　　朱中一：今年的调控政策走势肯定更加具体化，刚才陈主任也讲了，大势摆在面前，包括今年的政府工作报告，把稳定市场的价格作为第一项议程，如果我们经济的增长放慢一点，也要把民生问题解决好，把稳定问题解决好，在这个大背景下，我们的调控政策走势肯定更加具体化。2008年下半年以后因为金融危机的影响，2008年的调控没有达到具体的目标，这次中央政府是明确了，我们的调控目标是怎样平衡，怎样合理，房价与消费能力适用。

　　黎振伟：我们的房地产会不会出现什么样的转机？

　　朱中一：调控肯定是经济方面的，有什么影响？我们宁愿把经济增长的速度放慢一点也要调控。

　　黎振伟：另外房产税的问题，上海、重庆呼声很高，我们也看到大家的期望。但真正执行起来并我们没有想象的那么有效，有些征税还征不了多少，是不是有很多的问题？

　　贾康：我们现在可以肯定这两个地方的房产税试点没有出现恐慌，反过来说还不太见效，我觉得这个说法还为时太早，大家不要这么着急，从可执行性来说，需要一个过程。我觉得从基本的理论分析和国际经验，回到中国国情来看，还是应该对制度建设给予期待，因为它的正面效应，第一首先是给财税和配套改革的建设给了很大的关键作用。第二个是抑制了对房地产肆无忌惮的炒作。第三在收入分配的合理化会发生正面效应，这个正面效应仅仅是两个很小的点。我的总体想法是更期待它以后怎么总结经验。

　　黎振伟：如果执行不下去会出现另外的反弹。

　　贾康：如果要挑政策的毛病太容易挑了，因为有方方面面的制约。最后为什么定了这个方案，这个方案的基本方向有没有错，它有没有更清晰的确定性，我们就要有耐心怎么增加这个过程，不确定性是永远存在的。

　　朱中一：我希望大家认真的学习“十二五规划”。在这个规划里头，加快发展社会主义市场体制的时候，在改革的时候我们要以更大的决心和更坚定的信心来推动，同时也讲到了我们要做好改革的设计和规划。第二个在房地产里，第一句话是坚定不移搞好房地产的调控。

　　黎振伟：关于政策的问题我想我们都会多一些关注，我们希望政策是科学的也是可持续的。还有一个很关键的，也是这次国八条我认为是最新的，就是各省市要建立房价指标。据我了解建设部也在推出，这个问题我想请著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生，主任，您觉得怎么定这个指标更合理？或者这个指标难度在哪里？

　　陈淮：首先这个房价不是一个永远的房价，第二个是因地制宜的目标。第三个是跟政策所达到的预期要相联系，所以不存在合理性。

　　黎振伟：广州已经出现了吗？

　　陈淮：现在已经比较清楚的表达了房价的目标，如果今年卖的房子都低于去年的平均价，那涨还是跌？再下一年，我想这本来已经是很清楚的指标了，我们说不清楚，我就不知道怎么回答了。谢谢！房价指标二、三线城市的目标不能延伸到一线城市。

　　朱中一：这个问题作为中央政府有一个说法，这次的调控目标最显著的一个词就是“房价和消费能力基本适应”这个就是目标。

朱中一

　　黎振伟：每个城市的目标跟自己城市的指标相接近。杜博士您是研究经济的，怎么一房一价？怎么去看这个房价的合理性？

　　杜丽虹：我是不同意房价都是由政府来设定上线的，我觉得市场经济还是由市场说话。但是，一个城市来说，我不是制订政策的，所以我只是从研究的角度来说，我们会从每个城市有多大上涨空间和下跌空间的标准，现在很多人讨论的目标是相对于去年涨多少或者跌多少，就是在跟上年比动量的指标，我用一个比较绝对的目标我喜欢月收入的指标。就是跟消费水平一个层面上。月供收入比包括三个重要因素，一个是月供收入比跟房价有关，他跟收入有关，还跟利率有关，把金融政策的指标也包含进去了，月供收入比有一个问题就是，对它的收入有质疑，因为有很多灰色收入没有统计进来。尤其像北京、上海这样的城市有一个非常好的参考点，就是2009年2月份，因为在08年的调控下，当然主要是降息到2009季度，月供都有一个很大的下降。所以我们说，那时候的月供比应该显示了这个城市的刚性需求可以承受的月供收入比，在北京上海很巧的都是85%，放在国际讲比较合理的是30%、40%，在北京刚好承受是85%，有相当一个城市灰色收入都包含进来了。现在北京、上海的月供收入比20%到30%之间。

杜丽虹

　　黎振伟：杜博士您说的正好跟我说到一个点子上，房价这个问题对开发商是很关键的，如果有的城市还有下降空间，那么这个城市在定指标的时候就要考虑如何去制订了，并不是房价按正常的经济增长。现在有些城市的房价偏高，国家是很担心房价的问题，很难把握房价跟经济发展相适应，我们按正常经济的GDP的增长还是回落到一个收入比或者它的消费能力。

　　贾康：房价的变化也不是随着经济的增长就一定增长，和经济增长的速度和老百姓的收入相协调是一个长期的问题，不是去年不协调，今年就立即协调了，这个是办不到的。最后房价的协调问题还不仅仅是和经济增长有关，老百姓收入有关，关键是要符合中国的国情，中国的国情是我们大中小城市的结构非常不合理，这需要一个长期的调整。中国的国情就制约了住房建设和推高的房价、地价。正因为这个长期矛盾需要时间，所以在短期需要政府之手来强制的管制一下，为我们争取一点时间来把这些长期矛盾逐步缓解。谢谢大家！

　　黎振伟：我们关注各地的房价执行情况。第三个问题就谈到选择了，我们都很关注开发商下一轮的选择很大一部分是保障性住房，还有一块是商业地产，也是我们今后发展的热点。在中国我们企业怎么去参与保障性住房，企业参与利润很低，新鸿基在中国的发展大陆并不顺利，所以我想问一下，两位大企业，一个是我们的海尔、一个是金科怎么做。

　　卢铿：首先说保障房，一个是廉租房，经济适用房等。我们海尔做过几个经济适用房，是不赚钱的。可以做，有一种很简单的办法，就是地方政府无论在什么地方，你给我两块地，都不要去挂牌，一块地做保障性住房，一块做商住用房，我从这块地去赚钱。单纯的开发商去做廉租房，让他长期做低收入的保障性房有点不合理，但是我大概在十多天前中央电视台讲了一个例子，我不记得是哪个城市了，他是用赞扬的语气和表达方式，廉租房80平方，简装修，装修标准应该是400元/平，比较简单，租金一年是144元，政府会长期背负起债务。政府给两块地，一块赚钱，一块你不赚钱。商业地产我讲一下，其实在做区域开发或者大项目的时候，不得不去面对他，而且商业地产大有可为，一个意大利研究所研究过，商业零售量的增量就相当于意大利。我估计现在90%的商业地产是不成功的，在很多城市规划上商业规划是错误的，所以我觉得开发商在商业投资上应该要慎重。

　　李战洪：我想89%的人是有房的，还有11%的人没有房。不要老是打压房价增加民众的负担，不要让开发商背太多的黑锅，开发商在城市化发展中其实是作出了很大的贡献，包括城市的发展和配套，现在还有人说开发商的血液有问题，我觉得开发商的血液是非常好的。不要到时候调整来调整去导致中央政府不愿意降税费，地方政府不愿意降地价，开发商不愿意降房价，老百姓不愿意房产贬值。我担心中央政府不满意，地方政府不满意，开发商不满意，有房产的家庭不满意，还有11%没有房的不满意。

李战洪

　　黎振伟：如何做好商业配套跟公租房的建设很重要。在这一块香港和新加坡政府都做得很好，我们开发商在参与保障性住房的时候也要解决配套，在开发能力可能会得到更大的提高。刚才朱主任提了很多对房地产的担忧，这些是毋庸置疑的。现在问题是很实在的，今年金融要缩紧，放贷要缩紧，面对通胀，开发商都有金融的困扰，朱主任能不能给我们企业在当前的背景下在金融方面有什么出路？怎么解决贷款？。

　　钟伟：第一希望在2011年全年不要对金融调控有侥幸之心，这个心态不好。目前的贷款利率加强大概是6点多一点，存款的利率是2.75扣掉税是2点多一点。少去跟银行讨价还价这个是比较明智的做法。到年底储蓄存款利率会升到3.5点，加强利率可能是6.5到6.7点。房地产企业要上市融资恐怕几乎没有可能，通过信托产品获得融资难度也大大增加，几乎所有渠道在今年年内不减少已然不错，所以在今后两三年信贷会逐步下降。还有房地产企业是不是缺钱，这个不一定。平均的杠杆是不到一倍，自由基金率超过52%，大开发商有关系也有愿望，但未必是资金和对未来的市场有把握，小开发商是没有地，所以大家都比较迷茫。大型开发商或者央企的跟政府利益捆绑越来越密切，房地产市场正在弱化，总体状况是这样的，大家不妨停下来，如果房地产市场是这样，中国还有有很多行业有前景的，盈利水平和安全比房地产行业有更加的发展。我想强调的是不太听懂各位讨论的前提是什么，就是因为立法的依据不透明，就是因为公众没有参与讨论，然后再悄悄的讨论这个东西。我不是反对房产税，政府文件能不能讲得明确一点，不要让人听不懂，什么叫合适的房价？属于通胀每年是3%到4%，那房价是不是涨3%到4%是合适的。到底什么是合适的？价格涨价要不要考虑品质，这里有一个可以参照让我们看得懂的指标，什么叫月供收入比，这个我也不太清楚，所以到最后就是讨论一切事情就是让我不知道怎么回答和面对。

　　黎振伟：最后一个问题，怎么看待困扰，怎么寻找商机？

　　姚金连：在这样一个调控下，作为企业怎么讲也很痛苦，作为这个行业，这个产业房地产发展到今天应该说是很不容易，包括政府、企业也好。大家都在承受着调控，开发商希望政策什么时候可以松动等，调控也不光光是一个房地产，因为在我们整个中国经济发展史上有多次调控，包括对家用电器的调控，还有对其他行业等都有调控，但是房地产行业牵扯到的下游产业很多，我们作为这个行业的从业者也讲，这个调控也是对这个行业今后稳定发展的基础。这次调控是最严厉的，作为企业来说，我说第一个要坚信诚信。在这个调控下，作为开发商要坚信诚信，把自己的产品搞好，要树立自己产品的理念，不管调控怎样，你的产品能够让消费者接受，这个是我们在调控下企业要做的。第二，要选择产品。我们现在进城和下乡，但是我已经在农村、在城里怎么样，在这种情况下我做什么样的产品能满足消费者的需求，这个是我们企业应该要做的事情。

姚金连

　　杨文焱：在发表观点前，请允许我简单的介绍一下我们企业，在房地产这一块我们目前在厦门是有两个项目，两个项目都在开发当中，我们在重庆等多地都有项目。今天讨论的话题实际上是房制下的房企选择，其实我们来源于香港，香港在整个房地产开发这一块实际上是经过了一个非常成熟的过程，现在为止，香港有非常成熟的体系还有非常非常成熟的理念，我们就希望把这个理念代入到大陆来，带到厦门来。史上最严厉的调控企业怎么做？我有这几个建议，面对这么严厉的政策，最好不要去看这个政策，而是把投资的心态或者是开发心态放得比较长远，这个是极为关键的。真正的做到这种专业的能力和精神，做专业的经营，我想这样不管你怎么调控，你做到这一点这个企业一定能够生存下去，并且能够有发展。这是第一个。第二个具体来讲，在整个经营上面，在产品上打造热点，就要打造最好的产品，在市场上很多企业做营销的时候会有一整套的宣传手段，但最后回归到消费者选房的时候还是要看你本身这个产品怎么样，不管怎么样，要把产品做好。在营销的点上，尤其是调控的政策环境下，要踏踏实实做营销，不要去炒作，不要去做价格波动，找出产品的需求者。第三个在整个设计阶段，不要看太多政策，要顺应政策，当然也需要找出投资机会。第四个在企业要做好管理修炼，把管理体系做好，把人才队伍培训好。我想把方方面面的事情做好，面对政策就会比较从容，我相信这样的企业才能够得到比较快的发展，得到市场的认可。

杨文焱

　　黎振伟：谢谢，我觉得我们企业的发展很实在，产品、营销。我觉得光靠这些还是不行，我觉得还有更重要的是模式。有提问的请大家举手。

　　现场提问：我前几天看到一个报道，二季度的房价有降价的可能，请问卢总怎么看？

　　卢铿：大家都知道房价是跟成本绑在一起，地价、拆迁、管理、财务包括现在还有一些不合理的规定引起的成本，很多开发商不得不去搞一些灰色的交易，所有的成本结构一分析也不可能降价，开发商有没有暴利呢，有少数开发商有暴利，最近在一两年拿到地的根本就没有暴利。这样的话对价格的下降幅度不要有太多期许。当房价降下20%到30%的时候，大家都不高兴。尽管你有限购令也会有很多招，如果房价会带来影响的话，那买不起房子的人还是买不起，如果有大量闲钱的人会大量去买。如果真的房价下降的话，那政府就要应该收的钱不要收。谢谢大家！

　　现场提问：我是厦门滕王阁的，我们知道房产税应该是增收价格当中的房产价值这一部分，我们在房产税整个征收过程当中，这个税是怎么计算的，有没有剔除地价部分。这个地价实际上是70年的租金交完，那这个税计也把地价算上去的话，相当于重复征税。

　　钟伟：其实贾所长说了，我们只是就这个问题看法不一致，我们私下的关系也好。您说的这个问题不存在，如果您仔细去看我写过一篇文章，我最讨厌的不是这个税，而是这个税偷偷摸摸，不明不白。如果是合理，光明正大的事情我都可以。房产税的最大问题在这。第二，您跟我说房跟地是分离，在中国的确是这样，如果你对地面建筑物可以收费可以考虑，因为业主的房屋这个地不是业主租的，是开发商租的，所以跟业主没有关系。我们现在参照是美国的物业费，包括房屋的维护都放在物业费，我们的房产税对于超级物业费，所以我还是回到税的根本问题，不反对政府收费，我真的不反对。但是只有纳税人的义务，没有纳税人的权利，政府是要依法办事的。

　　李战洪：您再说房子贵就收您的税，所以大家不要说房子贵，要不然要收您的税。