　　二是“房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大”。我深切地感觉到，当前调控比较难，中央已经出了这么多的政策，现在影响房地产市场的已经不简单是限购、限贷、限价这些限制性政策，应对通货膨胀压力的紧缩性的货币政策，收紧银根等等，对于房地产这种资金密集型企业已经影响很大了。双向政策都在影响这个行业，为什么总理还觉得压力还很大？调控仍然还要继续，还要坚持？为什么？我觉得和外围形势有很大的关系。

　　关于当前房地产市场的火热，我们考虑了很多因素。但是，我觉得过去十年呈大趋势的人口增长和民间资金的快速扩张膨胀，这两个因素超过了我们原来的预期。

　　为什么市场这么难调？价格这么难议？主要原因是需求量的增加。那么，我认为我们过去的判断是不足的。房地产市场在人流、资金流双向驱动下，房地产需求呈现了快速增长趋势。

　　以城市化率指标来看，统计局去年年底公布的是全国47.6%。大家知道，中国10年搞一次人口普查，去年年底搞了第六次人口普查，数据在6月份对外公布了，公布的结果是什么？实际上，我们在去年年底的时候，中国的城市化率不是47.6%，而是49.68%。也就是说，按照各个企业、各个层面、各个部门、各个角落在研究房地产市场或研究城市化率的时候，实际的城市化率超过了我们的速度，占到了50%。

　　大家要注意，城市化率快速增长所伴随的是什么？是大中小城市之间人口的流动。小城镇的人口流向地级市，地级市的人口流向省会城市，省会城市的人口流向大中城市，去购房。在城市化率加快增长的同时，特别明显的表现出各个地区的省会城市、一线城市人口的集聚速度在大大聚集，而下面的城市人口是在流失的。

　　北京市2000-2010年这十年间，平均每年新增常住人口60万人。那么，这意味着什么？大家想一想，也就是说假定去年新增常住人口60万人，按3个人需要一套房子，不一定买，也可能是租，但要在这个城市常住下去，一年就需要20万套房子。北京去年提供了多少套房子？北京去年新建商品住房销售一共销售了13万套，再加上二手房的销售，一共销售了26万套。

　　也就是说，假定新增的常住人口都需要通过购买形式来解决居住问题的话，北京20万套房子解决60万常驻人口的需求，剩下6万套房子来解决拆迁、改善居住条件是不够的。所以，60万的人口虽然在北京住下了，但他们没有能力在北京买房，都要买的话，北京的价格不是今天的价格。这样一个供求关系，是事实，因为城市集聚人口速度远远超过了预期。那么，我相信不仅是北京、上海，只要是一线城市，各个省的一线城市、二线城市同样面临人口大集聚的过程。

　　现在，新的十年开始了，人口流动趋势会不会相反？人口会不会往中小城市流动？目前来看，看不到。为什么有钱人、有能力的人去大城市落户、去工作、去买房子呢？

　　一个很重要的原因，就是大中小城市目前的公共服务发展不均等，造成了很多人愿意去公共服务好的地方安家，只有公共服务好的地方能够为后代提供良好的教育，有更多的就业机会，享受更多的文化教育等等，除非你没有能力，你只要有能力就会要享受这些公共服务。所以，目前中国的公共服务好的地方仍然吸引着人流集聚。如果没有第六次全国人口普查数据，我们可能还在沿用47.6%的数据。

　　现在买房的人怎么这么多？大家说，有钱人多了，这是不错的。但是，有钱人多到什么程度呢？钱多到什么程度呢？过去，我们的估计确实不足。

　　今年上半年，我们做了一项研究，做了民间资本测算，去了山西、陕北，鄂尔多斯，测算得到了当地政府和民间的认可，经过调研我们发现鄂尔多斯约有民间资本2200亿，山西大约2000亿。以鄂尔多斯2200亿为例，如果是北京的话，北京市去年一年新建商品住房销售额达到2060亿元，这意味着什么？我们算了一笔帐，这意味着假定鄂尔多斯都要去北京买房子的话，北京一年的新建商品房会全部买光，不用贷款。好在，鄂尔多斯的人喜欢在本地买房，买一套不够就买两套，买两套不够就买三套，形成了一座“死城”，只有少数人在北京买了房，如果真的要去炒房的话，我们的房产资本是扛不住的。

　　那么，我们把全国的民间资本调查清楚了，广东的民间资本少吗？湖南的民间资本少吗？同样不少。这么大的民间资本，可悲的是并不是均匀的分散在所有的家庭身上，这些民间资本集聚在少数人手里，这些民间资本就一定要去投资，因为他自己用不完嘛，一定要去投资。

　　从目前中国的状况来看，从民间资本的调研趋势来看，过去一部分民营资本投资到房地产市场了。怎么投？买房子。过去，在本地买；本地买完了到省会城市买；省会城市买完了，到北京、三亚等一线城市买。

　　鄂尔多斯的民间借贷产业很发达，湖南的民间借贷产业还没有那么发达。现在，你到北京买房子，五年纳税才能买，现在外地人到北京买房子比较困难了。现在的鄂尔多斯人都到北京投资商业地产，为什么投资商业地产？是因为他们选来选去，比来比去，认为投资房地产还是要投资他们非常关注的一个焦点，中国的经济是全球最好的，中国的股市基本上是全球最差的，投资股市能有什么回报？存款负利率，还有什么更好的投资渠道呢？

　　中国金融市场的管理比较严格，如果你是新加坡人，你是美国人、欧洲人在当地的投资品种是非常丰富的，而在中国没有太多的投资机会，选来选去就这么几个。所以，投资渠道有限，大大地限制了这些民间资本的投资选择。现在，住宅限购了，很多民间资本就投资商业地产了，这种情况是存在的。

　　所以，民间资本的规模大。我刚才说了北京去年一年商品住房销售额是2060亿，大家知道17个省全省一年的商品房销售额不到2060亿，民间资本真的很大，这些资金流向哪里，哪里的市场是不可能扛得住。过去十年，人流、资金流双向流动推动了房地产市场的发展。实际上，增幅最快的是后五年，即2005-2010年，十年中后五年增长最快。

　　所以，温总理说“不放松、不动摇”，主要指房地产政策，限购、限贷。大家批评这些政策，比如违反人权、不符合宪法等，有可能回到计划经济，有可能会碰到批评。

　　有时候反过来想，尽管限购政策确实有很多的负作用，但是在现在调控房地产投资性需求，或者调控房地产市场的经济手段还不充足的情况下，不用限购又有什么更好的办法来抑制当前压力如此之大的房地产市场呢？可能真是没有更好的办法。

　　按照我的想法，控制房地产市场过热，抑制投资性需求，最好的办法是两个税，一是中间交易环节的税，炒房的收益归为国有了，收益空间降低了，谁还去炒房？二是开征房产税。你只有一套房子，政府不征税，比如政府在上海人均60平米不征税，超过这个面积的都征税。谁还愿意去投资买这么多房子？那么，这两个税收还没有在中国普及的时候，只能用限的手段，不然压力太大了。

　　限购政策，在房地产市场继续过热，房价还再继续上涨的话，肯定会继续实行。货币政策，现在看不到放松的迹象，以后会不会放松呢？我们看到了未来的通胀压力，对我们来说是依然存在的。银根会不会放宽？会不会降息？现在，看不到。

　　既保持现有的货币政策不变，既不松，也不紧，我想对于房地产的限贷恐怕还会继续收紧。因为，在银行部门看到了房地产市场可能会出现结构性调整，将更加谨慎，总的来说不会放松。而且房地产开发成本越来越高，意味着利润越来越低，风险在加大，所以房地产融资是传统融资渠道，银行贷款对房地产行业不可能有宽松余地，对此要有足够的准备。

　　那么，以控制信贷规模和省息为主要内容的货币政策，对房地产全产业链将产生影响，从拿地到施工，到后期的销售，全产业链已经产生了影响。银行贷款在企业资金来源里的占比已经达到了历史的低位，在企业资金来源里面，4%多一点也是历史低位，银行贷款增速只出现过三次。个人住房贷款增长速度已经连续8个月负增长，资金对房地产行业的影响甚至超过了限的政策。

　　我们说的是这么一个数据，但实际上去看全国的数据。今年1-8月份全国房地产开工、投资、销售的总体数据还是不错的。比如，今年1-8月，尽管有些城市市场萎缩得比较厉害，北京、上海等城市成交量到8月份已经是负增长了，但是全国的数据很漂亮。

　　1-8月份，全国商品房销售面积增长速度为12.9%。所以很多分析人士说：“大城市、一线城市限购，影响成交，没有问题。二、三、四线城市销售上涨，完全可以弥补大城市成交量下降的趋势”。

　　尽管销售遇到了难题，但开发企业仍在加大马力生产投资。是不是完全是这种情况？我觉得要客观分析。今年1-8月，全国总的商品房销售面积是12.9%，看起来数据很漂亮。但是，这与去年的基数有关系。

　　去年，整个商品房市场分了三个阶段，国十条出台之前1-4月份是一个阶段，延续到2009年高飞猛进的态势，增长速度是比较高的。5-8月份的数据正好是去年最低的数据，去年当月商品房销售数据是负增长，基数稳定。所以，今年在比较的时候，数据就还不错。但是，实际上这是基数的原因，大家一定要重点这一点。

　　那么，房地产的开发投资和新开工面积的增长速度里面包含了一部分保障房的内容，大家知道今年保障房的新开工面积比较大，今年是1000万套，而且中央在盯着各个地方加快开工进度。所以，这里面也包含了保障房的因素，对市场也还是有一定影响的。

　　现在，来看看房地产市场的发展。现在看来，受到了影响。但是，长远来看，我认为未来十年房地产不可能复制和持续前十年的高速增长。因为，经过十年的高速增长，未来基本不具备前十年的市场增长环境。前十年中，有六年中国GDP的增长速度在10%以上，有三年在9%以上，只有2000年在8%以上，从来没有过的十年。过去的经济高速增长，六年在10%以上的速度增加，三年在9%以上的速度增加，您认为今后十年还会有这样的GDP增长速度吗？国务院确定了“十二五”GDP增长速度是7%，国家在主动地调整经济增长速度。

　　过去的十年，是中国的城市化速度增长最有质量的十年，黏附力强，以后只会下降。过去十年，基本上是比较宽松的货币政策，特别是2009年，一年花了三年的钱，今后几乎不会再有了。

　　过去十年，房地产行业快速增长，快速到什么程度？去年一年，商品房销售是2000年的10倍，房地产投资额是2000年的9.4倍，过去十年有房改制度改革的因素，您认为红利释放完了还会释放吗？会释放，但利润会大大缩减。所以，未来十年，我认为房地产市场本身还会有增长，市场空间还有，但速度一定是下降。

　　政府主动调整经济增长速度，坚持房地产市场的调控，怎么坚持呢？我个人的看法是，未来十年，如果房地产调控政策还有优化空间的话，控制住宅投资性需求和加大保障房建设是两个好的手段，房地产企业必然进入计划经济时代。很多企业说，现在是遇到了调控政策而已，实际上即使现在没有调控政策，开发企业在今后十年也要转型。因为，外围环境和过去十年是不一样的。

　　那么，转型呢？转型肯定有很大的机遇。无论是房地产开发的模式、开发的方式，都存在很大的转型机会，但转型也有很大的挑战。转型就是利益重新分配的过程，在转型过程中一定有获利大者，一定也有转型失败者，或者被淘汰的一些企业。

　　所以，我们说我们所开发的产品本身内在的质量，内在的功能，内在的定位，本身有很大的提升空间和提升机会，但也有很大的困难。比如，开发业态，商业、旅游、养老等新兴地产增长很快。但是，有机遇。现在，产业结构升级，这些地产发展难度比较大，如果这些产业不能发展，盖房子谁不会盖？一定能把所有的房子盖好，一家餐馆没有好厨师，那你的餐馆就是不行的。在产品业态，融资模式等方面，大家眼前最要关注的就是开发融资的创新。因为，产品的创新、业态的转换、模式的转变不是一日之变，不是一日就可以转的。但是，眼前面临的是资金链短缺的问题。

　　眼前，企业要在融资方面高度关注，实现两个转变：一是从过去的银行贷款一定要习惯民间融资；二是从过去的债权融资在将来更多的要考虑股权融资，和投资者一起共担风险，共享收益。

　　关于新型的房地产融资新趋势和新手段，目前已经受到了各界的关注，正在兴起。一会儿，河山国际资本集团有限公司曹总会有一个发言，希望大家能够认真听，今天不再这里多说了。

　　总而言之，在所有转型中，考验企业能否走得长远的因素，最关键的是开发融资的转变。发言到这里，时间到了，谢谢大家！