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房地产逐步向产品多样化、细分化迈进，包括服务业、金融业在推动房地产产业效率、管理水平提高发挥了很大作用。

　　2011年8月18日，“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛进入第二天论坛日程。下午的论坛主题是：资本金融篇  资本的革命。

　　以下是易城中国总裁祝惇若先生现场演讲实录：

　　祝惇若：各位下午好！我今天演讲的题目是《房地产产业升级初探》。房地产的动态发展总是牵动着社会、行业和消费者的神经，近期我们也看到一些行业的现象，比如企业方面经营战略调整，由住宅开发转向商用地产，持有比例在增加。

　　从资本方面来看，房地产的创新融资，房地产的金融资本现在都非常活跃；从消费者角度来看，由于限购、限贷的政策，使消费者投资要转向商业地产，寻找更多的投资渠道。

　　对于出现的这些行业现象大家都开始在探讨，有人认为这是国家对房地产产业一次重大调整，也有人认为这是行业一次变革或者房地产企业的转型。

　　针对上述现象，我们认为中国房地产正在进入产业升级阶段。说到产业升级，我们不得不从概念说起，产业升级概念就是主要指产业结构改善和产业素质、效率提高。微观上表现在产业素质和效率提高，生产要素优化组合，技术水平、产品质量提高。

　　中国作为最大的发展中国家，地域广阔，经济总量占全球第二，房地产规模已经是全球首位了，作为世界上最发达的国家美国，它的房地产规模跟中国相比具有可比性，而且房地产发展相对比较完善。

　　我们以美国房地产产业发展作为一个比较对象，探索其规律对研究我国房地产趋势具有借鉴意义。

　　从80年代我国土地制度和住房改革制度说起，80年代至今主要经历了四个阶段，第一，1985年到1991恩年初步发展阶段，主要是土地使用制度和住房制度改革。

　　第二，1992-1995年房地产进入快速发展阶段。主要表现在土地新增6类用地，吸引大量外资，城市基础设施建设加快。还有住房体制改革，表现在投资体制、分配体制等方面。还有开发规模扩张，开竣工面积大幅度增加，后期出现一些过热现象，包括烂尾楼、银行不良资产产生等。

　　第三个阶段就是1996到2000年，称之为盘整、消化、调整发展阶段。在这里土地的控制供给，深化住房分配制度改革，建立住房抵押贷款制度，扩大需求、规范，搞活了二级市场，98年市场低迷，到2000年趋向繁荣。

　　2001-2010年进入第四阶段，持续繁荣阶段。主要表现在城市化进程加快，住房分配货币化居民收入增加，消费结构升级，信贷支持力度大，地产经纪行业得到迅速发展。

　　美国房地产发展沿革，主要是从19世纪城市功能开始，购买大量地块，基础设施建设，分割成片土地出售，那个时候政府授予铁路部门修路，铁路公司当时成为最大的房地产开发商。住宅质量方面，当时出现针对住宅质量的严格的法规。

　　从19世纪末到第二次世界大战之前，工业化浪潮席卷美国，多渠道金融、权益融资出现，城市迅速扩张，特大城市CBD出现。商业房地产开始涉及办公楼。当时摩天大楼开发通常是保险公司、传媒巨头、制造业企业，而不是像今天房地产开发商。

　　二战结束后到今天，他们的市场特征包括郊区化，因为大规模高速公路建立，城市进入郊区化，城市建设改造，包括新建设的办公楼，贫民窟改迁，房地产金融出现，主要以住房抵押贷款、证券化、房地产信托为主，商用地产得到迅速发展，特别是REITs的产生。

　　我们这里有两条中美房地产典型事例罗列，用两个时间轴进行对比，我们发现他们发展趋势很相近，美国150年房地产发展趋势被我们压缩到过去25年发展走完这条路程，我们这里也可以看到中国现在的第五阶段其实就是美国二战后房地产发展的一个阶段。

　　有的学者研究中国房地产周期，短周期4年，中周期9年，从过去看，美国是15年和18年，中国房地产波动频率高于美国。

　　再看中国房地产现状，通过刚才的中美房地产比较，我们从国家、市场、企业、交易这四个层面分析，观察一下我们的房地产市场。

　　从国家层面来看，改革开放以来经济的增长、产业结构得到不断改善，第三产业比重不断增加，群众消费性需求不断增加，有效推动了商用房地产在整个产业比重增加。近两年国家接连推出房地产新政、保障房建设，2010年一线城市住宅成交量跌幅显著。

　　国家限制商品房住宅快速增长过程中，商用房地产建设需求向平稳发展。从房地产市场层面看，商用地产增幅明显增加，增长势头明显强于居住用地。

　　一个是商用物业的销售额，另外一个是商用物业销售面积，去年整一年明显超过住宅。

　　我们分别看一下商用地产，商用地产在整个房地产结构中不断增加。按用途分类，分为办公、零售、工业、酒店、度假公寓，按产业分类，包括旅游、休闲、商务地产等等。

　　说到商用地产，我们不得不提到大家经常提的城市综合体。我们对城市综合体进行了梳理，到2010年底，已建成及建筑面积10万平方米以上的项目共有125个，未来三年规划建设的项目129个。

　　从供应面积方面，到2013年全国主要大中型城市城市综合体供应存量要达到1.1亿平方米，年复合增长率达到31%。已建成的综合体项目，59%位于一线城市。

　　以上海为例，1990年城市综合体竣工面积和已竣工的面积呈迅速上升趋势。从2010年到2013年变化可以看出新兴、交通型综合体增长加快。从2007年商业用房投资额完成增长提速，住宅投资额下滑。充分说明了相当部分房地产企业在自身产品结构上不断作出调整，由开发销售型转向开发持有销售型，如此经营策略转变与企业自身管理水平提高密不可分。

　　我们这里可以看到万科就是一个典型的例子，万科一直认为是住宅产业的领跑者，过去十年一直专注住宅开发，发展过程中逐渐产品细化，针对不同城市客户有不同标准系列。但是近几年策略开始变化，首先在累计商业地产资源，通过直接拿地和间接收购项目，在一些城市获得商业地产项目。

　　第二，万科在积累商业地产开发经验。对一些项目作为开发试点，在不同城市用不同类型进行探索。

　　第三，多类型商用发展。万科在今年发布包括万科广场、万科大厦、万科红等这些系列产品。

　　从交易成本来看，大宗交易今年我们预计到2011年会超过600亿大宗交易。

　　从这几个方面我们可以看到，产业结构的提升、改善和协调发展，使得产业素质与效率提高。

　　房地产逐步向产品多样化、细分化迈进，包括服务业、金融业在推动房地产产业效率、管理水平提高发挥了很大作用。

　　未来有四个趋势：第一，房地产产品细分化，尤其商业产品细分化。

　　第二，房地产由资本收益向现金流收益发展，更多的商业物业会采取持有运营获取长期的现金流收益。

　　第三，房地产金融会不断完善、高速发展，房地产产业升级离不开金融资本支持，我国房地产金融发展比较晚，产品类型不够丰富，因此未来法律需要不断完善，金融产品创新，使产品多元化。

　　第四，房地产商业顾问服务更加全程化、专业化。谢谢！ 

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