观点网 见习编辑 李宁 4月12日,招商地产在深圳举行2010年度股东大会。
这是招商地产自发布董事、监事调整公告之后的新的管理层首次公开亮相,董事长林少斌、董事财务总监黄培坤等高管出席了会议。
股东大会审议通过了关于选举贺建亚、付刚峰、王宏、胡勇为招商地产第六届董事会董事,同时还审议通过了刘志民、华立为公司第六届监事会监事的议案。
升格、重组管理架构
据了解,招商地产在4月2日发布公告称,因工作安排的变化,对委派至公司的董、监事进行了调整,杨百千、华立、陈钢不再担任本公司董事,付刚峰、丁勇不再担任公司监事。同时,公司表示建议贺建亚、付刚峰、王宏、胡勇为公司董事候选人。
招商地产表示,此举的主要目的是帮助公司正式迈进一级公司,据介绍,由于之前招商地产直接的上级领导是蛇口工业区,蛇口工业区又属于招商局控股,这次将直接上升为一级公司。
招商地产董事长林少斌在股东大会上表示,今后招商将集中优势发展房地产业,今年招商的新开工面积是比较大的,增长的比例也会很大。今年的开工面积到年底整个在建将会有450万平米的土地面积。
他亦谈到,招商今年的商业物业租金收入继续增长,商业物业的出租率今年一季度实现得不错。现在的增长是51.7%。
林少斌续称,招商地产目前对商业地产这一块更加重视,正在加大对商业地产这块的投入,把它的资产、业务、架构作为一个整体来进行管理。
在住宅与商业分开经营后,可以针对它实行更适合商业地产发展的计划、激励制度、考核制度,将有一套适合商业地产业务成长的架构。
在提速发展方面,林少斌认为,招商今年做了的重大改变就是把现在整个管理架构做了重大的调整。
将要形成的管理架构基本上是城市公司作为一个中心,城市公司总经理能够决定项目基本上开发的主要事项。
林少斌认为整个的放权将让一线公司积极性能够大大提高,总部的激励政策是直接到项目到城市公司,同时总部也要管控,比如一线公司的成本和规划的方案,以及销售目标。
林少斌称:“每年公司年初制订计划下达给各城市公司,然后这一年之内我们不调整,各城市公司自己可以调整,到年底的时候你要交上一份好的答卷,跟他收入有直接的挂钩。所以我相信这样放权之后开发速度和周转率会大大地提升。我们的目标就是周转率能够做到0.3%以上。”
同样,林少斌也表示,招商地产一直在研究股权激励方案,希望能够作出很符合招商地产特点的一套股权激励方案。
“我们鼓励各个项目能够实现超额利润,在公司下达的利润标准上,他如果超额了,我们会有一个比较大的激励。这个在去年实行了之后效果不错,我们今年继续推行。”
他谈到:“我们希望对于公司的高管有这种长期的激励和制度。我们对高管长期激励,对中层是中期激励,对基层是当期的激励。”
关注保障房,研究基金、信托
在保障房的参与建设方面,林少斌介绍,招商地产目前做了三个项目,深圳观澜的项目保障房已经建成,交给了政府,总共有三万多平米。
第二个项目是北京的项目,这个项目是商品房和保障性住房,政府把价格限定在6500块钱一平米,由政府来销售给符合条件的对象。这个项目做下来,招商略有盈余,结算还没有出来,但是是不会亏的,但只是稍微有点钱赚。
另有一个深圳光明的项目,有50多万平米,该项目是深圳市最大的保障房项目,也是招商通过投标投到的。
林少斌介绍:“这个项目政府给我们5%净利润,除了成本算完之后给我们5%,我们有管理的成本在里面算下来,5%除掉一些还是有一些盈余。”
林龙斌表示,保障房基本就是这样的利率,不可能有大利润,一般情况下政府也不会让企业亏本,成本控制得更好就会得益更多一点。但是这体现了企业的社会责任和我们在保障房建设上面的一些尝试。
对于招商地产在金融地产方面的进展,财务总监黄培坤表示,金融与地产的结合在国外比较常见,国内目前也在发展。招商地产本身也很早就涉及了这个领域。
招商地产在2005年、2006年就在做信托,他谈到:“我们做的都是权益性的,融资性和债务性的,我们债务性的融资成本条件是,跟银行贷款比不贵,比如说是9折,我们信托都是9折。”
黄培坤也介绍到,招商地产在保险资金的利用方面,也走得比较早,在招商地产年报上就可以看到,有使用到保险资金的渠道。
黄培坤表示,这么多年来招商地产的财务安排是比较稳健,无论是债务的安排还是所有资本性的融资,基本上跟企业发展的节奏吻合,能够充分地保障公司的生产经营情况。
他谈到,招商地产本身的融资渠道方面选择性是比较多的,因此在融资更多会考虑成本,找到钱是一回事,能够把钱赚更多是另一回事。
黄培坤认为,目前包括基金在内的各种金融产品招商地产都在研究,招商会根据自身的需要去找合适的金融产品,但是成本会是公司考量的非常重要的因素。