持人：下面我们再来了解和关注山东文登一些非常优质的房地产项目，有请文登市人民毕建超先生演讲文登市房地产项目推介。有请。
毕建超：各位嘉宾今天来主要是解决两个问题，第一是为什么要投资开发建设，都可以在哪些区域开发建设，为什么来文登投资开发建设，大家刚才也通过宣传片还有一些PPT包括南海新区的领导的介绍，相信大家都比较了解。下面我简单介绍一下到文登开发哪些项目。
文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超
开发项目以前我简单说一下，为什么还要来文登开发。
第一，有两个概念，现在国家政府也在转形势调结构，在座的开发商在转形过程中，不光要关心一二线城市，也要关心三四线城市，特别像文登，中国百强开发商已经有很多进入文登了，相信在座的开发商今天上午也参观到，明天应该也还有些可以上城市新区观摩一下。包括新的大型开发商，通过此能带动大家能尽早地进入文登。
第二，国家有一个概念叫限购。限购房产，但是我们限购也是选择，大家说楼房选择购房人，我们政府限购是选择开发商，不是说所有的开发商想来就能来。必须要有一些大的开发商，或者是有先进理念，或者是适合文登的开发商才能进入到文登，并且符合文登的养生之都的概念。
下面我就简单介绍一些咱的哪些项目，前面因为都介绍过，我就简单跳过。
咱主要是文登滨海养生之都的战略，有两年的机动期，有十年的成熟期。它是通过十年，分三个阶段进行一个分段开发。下面我介绍一下，目前我们城市文化商务区，现在是一个服务业务的建设区，相信明天大家咱都可以到现场观摩到这些景象。目前，我们文化商务区房产开发项目基本上目前是饱和，目前我们正在进行储备，前期的策划，应该在明年、后年市场进行投放。咱可以明天，各位嘉宾去考察一下。
咱主要是今天南海大家也都去看了，现在目前南海在控制性的开发，目前推广的地块只有一个五百亩的地块，今天咱们看的项目宝安区的地块，距离南海中学很近，还有一个亿元离金滩只有五百米，容积率是1.2，现在每亩是80万，楼面积是一千万，它的土地现状是比较平整，达到标准，可以直接进行开发。包括咱周边竞品宝安江南城的价格，别墅、花园洋房高端的都在一万以上，在它旁边，价格肯定也会比它高很多。经过我们前期的一个投资，可行性简单的分析，楼面六千元的销售价格来算，保守估计，所得税后的利润率在1.8%。第二，咱今天提到的南湖地块，主要是南海利用打造一个五百亩的南湖CBD商业中心区，周边主要是一些商业，外加一些旅游、度假、休闲产业。目前想寻求一些好的商业、休闲配套，目前政府投资两个亿进行南海南湖项目的打造周边环境。目前只是没有完全对外推广，主要是看有意向的客户可以单独找领导洽谈。
昆嵛山的项目，目前昆嵛山规划已经报批完成，也正在进入一个前期的打造。目前，里面还有一些进行基础性配套的项目正在招商，昆嵛山是咱胶东的最高山，也是全真派的发祥地。
圣经山在五源湖旁边，目前指标是7.5左右的，离海尔温泉不到五公里，可以进行酒店度假的项目，山林养生的度假产品。
我再重点介绍一下鼋山湖，咱现在住的天沐旁边的湖。目的在盐湖周边，现在我们正在进行简单的规划，前期的探讨，目前项目总面积在约六千亩，其中水面差不多有两千多亩。目前以有的用水质标有五百亩，后期指标也差不多在五百亩，其他指标每年解决一部分。该项目距文东城区只有11公里，距南海地区也只有12公里，深海路交通比较方便，到机场、铁路，或者到前面港口交通十分发达。
该地块是北高南低，东西也有两个高地，总体的高地起伏比较适合于高端的产业开发，这是它的一个水系，咱可以看到旁边的路，加水系不仅有原来的水道204，现在高端的打造，交通比较方便。目前的功能定位主要是以水库的景观跟生态为核心，生态农业、森林氧吧、商务会议、主题休闲公园等度假，复合型城郊旅游度假区。商务会议、旅游地产，它的主要是这几个功能分区。温泉西域作为核心，不但有温泉洗浴。商务会议可以引进一些高端的年会，高端会可以进来，再加上旅游会场加上效益的平衡。
目前主要功能是五大主题布局。第一，滨海度假板块，位置比较优越，交通便利，地势平缓。温泉养生板块，结合天沐温泉结合一些鱼塘水面的板块。山地运动板块，扩地进行体育运动的项目，生态体育，现在新农村建设果林，还有水产这一块的建设。商务休闲板块，它主要建在大面积坡项的比较不错的位置。这是五个区域大体的意向图。
这个规划不是太完善，只是做一个意向性，给大家有一个参考的作用，能想到周边区域是个什么样的情况，包括山地这一块，这是滨水地区的度假图，这是体育运动图，这是森林氧吧生态农业区，还有商务休闲区的。总体，文登目前大体有这几个不错的项目，当然还有更好的，还有需要各位嘉宾去关注开发，我们去年出去推广文登的时候，提出了方向要比努力更重要，各位开发商嘉宾首先定好自己的方向，如果方向定错，再怎么努力也不太可能。希望大家尽最大的能力关注蓝色经济的国家战略，养生之都的宝贵经验，抓紧时间尽可能到文登进行投资开发建设，谢谢大家。（掌声）
主持人：好的，通过文登城市宣传片，文登朝阳产业行动规划概述，南海新区的推介，以及房地产项目推介，我们可以看到，随着国家战略的推介迅速发展，文登市拥有着越来越多和越来越好的房地产发展机遇，接下来我们继续今天论坛的第二场主题演讲。下面我们请出今天第二场演讲的嘉宾。北京三磊建筑设计有限公司总建筑师总裁张华先生，他的演讲题目是《文登滨海旅游城市的个性塑造》。张华先生您的演讲时间为15分钟。有请。
张华：尊敬的谭市长、秦主任，各位同行嘉宾大家下午好。我想大家都已经比较累了，前面内容相当的多，相当的饱满。其实我对文登不怎么了解，这是实在话。受观点新媒体的邀请，有幸和大家在这里做一个交流，事先我们也做了一点功课，前面各位都已经把文登的情况做一个介绍了，我对这儿也加深了了解。
北京三磊建筑设计有限公司总建筑师、总裁张华
塑造滨海养生之都，说一千道一万，最后都得落实到建筑的层面上，如果只是一个自然环境，可能带来的经济效益是不够大。但是，一旦要建设，我们实际上是冒着风险，因为它不仅仅是一个住宅区，把人住进去就完事了，这里面是养生之都。因为一般的人选择一个城市居住，可能是被迫的，比如说我选择北京，可能因为那儿做设计比较好，有的人选择一个地方是源于他出生在这个地方。但是要选择一个旅游目的地，就完全取决于这个地方对我有多大的吸引力。吸引力当然包含了自然的因素、不可或缺自然的资源、美景。咱们这还有沿海地区非常少的资源——温泉。但是这个还不是很够，咱们现在要打造养生之都几百平方公里的建设量，同时还有各种各样的产业，所以养生之都实际上是跟人发生了很大的关系。所有的规划设计一定是要以人为本，一定是冲着人的需求来出发，才能真正达到我们养生之都的目标。所以，我有些案例想跟大家一下，其实这些应该在规划之前就应该说，现在可能晚了，但是我觉得不晚，因为塑造个性，永远是我们塑造旅游地产的一个最中心的话题。
我们看文登的区位优势，刚才已经讲了，如果我们把韩国、日本也划到这个圈里头的话，它正好再一个五百公里范围内几何的位置。具有区域的优势，同时这个地方四通八达，可选择、飞机、道路交通、海港，这也是为数不多的好地方，它的客观条件。同时，刚才也讲了，以千年传承的文化、道家文化，同时文登学，跟咱们的地名相关联的，历史的厚蕴。但是这只是传说，所以需要建筑的东西，把这些传说文化变成看得见、摸得着的东西，这些又是我们要面临的建设的课题。同时在这个地方可以登山望静海的一个条件，温泉。同时我们现在有蓝色经济实践区，刚才推荐新的滨海特区。
接下来，我看到我们招商手册，那个封面也是把文登跟同纬度的几个城市做了一些比较，雅典这些，我也选了一个，我选了一个地中海海湾区，波斯湾的，还有东亚的，北美的，东海岸、西海岸，在我们同纬度的城市里面，看看它们的一些城市是什么样的，为什么这些地方那么吸引人去。
先说一个大家有可能比较陌生的，以色列海法。我昨天刚从这儿回来，没去过以色列的不知道这个地方有多么美好，一看到这个地方确实是比我们想象的要好。以色列有三个著名的城市，耶路撒冷、特拉维夫、海法。他们说这特拉维夫是起道的地方，三到宗教的发祥地。耶路撒冷是玩的地方，号称是不夜城，宗教气氛特别淡薄。海法是居住的地方，用他们的英文就是特别押韵plare、play、stay就是悠闲养生，大家愿意在这个地方停留下来，有山丘，同时又很多的文化，同时是很安静的地方，也有它的海港，这是它的谷狗的平面图。在这些地方还有它的老城，也有现代创造的奇迹，2000年才建完，并且列入世界文化遗产的巴哈伊的巨大产业。有一个十几公里的轴线，这些东西都给这个城市增添了很多的文化上的品格，同时这个城市很细腻，我跟我们中国快速发展的城市来比。实际上海法原来是英国托管的，我们的深圳建设了三十年，海法差不多从以色列建国也建设了这么多年，我对比这两个城市会发现很多一致的地方和不一致的地方。因为今天我的时间有限，我以后可以跟大家多分享，但是我最大的感觉不同是这个城市特别适于人，它的尺度适宜人，街道不宽但是街道很密，道路是随着地形走的。当然我们现在的大规划也做完了，但是我们别忘了还有二级的开发设计，我们的开发商很有钱的话，买这么大一块地，可以在这个局部里面做更细腻的研究，使它更适于人的居住。
还有以色列的埃拉特港，从这个平面上看，一半是居住区，一半是酒店区，中间一个特别长的地方是飞机的跑道。因为这样最方便一落下来就住酒店、旅游，前面就是沙滩，把酒店区和住宅区由飞机跑道就分开了。这个建筑并不是我们所崇尚的高楼大厦，就是越高越好。因为我们最近在青岛新区做一些设计，其实地方很大，但是让我们盖很高的楼，我认为应该是跟这个环境、土地相关联的。所以他们酒店的天街线都是互相退让，你旁边盖个酒店是这样的，我旁边盖个酒店是呼应上的，我们的规划是好的，但是往下城市设计是非常重要，城市设计是把我们的二维的东西变成三维的东西，这个确实需要我们的政府来主导，只有政府一级开发控制住整个城市面貌。其他大家都比较熟悉了，就是水上城市——威尼斯。每一个城市都有很鲜明的让人记住的鲜明的主题特色。还有西班牙的瓦伦西亚，都是跟我们要建设的差不多的城市的尺度。所以这个城市你就看出它是既老又新，中间的历史，左边的新的科学院是非常现代的东西，最著名的就是它的F1赛事，城市的汽车，城市的赛道。新加坡也是城市赛道，这些城市赛道就为这个城市增加的旅游的话题，增加了很多的城市亮点。我特别推介刚才那个领导说的话“我们需要有品质的开发商，方向得找对了，光有钱还没有用。”，一定要在统一的构思下面找到这样的一些事件、主题。还包括像戛纳，以电影节来著称的，电影节和这个城市紧密地联系在一起。尼斯的黄金海岸，它有它的狂欢节。还有多哈，多哈有很多的人工岛，我知道我们这个项目也有一些田海，一些人工岛，这些人工的岛屿也增加了很多的城市趣味性。韩国的西归浦市。但是我放的这些，都会发现有一个共同点，他们除了海之外，海后边有很多别的，像这个有太极熊博物馆，瀑布等。我们这个也是海后边有温泉、道教文化，这个必须把它捏成一个整体，捏成一个完完整整的整体。这个是岛链兵库神户，这个规划的特点，形成一系列的人工岛链，这样的好处是临水面特别多，实际上我们觉得内陆的开发商，如果选择到文登这儿，特别选择南海区的话，我估计他们最喜欢的就是临水的，所以这个规划变得非常重要。也就是说，怎么能够把这个临水面的土地最大化，提升土地的价值，同时跟我们养生之都临水背山形成了一个很好的机理。
兵库神户后面也有很多，像草原、假山，神户中华街肯定没有很多年。近邻青岛市。
所以我们大概总结了八条经验。滨海港口是城市公共活动的中心，因为你有这个海又是休闲之都。我说的不是工业港口，工业港口应该在边边的地方，但是说生活的港口，包括渡人的，或者是游艇的，这样的码头一定是这个城市的活动中心，这个是多哈港湾，这个是瓦伦西亚的港滩，在港口的中心点形成了，这个是戛纳的港湾，以游轮为主，是它城市的核心重点所在，也是城市公共空间重点打造的区域。
海岸线不同的形式也带来了不同的城市风貌，有各种各项的。像美国圣迭戈的，有一个倒在中间形成了双面的临海面，兵库刚才讲是几何岛面，这是圣地哥的城市街景，海边的景岸。这是兵库神户人工岛链的夜景。
第三个经验，功能的混合为滨海城市注入活力。在城市里边要多样化，避免单一的功能。多样化，会使城市活动和空间更加的丰富。多样化包含了很多的城市公共措施和城市开放空间的多样性。很鲜明的例子，都是非常多样性。
再一个，自然与城市相融合，一定跟养生之都必备的特点，我们的建筑，我们的街道，要跟自然融为一体，跟自然，就是你中有我，我中有你。包括人工的自然，同时举办一些重大的文化时节，文化的节事，能够成就一个城市的名片，增加这个城市的关注度。比如说，我们滨海养生之都，通过国际会议，甚至于招工业产品，比如招生产养生产生这一类的公司，比如旅游度假的人到你这个地方来，以养生为目的的度假，一定会买你这方面养生的产品，即便养生的产品材料不是你这儿的，是在你这生产的，他也会为了图便宜在你这儿买，所以这个是整个链条串联起来的一个整体的事。
刚才讲了F1的赛事，还有城市轴线与大海整体的对话，这个城市规划里面，这个方面也很强调的。再一个，就是小街坊和宜人的尺度，不管它是几何的还是自由的，还是办几何自由的，街道都是很窄很密的。我知道中国一座居住区都喜欢做很大，把围墙一封，别人不许进，当然物业管理好像是方便，但是这个都不是一个旅游目的地城市应该必备的素质，实际上生活街道生活本身也是一个观光的重点。如果我们说有一个十年的宏伟计划的话，我是建议要有一个雄心，把城市的尺度降下来。这是多哈的步行街。
滨海开放的城市空间和城市肌理对比也很明显，这里边黑的部分是建房子，白的部分是公共空间，所以可以看到我们滨海的部分有很多开放的不建房的公共空间会聚人气，增加城市的活力。我们可以上下对比一下，瓦伦西亚，城市里边和滨海两个片区的城市建筑的密度，这个是尼斯滨海城市里面的城市密度，里面有很多开放空间。
所以，他山之石可以作为我们的借鉴。我觉得作为养生之都，当我们落实到城市设计和建筑这个层面的时候，一定要注意自然与城市相融合，建设山海文登，借助庆典和策划一些活动。当然我们今天的论坛也是活动之一，媒体宣传慢慢增加了这个地方的知名度。混合功能的开发滨海的功能设计，打造文登滨海观光特色独特的景点，挖掘我们原有的文化，把它用建筑的方法固化下来。
所以我们简单地做了一下这个图，蓝色下边是我们蓝海的蓝色区，中部是我们的养生山区，应该让它编织在一起，形成一个大文登整体的概念，这样我们有海有山有温泉，形成这样一个旅游目的地，形成山海泉城的概念。我们总结六个字“山海泉城滩湾”，用这六个字把它空间的特征能够概括下来，谢谢大家。
主持人：谢谢张华先生的精彩演讲。接下来我们请出第三场主题演讲的嘉宾，有请兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆先生，他的演讲题目是城市运营与企业使命，有请。
宋延庆：来之前，让我做了一个主题演讲叫“城市运营”。我说城市运营主题是政府，副主角是企业，我就给加了四个字，城市运营和企业使命。和秦主任的话一样，回到山东感觉比较亲切，因为我老家也是山东的，山东济南，籍贯是德州。我们兰德咨询（中国）有限公司1999年开始签订，签的第一份合同是潍坊…置业。目前主要的业务是房地产企业管理咨询和产品线研究与咨询。
现在公司经过十几年的发展，现在有六家企业，其中有三家咨询公司，两家控股的开发公司，还有一家数字城市公司。9月份我们通过换股的形成，参股了我们著名的非上市的地产公司，我们是他们公司的第二股东，我个人也兼任这家公司的总裁和兰德咨询的总裁，因此比较累。昨天中午刚刚回到北京，下午到了总后勤部做了一个演讲，为总部后和中国新兴置业做了一个演讲，因为受有关部门委托，10月份，一直持续到11月上旬，国资委下属的20多家集团公司，我得给他们做一遍培训。培训的主题是“使命、创新与可持续发展”。这周六还要赶到中国航天集团，就是国贸东南角的公司。
兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆
城市运营与企业使命，先说城市运营。运营什么？我们大家一定要思考基本的命题，我认为一个企业的运营围绕着两个字做文章——资源。围绕着资源，你们展开去想象，我不是做城市运营商，我可能现在做研究，做咨询，做开发，把这个产业链打通了，但是对城市运营我思考的不是太多。今天在飞机上我列了这么一张小条。就这个小条的内容和大家分享一下，首先你们一定要想明白城市运营，运营什么？是资源。我认为包括三句话。第一，资源的市场化。特别是要素资源的市场化。一定要确保土地资源，我们政府的一些公共配套设施等等，这些要素资源要组合好，然后市场化是第一点。第二点，一定要让资源价值最大化，不能够浪费我们珍惜的资源。刚才我接到一个短信，南京市，这么大的南京市，短信消息说2020年，南京市没有地可以出让了，指标用完了。大家知道深圳、温州、昆山有很大一部分比例的城市没地可以出让了，这多少平方公里，我们大家一定要想一想，不能够太大，一定要节约利用土地。就是一句话，增强土地的强度，“土地强度”四个字非常重要。
第三，资源配置最优化，我们有了地了，有了那么富饶的土地，有了勤劳善良的人民，你还需要什么，我需要你的思想，你的文化。这个我们运营什么，围绕着资源，回答我刚才说的三个问题。
第二个问题，谁来运营？两个主题。
第一，政府，以我们谭市长为代表的政府。
第二，开发商。你政府在城市运营的定位又是什么？我认为有三点。首先，你一定要立足于整合和配置资源。你所拥有的核心资源就是生态东西，如何把广州、北京、乌鲁木齐的开发商、运营商吸引过来，一句话，你给我一个理由好吗。我今年6、7月份，我们威海、烟台也有一个咨询客户，烟台的开发商请我去了，我教了咱们业内两个比较有名的企业家去长岛拍野生海豹去了。这个开发商告诉我，我们这个岛上有2300亩地，准备做成海景房卖，我说很好，因为我们是客户，我肯定有什么说什么。我说怎么国内的海景房大概有几代的演化。第一代，1992、1993年海南北海，泡沫破灭以后，我们温总理几次去海南，直到2003年，最后划句号是2007年，才处理好。第二阵风刮到大连、秦皇岛，很多北京、东北人在大连秦皇岛买房子，现在这阵风刮到咱们山东了，从日照的交树（音）花园，青岛、威海。我2003年搬到北京去，你让我来到文登买房子——给我个理由好吗。把这个问题回答了，一切就通了。所以我们政府一定要立足于把现有的资源和可以整合的资源有话好，配置好。
第二，一定要做好市场服务和管理。我现在强调服务放在管理前面，我们企业引进来了，一定要做好服务，招商是“商”，不是杀伤的“伤”是伤人的“伤”。我在任何场合讲话都不是太客气的。这个一定要立足于服务和管理。转变政府服务职能。
第三，“可持续”三个字。一定要做好可持续。现在我们土地资源是非常有限的。如何集约化利用土地，如果提高土地的强度，这个问题一定要想明白，立足于可持续，我们不能太松散了。
企业是主体，无论我们做普通的房地产项目，还是做城市运营项目，我们是投资主体，当然是利益主体。但是我个人认为，更是责任主体。2008年之前，每年“3.15”公布各行业投诉名单的时候，2008年之前我们房地产业始终是前十名，非常令人欣喜的是2008年以后，房地产业内投诉量十名以外，这说明市场的力量在起作用，随着房地产调控的不断深化，市场竞争越来越激烈，开发商的利润越来越薄，那么会有越来越多的企业会不断提高自己的产品和服务质量。我们责任心自然而然也上来了，我们简单总结，谁来运营，一个是政府，一个是企业。这两个主体一定要立足于可持续。
刚才各位介绍的这些问题，我就有一种冲动，是不是我五年以后来文登买套房子，有一个前提，我可能五年以后来文登买套房子。还是说你们挖掘卖点不够，因为工作的关系，个人爱好的原因，我这些年大概去了有两三百个城市，从北京个便利度，你想周末去漠河，你晚上七八点钟坐飞机就去了漠河，漠河的房价大概是四五千块钱的样子，人们为什么去漠河，因为有继光，所以说每年黄金季节，你想找个酒店都非常难，这是漠河的一个卖点，中国最北边的一个县城。再举一个例子，大家知道青海河边有一个小县叫共和县，这个县房价是3500元/平方米。人们去青海湖通常会去到这个县，因为有了青海湖，所以把这个县带活了，旅游地产比较发达。第三个例子，泸定桥飞夺泸定桥的那个铁链子旁边有二十米，旁边有一个商品房，这个房子卖3500元/平方米到4000元/平方米的样子。
我们谈到可持续发展，我认为，一二线房地产市场就是这样，未来的几年内，只要政策保持强压态势，不会有多大的气色，今后利润点的三线城市，增长源在四线城市，其实市场潜力还是蛮大的。昨天我讲完了以后，他们总后报纸我北京的房价多少钱，一万美元，我说不信你五年以后看，这个信息来自于我今年“十一”回老家，今年春节没回去，今年十月一回了趟老家，到了德州，我们家是县城的一个小干部出身。我了解了一下当地房地产市场，房子让谁买了，40%让农民买了。因为最近工作的原因，我呆在陕西郓城待了几天。我了解郓城四线城市的房子70%让农民买了。原因何在？我发现这么一个规律，在三年两年之前，四线城市的房价通常是2500元/平方米徘徊了很多年，为什么这两年起来翻番了。原因是居住在农村村里的小伙子们，要想娶媳妇儿就得县城买房子。
大家算这么一个账，在我们老家，如果给儿子娶媳妇儿盖瓦房，大概花到八万块钱到十万块钱，在县城按照4000块钱/平方米，首付八到十万基本够他的首付，再让小两口自己还月供。…原来的城镇化是自上而下的号召推动，现在这一轮的由四线城市而引发的城镇化是自下而上的，刚才我们的秦主任也说了，这是农村人口的年轻人，城镇的小伙子、小姑娘们，他们的置业这两年也发生了很大的变化，变化何处？比如讲，我有个亲戚是济南的，他的孩子今年考上北京的一个大学，他给我打电话，说我女儿的表妹在北京上学了，早晚要给孩子买房子，你说哪里房子合适，赶紧帮着孩子买，我半个月之内发动同学在上地北边帮他买了一套110平方米的房子。每年我能够干这种好事能干三四件，如果双职工的孩子到一线城市上大学，省城通常会把孩子放到一线城市上大学，如果上海省城的通常会放到国外。人口是往上流动的，在这个流动的过程中，把所谓的房价收入概念其实没有任何意义，咱们很多年轻人思维，通常东方思维和西方思维来回切换，咱们东方人，要买房肯定是用父母的钱，父母可能积钱二三十年了，就等着给孩子买房，与房价收入没有太大关系。所以我对三四线城市是保高度乐观的，乐观到一线城市可能到一万美元，四线城市可能到一千美元。大家赞同的鼓掌。（掌声）
我们一定要分析一下，这一轮置业浪潮和之前不一样，原来的浪潮是开发商忽悠起来的，比如说我有温泉或者什么什么，开发商忽悠起来的，再加上房改红利，虽然进入了白银十年，但是这一轮的房地产需求是自下而上的，至少我个人认为是这个样子的。所以我们应该保持乐观，至少是谨慎的乐观。
我最后说的一个问题是，要实现企业的主题和政府这个主题共同做好可持续这个问题，我们要做什么，你企业一定要做好自己的事情，不能给政府填麻烦，你自己的事情做好了，也要做好三件事情。
第一，你来不来文登，基于你企业的发展战略，你有多少钱，你的资金是不是足以在文登做，你一定要想明白。
第二，你做什么样的产品，如果是纯粹的商品房的话，至少根据我的了解，北京经常接到两类电话。第一类电话，买不买保险，第二类电话是我们是威海海景房，晚上很晚打电话，很讨厌。据业内人士跟我说，交给销售公司提成20%，形成了一种传销的味道，怎么改变？至少我这个业内人士对威海、文登、乳山海景房不是太好的认识，希望大家去思考。开发商也是这样，你还是按照原来的那种开发商的营销思路继续做下去，未必能够成功。所以说，你做什么样的产品，你怎么卖你要想清楚。
第三，管理。我是做管理咨询的，我很关心这样的事情。你公司的管理模式，管理体系，你个人的风格是不是足以在城里异地项目公司，成立一家异地项目公司，你怎么管？招标、销售、规划方案，和你在本城市做不一样。我想表达什么意思呢？不论你们已经进入的开发商，还是已进入的开发商，一定要让每一个企业都要实现持续健康，只有你们健康了，这个市场才会健康，文登这个旅游地产才能做下去。我们只有追求可持续发展，咱们的政府，我们的企业，才能够实现高效运营，也只有如此，我们可能才能够实现“十二五”政府的发展目标和企业的发展目标。我们运营什么？政府运营什么？我们企业在做什么？在做的是历史，在做的是心，你们的良心能对得起企业，我们的所作所为对得起这个城市吗？我们一定要想清楚这些事情。谢谢。
主持人：好，谢谢宋延庆先生的精彩演讲。接下来，我们马上请出本次论坛演讲环节的最后一位演讲嘉宾，有请山东中原物业顾问有限公司董事总经理王鑫先生，他的演讲题目是《在限购下三四线城市的机遇》。有请。
王鑫：下午时间比较久，参加过很多次论坛。今天也一直很关注，在认真听、记，尤其是我们今天的谭市长，一直保持到现在认真听、记，也看到了我们文登市政府的态度和责任心。
山东中原物业顾问有限公司董事总经理王鑫
尊敬的秦主任、谭市长，还有房地产的各位同行大家下午好，也非常感谢观点集团的邀请，我是香港中原物业顾问有限公司山东地区的负责人王鑫。我今天的演讲的主题是在限购下三四线城的机遇。我这次是来到美丽的文登，受我们文登的著名企业倪氏的邀请，参观他们的南海项目，我第一次来到文登印象比较深的，2009年9月份，当我们大陆和台湾直航的时候比较有幸，做了首航从山东的济南到了台湾，在台湾呆了11天，11天给我印象比较深的就是垦丁这个城市，沿海资源以及整个城市的建设。当我今年5月份来到南海以后，我觉得我们的文登南海一点都不比台湾的垦丁差。垦丁是属于热带，我们可能属于北方城市。
下面，我想进入今天的演讲的主题，一共分为第四部分：第一部分，限购令对房地产市场的影响。我们更重要的是从市场的角度去看未来市场的发展以及预测。从1月26号国务院出现“国八条”政策以后，直到9月份浙江的衢州宣布限购，到现在是45个城市颁布了限购令。我们在限购令颁布以后，我们也看到了全国商品房销售的面积增长趋势是明显的放缓。尤其是在宣布以后，从整体看，累计同比来看稍有一些上升，但是同比有一些下降。全国70大城市住宅指数，房价上涨趋势基本上得到了控制。从8月份数据来看，一、二线城市的房价出现了比较的升动迹象。我本人在山东居住的多一些，限购以后，目前在济南、青岛也有一些一线的品牌话出现一些暗销的策略。从整个成交量来说影响不是很大，但是价格还是受到了一些影响。
我们从一、二线城市的一些数据来看，成交面积来看，随着房地产调控政策由抑制需求变成限制需求，一二线的成交明显下降。这个数据表是我们集团在统计一线的、北、上、广、深，可以明显看出来一线城市还是有一些影响。从一、二线城市的成交价格上来看，基本成交的态势得到了控制，我们从整个的数据，第一个数据表是北京，第三个是广州，这个是深圳，从广州和深圳基本上是有一些回落的迹象，北京和上海毕竟还是属于国际化的大都市，尤其是北京，核心城区的房价并没有降。最近北京的价格主要在昌平、通县，基本上达到了30%。我们在从一线城市的趋势来看，我们核心区和拥有资源的区域房价，它还有一定的不可撼动的地位。相对于一线城市的量价萎缩，二线城市不断松动的迹象，三四线城市都是我们在座的每位比较关心的。从三、四线城市来看，成交量都有所萎缩，未限购的成交量基本上现在还在提升，我们也举了几个例子，包括今天以来也有人问佛山、南阳、肇庆，现在目前价格也是在一路攀升。山东公司一直在监测山东全省的一些数据，我们在看到济宁、菏泽这些城市，虽然它没有重大的国家战略经济区的扶持，但是这些城市的房价现在依然在上升阶段。所以我们认为，首先从全国来看，随着限购令的实施，上涨过快的房价肯定是能够得到歇止，现在一二线价格有所下降，三线和四线城市，从目前来看，成交量依然是非常活跃，价格也有一定的上涨，其次，从城市来看，三四线城市和一二线城市，城市房价系数还是相对比较低，消费水平也略低一些，存在的市场潜力和获利的空间，部分城市的房价还出来一个价格的洼地。所以我们集团的研究判断，三四线城市必将迎来一轮新的房地产投资的一个热潮。
面对一、二线城市房地产困境，我们贩商应该如何去面对，首先我们看中国房地产市场现在转移到三线城市，我一会儿会有全国品牌发展商的战略布局，尤其我举了山东的例子，2011年上半年，山东省消费市场份额持续在上涨。一线，我们可以看到从2005年到2011年市场份额差不多要降10%，这也说明有很多的大的品牌发展商，现在重点是往三线、四线城市去转移。这是一个标杆房企销售面积的分布。我们可以看得到，标杆房企在2006年一线整体的占有率大概在37%。到了2011年目前统计，占有率只达到了16%，基本上下降了20%，这也说明从整个布局上来看，二、三线城市是明显具有一定的优势。
这张表格基本上是主要的贩商，我们看到龙头地产商，上半年的销售业绩大多数好过于去年，主要是发展商一个战略转型，尤其是品牌发展商转到了三、四线城市，把风险逐渐降低，所以与房地产开发战略布局的策略是密不可分的。全国范围内的三、四线城市数量也很多，我们选择了山东作为一个重点分析，看看一线品牌发展商在山东的一个布局。这个表可以看到，主要的品牌发展商还是重点集中在济南、青岛、烟台。在威海，目的金华润和宝利已经进驻了威海，华润做了金线顶项目，基本上看到了烟台还是比较集中的品牌发展商进驻，尤其是在说到烟台的时候，也会说明一些发展商业，烟台，大家比较关心的是龙湖的项目，如何在羊马岛做一个区域的突破，达到20个亿，这应该是创造了一个奇迹。
一线品牌发展商，山东的布局，内陆区域主要是以济南为主，更多的品牌发展商还是倾向于三、四线城市，尤其是沿海城市。半岛主要是以青岛、威海为是一个外溢的模式，威海是吸引品牌发展商进入的优势。黄河以北这种三、四线城市进驻现在目前来讲还没有，鲁西南地区虽然发展比较滞后，但是据我个人的了解，现在目前政府也是在大力的招商引资，包括济宁和万达已经签订了战略协议，还有临沂和恒达集团是一个合作的项目，也会慢慢进驻鲁西南片区。
我们看到恒达，恒达目前在济南有三个项目，在潍坊、淄博、莱芜、泰安、东营都有进驻。说明山东整个市场也是备受一线品牌发展商的青昧。恒达应该能排到第一，它的进驻应该也是来对它整个战略布局做了一些投资划了风险的分散，这是中海地产，中海地产目前也进入烟台，在济南、青岛分别有三个项目。
刚才讲到华润，华润目前有几个城市全部都有进驻。第一个开盘的项目并不是在青岛、济南，而是在淄博。第一个开盘项目在淄博，济南的项目目前还没有启动，跟政府签了协议，但是土地的招牌挂还没有做，土地没有拿到。
宝利进驻山东也是比较早，目前在济南已经有五个项目，已经有三个项目已经推出，还有两个项目预计今年推出一个，明年推出一个。宝利在威海是第一个项目，在烟台也有一个项目。在威海的项目就是仙姑顶的项目，后面几个发展商就不重点提了。万科基本上还是以青岛、烟台为主，它在济南也一直在和政府沟通，但是一直没有合适的项目去签订，但是能看得到万科作为房地产的一个龙头企业，它能选择烟台、青岛进驻，应该对我们整个胶东片区还是比较看好。
结论一：在限购的影响下，一线品牌的开发商首先是打破了这种市场格局，逐步转型三四线城市，尤其2011年以来三、四线城市销售贡献大于一、二线的城市。它的总体销售额未必能够大得过一二线城市，但是它的占有率是逐步提升的。我想讲一点，我们有些发展商可能也做了很多年，包括我昨天到威海以后，我昨天在威海市区，见了威海市区的发展商，做了一些沟通，这些人也做了十多年的发展商，我们在讨论是不是进入了一个冰冻期，说你问这个问题的时候已经晚了，因为冰冻期早已经开始了，品牌发展商要比一些地方的发展商要快，因为它用全国的战略眼光去看，而且它接触到的层面应该会更高一些，尤其不管是国务院也好、住建部也好，他们对信息的把握和反馈能够有一个预见性的，所以我昨天在威海跟几个发展商讲，如果你对政策分析不够透彻，你看一些龙头企业，他们的战略布局在怎么做，我不能比你快，但是我能跟得上你，这也算是我们赢了。
结论二：以山东为例，较多的山东发展商，刚才讲威海、烟台自然景观资源比较丰富的，包括临沂、泰安经过增长速度比较快的，也是比较受开发商的青昧的。
结论三：黄河以北，鲁西南，相对来讲发展比较落后一些，还是照我们整个胶东片区发展还要滞后。
我们从四个因素去看房地产，第一个，“十二五”规划明确了区域发展积极稳妥推进城市化发展的目标。货币的供应量，改革开放以来，我们货币的供应量一直保持增长，尤其2007年以来一直采用宽松式的货币。刚才秦主任讲到了目前信贷也是比较严重的，尤其发展商在资本方面，取得资金越来越受限，不管是你的开发贷也好，这个风险比较大，我记得在9月份之前，我在北京参加了一个活动，信托。当时信托国家也要严控，只有四大信托公司可以有一些额度。过节期间我接了一个电话，听说最近信托不会去严控了，还要打开这个渠道。还有保障房，保障房政府推出的力度比较大，信息比较坚韧，责任是落实到地方政府的肩膀上。目前保障房的政策刚刚推出，但是从整个执行上来看，还需要一定的过程去健全，尤其是需要交备和使用的条件。第四个，因为房地产本身是一个国家宏观经济的支柱性的企业，涉及到的行业也比较多，尤其是对地方经济的影响也比较大。所以，我们认为整个房地产的房价下降空间应该还是有限的。
我们从其他的投资渠道，因为最近包括美国也一直说中国的货币要升值，尤其是国家发改委发布的时候，现在我们比较关心的是整个的CPI的指数，整个通胀基本上非常明确，尤其到下半年，我们看出来通胀要想一直通胀还比较难，从其他投资渠道，应该有很多人去炒股，目前的股市萎靡不振，持续下行，害了不少人。包括我的同事，平时大家吃饭的时候6000多点进，现在差不多2000多了，黄金也是下行的趋势，包括外汇和期货。我们认为很多的渠道也投资，保证不了投资人的回报率，市场在走一个通货膨胀的趋势，我们认为房地产保值性还是比较大的。所以从长期来看，消费者购房的消费指数还是呈上升的趋势。包括从目前中国投资渠道比较狭窄，从整个的房地产的保值性比较强，尤其现在一、二线城市很多投资客户认为房地产投资压力比较大，目前未限购的三、四线城市未来会吸引投资型客户。
三四线城市的投资序幕才刚刚开始，未来将会达到一个高峰。从我们文登作为国家重点的蓝色经济区域，我们拥有核心沿海的自然的一些资源，以及我们有政府的魄力和效率。尤其文登这种城市，包括我们整个的沿海城市，它的需求不单单是内需，外销和外需也是非常大的，尤其我们今天的南海规划和市政规划也是非常完善的。
我们最后一个结论，一、二线城市的全面限购通货膨胀的有限，会使得三四线城市资金追逐的新的热土，国家蓝色经济发展的文登我们相信会迎来更加精彩的展现和无限的梦想。谢谢。
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