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365地产家居网:【博鳌】碧桂园:最好的时代上半年销售215亿
作者:     时间: 2011-07-13 16:25:38    来源: [ ]

  7月5日,碧桂园宣布,2011年6月份集团实现合同销售金额约37亿元;合同销售建筑面积约62万平方米,同比分别增长约164%及131%。

  2011年首六个月,碧桂园共实现合同销售金额约215亿元人民币,合同销售建筑面积约343万平方米,同比分别增长约64%及42%,另外尚有约22亿元已认购待签约金额。

  2010年,碧桂园全年销售329亿元,而2011年刚刚过半,已经完成去年2/3的销售业绩,今年目标430亿元也恰好完成过半。按照如此进度,碧桂园实现430亿元销售似乎并不是难事。

  对今年取得的销售增长,碧桂园工作人员称,这主要源自碧桂园今年一直坚持合理定价,且大部分产品位于不受限购影响的区域。

  而就在碧桂园发布6月销售业绩的前日,投行摩根大通也发表了针对碧桂园的报告,其称:“碧桂园自年初至今已表现得优于大市,主要原因是强劲的资产负债表、低风险土地储备以及录得良好的合约销售成绩。随着内地继续收紧信贷,又实行限购令,相信有助楼价调整至更能为居民所承担的水平,遂估计集团在营运方面,将会继续优于同业。”

  在摩根大通看来,碧桂园强劲的资产负债表主要体现在4方面:2月的债券发行后,公司手头拥有110亿元的无限制现金,提供了更多现金缓冲;2010年的自由现金流呈中性态势,摩根大通预计碧桂园2011年开始的自由现金流持续为正,负债率也在不断改善;公司拥有一个债务到期时间表,今后六年内的每年只有30至50亿元人民币债务到期;碧桂园的净负债率也处于同行业的低端,因此融资成本较低。

  看起来,虽然对于行业来说今年可能是“最坏的时代”,但对于碧桂园,今年却是“最好的时代”。

  碧桂园方面则认为:“在目前重点城市市场被按压的情况下,其周边非限购区域的项目如果定位合理、营销手段得当,吸纳大量来自重点城市的需求,是能够取得相当成绩的。”

  在接受观点地产新媒体采访的时候,碧桂园方面再次强调,今年应顺应老百姓的需求,建老百姓真正需要的房子,这样一定会有很好的市场。

  2011年7月,在“2011年博鳌房地产论坛”紧密筹备之际,碧桂园接受了365地产家居网战略合作媒体--观点地产新媒体的专访,以下为采访全文:

  观点地产新媒体:从2000年到2010年,中国的房地产经过了突飞猛进式的十年发展时期,您怎么看待这十年间中国房地产行业的发展情况?在这十年中,您认为最重要的变化是什么?

  碧桂园:回顾过去十年历程,从1998年中国停止实物分房、实行货币分房起,住宅开始走向商品化,中国房地产业的发展可谓突飞猛进。

  房地产业的发展同时伴随着中国经济的腾飞和城镇化进程的加速,各种有效需求的增加也为中国房地产业的进一步发展提供了空间,行业也在机遇和挑战并存的条件下不断向前发展。

  观点地产新媒体:在行业飞速前进的同时,碧桂园也保持了高速的前进步伐,您认为在过去十年碧桂园最大的特色是什么?碧桂园又出现了哪些变化?

  碧桂园:碧桂园成立于1992年,2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。迄今,碧桂园已在全国开发逾90个高品质地产项目,服务逾30万业主。

  在商业模式方面,碧桂园是典型的“快速开发、快速销售”企业,通过较高的资产周转率提高资产回报率以回报股东和投资者,是碧桂园集团商业模式的特点之一。

  在市场定位方面,由“高品质产品、优质园林环境、完善配套设施、一级资质物业”等要素构成的独具特色的碧桂园家园模式,加之一贯合理的定价策略,满足了大众化的优居需求。碧桂园总体房价位于可负担得起的水平;2010年合同销售均价每平米人民币5483元。

  在投资模式方面,与多数房企注重一二线城市的战略不同的是,碧桂园是一家通过在二三四线城市外围大规模开发的行业“异类”。一直以来,碧桂园积极布局发展极具潜力的二三线城市。2010年报显示,碧桂园在二、三线城市的土储占总土储比例约84%。而经济及城市化发展潜力高的二、三线城市,较低的土地成本优势也确保了集团产品定价的灵活性,增强了集团抵御房地产市场风险的能力。

  随着中国城镇化水平的不断提高以及在国家鼓励二、三线城市经济发展的政策环境下,碧桂园在一线城市周边以及二、三线城市新城区的开发模式在过去是成功的,在现在及未来更是可持续的,其与政策的匹配性及友善性也在进一步得以体现。

  观点地产新媒体:很多人认为,从去年开始的宏观调整将使中国的房地产行业发展速度减缓,行业也势必会出现大洗牌,您认同这种说法吗?您认为洗牌主要会在哪些方面?

  碧桂园:国家的调控政策有利于房地产市场平稳发展。我们更应该看到,中央对于房地产市场的调控引导并不仅仅在于房价。在我国“十二五”规划纲要中,中央明确提出主要目标之一就是“城镇化率提高4个百分点,城乡区域发展的协调性进一步增强”。这就意味着到2015年,中国的城镇化率将由现在的47.5%提高到51.5%。

  碧桂园致力于在经济及城市化发展潜力高的二、三线城市发展物业开发,大部分项目规划建设有五星级标准酒店、商业中心,并提供国家一级资质物业服务,这种商业模式是与国家城镇化战略高度匹配的。

  观点地产新媒体:最近两个月,碧桂园取得了不错的销售业绩,分析人士认为这与碧桂园目前略低的定价策略有很大关系,您认可这样的说法吗?您怎么看待今年房企在价格上的调整?

  碧桂园:片面地谈低价销售可能会得出“企业面对政策、市场压力”的误解,而碧桂园其实一直倡导的是高性价比的产品,也就是“建老百姓买得起的好房子”。我们就是要通过各种方法,比如采取郊区大盘开发模式,提高项目管理水平等,降低住房成本,保证购房者能够买得到便宜、高品质的房子。另一方面,碧桂园集团的利润率一直都保持在合理的水平,以2010年为例,碧桂园集团的净利润率为16.6%,与其他一线品牌处于同一水平。

  碧桂园一方面通过不断丰富附加值来提升产品的价值,另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践,最大程度的让利于消费者,积极主动地调整战略,顺应国家政策,适应市场发展。

  在目前重点城市市场被按压的情况下,其周边非限购区域的项目如果定位合理、营销手段得当,吸纳大量来自重点城市的需求,是能够取得相当成绩的。

  观点地产新媒体:除了价格之外,我们明显发现碧桂园在最近的推盘手法上也有一些不同,特别是在广州、南京都出现了一次推出过千套的营销方式。碧桂园为什么要作出如此大手笔的销售?一次推出这么多的房源是基于什么样的考量?不担心在调控之下销售遇冷吗?

  碧桂园:作为“大盘模式”的开创者和制造者,碧桂园的发展模式一直颇受关注。通过对在最近广州和南京两地的碧桂园凤凰城热销观察,这些不受限购影响、总价低的大盘项目更适应市场与调控的政策,受到购房者的追捧。

  碧桂园的货量和价格优势是由模式所决定的。崇尚“快速开发”的碧桂园一般在获取土地使用权证后迅速进行全面开工,而“快速销售”的策略也使得碧桂园在价格上可以充分贴近主流购房者预期。南京凤凰城项目开盘当天2000套房源销售一空的事例不仅仅表明碧桂园项目销售上的成功,更在于其直观地展现出目前重点城市被压制的需求量有多么巨大。

  “建老百姓买得起的好房子”,满足普通老百姓的“刚需”,或许由此可以解释如何在调控背景下实现快速销售的原因。

  观点地产新媒体:在经过本轮宏调之后,您认为对于企业而言,最大的影响会是什么?为未来的十年,您认为中国房地产行业将出现怎样的变化?而企业又该如何应对这样的变化?

  碧桂园:杨国强先生曾说过:“中国要发展不能只把眼光放在大城市,除了北上广深,还有很多的县城也要发展。我们有这样的经营能力,为当地提升现代化生活水平,加快当地的城镇化速度,提供老百姓买得起的好房子,这才是碧桂园的生存之道”。

  对于未来他的看法是:“我们是一步一步地走,顺应国家的政策,能走多远走多远,坚持为这个国家服务,国家允许我们服务多少,我们就服务多少。我们坚信国家的发展,民族的复兴,城市的建设会越来越好,社会肯定会不断进步的”。“中国有2000多个县,很多地方还很落后,发展的空间还是很大的。三四线城市,就是镇,它们的明天应该会更好。碧桂园令许多地方的城镇面貌起了很大的改变,便是我们对社会的贡献”。

  “让当地更加现代化,是很多地方政府在做的事情,碧桂园要建最漂亮的房子,还要得到市场的认可。从城镇化的视角看,碧桂园的这种模式,应该得到大力的宣传,相信政府也能从碧桂园身上借鉴一些发展的经验”。

  来源:观点地产网

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