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大望京2号“低价入市” 北京推地策略观察

作者: 见习编辑周文静时间: 2011-04-14 01:58:09 来源: [ 观点网 ]

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地处郊区和较低价位的房价可以拉低整个市场的价位，同时相比此前市区的房价，是绝对可以达到稳中有降的。

　　观点网见习编辑周文静 4月13日，北京两地块入市招标，分别为朝阳区崔各庄大望京2号地块和门头沟区永定镇地块。

　　格外引人注目的是曾因参与拿地招标的开发商少于三家而流拍的大望京2号地块。

　　该地块总规划建筑面积约达39.2万平方米，用地性质为商业金融用地、文化娱乐用地，招标底价为28.68亿。

　　大望京2号地

　　大望京2号地位于朝阳区崔各庄乡大望京村，规划建筑面积约达391878平方米，远超过之前的1号、3号、4号、5号地块。

　　目前有三家单位投标，其中由北京昆泰房地产开发集团、中航投资控股有限公司以及北京融侨置业有限公司三家的联合体出价最高，约30.41亿元。

　　最高报价比底价高出1.7亿元，溢价率6%，开发商最高报价折合楼面价为每平方米7760元，价格远低于此前拍卖的大望京其它地块。

　　资料显示，2010年3月，远洋地产以40.8亿元拍得大望京村1号地，楼面价每平方米2.4万元；北京保利以50.4亿元拍得大望京村4号、5号地，楼面价每平方米1.8万元；2010年9月，绿地以25.8亿元的竞得3号地，楼面价每平方米7865元。

　　高策地产顾问机构董事长李国平接受观点新媒体采访时表示，其实当时远洋拿地也拿贵了，所以现在只能做豪宅；保利拿得相对低一点，但定价也至少在3-4万。

　　他表示，地价高低与否，最关键是要看这块土地的性质。之前远洋、保利高价拿地主要是因为地块属于住宅用地，可以快速销售回款。

　　据了解，远洋、保利投得的地块主要为住宅用地，而绿地竞得的3号地则主要是商业金融用地，其楼面价也仅为每平方米7865元。

　　李国平说，现在很多房企资金比较紧张，如果投资的只是商业金融、文化娱乐用地，资金回流比较慢。

　　此外，北京很多商业金融用地在招标时，政府要求中标者要本项目长期持有或经营管理，不允许分割出售，导致开发商承担的风险也越大。

　　稳中有降的推地

　　北京土地整理储备中心信息显示，4月北京还将有13块土地入市。而第一季度总计成交了47块土地，其中仅有6项属于居住及相关用途。

　　整个4月，北京共15块土地入市，其中商业金融及其他类多功能用地为4块，居住用地11块，居住用地供应比例约73%，主要集中在大兴、密云等区。

　　分析人士认为，目前政府还在控制推让土地的节奏。按道理来说，加大土地供应有利于平抑房价，供应越多，价格越稳，但是政府一点也不着急。

　　该人士举例称，在去年第二季度，各种严厉的调控政策集中出台抑制需求之时，如果大量推出土地供应，应该是平衡供求紧张关系的大好时机。然而，在差不多半年的时间里，北京的土地出让就是“只听楼梯响，不见人下来”，许多推出的土地也因各种莫名其妙的“因素”成交不了。一直拖到年底，差不多到了最后一个月，甚至最后几天才“集中供应”。

　　另一方面，在今年更为紧迫的房地产调控形势下，土地推出的考量需要与政府调控房价的目标相一致。

　　3月29日，离国务院在“国八条”中要求的各城市向社会公布年度新建住房价格控制目标大限的最后一天，北京公布了新建普通住房价格控制目标。

　　北京市成了首个也是唯一一个提及“降价”的城市：新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

　　对于北京“稳中有降”调控目标中的推地策略，高策地产顾问机构董事长李国平表示，由于2010年北京的土地供应主要在大兴、密云等郊区，接下来推出的楼盘主要集中在这些地方。

　　李国平认为，地处郊区和较低价位的房价可以拉低整个市场的价位，同时相比此前市区的房价，是绝对可以达到稳中有降的。