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领袖访谈:陈劲松谈中场休息
作者: 本刊编辑部     时间: 2011-09-21 00:18:22    来源: [ 观点地产网 ]

被逼的中场休息,政府、开发商、银行、地方政府都需要时间来消化,然后来探讨未来下半场中国房地产的发展,未来下一个时间还是不是这样的游戏。

  最近,深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松关于房地产行业的"中场休息"一经提出,随即引发行业热议。

  所谓"中场休息",用陈劲松简单的话来说,就是"许多的本质问题没有搞清楚,尤其是保障房方面的多年缺失,伴随着近年来的货币超发,整个行业在赌的过程中前行,问题的不断累积,当下终于难以为继了。而中场休息的关键在于整个业内要思考房地产行业下一步的进与退。"

  中场休息

  中场休息的背景,陈劲松认为,主要是由于整个房地产行业过于关注中短期政策的走向,整个业内都在讨论政策明年会怎样,或者说下半年怎样,显然这个行业一直都处在政策博弈中。

  为何行业的目光会如此短浅,陈劲松指出,主要有二方面,第一、拿地。因为政府没有长远的土地出让策略,这方面还没有形成制度化和规范化,所以开发商不知道什么时候该去拿地,有些盲目。

  对此,陈劲松给出的建议是,政府应该在土地出让方面,可以有一个类似于国际标准的政府土地出让基本的规划和控制。比如说哪些土地是要建保障房,哪些土地是要建商品住宅,商品住宅每年出让多少,大概跟我们城市规划什么关系,跟基础建设什么关系,每年有一个出让的供地表,跟政府中长期规划相关的。

  "有了详细的供地表,开发商会有足够的时间来安排自己公司的发展和城市发展的关系,否则没有办法发展,这方面就是房地产上半场稀里糊涂的因素之一。"陈劲松表示。

  第二个方面,开发商的的资本和资金太少了,而中国房地产基金目前刚刚有一点成形的意思,远远还没有到可以直接融资。现在可以直接融资的股市也给叫停了,所有市场中的资金都是短期的,一年左右的银行借贷是目前最主要的。但政策方面,对于资金的把控也是不确定的,而开发商却要通过赌这种不确定性来做一个长期的项目,时间上非常不对称。

  陈劲松还称,在目前的环境下,政府开始收紧银根,开发商在资金方面将最为难受,所有开发商从拿地开始,资金是短期的,政策又经常忽冷忽热,也造成了大家关心的都是短期的。

  解决这方面的根源,陈劲松提出了唯有"直接融资"。他称,下半场开发直接融资必然成为主要的因素。银行最主要是跟老百姓为信贷关系、按揭关系。对开发商方面,银行占开发商项目发展的钱比例将会大大地缩小,这将由谁来填补呢?就是直接融资。直接融资的方式肯定是长期贷款和上市,目前这两方面显然都是被政策卡死的。

  陈劲松强调,中场休息阶段可能将持续到2013年。在此期间,除了调整上述土地和融资两方面,还需要密切关注保障房的问题。如果保障房的问题不解决,中场休息的时间还将持续。

  地产价值

  陈劲松坦言,目前保障房存在诸多问题,牵扯到的问题很多:投资主体是谁?怎么样分配?都保障谁?哪些保障房目前还在按商品房走?商品房保障房怎么样区分开?

  归结起来,保障房现在还是摸着石头过河,一边走一边把这个事情搞清楚,群众有压力,媒体有压力,地方政府也有压力。

  他亦指出,虽然存在这些问题,但不可能就不发展保障房了,根源是政府欠了20年的帐。原先经济适用房根本解决不了这些事,保障房重提就是要把保障房这些制度真正实施,给老百姓一个非常清晰的交代,这是极其重要的。

  对于当前的房地产调控,陈劲松并不悲观。他称,在调控的压力下,市场的表现意味着这次所谓房地产周期完全是政策造成的。上半年土地出让量实在太低了,这样的话使得下半年地方政府出让土地压力暴增,下半年土地出让价格将会有明显的下降。

  陈劲松进一步表示,虽然今年市场的发展有一些结构性变化,但是市场依然将是非常强劲。目前的市场只要价格理性,政策窗口期就会关闭,就不会再出新的调控政策,包括限购政策。但价格不理性,当然还会出。

  而针对一些有刚性需求和首次置业的购房者,陈劲松指明:"不论什么时候,只要买房子是自住的,都是正确的好事。"

  他解释称,这主要有两方面因素,第一,因为美国的债务它已经承受不了了,因此美国加息几乎不可能了,它要加息更还不起了,因为脱离金本位之后,现在各地央行利息都不敢加。

  第二,中国经济已经进入到增长不是非常高速的阶段了,从双位数增长进入单位数增长,全世界发达国家从3%的增长,退步到1%的增长。中国的高速增长期已经差不多了,靠投资和外贸已经很难实现高增长了,因此银行就更不可能加息。

  综合这两方面的因素,陈劲松称,整个全世界都一样,利息不会太高,增长速度也不太高,投资机会会很多。这个时候多发的钞票或者银行杠杆的增加到哪里了?如果到了资产方面还是不错的,在通胀的情况下,捍卫财富要靠什么呢?是资产,是不是房子不知道,但是资产是肯定的,那么什么资产呢?房子是其中之一,是一个最通俗易懂的资产。

  以下是观点地产新媒体对陈劲松的采访实录:

  中场休息

  观点地产新媒体:您曾经谈到目前整个房地产行业的目光关注的都是眼前短期的,没有放在长远,其原因是什么?

  陈劲松:事实上,从2004年到现在,整个房地产界,每年大家所讨论的焦点都在政策上,尤其是对中短期的政策非常非常在意。

  但是,大家仔细想一下,一个房地产项目从拿地到交付使用时间上至少也得有三四年。而目前来看,大家讨论的政策都是说明年会怎样,或者说下半年,显然这个行业一直都处在政策博弈中。大家担心中长期的问题,也担忧短期的问题,行业一直是处于这种状况下。

  首先我认为如果开发商或者所有的从业者总是关心中短期政策走向的时候,说明我们这个行业,乃至政策环境与行业本身都非常不成熟。

  我们类似于股市中的散户,当然股市现在基金也多了,发现基金表现跟散户也差不多,都非常短期,用半年业绩、一年业绩来考核。但是房地产不一样,房地产是三四年的一件事,有的比如像海南一千亩、两千亩的这些土地,开发都是十来年的事。

  为什么这个行业考虑问题这么短期呢?

  第一,拿地。拿地的问题,如果短期不做决定,很可能政策又变了。这是我认为一个非常重要的问题。

  政府没有长远的土地出让策略,大家都是尽量在抓机会,开发商不知道什么时候该去拿地。因此,就到处打听这块地能不能拿,非常短期地决策了一个长期的事,这样的话肯定会形成对政府的依赖。

  第二,资本和资金。开发商的资金太少了,保险资金又被限制住不让进入股市,中国房地产基金目前刚刚有一点成形的意思,远远还没有到可以直接融资。而直接融资股市也给叫停了,所以我们的资金都是短期的。

  这一任的央行行长说这个事可以,下一任行长说不行了,就得还钱了,而一年左右的银行借贷是目前最主要的,然后却要干一个十年的事。

  原先是一直赌没有问题,赌下去就赢了,看好就赢了,看不好就不赢,原因是政府一直不断的发钞,连续发钞20年当然房地产往上走,前年拿的土地今年开发也一样都没有问题。

  但是,2009年放一把钱后,政府发现受不了了,老百姓也受不了了,这个时候政府就开始收网。今年开发商最难受的是什么?最难受的肯定是资金的问题。政府开始收了,什么时候是头不知道。

  因此对于开发商来说,拿地是短期的,资金是短期的,政策这两年又180度的转弯,造成了中国房地产行业大家关心的不是别的,而是短期的眼前问题。

  观点地产新媒体:您日前写文章提出房地产行业需要中场休息,请您简单系统化地给我们介绍一些中场休息的缘由以及背景。

  陈劲松:为什么说房地产行业需要中场休息阶段呢?

  我们发现几个结构性的转换开始发生,而且这个结构性转换需要时间,也就是上半场大家依靠不断地发钞票,然后不断地博弈,看好就赢。这种游戏现在玩不下去了,地方政府拼命地抬高地价,然后又拼命地借钱,现在中央政府就开始从政策上收紧了。

  比如说限购,还有限贷。现在不只是限贷,也不让直接融资,信托也开始收了,这样就使得原先的预期在目前的政策下开始发生逆转。这个逆转发生在什么时候呢?就是今年下半年开始,之前建立在房价上涨而且是每年上涨的游戏,大家突然感觉要玩不下去了。

  玩不下去了,开发商的本能反应是什么?圈那么多地遭限购了,想提价又限价了,开发商能挺住吗?政策让大家难受。

  在此情况下,开发商本能的反应是:第一,拿不拿地?如果钱没有着落,地不能拿。今年上半年已经显示了,下半年还会发现,土地流拍将越来越多,没有钱这是其中一方面。

  第二,已经有的土地该怎么办?已开发的项目今年下半年进入到市场,是历史上最大规模的,原来没有这么大规模。这么多的项目出来,涨价已经是空想了,能够快速回笼都不错了,在这种情况下,还能够开工新的土地吗?得先暂停。

  这次中场休息,政府、开发商、银行、地方政府都需要时间来消化,然后来探讨未来下半场中国房地产的发展,未来下一个时间还是不是这样的游戏,又是什么样的游戏。

  中场休息就是总结上半年大家踢的怎么样,哪块踢错了好部署下半场,包括换人以及改变打法,这就是中场休息的意义,中场休息要解决中国的商品房市场,乃至于解决居住问题本身的一些最基本的核心问题。

  如果不说清楚稀里糊涂的上,我觉得这就是行业的一厢情愿。我一直在跟房地产业说别把自己搞的跟救世主似的。关键是要把中国房地产,中国居住问题本身得说清楚,然后才能"上帝归上帝,撒旦归撒旦",否则两个混为一体,这是对于下半场房地产发展极其不利的。

  下半场会有什么基本的规律呢?我觉得如果中场休息搞清楚之后,下半场还是比较清楚了。下半场什么概念呢?是房地产应该恢复自身的正常功能,保障房恢复保障的功能。政府基于房地产的发展转型,基于税收的发展,回归到正常,那么,这样房地产下半场波澜壮阔又将是一个黄金的二三十年,这是没有问题的。

  下半场我觉得政府应该在土地出让方面,会有一个类似于国际标准的政府土地出让基本规划和控制。

  观点地产新媒体:土地出让的标准,是不是等于招拍挂的制度要有所改变?

  陈劲松:招拍挂的制度原则上不改变的,比如说哪些土地是要建保障房,哪些土地是要建商品住宅,商品住宅每年出让多少,大概跟我们城市规划什么关系,跟基础建设什么关系,每年有一个出让的供地表,跟政府中长期规划相关的。

  有这样的一个供地表开发商就能够清晰的知道政府的长远土地规划,以及相应的制定自己的土地计划。

  比如说香港曾经说每年拿出多少多少公顷,原先说20万公顷,10万公顷,每年拿出多少万公顷的土地来使这个城市得到发展。

  如果政府供地表可以公开查询,这样下半场恢复正常了,开发商会有足够的时间来安排自己公司的发展和城市发展的关系,否则没有办法发展,这方面就是房地产上半场稀里糊涂的因素。

  其次,下半场,直接融资必然成为主要的因素,银行对老百姓,是信贷关系、按揭关系。银行对开发商,银行占开发商项目发展的钱比例将会大大地缩小,这将由谁来填补呢?就是直接融资。

  还有,要清楚了什么样的人属于保障房范围。比如有的是政府补贴低收入,有的是人才房,有的是专家公寓,还有政府公务员宿舍等等,这个要界定清楚,这样消费者就坦然了。

  理清楚后就会发现中央、地方、消费者和开发商的这些关系开始和谐了,房地产该涨就涨,经济危机来了该跌就跌,它不会影响到老百姓的生活。而目前我认为,开发商做投机是风险很大的事,跟政策对赌,我不认为是一个正确的选择。

  保障房

  观点地产新媒体:中场休息阶段,我们需要关注哪些,或者做那哪些方面的调整呢?

  陈劲松:大家在讨论这些问题,实际上也就是中国经济的起因。那么中场休息阶段我们必须看到中央有几个坚定不移的政策,这几个政策特别值得大家仔细地考虑。最重要的一个就是保障房,保障房的问题不解决,中国房地产的政治魔咒是没有办法解除的,所谓政治魔咒就是老百姓买不起房的问题永远解决不了。

  保障房的问题,胡锦涛、温家宝、李克强也都非常关注,目前来看是重中之重的问题,这个问题不解决,市场就得休息,市场不可能让房地产具有投资功能。房地产去投资功能,杠杆化会被瓦解掉,不仅瓦解掉杠杆,而且什么优惠利率早就取消了,甚至将按揭利率大幅度提高,这种去杠杆化、去投资化倾向已经有了。

  保障房牵扯的问题也比较多,牵扯到投资主体是谁?怎么样分配?都保障谁?哪些保障房现在目前还在按商品房走,商品房保障房怎么样区分开等?这其实是欠了20年的帐,原先经济适用房也根本解决不了这些事,保障房重提就是要规范和实施保障房制度。保障房的一系列安排,就是给老百姓一个非常清晰的交代,这个是极其重要的。

  保障房没有达标,整个中场休息就没有完,我们预计这次中场休息的时间应该在2013年。保障房的批量推出,媒体和老百姓都很关注,因此就要讨论出一套比较适合中国的一些真正的保障房做法。我们要鼓励投资主体--地方政府积极参与,私人怎样参与保障房建设也要解决。

  中央政府会发现,保障房批量推出后,如果按照原先的划分法,应该保障的群体实际上是不买的或者买不起的。保障房应该保障那些群体,这个问题解决掉之后,商品房才清楚该解决什么群体。

  观点地产新媒体:您提到要理清整个思路,但是目前我们看政府在这方面还是比较模糊,最近一段时间,许多人在谈现在的政策到了骑虎难下进退两难的境地,您对下半场政府把整个思路理清是否还保持乐观?

  陈劲松:我是保持乐观的。政府首先就是把保障房很多事情搞清楚,这些事要搞清楚再往前走,否则政府该怎么样收场?没有办法收场。

  观点地产新媒体:但是保障房五年3600万套的任务量,许多的学者以及业内人士都认为是大跃进。同时保障房质量和分配环节我们也看到了一些问题,您怎样看?

  陈劲松:这些问题有,但我们不可能不搞保障房。保障房我觉得现在还处于摸着石头过河的阶段,一边走一边把这个事情搞清楚。群众有压力,媒体有压力,地方政府有压力,3600万套根本想都不要想,根本不可能的。

  其实用不着五年3600万套,我认为要把五年拉长到十年,十年能有3600万套就可以了,但是不要忘记今年1000万套有70%,这就是最大的成绩,如果70%就是700万套,700万套我觉得也很好。

  关键要解决保障房怎么样分配以及产权的问题,这个事情要解决,其他的我觉得不用担心。

  计划1000万套,开工70%,这样也足以使中场休息这件事变得非常有意义。盖完了就得卖,盖完了就得分。2013年如果说保障房大批量面向城市中低收入人群的话,政府就会发现保障房用不着这么激进,事实上中国人不需要这么多没有产权或者说产权受限制的保障房。

  建言献策

  观点地产新媒体:目前对于一些有刚性需求或者初次购房需求的这部分群体,您觉得是一个买入的好时机吗?

  陈劲松:长远来看:第一,因为美国的债务它已经承受不了了,因此美国加息几乎不可能了,它要加息更还不起了,因为脱离金本位之后,现在各地央行利息都不敢加。

  第二,中国经济已经进入到增长不是非常高速的阶段了,从双位数增长进入单位数增长,全世界发达国家从3%的增长,退步到1%的增长,高增长期中国已经差不多了,靠投资和外贸来达到高增长已经很难了,也就是说高增长没有了,因此银行就更不能加息,长远来看利息不会高。

  利息不高是什么概念呢?流通中的货币就取决于通货膨胀,通货膨胀跟货币的发行量相关,这取决于银行的去杠杆化,银行一去杠杆就收缩,银行一放大杠杆就膨胀,原则上通货膨胀是必然的,也就是说所谓通货膨胀就是实体经济不通胀资产也通胀。

  所以实际上我们进入了这样的一种阶段,就是整个全世界包括中国都一样,利息不会太高,然后增长速度也不太高,也就是投资机会会很多。

  这个时候多发的钞票或者银行杠杆的增加去到哪里了?如果是到了资产方面还是不错的,全球人口还在急速的增加,按经济学理论,人一辈子会碰伤上两次恶性通胀,我目前就碰到过两次恶性通胀。捍卫财富的是什么呢?是资产,是不是房子不知道,但是资产是肯定的,那么什么资产呢?房子是其中之一,是一个最通俗易懂的资产。

  如果觉得这些成立的话,我建议年轻人把一些积蓄用来购房是可以的。比如说一对小夫妻把百分之多少的收入逐渐变成资产,房子正好是其中的一件。房子可以把未来的收入折现到现在。我要对年轻人说一句很重要的话:"不论什么时候,只要买房子是自住的都是正确的好事。"

  还有,我要跟初次买房的人说一句话:"不是要买满意的房子,满意的房子买不起,而是要买你买得起的房子,你能买到买得起的房子就够了,它有一个好处就是维护你财富,建立起一个良好的储蓄,这个是很重要的。"

  我们看这么多年,无论是国外还是国内,一开始买一个不太大的,买得起都是对自己财富最大的保障,否则我们的钱在负利率的情况下就已经流失掉了,负利率不声不响的抢劫,抢劫谁,当然是没有资产的人。

  我第三句话就是:"人的增值一定比房子增值可靠。"

  把以上三句话结合一下,就是我认为房子随时可以买。很多人会反对,认为再过十年房子太多了,那还得了?还有人口老龄化的问题,家里面有房子,儿女又有保障房,房子多了谁住啊?

  这件事十年前香港就是这样了,1997年香港房价大跌的时候当时大家都普遍赞同,房子多了人少了香港已经老龄化了,买房子房子肯定不增值了。但是香港房子现在去跟当时的常住人口比绝对的多了,那怎么香港房子又涨上去了呢?

  两个原因,第一个原因是货币问题,全球的货币在乱发。

  第二个原因是,们未来的生活受多种多样方方面面的影响。比如说我们离婚率在持续的增加,家庭的人口出现持续的减少,又比如说香港外来人口非常多,香港还是限制的,国内是不限制的,外来人口只要你能活着,是不是打工,国内是没有限制的可以自由迁徙。

  香港人口老龄化,经济增长也慢下来,但是房地产没有问题。为什么会没有问题呢?香港政府不太着急吗?原因就是有大量的保障房,接近50%的保障房摆着呢,低收入人群没有问题,

  我们不要小瞧城市化,国内现在还处于城市化中期,我们家庭还在变化,年轻一代人什么丁克还有不结婚的,什么样的人都有,城市就是这样。所以我觉得到目前为止看到的城市,没有说因为房子多了而完蛋的,我们看到的都是因为产业不行就完蛋的。

  观点地产新媒体:在目前政策越发不明朗的环境下,您有没有一些好的建议可以给开发商参考的?

  陈劲松:不要着急政策变化,没有必要。不要跟别人比规模,不要跟人家比谁牛,不要跟现实不一致。我们要回归到最根本的,大有大做,小有小做。干嘛那么着急呢?我们正常一点不行吗?整个经济都是在调整了,我们为什么非得去赌,我这个人是从来不堵的。

  电子商务

  观点地产新媒体:我们听说世联现在正在打造一个电子商务平台,这方面也是向您确认一下,您怎么看待电子商务在房地产行业的逐渐兴起?

  陈劲松:我觉得是这样的,未来网络会改变人们的信息来源,实际上现在已经改变了。现在最大的问题,所谓的网上售房,很多是假的。许多都是实体售房之后,网上等于走这样的一个过程。

  真正的网上售房,有没有降低消费者交易成本呢?有降低,但是并不明显,并不是网上能解决所有手续的,事实上网上完成不了所有的手续。

  所以世联在打造一个"居善网"的平台,为将来的90后这一代服务,他们实际上完全是网络人。90后在网上生活,这一代人有可能干什么事呢?他们不愿意走我们原先中介那个老路,有可能愿意自主交易,可不可以有一个网上配合的自主交易平台来服务这个群体?我们正在尝试做这个事。

  但这不是一个短期就能完成的,我们没有想短期怎么回事也没想跟易居打,我们也不认为将来就离不开这个平台了,也不认为网上平台就一定成为主要的卖房方式,这个永远也不会,有10%的交易完成已经不得了了。

  所以做电子商务是作为试点,对未来的一个前瞻性的计划,我们可能会不断地更新,不断地尝试,但是没有想短期产生什么效益,也没有想跟现有网站怎么拼,跟现有的网站合作也有可能。

  世联作为一个上市公司,我们对未来尤其增量市场和存量市场必须有清晰的理解。世联在二手楼上基本没有动,我们原先认为二手房对于上市公司不合适,我们看一些二手房的公司,一个一个抵御不住经济周期的波动,经济好的时候挺赚钱,经济不好就亏本开始走人跑路了,我们作为上市公司做这方面要对股民负有责任。

  观点地产新媒体:那有没有一个短期具体的规划吗?

  陈劲松:我们可能今年上线,现在都是在测试阶段,看看有没有什么毛病慢慢改。

  房地产交易过程本身很多,比如说按揭,整个是非常复杂的,房地产本质上跟书和电器不是一样的东西,网上售房比网上售书和网上售电器,要复杂的多。但是,世联愿意尝试新的东西。

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