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领袖访谈：薛虎从南方到北方

作者: 本刊编辑部时间: 2011-05-08 16:46:00 来源: [ 观点杂志 ]

碧桂园联合希尔顿在国内打造三家星级酒店

暮春三月，一南一北的天气却是相差甚远。当北京还是乍暖还寒的时候，千里之遥的香港已经有很多人单衣、短袖满大街乱跑了。

　　不过，香港文华东方的酒店中永远保持着舒适怡人的气温，倒也丝毫感受不到外界气候的差异。对于长期在外奔波两地穿行的旅人来说，这多少会带来一种颇为怪异的感受：常常闹不清楚自己到底身处何方。

　　合生创展现任总裁薛虎对此丝毫不以为意，直言自己早已习惯广州、北京两地跑的生活，而且自己也不喜欢老在办公室呆着，反而是常常去工地做活。

　　对合生最了解的总裁

　　即便常常去工地，薛虎的肤色依然偏白，并没有因此而晒得黝黑。事实上，近距离接触薛虎，即可发现他看上去略显文弱单薄，若不发一言地静静呆着，浑身竟也透露出一丝羞涩腼腆之气，与身居资产百亿的上市公司总裁之位似乎有些不搭。

　　然而一旦开口谈及合生创展，却又展现出薛虎善谈率直的一面，表现出其对合生创展相关人与事极其深入地了解。毕竟，薛虎从1994年加入合生，至今已有近二十年的时间。2010年3月23日，合生创展发布公告称，常务副总裁薛虎即日起出任合生创展新的行政总裁。与前面几任总裁如谢世东、武捷思和陈长缨相比，薛虎的简历的确简单许多，头上的“明星光环”也不如前几位亮眼。

　　但最大的不同则是，薛虎可以说是由合生自己培养出来的总裁。其在合生近二十年，从合生起家之地广州开始做起，曾在之前几位已离职总裁身边担任过左右手，因此，薛虎对合生的了解也非一般的外来“空降兵”可以相比。

　　一位合生内部的人士曾如此感叹：“可能也只有依薛总对合生的了解程度，薛总这样的性格才能很好地配合朱孟依，管理合生吧。”

　　在担任合生总裁一年之后，薛虎回顾前几位如今已经各奔东西的总裁，言辞间也充满了感情。

　　对于谢世东，薛虎最为尊敬，其多次表示在当时朱孟依对房地产、对管理企业和建立现代化企业制度还不是很懂的时候，是谢世东将这些概念带进了合生，将企业的管理思路教会了朱孟依。

　　薛虎认为，谢世东为合生建立了完善企业制度，在这套制度的运作之下，合生总裁或高层即使出现跌宕更换，也不会影响公司的发展，“因为保障公司的是制度，只要有了良好的制度，人的因素没那么重要”。

　　而对武捷思，薛虎充满了惋惜，其称武捷思将境外资本市场引进了合生，但无奈武捷思身体太差，导致后来不得不离职回家休养。

　　据薛虎回忆，当年武捷思带领众人在广州开会结束之后，下午赶往惠州工地，而留在广州的薛虎当天下午就接到了惠州方面的电话，被匆忙告之武捷思昏倒在工地上，等薛虎等人匆匆赶到惠州医院，却发现武捷思因脑血栓阻塞严重而影响了视力，甚至引发了本身行动不便。

　　至于前任陈长缨，薛虎的评价是还未来得及发挥。

　　从销售增长到利润提升

　　在陈长缨离职之后，薛虎走马上任，从过去隐身背后正式亮相于公众之前。

　　不得不感叹，今日合生已没有昔日光环，很多业内人士在谈及合生的时候，往往会流露出惋惜的神情。

　　应该说，合生风光无限的时候是在2004年左右。

　　2004年11月27日，北京合生三周年庆典上，陈长缨宣布合生创展集团2004年度销售额已经突破100亿。这是国内第一家宣称突破百亿大关的开发企业，业内为之哗然。

　　而后，王石对合生的一段评论更成为业内对其侧目的重要因素，据称，王石曾公开表示：“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

　　王石会有如此表示并不是没有原因的，那几年合生在广州一个城市的开发规模，与万科在全国五大城市的发展总规模相当，1998、1999年两年，合生在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。

　　今天当万科销售已经突破千亿，王石游学海外的时候，不知道王石是否还认为合生是地产界的航空母舰，至少对大多数人而然，万科作为领头羊的地位已经毋庸置疑。

　　在合生率先表示销售破百亿之后，这几年内地房地产中的多家企业将销售突破了百亿，甚至在2010年达到了500亿、600亿、1000亿。

　　而合生的销售数字却是停滞不前。据3月31日公布的年报显示，合生创展去年营业额为143.8亿港元，同比上升28%；净利润上升1.6%至58.9亿港元；销售及预售合约出售的物业总额则较2009年150.87亿港元减少26.8%，至110.4亿港元。

　　面对外界对合生销售及发展速度的种种质疑，薛虎显得气定神闲，他再三解释，追逐销售业绩的高增长率是没有意义的，房企应该讲的是高回报率和高利润率。

　　薛虎称，现在的土地资源越来越少，好的土地也越来越少，因此这种大规模的发展模式一定是不可持续的。在薛虎及合生人士看来，将土地价值最大化才是未来的发展方向。

　　事实上，合生手中的土地储备并不算少，截至2010年年底，合生土地储备达3020万平方米。

　　开发模式一定要转变

　　如今的合生宣称自己走的是“高品质战略”路线，但在过去很长一段时间内，合生其实是大盘开发模式的开山鼻祖兼狂热分子。

　　成立于1992年的合生创展是华南大盘模式的“祖师爷”。1993年，合生创展的创办人兼董事局主席朱孟依拿下了广州处于规划之中的天河区大块农田，开发建设华景新城项目。当时的广州，仍然以市中心的小盘销售为主，合生创展的大盘模式让其成为首吃螃蟹者。

　　朱孟依的算盘是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心，这肯定是笔合算的买卖。

　　朱孟依赌对了，接下来的几年，合生创展在在广州东沿线先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等将近20个项目，这让合生创展声名鹊起。

　　合生创展的大盘拿地模式让那时候的万科都敬佩不已。万科的一份研究报告曾这样描写：“合生创展在土地储备上以超前的眼光，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。”

　　亦有人总结合生创展的拿地方式为：“合生的开发成功，很大程度上不是靠强大的资本投入，而是在于朱孟依对于市场前景的把握。合生拿到的土地位置都偏僻且地价低廉，但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域，比如广东的天河、番禺。”

　　而合生于广州开发的大盘模式屡屡成功的原因之中，朱孟依本人良好的政府关系也被认为是其中一个重要的原因。

　　但在2000年之后，合生创展的大盘模式在广州已经被越来越多的开发商复制，仅以番禺地区为例，在进行大盘开发的就有星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐、南国奥园和锦绣香江等等。

　　在激烈的竞争之中，合生决定北上。

　　2001年，北上的合生创展在北京一口气拿下5块大型开发用地，总面积达到270万平方米，按照时任合生创展总裁谢世东透露的计划，合生打算先做好北京，然后进军天津、上海。

　　2003年，合生拿下了一个名叫“宝邸温泉度假村”的京津新城项目，准备投入120亿的资金建设一个可居住50万人的京津新城，赌注为京津新城未来的发展前景和升值潜力。

　　随后，合生创展大量的财力、物力都被放在了这个重点的项目之上，这成为了合生创展拐点的开始。

　　项目建成之后，京津新城拥有了亚洲地区最大的别墅区，面积相当于五个颐和园，有两万五千亩，预计可以居住50万的人口。

　　然而2010年，大批人士对空置率的关注，突如其来地将合生建造的京津新城翻出来当作典型加以指责，声称在北京、天津之间的京津新城并未吸引到这两地的购房客，即使已经在此买房的业主，也因为交通、配套等等原因无法入住，京津新城由此大唱“空城计”。

　　虽说合生并没有针对京津新城的种种问题加以回应，但在接受观点新媒体采访时，薛虎也直面京津新城的所有非议。

　　薛虎表示，这个项目是国务院小城镇建设项目，合生只是其中的一个开发商。他谈到，京津新城此前所推出货量已经卖完，因此不能说销售不佳。

　　但薛虎同时也承认，京津新城的入住率的确不高。不过薛虎表示现在入住率不高不代表以后也是如此，他称这个项目的购买者很多是在北京、天津两地担任政府或企业的重要职务人士，在这批人退休之后，就会到京津新城入住了。

　　2011年，合生在北京、广州及周边地区都会有新货入市。从2010年薛虎履新总裁之后随即宣布了新的“五年规划”，今年只是刚刚开始。

　　3月31日合生创展在香港举办了2010年年度业绩发布会。当晚，合生创展总裁薛虎接受了观点新媒体的独家专访，以下是采访实录：

　　京派与粤派

　　观点新媒体：合生从广州起家，但是前两年却把总部搬到了北京，那么现在我们应该认为合生是粤派房企还是京派房企？

　　薛虎：应该是什么呢？我觉得合生应该是一个港资企业，大家要这么去看这个问题。其实从合生诞生到后来上市，一直在学香港上市公司的做法。我们锁定了香港几个大的地产商，学人家的做法，包括公司管制、发展过程、运行模式等等，全是基本上照着人家来做的。我们的第一任总裁也基本上是按香港的模式在做的。实际上合生目前的模式都是他那时候留下来的。

　　应该说，我觉得合生不像内地企业，也不像完全的外资企业，反而比较像港资企业。比如内部的管理模式，对资源的管理模式，对土地的管理模式都是很像。香港的公司，例如恒隆、九龙仓利润高得不得了，但是平时外界根本找不到他们的人，长实也是，就业绩发布会出来一次，平时内部也没人出来。我们公司从开始到现在凝结了太多港资企业的情结。

　　另外一个学习就是我今天所说的，实际上很早就意识到的一个问题，就是我们不可能再拿到那么多的土地资源来维持合生长期的大规模的开发。

　　观点新媒体：你刚刚说到住宅要靠系统，这个系统和万科提的工业化是不是一个含义？

　　薛虎：还不同。他们提的工业化讲的是生产流程，我们是管理系统和生产流程的一个综合体。万科的工业化我知道现在正和住宅产业部合作想做一个标准，他们更多的是一个生产体系。我们这一个是生产体系、生产标准、产品标准、管理标准和管理流程，整个是一体的。

　　所以，我们的东西和其他人的还是不同。我们很多出去的员工，到了人家很多企业，人家还是想了解这个东西。我自己感觉这是一个综合系统，要靠管理的标准、也有产品的标准、也有流程方面的设计标准。所以这个是不同的，它们的产业化就是一个生产体系，然后就是模块化生产，然后拼装式的建设，他们的目的很清晰，就是说档次不能太高，但是标准是一致的，然后成本必须是低廉的，另外生产体系、生产要求、安装要求必须是技术产量最低。

　　观点新媒体：相对来说，生产体系可能比较容易建立，但是管理的体系应该如何去建立？

　　薛虎：要花时间，因为建立管理体系是有条件的。第一个制度体系要配合得上。第二必须有一套管理上的标准。比方说，你有一套自己的资源配置标准，这个资源配置分成人的资源、资金的资源。这个配置标准大概是怎样的一个情况？这个标准和产品档次、水准怎么去配合，和管理体系标准怎么去打通？另外，还有配合技术手段支持，就是企业必须要有所谓信息化手段去支持、配合才能做得了，否则光靠人工做是不行的。

　　观点新媒体：这个管理体系合生主要是参考哪个模式？可以举一些实际的例子吗？

　　薛虎：我们更多是学习港资的大型企业。另外也学习了一些金融企业的东西。

　　比如说我们自己有一套风险控制系统。我们这个风控系统有前后台系统，比如做前台的可以不断地在换都没有关系。为什么呢？因为后台有一套支持系统，包括有财务系统做支持系统，有自己一套资金管理的支持系统，有风险评估的支持系统。

　　观点新媒体：您觉得合生目前是什么样的管理模式？是家族式管理还是职业经理人式的？其实外界很多时候看合生还是会和珠江投资关联在一起，这是否会为合生带来比较深的家族企业烙印。

　　薛虎：这种情况现在已经没有了。合生和珠江投资的合作是在很多年之前的，因为合生作为纯外资公司在一开始发展的时候在国内是不能拿地的，必须和国内的开发商进行合作才能拿地。我们只能找珠江合作，后来这种关系基本断掉了。所以这两个公司是已经没有任何关系了。

　　第二，我觉得合生没有家族色彩，我们都不是家族的人。我们和朱氏家族没有任何的关系。包括北京、上海的管理层都没有，广州也是这样的。我离开广州分公司，朱家有人代管了一段时间，但是也没有管太多的东西。但为什么大家还会有这样的感觉呢？我认为主要还是和珠江投资有关系，因为珠江投资是一个家族企业。

　　另外，可能因为原来合生的品牌比较好一点，珠江投资就拉着合生的品牌去为自己发展。我们现在一发现就警告他们了，因为那样会冒着很大的法律风险。

　　观点新媒体：但是我们一直看到合生很多项目都是以珠江来命名的。比如现在合生正在推出的珠江国际大厦，这和珠江投资没关系吗？

　　薛虎：这不是珠江的概念。为什么呢？珠江大厦差不多快十年的项目了，十年前拿地的项目。当时这个地确实是珠江拿的，后来基本上转给合生了，所以这个名称一直沿用。

　　我们在北京项目叫珠江帝景，这是我们在北京最开始的项目，为什么叫珠江？这是代表着粤派企业我们是第一家去北京，因为当时广东在北方的影响力很大，一讲珠江就知道是广东的企业，做的东西应该不会差，这是一个明显区别于当地地产商的方式。当时合生到北京的时候没有什么名气，我们讲的珠江不是珠江投资，是广东的那条珠江。

　　不过后来就没有这样做了，因为合生的名气逐渐也起来了，而且广州在全国的地位下降了，更不用说珠江公司。

　　获取土地的方式

　　观点新媒体：开发节奏的放慢是源于在获取土地资源这件事情上有一些困难存在吗？

　　薛虎：我觉得整个地产市场这几年实际上就纠结在土地资源里面。土地资源获取将越来越不顺畅，越来越难取得，毕竟中国的土地资源太紧缺了。

　　而且，就算是拿到了土地但是快速开发也是对资源的不负责。其实我们全世界考察了很多地产项目，要想做好地产项目太难了，真的不是今天拿到土地马上就可以开发的。

　　或许今天还是有别的企业拿了很多土地，但是我发现我们拿地觉得很困难。

　　观点新媒体：业内也有企业在2010年一年就拿到了5000万平方米的土地，这足以证明获取土地似乎也不像您刚才说的那么困难。还是因为在土地选择的标准上合生和其他企业有所不同，造成现在合生拿地特别困难？

　　薛虎：首先合生不会获取这么多的土地。第二，我们拿地眼光比较挑剔的，价格要合理，不要增加太大的财务负担，再者这块地可以做好点的东西，不要粗制滥造。第三，我们还是希望能够有一定的回报。

　　其实我们考虑的比较多的是财务安全问题，就是说拿一块地，要确实有足够的市场，有足够的消费能力就可以来买，要是市场容量不够的话我们会觉得风险很大。

　　而且我总认为，土地资源不是无限的，那么大家对土地资源本身就应该是非常珍惜的态度去看待这个问题，而不是拿到一块地就可以随便开发了。

　　合生不会搞圈地运动，其实每一次的圈地运动我们都没有参加，我们做东西还是希望做好一点。

　　另外，我们想把自己做的像一个企业，而企业就要追求合理的投资回报，有一个正常的企业发展。

　　观点新媒体：如果通过招拍挂拿地不容易，那么广州现在这么多旧改项目是不是可以考虑呢？

　　薛虎：旧改谈何容易？你知道旧改制造了多少的社会矛盾？

　　合生可以涉及旧厂改造，像广州的纺织城。但旧城改造我们不涉及，我们有几个项目是旧城改造的，比如上海的滨江苑项目，在黄埔江边的，一直动不了，几千户拆迁根本没办法，钱给了我们也不敢动。然后还要有房源，给拆迁户提供地方住，这去哪里找？

　　我们在广州还有这样一个项目也是很难的，启动起来非常难，花的时间和精力非常多，制造的社会矛盾也很大。

　　合生要更像一个企业，要做好自己本分的工作，然后把资源交给你，你可以把它加工出来做更好的东西。就像厨师一样，同样的材料做出的东西可能是不一样的。

　　观点新媒体：但是按照合生目前的土地储备量3000万平方米，现在的完工量每年大概是150万平方米计算的话，合生可以维持20年的开发吗？

　　薛虎：其实不是这样的。我们的土地储备在某一些地块上比较大，但是在许多地块上还是比较小的。去年如果我们在上海不买地，那么我们上海的项目就没有继续可做的了，我们就要退出上海了。所以去年我们决定一定要在上海买地，不买怎么行呢？

　　在广州我们花的精力大一些，但也差不多都开发完了，在天津就是京津新城还大一点，在北京并没有大的项目，辽宁是个小项目。然后，现在拿的通州项目也是中型项目。基本上我们项目规模都不大，因为个别项目比较大，所以外界感觉我们项目都很大，实际上在很多中心城市我们没有那么多的项目。

　　不了解的人都觉得合生发展不够快，我觉得我们市区内的项目已经够快了。

　　观点新媒体：业内对于合生这两年业绩放缓的解释是，在2008年金融危机的时候，合生有意减少了开工量，所以导致现在可推出市场的货量不多，销量自然也就减少了。

　　薛虎：不能这么说，放缓也不是我们一家放缓。广州影响最大还是亚运会这几个月。因为广州前年卖的多，本来去年应该有些货量在下半年要推出的，结果受到影响都到今年推出了。

　　北京最明显的是我们自己调整了产品类型，广州也有一个写字楼是这样的，本来准备拿出去卖的项目，大家想卖这么点钱干什么？招租很好，卖了就没有了，再买这块地也买不到了。

　　北京的时代帝景我们蓄客做到了3000多客，最后我们全退了，改成商业出租。

　　观点新媒体：合生在拿地方面的评估标准是什么？

　　薛虎：我们专门有一个系统和模型针对土地的基本条件，还有市场条件，政策条件等等进行评估。我们设定了很多系数在里边，最后出来一个结果。假如这个结果是达到我们的标准，就可以考虑了，达不到也没办法。

　　学习商业地产

　　观点新媒体：合生从2004年就进入了百亿，但是直到今天公布2010年的销售业绩也没有太多的增长，依然维持在百亿左右。作为上市公司，不用对股东有所交待吗？投资者不要求合生每年保持稳定的增长幅度吗？

　　薛虎：你错了。

　　我们的投资者机构投资者为多，香港投资者为多，国外投资者为多，100多位股东里，很多的是国外投资者，他们更关注收益。

　　大家可以查一下比如新世界地产就根本不搞销售指标。他们有利润指标，没有销售指标。他们都很明确企业就是拿了资源加工出来给别人好的东西。因为大家都知道如果你是做房产商，最后什么也没有，钱就用来买地，买来地盖房子，再卖出去，最后什么也没有。

　　股票其实是很空的，是泡沫，一张纸而已。如果今天美国又去打哪里打仗，或者日本再爆个什么东西，股票就没了，但是资产不一样。

　　另外国外和香港对基金的评价不一样，现在我们大部分的基金是自己的股东，他们也没有什么问题，主要还是看利润是否上升。

　　观点新媒体：但是香港公司有大量的商业物业，这种结构对他们的经营有保证吗？

　　薛虎：评估值不算核心利润，物业收入要算营业收入。很多企业已经转型了，我们以后能不能做到转型还不知道。像九龙仓转型最成功，新世界也在做，他们现在都没有多少销售性的物业，全是持有性的，每年有几百亿的收入，那个收入全是租金收入。剔除微量的成本和费用，其他的全计入利润。

　　观点新媒体：这是未来合生的一个方向吗？

　　薛虎：我觉得可以学，但是不一定要学得像，因为人家是香港的特定环境下这样的，不过目前北京、上海也有这样的环境。

　　观点新媒体：有港资企业的商业地产投资回报率达到50%左右，这是很高的水平。你觉得合生这样的国内企业也可以做到这样的水平吗？

　　薛虎：我觉得只要大家选一个好的项目，而且有明确的目标，有很好的团队应该可以做的到。现在做商业地产最关键的是团队，要有人。

　　合生其实不是内资公司，合生完全是外资，我们不像恒大，他们是国内上市企业，我们是外资在香港上市。十几年前合生就以外资的形式在香港上市。富力、恒大可以回归A股，我们不一样。所以我们觉得，如果把现有的资源经营好，其实比每年增长多少，卖多少房子都有用。这更体现了人的价值，更体现了公司管理团队的价值。现在讲说卖得好，其实中国市场人口这么多，只要价格合理肯定卖得出去，但是要经营出利润就很难。为什么呢？中国商业地产很多做不起来就因为经营上不来。商业地产是地产的最高环节。为什么呢？就是考你的经营能力，你是靠经营去赚钱，不是靠价格取胜就可以解决的。这是非常不同的模式，操作起来很不一样。

　　我觉得一个模式当然是每个企业选择的道路不同，但是基本上我们选的这个模式和国家所倡导的方向应该是一致的。大家拿到资源不要随便地浪费，不要随便地处置它，要想好能不能发挥更大的效益。像日本人就很厉害，随便一个东西，他们会设计的正好合适，他们全是依靠一套标准的东西。为什么呢？因为日本的资源有限，他们资源全是外来的。所以我觉得上市这么多年的体会，就是你可以做短暂的辉煌。但是辉煌之后，企业面临危机怎么办？

　　我们一直考虑企业危机怎么办？企业如果遇到市场的波动、遇到资源供应不上，遇到各种各样的问题怎么办？企业第一个就是希望有稳定的经营性收入来源，而不是单单仅仅依靠销售市场。第二即使是依靠销售市场，我们也想做好的产品，在市场上有一定的竞争力，高品质才有高的附加值，才有足够的市场竞争力、市场占有率。我们觉得品质好不管什么时候都有市场，品质不好就没有市场。但是要做到这一步很难。

　　做商业地产比重比较大的企业，要有很好的操作和运行团队。这个团队非常的重要。而且一定是在中心城市，市场情况非常好、消费力非常强的中心城市容易做到。我走低端也行，然后拿现金流，靠量来取胜，这个也有一种方式。但是我们觉得那种属于连锁店、便利店一样，不适合我们做。我们希望在中心城市能经营好一种东西，企业本身也能积累相当多的优质资产。另外，这种环境下对我们的经营风险也比较小，像广州、上海消费能力比较强，我们经营风险比较小。当然很难说这些风险是人能控制得住的，比方现在市场一调控，资金一紧，银行贷款一限制，很多地方的消费力就上不来了。

　　观点新媒体：你刚刚提到的商业地产发展的几个必要条件中，你不认为团队最容易达到吗？

　　薛虎：不会。中国没有几个能做商业地产的，非常少，极少。现在能做的全是外面来的，这个太考人了。目前我们的设计单位是世界上最好的，就是原来设计环球中心的那个给我们设计，还要请美国最好的顾问公司，经营管理方面也有最好的，要积累相当的经验，这个太考经验了。

　　我们之前是吃过亏的，你觉得建酒店很好吧？但是建酒店不是那么一回事。

　　观点新媒体：有人说自己没有经验没关系，可以找有经验的人过来。

　　薛虎：很难，因为这个方面的人太少。而且一般所有的企业都很珍惜这样的团队，一旦有团队，一旦团队运行好的时候，这个人自己也不想乱换，怕影响他的价值。第二企业也不会乱放，因为待遇很好，所以找人不是那么容易的。我们在上海最好的地段，在上海重点项目的城市综合体有一个写字楼、一个五星级酒店、一个大型商场。所以我们对此体会太深了。

　　观点新媒体：目前国内做商业地产你认为都没有能达到标准的吗？或者这个系统根本就没有？

　　薛虎：根本就没有，国内就没有。我在招人在想这个事，太难了。为什么我们花上千万的设计费给国外的公司？没有办法，我们也不想把钱给人家，但是你不给人家钱，你没有标准做。为什么人家做那么好？为什么？

　　观点新媒体：从去年到今年的宏观调控之下，我们也看到很多企业往商业地产发展，当这么多的资金融入商业地产，那么多的企业进入商业地产，您不觉得商业地产也可能出现泡沫吗？

　　薛虎：会。所以商业地产不是说可以到处建，企业要到风险小的地方建商业地产。什么地方风险小？中心城市，消费力强的地方，人均聚集力强的地方，这样的地方风险才小。否则到处建商场、建写字楼怎么可能？

　　观点新媒体：您之前提到合生会进入华东的二三线城市，主要是住宅吗？商业会考虑进入二三线城市发展吗？

　　薛虎：商业可不能到二、三线城市，做了就死了，那个肯定做不来。

　　或许有人敢去二三线城市做，但是我们不敢。那种发展方式成功的不多，失败的不少。为什么呢？那里的消费人群最多一个城市支撑一、两个商场就完了。

　　观点新媒体：但是还是有很多外资公司也进入二、三线城市发展商业地产，比如凯德商用、沃尔玛之类的。

　　薛虎：沃尔玛是很低端的品牌，如果沃尔玛能够在中国继续欺压供货商的话，他就可以进。但是他带来不了什么利益，我们很少和他们合作，跟他合作但是他压榨你的话，你除了给他提供物业之外什么钱都赚不到了。

　　广州就没有沃尔玛，现在包括吉之岛、家乐福这种大卖场，在国外的形式是在很便宜的地方，仓储式大开间，大量的消费，靠物流来做。因此是一种物流企业，到中国来有点变味了，想搞的高端一点，其实做不了，高端一点反而没法生存。

　　所以家乐福老是出问题，就是这个原因。你的定位、你的管理模式，你的标准管理体系是已经明确的，你却偏偏要做别的。杀人犯一定要去做方丈，问题就大了。

　　豪宅与建筑

　　观点新媒体：2010年合生在北京的豪宅市场做的很不错，有统计霄云路8号是去年北京豪宅的第一名。合生怎么看这个事情？

　　薛虎：那天有北京媒体统计这个东西，我说你赶快删了，我说我们永远不做第一，绝对不做第一。我们做自己的事就好了，不要去管什么第一第二。我们就是这个规模、这个速度、这个层次、这个水平、这个效益。

　　我们的管理水平是能做到这个，而且卖1000亿也好，2000亿也好有什么意义？所以，我们早就不追求速度了，我们只要把手头的东西做好了就行了。

　　我们不如做点好的东西，特别是建筑。去欧洲看一下，一条河边的建筑放几百年，但是建也是建了几百年。现在中国人切忌急功近利，因为中国没有那么多的资源。俄罗斯有那么多的资源，有多少的地是没有人，他们都不做，咱们怎么做？

　　观点新媒体：这个项目在2008年金融危机的时候销售似乎有受到影响？

　　薛虎：当时没有品牌，而且受到金融危机。后来慢慢把现场开放了，大家看到这个品质、环境也就慢慢地接受了。这种项目切忌曝光太多，要秘而不宣。因为这些项目的买家是不见光的，见光了之后他们不会买的，这是他们自己的小圈子。

　　观点新媒体：以后像这种高端定位的项目比重会占到多少？

　　薛虎：不会很多，百分之十几就不得了。因为这种东西太大的处境是什么？需要的是一个城市足够支撑它，另外项目地段也足够支撑做这个东西。我们是很挑剔的，每一个地段要用哪一个产品系列来做？用哪些人来做？做什么样的东西？定什么标准？标准体系要参照哪一块来做？这些都是不一样的。

　　我觉得我们可能考虑得过多了，包括买地举牌的时候，我们很难举牌买到地，因为我们都会计算这个地大概做什么产品，这个产品标准系列我们做的时候大概能达到什么利润水平？成本控制在多少？这些东西制作出来了，按照这个模型去拍地，上去两下就被别人赶下来了，再举就不行了。

　　观点新媒体：广州业内表示合生现在不和中介合作，都是自己完成销售。为什么做这样的安排呢？

　　薛虎：还是有的，帝景山庄不就是找中介合作的。如果项目能卖的出去的就不用合作，选中介要有一个目的性，不是为了选中介而选中介。选中介的目的性是自己手头上缺乏这方面的客源，中介能给你带来，或者能在某个方面进行补充。

　　比方说第一太平戴维斯是全国性的商业物业服务商，所以他跟我们提管理建议，跟我们提招租建议，跟我们提组织招租资源。

　　美国的设计顾问给我们提供设计方案、商业项目。这样的东西怎么不请，我们都有，就是你要根据需要，你有没有必要，货有多少，楼都没有了你还请代理。

　　观点新媒体：去年我们看见很多房企都出现了质量纠纷，包括一些很知名的企业，你怎么看在这方面的问题？

　　薛虎：这个是市场的历史阶段，闹完了之后企业才会重视，重视之后才能真正当回事。

　　这个事情是要当回事的。当回事然后企业才能发展，企业发展快是长远问题。关键是自己怎么去面对和解决。你要把这是事情当成好事去看，这说明社会对企业的要求提高了。原来别墅漏点水找个堵漏公司来补点树脂就过了，现在大家就觉得不行凭什么漏水，花几百万卖的东西你给我漏水？

　　每次经历危机时，自己的体验也是个机遇。因为这么大的企业别人是打不倒你的，除非你自己。

　　质量问题一个、两个个别现象还好解决，不要发展成普遍现象。如果是普遍现象就是企业的系统出问题了、管理机制或者管理体制出问题了，那就得赶快调整。

　　观点新媒体：很多企业说出现质量的原因是工程外包，不是自己的建筑团队。这是解释质量问题的理由吗？

　　薛虎：其实都一样的。为什么？因为这几年建筑市场发展了巨大的变化。

　　什么变化呢？就是工地特别多，除了住宅建设外还有基础建设。这带来什么呢？就是说这个劳动力极其短缺，劳动力没有经过培训直接上岗。农村劳动力出来之后，到哪个工地大家都抱着临时做一下就完了的心态。

　　另外还有是建筑商本身没改变，还把农民工还当10年前的劳务工看。其实这批人已经不是十几年前没饭吃，他只是想到城市来开开眼的。所以这两边完全发生错位，对接不到一块。

　　现在房地产商是甲方，管建筑商得管到工地。比方说不能克扣工人工资，还得代发工资。你不能给包工头，包工头可能不给工人，工人就找你了，工人不能安心工作。本来这个月他拿5000块钱，结果你给了包工头，包工头才给他2000块钱，剩下包工头拿走了，都是这样的，所以必须保证工资的发放。

　　另外你得把他当自己人培训。我们经常把工人组织起来培训，把他当自己人管理。建筑企业没办法顾得上，这个局那个局没用的，它们下边自己都四分五裂的。

　　观点新媒体：这是建筑商企业模式的问题吗？

　　薛虎：这是在于建筑行业发展太快，接了太多工程。那么每个工程队每个包工头不一样，带的工人也不一样，施工管理人员也不一样，他也没有那么多心中有数的管理人员到各个地方去管理。

　　其实社会对于住宅产品的要求和建筑行业本身的发展是脱节的。建筑行业现在还满足于包工头带几个临时民工来，在村里面找几个人到我这来做就完了。建筑行业还处于层层转包制，这个肯定是不行的。肯定要过渡到要有一批大企业，有一批固定的工人，技术工人，这样才能做出好的工程。

　　从乡下找一批人来怎么能给你做出好东西呢？现在图纸那么复杂，他们也看不懂的。他怎么给你做？根本就没法做，图纸他都看不懂。

　　观点新媒体：这个问题要怎么解决？特别是开发商自己要怎么办？

　　薛虎：国家也没人管。其实真的应该国家管，但是国家也没人管这个事。建筑商也不管的话，开发商就要管这个问题了，房企找这个人就要让他给你建出好的东西。

　　但一个后果就是现在建筑成本明显增加。尤其是三大主材包括人力成本，人力成本是长的最快、增幅最快的。

　　政策与市场

　　观点新媒体：今年很多的小开发商可能会因为银根收紧支撑不住，那么合生是否会有很多收购土地的机会？

　　薛虎：你看现在有哪些地产商倒闭了？你看看这些中小的地产商这两年都挣了大钱。我有两个朋友原先是半死不活的，现在到处在买地。

　　收购的机会要有就是2008年金融海啸，海啸过了就没有了。其实作为企业里的人，作为老板、掌舵人更关心企业的风险。所以，今年不约而同地保守。如果保守，不要冒进的话，安排工作今年是没有问题的，可以过下去，因为前两年积累了很多了，没有负债，没有太大的问题。

　　观点新媒体：您不认为现在信贷的收紧对房企有什么影响？

　　薛虎：这个没有问题，对整个规模上银行不会放得太开，但是正常的开发贷，符合条件的照样贷款，这些都是商业银行自己的利益。这些符合条件的就贷给你，不符合条件的就不给贷。

　　观点新媒体：2009年很多企业都加大了开工量，这些产品算起来差不多正好是今年入市的，另一方面国家又在各地限购，这是否会造成今年市场供需关系的极度不平衡？

　　薛虎：不会。现在我们大家都是在理论上考虑这个问题。大家可以看一下一线城市、中心城市和经济热点城市，在这些城市的中心区段或者好的区位的土地供应量已经非常短缺了。现在供货量要加大，但是谈何加大？土地都没有拿什么加大。比如广州的老八区哪有项目？都没有土地，有一个项目都不得了，中海说要在西关做一个最高的项目，现在拿到一块地都当宝一样，希望能建的多一点卖的多一点，北京也是的，北京四环之内哪有地？

　　观点新媒体：所以今年企业最大的问题还是土地？

　　薛虎：企业不是看一两年，得看十年。十年能不能持续的发展和连续的发展，这个才是最重要的。所以看一个企业话，我倒觉得要看盈利能力，这个也是最重要的一个。

　　观点新媒体：您怎么看待这次中央政府对房地产市场的宏观调控？

　　薛虎：调控政府是对的。通过调控实际上资源的消耗会压下来，另外也给大家提个醒，企业发展模式不是你可以随心所欲的。

　　观点新媒体：您觉得这次调控能达到政府预期的目的吗？

　　薛虎：能达到。政府调控的目的是市场归市场解决，政府做政府的工作。保障房弱势群体的人基本需要靠政府来解决，另外市场解决市场部分，但就算是市场会解决部分，也要告诉企业有基本的模式和准则要遵守。

　　观点新媒体：现在政府加大保障房力度之后使得中低端商品房市场受到了压缩，所以我们看见很多企业往高端转型，那么接下来是否会有很多所谓的高端楼盘集中出现于商品房市场？

　　薛虎：不，政府对于高端有一个限制，对于房价也有基本要求。就是提醒大家注意房价问题不能脱离市场实际，不能脱离实际消费水平无限的提高。

　　另外不能让房地产一枝独秀，最后造成国民经济畸形化发展，产业畸形化发展。这次我是这么看，房价一定可以控制住的，限购之后至少所有的人都明白了，房地产虽然有一定的保值增值作用，但是流通起来很慢，大家不要拿来炒了。房子流通起来比较麻烦，比如要找到合适的买家就无形中增加很多麻烦，这怎么办？房地产有一定保值增值作用，但是它没有办法像其他的东西可以无限的去炒作。这个影响太大，无限的炒作泡沫化之后会带动很多行业全部泡沫化，如果出问题整个国民经济也会出现问题，所以肯定会受到限制。

　　观点新媒体：最近很多城市公布了自己的房价调控目标，大部分都是不超过GDP增幅，也就是10%左右。您怎么看这个调控目标？

　　薛虎：实事求是地讲是跟GDP挂钩还是跟其他东西挂钩确实也是很为难的事，因为房价上涨涉及的因素太多，不是简单一个因素。但是一定要定个指标，无非就是想一个指标。想一个什么指标呢？房地产是国民经济的一分子，房地产的发展要跟国民经济的发展保持一致，所以价格也要保持一致，不要拖累国民经济发展，也就刚刚我所说的不要畸形化。

　　这次定这个目标很多人不理解，很多人的想法是要把房价降下来，不是这样的。客观地看，房地产是国民经济的一部分，国民经济往下发展怎么可能？那就不是在中国可能是在非洲在利比亚，这个思路就有问题。你要正常的思路应该是这样的，要求它的发展不能伤害国民经济其他环节，必须跟其保持一致。所以最简单的指标就是GDP的增长，人民收入的增长。这样一来至少传达了一个东西，房地产的发展必须和国民经济的发展保持一致，房地产的发展必须给大家带来益处，不是只有行业的好处就完了。

　　我觉得中央出政策的时候，没把原理讲清楚，其实它出了一个概念题。操作起来很难，这个事情操作起来特别难。但是主要传达一个信息，主要不是告诉消费者而是告诉地产商，你们要注意，要和国民经济保持一致，大家都是一条船上的，你以为你能发展上去。如果搞不好大家把船整翻了就都完了。

　　这其实很正常，比方说像澳洲铁矿石这两年一枝独秀，政府国会也闹翻了一样。澳洲政府也限制其发展，要鼓励其他行业发展。那也是一样，中国打一个喷嚏它就发烧了，中国GDP下调了澳洲股市马上就跌。

　　观点新媒体：也有企业高层对调控目标的解读是，其实已经把今年企业的房价可以涨多少已经给了明确的范围了。

　　薛虎：那是胡说的，我觉得这一个理解片面，太简单的理解。上面制定政策的人没把道理讲明白。这方面美国就很好，美国立法首先是讲原理，原理一讲不能变拿原理就套。

　　观点新媒体：您认为去年香港推出的额外印花税来调控会有用吗？最近香港的房价也是在涨。

　　薛虎：这种叫技术手段去解决。香港是国际城市，其实它的消费层来源本来就是国际化，国际最有钱的商人，最有钱的企业在这里消费，这些都是有一定价格承受力的。反而是本地人买房子需要靠政府来解决，没有竞争实力的这批人怎么办？那一块你再限制也没什么，因为这是一个国际城市，就像北京和上海。北京、上海是全世界人民的上海和北京，不像广州就是广州人民的广州。所以限制上海要怎么限制？上海是全世界人的上海，本来就应该让大量的金融、资金各方面流进来，让他在这里消费来支撑城市发展。香港一样，你赶大家出去干什么？香港之所以繁荣还不就是因为大家都来，香港提供了一个平台，没有这个香港怎么繁荣，你山也不比人家好，水也不比人家清，凭什么繁荣？

　　资本与经理人

　　观点新媒体：合生年报上写现金加上银行部分有26亿，虽然银行授信额度高达500多亿，但这500多亿是分批次给的，而且只能用在项目的开发上，那么仅凭这20多亿，合生2011年的资金支出怎么安排呢？光是支付未完结的土地款都好像不够。

　　薛虎：那你错了，这个是每天都有20多个亿在这里。资金余额是某一天的，我每天都有20多个亿在那个地方，它是这么一个概念，资金余额是时点概念，讲的是固定时点，所以是可以每天动用20多个亿。

　　观点新媒体：那么合生有融资的安排吗？还是靠销售回笼就可以支撑今年的支出？

　　薛虎：完全可以靠销售支撑，比方说70多亿的土地款，我不是都能给的出去，那个是有条件才给的。土地是合同约定，到什么条件我才能给这个钱，不是说都能达到，都达到了我们就该高兴死了，等于说我们所有的土地全拿到手了。

　　观点新媒体：在计算土地储备量的时候，这一部分还没有交付的是算进去的吗？

　　薛虎：有一部分可以算，大部分权益进去了就可以算。有一部分是不可以算的。他的手续很多基本手续没完成，土地证没拿到。不过不能进入的部分这倒不多，有个二三十万平方米都不得了。

　　观点新媒体：未来五年中国要兴建3600万套保障房，那么资金问题应该如何解决呢？

　　薛虎：这是一个问题，各地政府都在积极探索，都在找路子，包括很多地方政府也找企业参与，也就这个路子，如果是有的话他不用参与。

　　观点新媒体：如果只做资金方面的投资合生会不会愿意去做？

　　薛虎：可能跟我们整个的系统联系不上，所以可能不行，我们有这么多的股东，拿资金出去做这个东西，那你能拿什么东西回报给人家？

　　除了回报低，再一个是我们没有这种操作团队，没有这种操作系统，我们住宅完全是靠系统管理的，商业是组建团队的。如果是做那个东西的话我们整个的生产标准、管理标准、管理体系、管理流程没有一个能配合得上，在那些东西配合上我们就全死光了，动都没法动。

　　观点新媒体：不能像万科那样赚一块钱就可以了？

　　薛虎：他们那就不是企业行为，如果这样的话，干脆政府把他们收了叫政府企业算了。

　　观点新媒体：去年国美的事情在内地商界的震动很大，你怎么看这是事情？

　　薛虎：我觉得陈晓不是职业经理人，他是老板。张大中也是老板，黄光裕也是老板。这是三个老板的战争。不是职业经理人跟老板的战争。

　　黄光裕把他当职业经理人，人家自己没当自己是经理人。

　　我觉得这事没什么大的影响，商界的人都明白陈晓是什么身份，地位在那里，所以陈晓跟黄光裕争是有能力争的。但是职业经理人就不一样，职业经理人和老板怎么争呢？手中握的筹码不一样。

　　观点新媒体：那么这个事情中贝恩资本的角色您怎么看？这会不会让很多人对外资投行的戒心增加？

　　薛虎：合生很多年前就看透了投行。2004左右第一个引进老虎基金就是我们。他们来干吗？跟我们签半年的战略合作协议，然后合生给他们配股。第二天就把股份推上去，半年之后他们马上就走，之前就把股价推上去，他们走了之后，还钱是合生还。

　　那时候我管销售，每天武总都要说这个月卖了多少，我说这个月卖2亿。他说那不行，上个月卖4亿，这个月要卖到5-6亿。没有30%增长不行，市场不接受，股票上不来，所以降价也得卖。

　　然后就把产品都卖完了，最后觉得不对劲了，因为没有东西可卖了。投行逼着天天增长，但是哪能增长得了？这不是吹气球。

　　所以那个圈套是不能上的，上了之后就死了。我们后来干脆就不走那条路，我也不靠你找钱，你也不管我的事。

　　其实和投行打交道的都恨他们，这帮人就是华尔街的徒子徒孙，吃人肉喝人血，这就是一帮吸血鬼。

　　其实朱孟依也不愿意从资本市场融资就是之前给弄伤心了。现在这些房企发债啊什么的都是以前我们很早就做过的，这些都做完了，配股配了，高息发了，人民币基金第一支是我们发的，第一个引进战略投资者也是我们做的，第一个上市都是我们。

　　上市之后被股票推着高增长，但是能维持几天？我们试过的。好几年前我们就冲过了100亿，做到了104亿，然后第二年讨论的时候有几个同行跟我谈，说明年的指标至少要150亿才行。我说今年都卖光了，明年拿什么来卖？他说如果你不卖，股票就会下来。我说不想股价下来，那只能想办法，最后只能卖地，因为没别的东西可卖了。我生产没那么快，又不是吹气球。然后投行说如果是不卖的话就有风险，股价也会跌下来，跌下来我们就都跑了。第二是如果卖出去的话股价还可以升多少，后来我们就研究了，股价上涨多少有什么用呢？明天还可以跌下来。

　　我们跟投行打交道很早了，也被他们骗着往前跑了半天，跑了之后发现不对，最后全是泡沫，拿堆纸在手上有什么用呢？投行可以说走就走，说不好就跑了。

　　当时我们不懂金融，武总不懂地产，他也搞不清楚就找人操作上市发股票，其实都没搞清楚把股价操作上去要干嘛。我也不知道。结果人家一走就全掉下来了。

　　当时我们完全不懂，他们开会全是英文，不像现在我们基本上能懂，我们已经过了这个关。那个时候大家不懂，人家一开会咱们都不知道在说什么，完了就告诉我要怎么做。

　　前两年金融危机之前美林也找过我们，后来我们不要，他们就找了另外一家，结果亏了4亿元。虽然第二年好像又赚回来了，但是不值得。在那么难的时候，把资金给人家干什么。那时候多难，金融海啸的时候没有资金怎么办？

　　观点新媒体：但是国内企业要到香港或者海外资本市场发展不找这些投行怎么办？国内的融资渠道本来现在就很难，境外也不去那怎么融资？

　　薛虎：主要是投行垄断了资源。其实企业自己也可以做，组织一批人准备报告等等。但是最大的问题是什么，现在所有的证券交易所公司都是公司制、企业制，投行跟他们联手定了游戏规则，只能经过他们才能认同你。

　　一般企业自己来做也行，但是太麻烦。所以大家花个几千万算了。

　　另外我是觉得大家完全被投行误导了。资本市场不是融资，其实是两个概念。

　　资本市场首先是规范企业，这是最关键的工作。比如德国企业是最好的，因为德国企业上市不炒作，德国很多家族企业几百年不上市也有的，就算是有的上市了德国企业也很少融资，他们上市不是为了融资，是为了规范企业，通过外界的机制强行规范，保证企业的正常运作。

　　其实我们上市的时候目的也很明确，就是当时国内的企业、地产商什么都不是，那怎么样让它尽快变成现代企业呢？上市是最快的一种方式，是用强制的一个机制来约束转型。

　　观点新媒体：既然合生不在乎股价，又没有通过上市平台扩大融资的计划，那么有想过将合生私有化吗？

　　薛虎：不可以。为什么？因为企业一定要有个外在机制来约束。现在中国的企业发育时间太短，社会环境没办法对企业影响太大，没办法约束企业能够稳健的持续经营。企业要走正道一定需要外在机制的因素。

　　我是这么看的，一个健康的企业，走正步的企业、对社会和人类还有点贡献的企业、对消费者有点贡献的企业，它一定要有外在机制来约束。让它自我完善。所以我觉得上市对投资方是一个制约。

　　美国就是靠圣经和宪法两本书来管理的。而中国人目前还没有这种自我修复能力的，也没有其他的外在方式取代上市的作用。而且只有在香港或者国外上市是最好的，在国内上市是胡闹。

　　观点新媒体：为什么在所有的香港上市的房企当中，目前只有合生不是每个月都会公布自己的销售情况？

　　薛虎：是。我们十几年都没公布，因为上市规则没有要求。我们觉得不公布是一个很正常的事，因为原来没有比较大家没有感觉。这两三年上市的企业虽然每家都公布所以觉得我们不公布就不正常。但是公布业绩有一条：会有一大堆的股票操作者，基金希望它升值。

　　但是我们很多都是十几年的股东了，有些深圳的小地产商甚至把项目卖了买我们的股票。人家拿了十几年了也没指望什么，稳稳当当抓着股票就完了，把握资产就好。

　　观点新媒体：但企业也需要不断有新股东加入，作为新投资这个公司的人，可能要先观察它每个月的发展情况怎么样的才能够决定是否买入。

　　薛虎：其实这个问题我们也在研究，就是需不需要缩短公告期。因为按照联交所公告就是一个季度公告一次。联交所其实是不需要公布的，为什么呢？就是内房股这几年想操作市场、操作股价，所以他们没公布。我们又不操作市场，我们又不操作股价。很多老股东信得过我十几年的公司，我的经营水平，我的赢利。

　　要了解企业根据巴非特的判断原则，他选择企业就是40%的毛利率、资本负债率要低等等，这也就是为什么我们一定要坚持毛利率高于40%的原则，当然其他的东西过于离谱了点，固定资产少、科学投入少。巴非特是看持续毛利率，如果能持续稳定就证明有经营能力。如果能持续稳定6年以上，他认为这个绝对值得买了。因为你能够持续赢利的话，就不是一天能够解决的，也不是一次经济危机能把你打倒的。因为整个机制已经保障了企业的赢利水平。

　　所以我们也坚持在40%左右，稍微波动一点。但是基本上这是个准绳，不要变。

　　观点新媒体：这几年我们看到合生从高管到一些重要的职务，人员流失还是比较多的。为什么会有这样的现象呢？

　　薛虎：这个很正常，特别是在北京绝对正常，为什么呢？商业地产我们没有经验，就是靠团队，你要打造一个团队，商业地产讲求这个。但是住宅地产现在靠系统，不是靠某一个人来做。

　　谢总（谢世东）、武总（武捷思）他们的贡献是最大的，陈总（陈长缨）还没有来得及发挥就走了。但是从系统贡献上来说，谢总的贡献最大，因为他建立了完善的系统，现在谁走了都不怕。我是天天想退休的人，我什么都有了，干什么这么累？

　　建立一个系统实际上是最难的，商业地产搞不起来就是因为没有系统，系统要标准，但是我们没有标准。商业地产的标准，每一个项目的标准都不一样，不可以大规模的复制，所以这和住宅完全不同，所以住宅地产人员变动我们都觉得是正常的，不会因为某人走了而不正常。这种事在住宅地产上没关系，但是商业地产不可以。

　　观点新媒体：您和朱孟依主席在合生管理如何分工呢？

　　薛虎：很多事他还是要管。他这个人确实很敬业，也很投入。很多经验确实也是很难得，他主要特别敏感，对产品、土地、市场特别敏感，他属于商业奇才，能成功的都是这批人，所以大家还是希望能够得到他这方面的支持，还是很好的。成功的人都有他的个性，他不是白手起家，有那么多人大家都白着手，为什么只有那么几个人起了家。

　　其实他这个人把时间，全用在自己感兴趣的事情上。他对地产最感兴趣的是开发产品标准。

　　观点新媒体：喜欢定游戏规则。

　　薛虎：是这样的。但是他特别喜欢看图纸，为了看图纸他可以把什么东西都放下。搞多少天，自己一个人，只要带几个设计师就可以，他是会做这个东西，而且特别聪明。

　　像朱孟依的这个人专业，敬业、聪明、悟性特别强，这是很难找得到的。

　　观点新媒体：之前朱主席出来就是在上次两会的时候。

　　薛虎：他当时在北京呆着，我就劝他说你去一趟露露脸，他说我平时不去为什么这次要去，越说我越不去就不去，我看他们怎么说，他们乐意说让他们说去吧，我就不去他们能怎么样。

　　他的性格其实很天真的一个人，他在那里发脾气的时候，人家经常是拿张图纸去，马上就静下来了，马上看图纸。

　　他比较直接，这种人都有一个特点，太专一的做一个事。真的忙，忙成什么样，他为了做一件事他可以把所有事都放下来，他比咱们所有人都会做的投入。他有时候经常说我下一辈子不做老板，做一个白领，非常好的白领，责任心非常强。我们经常笑他肯定做不了白领，他说为什么，我们都说你肯定把自己的想法最后统统强加于老板，只好把老板炒了自己当老板。

　　观点新媒体：那么谢世东呢？您怎么评价？

　　薛虎：非常低调，他和我们老板特别像两个人搭档特别好。

　　后来武总和老板的搭档也很好，一个是战略方面一个是资本运作方面，这两个专家搭配在一起特别好，但是武总真的身体不行。

　　他在奥园没有做具体的工作了。因为他不能再工作了，他身体真的不行了。有一次把我吓坏了，上午我还跟着武总在开会，中午他去惠州了。下午我们开会开到4点多时候，突然打电话来，说武总病倒了，我说怎么病倒了，原来他长期有心脏病，经常自己拿药片吃。

　　后来他们说可能是心肌梗塞这一类的，要我们赶过去。在惠州人民医院那个地方，眼睛旁边的视线完全看不到了，血栓压迫视神经完全看不到，引起中枢神经也受压迫，血栓造成左半边身体不遂。

　　那个又不能开刀，因为在血管里面，没法取出来。所以他一直在家里呆着。

　　其实武总在地产界是第一个把资本运作的概念引入进来的，这是划时代的东西，他确实是有他的心血引进来。现在说起来谁都懂了，现在谁都会做，但是当时谁也不会做。现在看起来合生上市融资的那点钱不算什么，十几、二十亿算什么，当时感觉就不一样。很可惜，就是身体不好。