“一个篮子”的挑战 地王之下的滨江土储策略
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-11-30 23:51:28    来源: [ 观点网 ]

该地王项目净利率在15%左右，虽然达到了滨江集团的平均利润水平，但高价项目在调控中能否顺利销售，还存在不确定性。

　　观点网 梁嘉欣 11月30日，杭州再次出让四宗地块，在拍卖会现场上，滨江集团的身影再度出现，但这次其“颗粒无收”。今年以来，滨江集团在杭州土地拍卖市场上的表现并不突出，唯一抢眼的是其早前拿下的西湖区地王。

　　11月25日，滨江以18.06亿元的总价竞得51号杨家牌楼A地块，折合楼面价为25735元/平方米，成为杭州新的单价地王。资料显示，该土地出让面积为71393平方米，容积率不大于1.0，建筑面积不大于70177.2平方米，用地性质为住宅用地。

　　在土地的购置上，滨江一贯采取相对谨慎的策略，此次如此重本纳储，与其在杭州的土地储备逐渐减少脱不了干系。

　　在拿下地王之前，滨江仅在杭州拿下两幅地块，分别是8月以755万元竞得德杭州湘湖旅游度假区居住用地，及9月以25.65亿竞得的杭州江干区采荷单元商住地块。事实上，滨江今年在土地投入较多的区域反而是周边的绍兴、衢州、上虞等三线城市。

　　“滨江在杭州已没什么地了，这就迫使滨江面对成本再高的地，也要拿下来。”杭州一名业内人士直言。在西溪地王争夺失败的雅戈尔，在30日连斩获杭州两地块后也表示，要继续在杭州发展，就必须拿地，“没地就没根。”

　　高端市场诱惑

　　业内人士指出，滨江敢高价逆市拿地，更多是基于对杭州楼市的看好。早前就有分析人士曾指出，调控当前，地王频出，皆因开发商认为未来一两年面包比现在更贵。

　　相关人士分析，滨江拿下的杨家牌楼A地块位于西溪湿地公园10.2平方公里的核心区域，像这样地理位置优越的地块并不多，且目前当地的房价最高可达10万元/平方米以上，未来项目的销售前景仍具备很高的想象空间。据了解，目前杭州西溪板块普通公寓价格在2.3万/平方米，高层和别墅价格在3到4万/平方米不等。

　　不少人士均表示，滨江将在该地块建设高端住宅，未来项目或以联排别墅或低密度洋房形式入市。有业内人士指出，目前杭州有购买高端住宅需求的客户依然很多，一贯以开发中高端楼盘为主的滨江，或可能借此次机会进军杭州高端住宅市场，进而拓宽其在杭州市场的占有率。

　　事实上，为了扩大在杭州的份额，除了积极吸纳新地块以外，滨江还选择合作开发的模式。7月21日，滨江集团意外宣布，公司将与万科南都联姻，共同合作开发万科今年5月份拿下的杭州25号草庄地块。

　　与此同时，“不差钱”也是支撑滨江敢逆市高价拿地的原因之一。研究人士指出，“地王”对滨江的财务并不构成太大的压力。

　　按照滨江早前制定的2010年全年土地购置计划，今年用于购置土地的金额为不超过110亿元。截止11月25日，滨江购买经营性土地的权益金额为53.75亿，并未超出股东大会的授权额度。另根据滨江早前公布的三季报，集团账面资金34.67亿，预收帐款126.24亿，有息负债率为37.5%，财务状况良好。

　　“一个篮子”的挑战

　　然而，调控阴霾仍未散去，后市的走向依然具备着诸多的不确定性，这不可避免地给滨江在未来项目的把控上提出挑战。

　　海通证券针对滨江集团的一份研究报告认为，如果按照当前同类住宅4万/平方米的销售价格、平均3500元/平方米的建安成本测算，该地王项目净利率在15%左右，虽然达到了滨江集团的平均利润水平，但高价项目在调控中能否顺利销售，还存在不确定性。

　　与此同时，在日益高涨的房价下，一线城市低成本获取优质土地的可能性在不断减小，滨江也开始面临着杭州地区土地成本不断上升的压力。海通证券表示，如何在杭州市场竞争日益激励的格局下开拓更多低成本、有战略纵深的城市，将是滨江未来所要面临的重要课题。

　　海通证券亦指出，由于公司大部分项目集中在杭州，一旦市场下滑将面临较大系统性风险。“这好比一个篮子，把所有的鸡蛋放在同一个篮子里，风险肯定有所增加，但如果把鸡蛋分散放在不同的地方，由于各个地方受调控的影响不同，也就把风险分散了。”业内人士表示。

24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。