观点网 武瑾莹 10月11日,中国海外发展发布了9月的销售业绩。中海公布,2010年9月份实现房地产销售额80.5亿港元及销售面积56.6万平方米,同比分别增长78.6%和46.1%。
2010年1至9月份,中海累计实现房地产销售额461亿港元,同比增长19.8%,累计实现销售面积359.5万平方米,同比下降10.2%。
“落后者”中海
同日,保利地产也公布了9月的销售简报。公告显示,保利9月实现签约面积87.87万平方米,实现签约金额91.29亿元。1-9月,保利累计实现签约面积482.83万平方米,同比增长23.09%;实现签约金额413.96亿元,同比增长28.02%。
事实上,以认购金额而非签约金额计算,保利在9月的销售已经超过了百亿,成为万科之后第二家单月销售上百亿的房企。
值得注意的是,一直以来在销售金额方面与万科、保利几乎旗鼓相当的中海似乎已经落后了,渐渐被拉开了距离。
辉立证券的地产分析师陈耕对此也表示认同,其称中海的扩张没有保利快,复合增长也相对较慢。
陈耕认为,中海的销售可能会一直保持在500亿左右,其增长速度虽然也符合一般房企的平均速度,但在房企业绩第一梯队中,中海已经处于中后水平。
陈耕表示,中海和保利已经开始走在两条路上——保利追求的是销售业绩的更高增长,而中海则是在财务方面更加突出,在股东回报、毛利率和单位产出方面更具优势。
一个明显的事实是,前三季度,中海的销售金额同比增长近20%,但销售面积却下降了10%。换而言之,中海的销售均价略有上升。
中海的新闻发言人解释,这主要是中海今年主要业绩来源为长三角地区,而产品类型为低密度住宅。
因与保利的产品定位不同,中海在均价上比保利略高。陈耕认为,从产品类型上来说,中海的优势比较明显,虽然现在有包括恒大、绿城等企业在销售业绩方面增长较快,但从产品来说,只有万科、华润存在一定的竞争。
从万科今年的销售境况来看,房企的千亿销售目标已经不再遥远,但陈耕也表示,能做到千亿销售的有几家很难说,如果能保持500亿元以上就能维持不错的市场占有率水平。
中海新闻发言人则称,完成年初既定的500亿销售目标没有问题。
政策风险
据中海公告披露,截至9月底,长三角地区(上海、宁波、苏州、杭州、南京)为累计实现销售额最多的地区,其销售额达到113.9亿港元,同比增长15.6%。环渤海地区(北京、天津、济南)为累计销售额增长幅度最快的地区,销售额为66.8亿港元,同比增长57.7%。北方区(沈阳、长春、大连、青岛)为销售面积最多及销售面积增长幅度最快的地区,销售面积达100.5万平方米,同比增长31.3%。
从中海目前的销售区域看出,其业绩来源首要就是长三角及环渤海地区。对此,陈耕表示,中海的物业均价有所拉高,但与万科、保利开始转移到中西部二三线城市相比,中海受宏观调控影响更大。
10月7日,上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。在12条规定之中,明确表示“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”
随后,包括杭州、宁波、南京、苏州等周边城市也相继出台或准备出台“限购令”。从中海主要销售的长三角、环渤海和北方地区来看,长三角无疑是成为调控政策的重灾区。
对于“限购令”,中海地产投资者关系部人士表示,限购令对市场和每个房企都会产生影响,但从行业来看,这是政府为了保护真正的自住需求人士,这个条令是正确的、有效的。
但该位人士同时也表示,市场的刚性需求依然是客观存在的。
因此,为了应对内地的宏观调控,中海似乎也在采取一些相应的措施,其中一个就是加大港澳地区项目的开发。
9月底,中海宣布将在第四季度推出位于香港、珠海、澳门三地的多个豪宅项目。据了解,该批推出的项目包括位于香港九龙塘的“牛津道一号”,该洋房项目共12栋建筑组成,其中12号洋房意向价2.3亿元。
对此,中海地产投资者关系部人士称,中海本身就是从香港起来的,在香港拥有很高的品牌认可度,但目前中海的发展重心还是在内地,香港只是作为补充。目前,中海在香港有5个小型豪宅项目,在澳门有2个大型项目,对于中海来讲发展港澳项目是称作“适度的投资策略”。
但陈耕却认为,虽然没有明确承认,但中海打的如意算盘是借助港澳项目的销售填补在内地可能产生的损失。
陈耕表示,从内地目前的政策情况来看,预计今年第4季度到明年第1季度楼市受政策影响将非常明显,因此企业寻求其他途径的收益也是正常的。