　　张丽萍本人，会计学学士、长江商学院EMBA在读。2000年6月至2001年3月，任北京星标投资有限公司、大连渤海饭店(集团)股份有限公司担任财务部经理；2001年加入亿城股份，之前历任亿城股份财务经理、财务总监、北京区域公司总经理、副总裁等关键职位，在公司取得土地之后，规划、设计、施工、销售、物业管理及财务管理，她都曾负责过具体的管理工作，从多个专业角度为推动亿城快速提升做出突出贡献,并伴随亿城的发展成长为优秀的职业经理人，现任亿城股份董事长兼公司总裁。

　　财务出身的张丽萍不仅善于从财务角度把控公司各环节风险,而且主张通过制度化、流程化建设,推动公司高效运转。“我是在2008年市场最为低迷的时候上任的，当时几乎所有房地产商都面临着现金流的挑战，所以我上任以来坚持的原则就是未雨绸缪，财务稳健压倒一切。”作为亿城股份的掌舵者，张丽萍认为，经过两年的调整，现在公司资金充裕，在这方面没有后顾之忧，称亿城是属于那种能给投资者带来惊喜的企业。

　　尽管09年凭借西山华府“教育地产”概念亿城地产的业绩实现成倍增长，但亿城董事长张丽萍对2010年的市场也并非盲目地看高。张丽萍认为，“对于亿城这样的行业弱小者而言，能否通过亿城2009年年度报告摘要主动地纠错、调整，将决定我们的未来能走多远。”

　　在张丽萍看来，调控的时候对亿城而言亦是一种机遇。“调控的时候对我们来讲是一种机会，一调控我还有机会拿地，然后等我一拿上地，调控一两年我们项目全体呈现，就能卖出去了，节奏踏得准。”

　　张丽萍表示，2010年将是“中国宏观经济环境极为复杂的一年”，亿城须重点抓好西山华府、西山公馆和亿城新天地项目的销售工作，以“保持公司财务结构稳健”。

　　谈到房地产行业刚经历了前所未有的严厉调控，张丽萍认为，未来的政策走向非常不明确。

　　用张丽萍自己的话说是，“未来几年我们将进入一片无人了解的海域。作为船长，我带着亿城人在这片海域里可以下网捕鱼，但首先要防风浪。因此我们的成长不会通过高杠杆的规模来达到，我们会致力于挖掘每个项目的内在价值”。

　　采访即将结束的时候，张丽萍告诉我们，自己会不停向其他部门提要求，督促大家继续进步；自己指出的每个问题，各部门必须按期汇报解决方案；允许大家犯错误，但是不允许类此错误发生第二次；女领导思维细致、标准高，各部门压力也挺大。

　　“那天我还对我自己做了一个性格测试，测试结果出来以后，我发现我得改变。”说到这里，张丽萍抿了一口茶，有些不好意思地笑了起来。

　　以下是观点新媒体对亿城股份董事长张丽萍的专访实录：

　　观点新媒体：亿城股份中报业绩大增，请问主要贡献来自哪些项目？公司是如何看待这一业绩的？对今年的业绩有何预期？

　　张丽萍：亿城去年销售50亿，今年在售项目都到了结转的收获期，业绩可能会好于去年。

　　公司年中业绩与我们的预期的还是有一定差距，尽管所有项目都按照公司的开发进度计划如期推进，但因为市场调整的原因，上半年公司在售项目少，在北京主要只是西山华府一个尾盘。

　　观点新媒体：公司对今年推盘有什么样的考虑？

　　张丽萍：公司下一步销售重点主要在北京、苏州、天津几个城市。对于上市公司而言，推盘必须考虑项目的开发节奏，因为上市公司有一个配比，每年的竣工量、结算量、开发量要有一个延续，保证业绩持续发展和稳定增长的要求，所以最终推盘时间确定将综合全局而定。

　　观点新媒体：截至目前，亿城股份的土地储备是180万平方米，请问下半年公司在土地储备方面有何计划？重点在哪些城市？

　　张丽萍：公司的发展战略是聚焦环渤海区域，聚焦实惠高端，未来我们拓展重点是天津、秦皇岛，将来可能进入唐山、大连这些区域，其他地方公司会慎重考察，不会盲目出手。对于北京市场，我们绝不可能放弃，只是择机待发。

　　亿城的产品指向是实惠高端，重点服务高端人群，如果把土地简单理解为资源，那么会觉得自己没有希望和那些背景雄厚的一流的房地产开发商去竞争。但是如果理解土地只是原材料，那么“面粉不能贵过面包”，“利润是耐心的结果”，“没有单边的市场”，这些常识可能就会发挥作用。

　　观点新媒体：有观点认为，现在房地产已经逐渐从投资品转入消费品，您对此持何看法？

　　张丽萍：亿城一直认为房地产具有投资品和消费品的双重属性，当然在不同政策环境和宏观背景下，这两个表现会有些差异。

　　观点新媒体：如果投资性太强，未来的房价泡沫性还会比较大，您希望未来房地产行业是向投资还是消费方面发展？

　　张丽萍：投资和消费是房地产一枚硬币的两面，房地产市场是一个具有投资品性质的特殊商品市场，作为企业个体只能顺应市场的走势而永远没有能力改变市场的趋势。如果非要把客户从投资消费这方面加以区分，我只能说，两者都具备。

　　亿城主要做高端客户，这个客户群体的特点是改善需求性强，自住要让他们感觉舒适，生活品质有一个较大的提升，同时必须考虑到产品的保值升值潜力，在投资层面让业主受益。当然，这两者也是相辅相成的，好的产品不可能不保值升值，值得投资的产品也必有其过人之处，关键还是在我们如何找准客户的敏感点和项目可提升的价值点。

　　现在公司的燕西华府项目就有许多的价值要素，比如周边仅1公里处，就有两家高尔夫球场，还有温泉、有机农场、天然湖泊等稀有资源。而在教育资源上，有可能引入世界知名中学的寄宿制国际部，这样将为项目地段赋予全新的价值。结合公司在产品与服务上的“整体优势”，相信不管是投资还是消费，都会更加贴近客户真正的价值敏感点。

　　观点新媒体：现在有住宅地产商开始尝试商业地产，亿城却选择退出晨枫家园项目、北京CBD项目，最新是选择转让江苏亿城地产有限公司股权，聚焦住宅开发业务的战略，能具体谈谈原因吗？

　　张丽萍：我年初在“致股东”的信中表明了我的观点，中国地产业还处在城镇化和人口红利的中期，市场的基本逻辑并没有发生改变，占优战略依然是高周转的开发-售出模式，对商业地产持有比例的增加只是开发城市综合体“被动”的结果。

　　亿城放弃CBD项目是因为在该项目上，公司投入大量的人力和精力也没能动工，考虑到公司现阶段的资产规模，在当前市场情况下的已不再适合再盲目坚持。

　　观点新媒体：你希望调控能够清理队伍，留下专业的？

　　张丽萍：对，确实是这样，现在的房地产是一个专业市场，不是一个投机市场，不可能像最初那样拿地就挣钱，有资源就发财。调控意味着全行业利润空间收窄，行业淘汰序幕拉开，整个行业向专业化、集中化、赢者通吃的时代迈进。

　　每个房地产项目都是要生存几十年的建筑产品，如何在同样的价格下提供更人性的设计、更好的质量、更完善的服务才是每个具有社会责任感的专业开发商应该考虑的。

　　观点新媒体：您是财务专业出身，更看重企业的稳健，不能够有太大风险，在现金的流转和回报率方面是否在不停的调整呢？

　　张丽萍：我是在2008年市场最为低迷的时候上任的，当时几乎所有房地产商都面临现金流的挑战，所以我上任以来坚持的原则就是未雨绸缪，财务稳健压倒一切。

　　经过两年的调整，现在公司资金充裕，在这方面没有后顾之忧。但如果现在让我拍地，我肯定还是首先考察项目的抗跌性。每一个人的投资风格不一样，有的人是着眼于看项目的成长空间，我是凡事习惯先看最坏会怎么样，我觉得风格无所谓好坏，适合自己就好。

　　观点新媒体：那您会不会担心这样会失去一些前进的机会？

　　张丽萍：目前我并没有觉得失去什么。而且以07年全球经济危机为引发，全球经济进入30年来的首次再平衡；中国经济经历了改革开放带来的30年高速增长以后，未来也将进入结构调整期；至于房地产行业刚经历了前所未有的严厉调控，未来的政策走向非常不明确。可以说，未来几年我们将进入一片无人了解的海域。作为船长，我带着亿城人在这片海域里可以下网捕鱼，但首先要防风浪。因此我们的成长不会通过高杠杆的规模来达到，我们会致力于挖掘每个项目的内在价值。

　　观点新媒体：您在努力挖掘产品最大的利润空间？

　　张丽萍：亿城战略包括总体战略、经营战略和职能战略三个，我们的经营战略就是深挖项目的复合价值。不仅仅局限于教育，我们对每一个项目都有可提升的价值点，也就是找准客户的敏感点，这样才能保证诞生的产品能持续满足客户需求。虽然亿城规模不大，但我们的利润率，我们的净资产收益率，资产回报率都是不错的。

　　观点新媒体：您全年希望的利润率达到多少？

张丽萍：公司的期待是净资产收益率15%，项目净利率在16%左右。

　　观点新媒体：净资产回报率要求比较高，这对公司的现金流要求是比较大的？

　　张丽萍：确实是这样，目前我们公司资产70亿，现金30多个亿。

　　现在住宅领域价格增量空间放缓，开发一个项目与过去相比利润率已经明显下降，这也是房地产市场逐渐走向成熟的标志，所以周转率将反映一个企业综合的专业能力，也将决定最终盈利水平。

　　观点新媒体：有金融人士认为接下来开发商的日子将会非常难过，在您看来，接下来上市公司的压力大不大？

　　张丽萍：压力确实挺大。房贷新政频出影响销售，开发商利润受损；银行逐渐收紧银根让融资渠道越发狭窄，在自筹资金困难、销售回款缓慢和楼市持续调控、投放量大等多重因素作用下，开发商未来的日子会比较“难过”。

　　在下一步市场走势尚未形成明显趋势时，我仍维持2009年末的市场判断：未来短期内不可能再现全面普涨的市场格局，也不太可能出现全面大幅下降的金融灾难，大概率事件将是结构调整。

　　一方面行业政策和资金面同时转向，购房者观望和房地产企业资金困难可以预期，但整个房地产市场当期存货的低库存、未来高档住房供应土地的缩减，都对亿城项目的当前价格有支撑作用；另一方面，政策紧缩又为我们迎来了一次弱小追赶强大的机会。

　　目前公司所持有的几个项目，只要市场反转必将热销，如果市场持续低迷，有效的安全边际仍能确保公司风险可控。

　　调整并不是坏事，这将更有利于房地产业的健康持续发展，调控的优胜劣汰过程中实际是给予我们机会，可以说，单边上涨的市场比拼的只是胆量，波动周期内才能带来前进机遇。

　　观点新媒体：张总，最近很多企业通过信托融资，您认为这是一种融资趋势吗？

　　张丽萍：因为政策收紧，开发商也都在开拓多种融资渠道，信托融资也是其中之一。但信托融资的利率较高，对企业的财务成本压力会比较大，因此我个人认为信托融资不会成为开发商融资的主要方式，而只是一个补充。

　　作为上市公司，我们很看重资本市场融资这块。过去几年，我们已经完成了一次公开增发融资和一次公司债发行。但资本市场融资会受多种不确定因素影响，在去年年底我们发完公司债后，资本市场的融资窗口就关闭了。

　　未来地产基金应该会是一个方向，也就是所谓的“美国模式”，这方面有些公司已走在前面，我们下一步也会做一些尝试。

　　观点新媒体：面对新一轮调控，公司会采取哪些措施应付呢？

　　张丽萍：内功是抵御无常唯一的办法。

　　越是调控的时候，我们越要苦练内功。不久前我刚给公司员工写了一篇《专注自己，迎接挑战》的文章，告诉大家面对调控不要恐慌，从自身，从市场各方面而言，今年与2008年都有很大不同。调控并不是公司末日，我们当前最需要的是做好自己应该做的。公司不把希望系于政策转向上，而是通过完善企业自身来应对当前市场现状。归根到底，提升企业竞争力才是赢得市场认可的关键。

　　观点新媒体：您年初说今年经济形势最复杂，从宏观的角度来看，您觉得接下来形势如何？

　　张丽萍：我觉得迄今为止，今年该出台的政策都出了，上半年政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确而且有决心的。

　　上半年，房地产交易量与价格均有所下降，这显然达到了国家对房地产调控的目标。下半年，调控政策也许将继续深化，市场将在供求双方的博弈观望中求得平衡。

　　接下来的宏观经济形势会进入转轨的中速发展期，它和地产政策往往是“反向翘翘板关系”，对地产业有好也有不好的影响。

　　观点新媒体：你长期看好房地产的发展？

　　张丽萍：长期我还是比较看好的，整个房地产市场还处于中国三十年城市化发展的中段，人口红利还会给房地产市场带来一定的上升空间。

　　观点新媒体：您对公司未来的发展比较乐观？张丽萍：是的，从我们自身说，亿城拥有高品质的产品创造力和准确的行业判断力等成为优秀公司的基因，当前开发规模与盈利水平正进入高速发展通道；从外部角度讲，下半年土地市场供应充足，地价有望保持平稳较低的水平，公司一直坚持的谨慎的投资原则现在得到了回馈，为我们进一步储备低廉的土地提供了有力的保障，我对公司的未来发展还是十分看好的。

　　最重要的是，亿城虽小，但是也有自己明确的企业战略、有自己占优的细分区域和细分产品线，有自己成型的企业文化和知识积累机制，可以说我们将进入自己的黄金发展期。

　　观点新媒体：张总，在您的想象中未来的亿城应该是什么样的？

　　张丽萍：如何在逆市平稳的生存下去是第一要素，毕竟只有存在，未来才有发言权，才有继续参与竞争的机会。凭借现有的项目公司生存四五年没有问题，在这期间肯定有扩张的机会，公司也会抓住。规模并不是我十分强调的。在我的规划中，坚持小而美的发展方向，聚焦实惠高端的市场是公司不变的发展战略。从专业上来讲，我希望公司在五年之内能有一个大的提升，能真正出现一些里程碑式的作品。

　　谁又能真正知道明天会怎样？但是我依然选择相信自己、相信亿城。

　　观点新媒体：亿城的逐步转型可能正是我们说的第二个黄金十年？

　　张丽萍：对，适应市场做好转型期的准备。未来纯住宅开发的机会越来越少，市中心大规模纯住宅用地已经成为稀缺资源，新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势，再加上纯住宅小区也需要良好的商业配套，城市需要大的综合体来提升整体形象，亿城也将会依据市场需要和自身实际能力，循序渐进发展商业地产业务。

　　观点新媒体：感觉亿城是比较有故事的企业？

张丽萍：故事也许说不上，但我觉得亿城是一个有自我进化能力的企业。亿城进入行业的时间应该是比较晚的(2002年)，在方方面面也都犯过各种错误，但是自我纠错的能力让我们经过了一次次考验。因为这种能力的存在，我可以自豪地说，亿城是属于那种能给投资者带来惊喜的企业。

　　观点新媒体：我发现个问题，就是您的员工都叫您萍总，而不是张总？

　　张丽萍：公司里一直都是这么称呼，只有家人才会亲切地喊名字，这说明大家愿意把我当成家人，而不单纯是工作中的领导，亿城是一个没有什么等级观念的企业。

　　观点新媒体：您怎么评价您在亿城所扮演的角色？

　　张丽萍：亿城过去的十年培养了一批优秀的职业经理人，虽然由于各自人生的选择不一样，有的出去自己创业，有的去了其他企业发展，但是他们对公司的贡献是不可磨灭的。我在其中是很普通的一员，只是加入公司时间比较早，干过的岗位比较多，财务总监、成本总监、区域总经理、运营总监这些岗位都经历过，所以董事会挑选我在现在的位置上。

　　过去我在团队里一直是干具体事和闹钟的角色，主要领着自己部门的人脚踏实地做具体事，从定位开始，到各开发环节怎么做，如何凸显公司产品优势，另一方面我会不停的向其他部门提要求，督促大家持续进步；我指出的每个问题，各部门必须按期汇报解决方案；允许大家犯错误，但是不允许类此错误发生第二次；女领导思维细致、标准高，各部门压力也挺大。

　　在担任董事长以后，我强迫自己做一些改变，让自己多思考，多动手写东西供团队分享，在具体事情上多放手。

　　公司Q12培训的时候我做了一个性格测试，测试结果出来以后，我发现在一些方面我需要改变。

　　观点新媒体：就是太严格了，是吗？

　　张丽萍：对，管理是一门艺术，太追求目标的完美可能会让大家丧失过程的乐趣，毕竟工作不应是生活的全部。

　　观点新媒体：假如重新选择职业，你想做什么？

　　张丽萍：我想会是老师，因为我一直对我的老师比较崇拜，“师者，所以传道授业解惑也”，一个很神圣的职业。

　　但是既然选择了现在的社会角色我一点也不后悔。工作中每件事都很值得我全力以赴去投入，回头检视会有一种由衷的成就感，也会对明天充满无限的希望和憧憬，这种充实和对未来的期待是让我不停前进的动力。