宝龙地产业绩会：我们希望进入第一梯队
作者: 曹萍 时间: 2011-03-28 00:00:26 来源: [ 观点网 ]
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到上海后，我们就开始定策略，希望把15%-20%左右的资产比例放在一线城市，目的在于扩大市场的影响力和品牌的影响力。
观点网 曹萍 3月25日，宝龙地产在香港召开业绩发布会。在2010年的成绩里，宝龙首席执行官许华芳特别强调了租金收入部分，“去年的租金是比前年增长了85.9%，达到23700万，这个数据在未来的时间里也会保持高速地增长。”
目前，宝龙地产共有25个项目，其中8个项目已经完工，剩余的17个项目处于动工状态。而商业地产势必成为其2011年的亮点。
宝龙已有5个购物中心开业，分别位于福州、郑州、青岛，无锡，整体出租率超过85%。
而在2011年9-12月，宝龙将有7个项目开业，分布在盐城、宿迁、青岛、洛阳、新乡、福建安溪。用许华芳的话来说，就是“今年是宝龙商业地产购物中心的收成年”。
这些项目不论大小将全部持有，并在其中4个大的购物中心中引进自有百货品牌“宝莱百货”。
据宝龙高层透露，目前，这7个项目大的主力店已经完成招商，4月份会开始把所有的小店集中签约。
截至去年底，宝龙拥有土地储备760多万平米，这些土储也主要集中在中国零售业比较蓬勃的几个省份，包括江苏省、山东省、河南省跟福建省，这也是其目前项目最多的省份。
宝龙地产首席执行官许华芳、首席财务官欧阳宝丰、投资者关系总监梁旭明列席当日业绩发布会。
以下为现场问答实录：
现场提问：今年能够入账的金额有多少，公司的物业预售已经到多少了？宝龙之前发了两笔债，债息都挺高，今年的融资成本较去年会不会有所上升，升幅大概是多少？公司为什么会在这时发债？为什么集中在下半年推盘，是不是预期下半年的调控会放松一些？
欧阳宝丰：我们现在手头已经卖了的、还没交房的物业大概是40亿左右。但从最近出来的几份年度报告来看市场的预期，40个亿大概是等于60%-70%的完成率。
许华芳：公司选择在香港资本市场上市，投资融资渠道是很重要的，我们要让很多的投资人关注。作为公司来讲，我们现在最关心的就是怎样让投资人更关注我们。这一点是很重要的，所以扩大关注度是一件事。
第二件事是从整个地产来讲，资金是很重要的。我们希望通过发债这个窗口开了以后，以后如果公司有比较好的项目，可以由一个窗口直接出去。
至于说债的利息这么高为什么我们还做。其实我这样看，宝龙一直是一个很保守很稳健的公司，虽然国内的环境确实在变化，但我们资金应该说是比较宽松的，更大程度上希望手头上有更多的资金，就是存一点钱在家里，应该是这样一个逻辑。
虽然这个成本偏高，但是如果以同等规模来讲，现在发也不是很容易，所以发债做得还是比较成功的。
至于国内基本情况，因为国家最近的调控，特别是金融方面收得特别紧，整个市场上的资金肯定变少了。各地的银行对我们这种好的房地产公司批还是没问题，放的额度比计划却少了很多，但不会持续很长时间。
为什么我们大部分在下半年在销售，这个我们确实没有刻意地去做。从宝龙的策略来讲，“提前规划、快速动工、迅速销售”，这个是基本调子。只是正好我们很多项目一期卖完了，再做第二、第三期项目的开盘。
第一季度主要是我们去年年底拿到了地，要到第二、第三季度才开盘，没有刻意地调整。
现场提问：刚才提到今年有7个购物中心要开业，今年3月公司又为自己的百货品牌“宝莱百货”召开了一个招商发布会，说要正式发展百货业，土储方面也介绍说是在零售业蓬勃发展的省份，公司为什么会考虑发展百货业，在这个方面我们有怎样的考虑或打算？
许华芳：首先，今年是公司的收成年，我们是“保六争七”，希望7个购物中心都能开，在今年会有一个比较大的收成。
其实介入零售业是我们很多年以前就有的想法，集团公司本身也有做奥特莱斯这种业态。我们非常支持这个板块，中国的中产和内需的发展非常迅速，零售商开店的欲望也非常强，这个商机非常大。
为什么百货业我们选择自己做呢？因为中国的百货业是一个区域型很强的行业，保护和竞争优势非常强，没有一个百货公司能跟着我们去全国发展。
所以，我们发现跟百货商家的合作就变得很累，需要很多人，而且各地的零售商都是地方的龙头，议价能力很强，如果合作，变成资产要做得非常久，而且资产收益率是非常低的。
站在全国性连锁的购物中心的公司角度来讲，我们有理由相信自己发展这个行业对于公司来讲收益更大，可能培养百货需要2年、3年，但是未来的资产价值是不一样的。
现场提问：刚才说公司负债率20%，在融资方面有很大可能，我想问一下目前还有哪些融资方面在考虑，许总刚才也说现在发债已经是很困难了？
许华芳：融资的空间是有的，但是基本上还是以传统的融资为主。公司资产的情况非常好，所以未来还是以开发贷、经营性贷款跟境外的一些融资为主。境外的一些新的融资渠道暂时没有计划。
现场提问：宝龙自从把总部搬到上海以后，在上海、杭州、重庆、天津、长春等城市都获得一些土地，这与公司以往深耕二三线的策略似乎有点不相宜，公司为什么要实现策略上的转变？另外，您怎么看目前一二线城市的这种竞争？
许华芳：关于土地策略问题要解释一下，其实我们进入上海的时候就有一些想法。宝龙现在处于提高公司的影响力、知名度和规模的阶段。这是非常重要的，就像资本市场，我们也希望进入第一梯队，交易量和关注度才会提高。
到上海后，我们就开始定策略，希望把15%-20%左右的资产比例放在一线城市，目的在于扩大市场的影响力和品牌的影响力，包括高档零售商的关系。
因为我们目前还是在传统的二三线，中小零售商我们都很熟了，高端的零售商资源却有限。我们也希望通过一线城市的资源整合来进一步提高跟他们的互动关系和合作关系。
土地策略其实没有什么大的变化。虽然说进到天津、重庆、长春、杭州、上海，但是我们还是主打二三线，而且主要还是控制在低成本下。
现场提问：就是说进入一线城市的话，主要还是以商业、百货业为主？
许华芳：以此为主流。百货业是服务综合体的想法，我们不会因为百货业去考虑到哪一个点去做购物中心，会因为一个购物中心去考虑做百货业。但是作为一个产业，我们肯定要把它做好，这是无可厚非的。
现场提问：今年新开的7个购物中心都是宝龙自己做？是都用公司自有的品牌宝莱百货吗？
许华芳：我们这7个购物中心中4个有百货，百货都是我们自己的宝莱百货，其他3个我们没有做百货的，都是做小型购物中心的形式。
现场提问：去年集团投资物业的收入比重是多少，今年的投资物业的比重将会是多少？刚才提到，百货大楼里大的商店你们自己持有，小的商店出售，基本上你们持有的物业的百货大楼的比重有多少？而且一栋百货大楼可能真正收租的面积只占整个建筑面积的6~7成。就是说那些不能收租的面积是持有吗？
许华芳：我们去年投资物业的收入是2.6亿多，占比大概5%左右。今年在面积里面有分割，大概是二次投资性的商业物业，另外大概3%是用于酒店的开发。这个是整个公司土地储备的分割，公司目前有760万平米的土地储备。
现场提问：关于商场部分你们是怎么安排的？
许华芳：我们以前开了5个购物中心，大概是70%的大店自己持有，30%的小店卖掉。但今年所有的7个项目开业，我们一平米都没卖。
我们希望把购物中心的品质、把我们商业业态做得更完善、更好。而且里面的比重大概是主力店占50%，次主力店占15%-20%，其他30%是小店，都是用来出租的。
现场提问：去年的融资成本平均是多少？以及今年的融资成本预计是多少？另外，今年关于资本开支的是怎样的？
欧阳宝丰：我们在2010年的融资成本是5.21%，比2009年的4.41%有所增长，整体的利润肯定会有增长，因为目前融资的市场成本一直在涨。2010年我们以13.75%发了一个债。
5.21%是我们总的平均利润成本，2011年整体上可能会有一个拉动性的增长。因为去年9月份发债后，2011年我们全年债项会有一个拉动。因为贷款时间点会影响整体评估，所以差别很大。
我们的资本性开支除了土地收购这块，如果只是营运开发，大概2011年的目标是60亿。另外，今年已经收购的土地还有23亿人民币需要支付，当然今年还有别的收购项目，这个金额可能会随着现金流的情况有一个整体的变化。
许华芳：我们拿地的策略会根据销售和融资的情况来确定。因为资金是没有压力的，只是说在于想拿多少地。但具体说，想要拿多少地我们没有定下来。
现场提问：资本开支这一块土地加起来83亿，那你们现在已经有40亿，我不知道你们为什么会那么有信心？你们具体安排怎样？
许华芳：我们是一个中型的公司，包括土地款，作为资本性开支，我们速度是非常厉害的。销售100亿是我们的保底目标，正常的项目融资负债率很低，还是百分之十几，所以，单从资本性开支和土地款来说，肯定是没有任何压力和挑战的。
现场提问：去年公司平均销售单价是8000多，涨了35%。今年的销售单价预计是怎样的情况？
欧阳宝丰：我们内部财务模型用的售价跟去年大概是同一个水平。当然均价会受几个因素的影响：第一是产品的分类，包括商业跟住宅的比例；第二是物业的位置，今年我们有几个单价比较高的商务地产推出，我们在厦门、杭州、天津的几个项目单价会比较高。
在这几个因素的考虑下，我估计均价大概会平稳或者是市场乐观一点的时候可能会达到一个稍微更高的水平，应该不会低于去年。
现场提问：厦门和杭州的项目有没有一个预计，市场上的均价是多少？
欧阳宝丰：我们天津项目周边的物业卖到2万，杭州周边接近2万、达到2万的都有，厦门项目周边的有2万以上的。这些都是周边目前可比的一些项目。
现场提问：你们在杭州等签订了一些算是比较高级的城市，一线城市都会有一些地，这些项目都在什么时候开盘，是在今年吗？这些城市有没有限购令？会不会担心这个问题？
许华芳：是在今年，我们预计会在今年三四季度卖掉。我们的判断是，企业所在的地方政府财务的调控压力，到了第三季度、第四季度肯定是比较难受的，所以很有可能这时候在政策执行的力度上会有所改变。从我们的概念来讲，做好一切的工作，等待市场的变化。
现场提问：你们目前的项目里面有没有保障性住房？有没有这个想法？
欧阳宝丰：没有，暂时没有这个规划，也不会刻意去考虑这个问题，除非政府有特别要求。
作为企业来讲，不是说一味地占据规模，高收益才是我们最主要的调子。经济适用房和保障性住房不可能给企业一个高收入，是不现实的，对老百姓、对国家都是不现实的，所以这一块不是宝龙的选择理念。
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