　　造成钱荒的原因，表面上看好象是银根紧缩，但是从根本上来看，应该是这个行业不可持续的运营模式所造成的。银根收紧看上去不太好看，但把硬币的另一面翻过来看，我觉得行业的运营模式一样有问题，过去十年房地产商的集体盈利模式可以简单概括为，在廉价和过度充裕的银行信贷支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受资源增值的模式。

　　我们先不要做任何道德的评判，廉价信贷廉价到什么程度？连续十年中国是深度的负利率，让全中国的平头百姓去补贴投资者的盛宴。不可否认，中国的地产商是最大的受益人之一。

　　计划体制与垄断体制相结合，导致的结果是供不应求，受益者同样有银行、政府、开发商，开发商与前面两者相比，同样腰杆直不起来。

　　其实，地产商与其他商家一样，但是地产商也有到处融资，到处找钱的案例，有的成功，有的失败在过去十年中成功的是绝大多数，过去十年中敢于冒险，甚至冒进的，大部分都成功，成为了现在地产界有头有脸的大腕级人物。

　　相反，作风谨慎，步调保守，注意力没有放在规模上，专心做产品的功能性企业，很多没有大增大长，有的甚至被边缘化了。所以，过去十年每个人的鲜活成功案例，刺激了每一个还没有发达的地产商的神经，仍然想继续做大，惯性依然非常强大，成为了一种公式。

　　我觉得，到时间该改变这种公式了。监管层到现在为止还在回避中国土地供应制度，这就造成了中国房地产行业，甚至在一定程度上扭曲了中国宏观经济。但是，在金融体系问题上，决策层的思路是非常清晰的，态度也是非常坚决的。我认为，每个地产商要改变追求原来有规模的发展，早领悟、早调整、早做打算，不然会害了大家。

　　今后十年房地产企业生存的环境，第一，不会有这么多钱了；如果中国的货币供应量还照过去十年负荷增长率去增长的话，2020年的中国会是现在美国、日本、欧盟货币量总和的两倍。

　　第二，钱不会那么便宜了。中国M2增速下降的客观原因是银行体系在整个经济当中、融资结构当中比例的下降，金融脱媒更大的意义在于资金成本和利率的市场化，利率市场化可能会冲击银行，或者冲击低效率的投资部门，对绝大多数的人来讲，利率市场化的过程应该成为常态。

　　第三，以普通住宅投资化、价格泡沫化为目标的宏观政策组合，限购、限价一定将长期存在，房产税和其他打击投资的政策都将成为政策主推。限购令目前在扩大中，到一定程度会微调，比如针对从第几套开始限购的细节开始，这样的政策不会取消。因为，我们现在看到的情况是，中国城市化进程当中，相当大比例（这个比例谁也说不好，估计在一、二线城市可能达到80%）新增住房都被比较小比例的人占有，80%的住房可能被20%的人群所占有。这种情况造成了富者愈富，贫者愈贫。而且，贫者到了放弃希望的时候。到了这种时候，中国的房地产问题绝对不是经济问题，甚至不是一个简单的民生问题，它就是政治问题。经济放在政府面前是很渺小的，更不要说一个行业了，或者说房地产行业了。

　　第四，保障房建设对整个格局的影响是深远的，即便不能完成3600万套，即便只是政府下决心在今年和明年要推出的2000万套的量，对市场的冲击将会很大。相当于政府原来要百分百市场和的行业，其中有20%要重新计划经济化，或者是国有化。第五，行业利润率，尤其是普通住宅利率一定会下降，集中度必然会提高。没有一点特别的能耐区别竞争力的企业，路子会越走越窄。在这种大环境下，传统重资产的发展模式是难以延续的。

　　我听房企老板说过一句话，非常有道理。“我们不缺生存的钱，我们是缺发展的钱”，在金融格局发生剧烈波动的时候，任何行业都讲究生者为王，能生存下来就是不错的。那么，大家有自己的力量能否生存下来？生存下来不是指你在做这个事情就生存下来了，而是要维持现在的盈利及规模，还在做，越做越小的话，只是死得比较慢而已。

　　如果一个企业家总是找不到企业制定发展策略所需要的钱，是否该想想外部环境中是否有执行企业策略所需要的条件？有没有这个土壤？企业定的发展方向是不是有问题？

　　这一段给大家泼了很多凉水，很多人来听论坛可能是抱着有专家、高人来指点一下，结果听的全是废话，但这都是现状。我的很多房地产朋友问我，你能不能给我找来好又便宜的钱？我说，不行。这这些现实。

　　我们来看看发展商外部融资渠道，传统的有银行、信托、上市，境内上市基本上不要指望了，境外上市对于一些企业还是可行的。但是，你去上市卖个4、5倍的市盈率，划不划算？你可以具体算帐。银行和信托都是银监会直接监管的，现在以额度、总量的控制方式在监管了。

　　总的金融形势前面讲过了，每年银行和信托都会维持相应的量。但是，总体的银根不具备继续宽松的条件，信贷资源也会向总行级的优质客户倾斜。如果你是这些大银行总行的优质客户，日子可能不会太难过。如果你现在不是，以后要挤进去不会很容易。现在，资金成本早就市场化了。银行和信托这两个渠道，大部分开发商用过了，我就不重点讲了。

　　今天在这里重点讲的是比较新兴的渠道。一是合作投资、合作开发；二是地产基金。最近，媒体对地产基金报道得非常多，吸引了很多眼球。但是，我想说的是地产基金目前还真的救不了中国地产行业面临的融资困境，因为整体规模太小了。

　　地产基金的作用不在于投了多少钱，解了多少开发商的急，让投资人挣了多少钱，而是通过我们的时间来倡导和推广一种新的合作开发模式，这种合作开发模式有很强的社会意义和经济逻辑。从长期来讲，是有很深的意义。

　　最近，河山国际资本集团有限公司也联合了多家顶峰级企业，成立了房地产私募投资基金联盟，目的是想通过联盟实践来催生新的合作模式。但是，我们在挑选合作伙伴的时候非常严厉，你在执行力上是不是明确的胜旁一筹？所以，我们不可能成为所有房地产企业的金融方。我觉得，特别值得开发商朋友去大力推广和探讨的是，和同行或者是当地熟悉的企业、资本方进行合作投资开发，这是一个切实可行的方法。

　　我给大家举一些例子，绿城搞了代建，星河湾也开始给人做代建，万科虽然没有代建，但也走代建的雏形，绿城代建是从大量和别人的合作开发中得到了启示。这些企业做的业务有一个共同特征，他们做的事情不需要钱，他们就永远不会缺钱。我不是说所有的人都能走这条路，如果你能走这条路，你的企业就要有一些自己的绝活，这样才能输出管理，真正掌握资本渠道。

　　今后一个项目的开发，在我看来是三方甚至四方资本的强强联合，一是资本方；二是资本管理方；三是运营管理方；四是土地管理方。怎么检验自己在某一方面强不强？开发方面，如果你和投行合作，他们是不是选你作为操盘单位？运营方面，有没有第三方将建成的物业给你经营？你拿到的地是不是真的那么优秀？你是不是能够取得投资人完全的信任，同时为给他们的承诺而负责？如果你可以这么做，就可以生存和发展起来。有管理能力的输入管理，有资源没钱的让出资源，让资源的纽带把大家捆绑在一起，分享成功。

　　最后给开发商几点建议：第一，维持好现有的银行关系，在很长一段时间内他们还是你们最好的朋友；第二，经营上一定要强调资本和现金流；第三，不要用过多的杠杆来扩大规模；第四，仔细思考自己是否有持续的、独特的竞争力，没有就考虑退出，退出也是一种转型；第五，一定要放弃吃独食的模式，和同行合作，和有钱的企业合作，和地产基金合作，让利共赢；第六，对自己的开发模式、业务竞争力特别有信心的开发商，又愿意和合作者分享利润的，可以尝试发起私募基金，但为了缓解和投资人利益冲突问题，最好能和独立的地产基金管理人寻求合作。