2010博鳌房地产论坛现场实录（二）
作者: 时间: 2010-09-01 09:07:30 来源: [ 观点网 ]
主持人：非常感谢陈启宗先生的精彩演讲。接下来我们将请出一位重量级嘉宾，他就是首创置业集团董事长刘晓光先生，演讲的主题是中国房地产商业模型创新。您的演讲时间为20分钟。
刘晓光：大家好！我简单一点，因为我看时间已经很长了。我今天讲的题目，因为是新政下的房地产，在达沃斯论坛的时候，我曾经讲过一句话，"不谈生意，谈世界"。那么对于今天的论坛，我想不谈新政，谈商业模型、谈生意。为什么讲商业模型非常重要呢？因为大家知道中国的房地产发展到今天，每个企业面临的竞争压力很大，无论从生存的需要、发展的需要、竞争的需要、可持续发展的需要，还是从循环上、核心竞争力的塑造上，以及商业资产跟资本市场的高度融合上，那都是非常重要的。
我记得七年以前，我曾经设计过一个模型，后来没有很好的实施。当时我提出来我们拿出150亿、150人、150个城市、150块地进行整个的战略循环。当时我也提出把管理模型进行变化，有信息采集平台、项目评估平台、资金调拨平台、追踪审计平台等等。后来这个模型没有实现，当时主要是人和体制的问题，如果实现的话，这一条线应该达到1000亿以上。
今天简单说一下商业模型，我从业务创新模式上讲，从首创的角度，我们主要的业务是机械、地产和金融。我认为我们的核心竞争力是在于把投行的技术和产业竞争力融合起来，两个轮子互动。这里头有我们整个转型的基本情况，我就不多说了，还有创新战略举措，我也不多说了。我主要讲业务模型创新，现在搞房地产开发，多数还是住宅、物业。比较复杂一点的是商业物业，高级化一点的叫城市综合体。现在我们在做一个新的东西，叫做新的城市中心，这样就把城市综合体也好、商业地产也好，我们的看法就是把它提高了一个层次。因为网络化以后的城市形态在发生着变化，人们也不再是把住宅区、写字楼、商业分得越来越清晰了，它们联系得越来越紧密。我们现在做的地产是分成三条线，一条是传统的业务线，包括地产住宅办占85%，写字楼、商业是占15%。第二条线是把地产跟首创母公司的基础性产业紧紧融合起来做，比如高速公路与地产、地铁与地产、水务与地产。第三条线，今天我想多说几句，包括我们跟奥特莱斯的合作，因为大家都知道奥特莱斯是一种业务形态，谁都可以做，但是奥特莱斯的核心竞争力在于能不能把美国的切西尔或者法国的SAC的管理公司引进过来，把品牌引进过来，能取得低价的折扣，这是核心。
我们希望造就一个新都市的概念，或者新城市中心的概念，把这个概念再提高一点。现在我们大概一共开了3个项目，大概300万平方米，在全国同时开工，资金量需求非常大，实际上我们在做一种重新的构造，把商业、住宅、旅游、娱乐、物流、度假等等，把它们高度融合在一起。我们想以休闲购物的概念为龙头，打造出一个大型的、一体化的新都市概念。前面我说到它的核心在于能不能把世界的优质品牌引进过来，能不能用最低的折扣拿到手，能不能长期有序地来循环，这是做这个模型的观念。另外，这个模型有很多其他的要点，这里有很多很难的事情在商业模型转型的过程中。首先一个难题是资金量很大，我们如果做到15个大的店之后，可能需要1000多亿现金，至少自己动用300、400亿现金。钱从哪里来，怎么运作，通过国际私募自由的资金，资本市场、融资市场、私募市场等等，这是一条线，我们现在开工的三个项目需要170亿左右，量很大。第二条线是开发线，从施工到交钥匙，到开始运转。第三条线比较复杂，它是商业管理线，因为要把国际上的公司引进来，我们跟它要共同管理品牌，还有国内的品牌，还有其他的商业的物业，还有其他的物业等等，这条线是一个很复杂的事情。第四条线是不断的资金运作线，什么时候私募、什么时候上市、什么时候分拆、什么时候资产证券化。
我有一些图讲到它们互动的关系。这是一个它的模式（图），包括低密度高端住宅、娱乐休闲、商务配套、商业体验式等等，它实际上是一个城市新中心的概念，休闲的商业群、中高端的住宅、购物、欧洲生活体验，还有其他一些关联的产业等等。实际上最后的核心是一个休闲购物的概念，还有低密度生态住宅的概念等等，我就不多说了。这里最核心的问题，它实际上是品牌的优势，把真正的品牌引进过来，价格在3-4折，而且一线品牌占到40%左右，这样对中国人的吸引力还是很大的。
我们运作的模型，我概括为一只公鸡、一只母鸡，所谓公鸡就是大量的地产开发，我们不断的开发、不断的卖，母鸡就是把商业积淀下来，然后不断地来运作，形成利润之后支撑一个更大的商品公司。如果说做到两、三千万平米的时候，这个利润量和投资量都是非常可观的。这是我们在构造转型过程中的一个方面，整个运作的期限也很长，大概需要8年的时间，有15、16个项目，投资量也很大。它的特点我就不多说了，运作的过程我也不多说了。
这是可持续的概念，就是运作这么一个大的载体，每个项目中，当地地价升到2倍以上，每一个大的区域可能形成1到2百亿的销售额，带动就业1到2万人，实现10亿以上的税，所以对一个地方的可持续发展也是非常有意义的。在这个里面来讲，难点就是跟国际上的品牌关联公司的谈判，现在我们为了让一些利，构造了一个合资公司，我们占25%，他占75%。构造起来的这些东西，我们在商业模型的改革上往前走了一步，我们有我们传统的地产线，我们跟基础设施产业结合起来的这条线，我们有创新的新都市地产项目，我们叫全价值、新生活、新都市的概念。这样我们想着可能我们会走得更快一点，更加扎实一点。当然这里面有很多矛盾和问题，我想在商业转型的过程中，在商业模型塑造过程中，恐怕它本身也是一件很痛苦的事情，根据每一个企业的实力、情况而进行。但是我们想在今天这个地产发展的时代，已经到了这个时代，我们应该从生存和发展的角度，从竞争的角度，从可持续发展的角度，从良性循环的角度，从核心竞争力的角度去塑造，能在地产和金融的结合上、地产和产业的结合上做得更好，发展的更快。我的发言完了，谢谢大家！
主持人：非常感谢刘晓光先生为我们带来的精彩演讲。今天上午我们的演讲和"博鳌三人行"的内容环节到这里就结束了。接下来我们将迎来博鳌房地产论坛的传统节目--地产精英、博鳌论剑。今年的论坛我们安排了三场精英对话，今天上午进行本次论坛的首场精英对话。
严厉的调控之下，中国房地产再一次陷入了短暂的迷茫和观望之中，市场调整在即，新政欲退未退，中国房地产最终去向何方？现在让我们期待今年博鳌房地产论坛的首场"地产精英、博鳌论剑"--新政下的中国房地产之市场调整与展望。接下来我们有请嘉宾主持，著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，以及我们的对话嘉宾：中国房地产业协会副会长朱中一先生；著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生；恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生；金地集团董事长凌克先生；今典集团董事长张宝全先生；万科企业股份有限公司副总裁肖莉女士；盛高置地（控股）有限公司董事长总经理兼行政总裁谢世东先生；前瑞银集团UBS投资银行、后任德意志银行亚洲区公司金融业务主席蔡洪平先生；星河湾集团董事副总裁梁上燕女士；《每日经济新闻报社》总编辑陈舒平先生，有请各位嘉宾上台。
接下来有请巴曙松先生启动2010博鳌房地产论坛的首场精英对话，有请！
巴曙松：谢谢主持人。刚才从陈启宗上来主持，他就装傻，他其实是香港非常优秀的房地产商。所以我想我学会了，我问一些大家看起来很傻的问题，可能很有意思。刚才老任说问点有意思的问题，问点大家觉得有趣的问题。我就想时间也不够多。采取什么形式呢？还是提问吧，大家再互动说一说。我先利用主持人特权，把我迷惑的问题逐一问一下。先问陈启宗先生，我在香港待了六年，我知道你在香港人缘很好，为什么你写了30封信一个人都没有来，是香港地产商对国内的房地产市场害怕了？还是觉得我们房地产做的不行，不足以来参加？还是说他们在国内没有你了解，比你差太多，不跟你玩了。
陈启宗：其实不是他们不跟国内房地产商有来往，我不认识内地房地产，我必须要知道他们在想什么、做什么，要不然我们不能在内地存活下去，这是我来的原因。他们不来，我想不应该是因为我陈某人请他们而不来。有一件事是对的，香港地产商还没有把注意力完全集中在内地，还是以香港为主、内地为辅。我认为这是错的，香港市场是小的、成熟市场，内地市场是大的、不成熟的市场，内地市场机会多得很，所以一定要来内地。
朱中一：我们协会跟香港方面、澳门方面、台湾方面商定8月18-20号在香港举办一个两岸四地的房地产论坛，在那个论坛上，香港方面参加的人很多。我们内地也组织一些企业去，甚至澳门、台湾也组织一些人去。可能他们认为有这个交流的机会了，也是一个原因。
巴曙松：很久没见万科的肖总，我先把我疑惑的问题请教完，然后再现场提问或者相互插话。今天万科带动深市翻红，万科带动地产股上涨。披露的业绩比后面几名销售进展情况非常好，我猜测你们是不是在价格机制上非常灵活，主动对市场做了一些调整，只是不说。或者对市场下半年或者明年的看法什么样子，你们作为一个开发量最大的企业，你对市场的看法，能不能给大家讲一讲。
肖莉：事实上我们在周二的时候出了一个中期报告，这个中期报告最亮丽的一点是我们在今年上半年一个销售的情况，其实这个销售情况我们在之前已经公布过了，在6、7月份都卖了80多亿，这个是相当不错的。这只是看上去面上的数字的东西。核心的东西，投资者通过2007、2008年调整之后，他看到了万科对调整的适应，就是不仅仅只是一个快速反应，我们在2008年是快速反应的话，显然在这一轮中间万科整个对调整的适应性有非常大的提升。不仅表现在我们能够顺应市场，同时也表现在我们通过这两、三年的调整，比方我们有一个"三不政策"，就是不囤地、不捂盘、不拿地王。今年上半年我们也拿了800多万平方米的土地，2300元的价格，这反映万科在拿地方面越来越成熟，不拿地王。另外在价格上，在新政之后，万科的平均房价，5、6月份比前4月份房价的价格大概下调了14%，如果考虑到高端房这块，相对来说卖的量减少了，大概价格是10%-12%左右。当然他不存在一个降价，其实目前整个市场的状况存量非常的低，所以对于开发商来说，他不存在说原来是什么价钱，现在要降到多少价，而是一个对新的楼盘怎么采取一个合理的定价。
所以接下来我们怎么看下半年、怎么看这个市场，我们还是会坚持我们刚才说的不捂盘策略，首先这个盘推出来，第一个月卖掉60%。定价我们非常灵活，之前媒体都说有没有统一的政策，没有。比方我们最近在北京的一个项目，我们在2、3月份就做积累，半年后才销售，这样都销售掉了，积累过程中我们会清楚知道客户愿意用什么价格来买。6月份我们的销售比例达到了68%，7月份销售超过70%，就说明万科的定价跟我们坚持的原则就是总部定原则，原则你要60%。
对于下半年我们还是会认为不能存有任何对于政策的侥幸心理，如果想着政府放宽政策，有这样的想法是非常有风险的想法，还是要积极面对的。而且下半年供应量会大幅度上升，价格比较稳，原因有供应量的问题。特别是9月份后大量增加新盘入市，所以应该对市场抱有敬畏。
巴曙松：刚才肖总提了一句"高端房不好卖"。梁总，现在我们国家有统计，就统计新开盘方面，你们卖得比较好，是不是把当地房价也带起来了，还是有其他效果，或者你们的销售情况怎么样？怎么看待高端房的态势？
梁上燕：的的确确如刚才陈老师所说，但是我不赞成一点是一星期卖50亿。不是说卖的快，那是一年前就开始积累。总共整个盘50亿其实只用了13个月，我想这也是一个世界的记录。但是园林绿化做到多少？29万平方米。这是一个让全世界见了都为之震撼的产品，是过去十年中星河湾基础上的一个爆发。这些的积累跟今天很多专家所讲的，是一种回归，大家对土地的珍惜、对产品的用心，这一点是值得我们思考的。
巴曙松：不好卖的就是产品不用心？
梁上燕：市场上有很多路子，星河湾走的是一条与众不同的孤独的路子。星河湾选择做大，仍然做精。还是十年前那句话，只要你舍得用心创新，好房子自己会说话。尤其这样的冬天里头，我们任何时候都会遇到泥石流、冰雹、雪灾，如果我们在等，一定没有什么好成绩。我们的产品出来，全都是启动了一个新的市场。就像刘晓光所说的，他给这个城市带来是行业的一个反思，是消费者对好产品的一个思考。恰恰是没有让房价往上走，而是更多的大企业把房价往下调了20%、30%，回归到一个理性，把市场的虚火降下来了。在太原星河湾出现后，在当地出现这种现象。当地房协会长说这是一个让虚火降下来，回到理性的思考。我们董事长说如果同样开发商做到星河湾这个品质，相信比星河湾价格高。
巴曙松：从星河湾我们可以看到，包括陈启宗先生、肖莉女士，都看到不同的发展模式特色已经越来越明显。刚才肖莉说接下来9月份会有大批供应增加，四季度和明年一季度会有大批量住宅供应。所以房地产会出现政府预期的调整吗？或者幅度多大？今天有几个地产商，把这个问题能不能回答一下，我们就算一下命，因为资产的下降幅度很难想象。这个问题我们各位都回答一遍。大家认为既然供应量大幅上升，整个房地产会调整吗？幅度有多大？
陈舒平：应该说我做每日经济新闻也好，还是成都商报也好，我们都比较坚持用市场化的观点看待房地产，我觉得现在出了很多很多的问题，都是因为不够市场化的结果，感觉是"天下本无事，庸人自扰之"。很多年前任志强的一些看法，我觉得比较市场化。还有樊纲先生的分析，去年我也听了，他都是从市场角度考虑问题的。
巴曙松：你直接回答你认为的，根据你个人的观察。
陈舒平：问题是他出台很多政策，有时候不是从市场角度，就是从基本供求关系角度，包括房子的多少和购买者的多少，包括资金的多少，他不是从这个角度，有时候出于很多其他的考虑。比如政治考虑、社会稳定考虑。这样会把很多搅糊涂了，最后弄到大家看不清楚这个前景。
巴曙松：这个是我的下一个问题。你就谈谈自己的判断。
陈舒平：我觉得是说不准。从我个人来说，作为一个购房者，我当然希望政策继续打压，把房子价格降下来。
巴曙松：降多少呢？
陈舒平：降的越多越好，当然从现在看来是不太可能的。
巴曙松：蔡总，在今年初北京的一个年会上，说房地产价格高了，只有我一个人说高，其他人都说低。包括蔡总也说北京房子就应该高。你怎么看下半年走势？我们以半年为线。
蔡洪平：从资本市场来看，他们是期待着房地产能够趋稳甚至向上。差不多半年来，每次香港资本市场房地产股票波动，都是意味着或者寄托着投资者对未来房地产会继续反弹的期望，这样的期望是存在的。今天很多PE还在18、19倍。我相信中国的房价只要不去触及中国社会和中国政府对于房价过高带来不公平的社会的神经，我相信政府也不会再进一步推出打压政策。我始终认为中国房地产是中国内需的火车头，这个火车真的不能慢，慢下来更严重。这是我的看法。
巴曙松：你的结论是什么？
蔡洪平：我的结论应该是平稳。现在资本市场最担心就是向往哪里走，我下午发言的时候会说。资本还是非常踊跃的，很多基金最近成立了很多，都愿意投中国房地产。到底下一步政策取向是趋于稳定还是会打压，他们也知道中国政府也在考虑。
巴曙松：从香港上市的房地产公司的价格估值情况来看，投资者预测房价大概调整30%左右，是隐含这样一个预期。所以你的意思是近期香港房地产股票价格上涨，就说明市场发现30%达不到，可能前期预判是一个误判。
蔡洪平：房地产下调跟股价下调不是一回事。所谓的PE和估值和PB是对未来一年或者9个月可能引起盈利上涨的估值，不是反映目前的房价。我下午会说挑选哪些好公司的问题。他们需要新的东西，持续性的、有品牌的、有崭新概念的。总体来说，中国房地产板块，我认为是正面的，不管怎么调，人们总认为中国房地产是中国经济增长基本的火车头，有很多基金在这上面受益匪浅。我不太担心。
巴曙松：谢总，未来半年你看市场走势怎么样？
谢世东：今天早上很多专家对整个经济、房地产情况都做了精彩分析跟预测。我们作为业内一线人员，每天面对我们的客户，每天都在卖楼，我们也在观察，我们也有自己的想法。回顾过去几个月，从今年年初到现在，对我们自己的公司来说，我们觉得宏观的政策对整个市场的影响很大的。尤其年初的时候，因为情况还是比较乐观的，所以大家房子也卖的很好。但是随着政策的不断出台，交投量肯定是减少。但是这个也有区别，在我们的经验中，可能很多人都认为一线城市、二线城市、三线城市分别有不同的影响，因为我们自己公司也有一线城市产品，也有二、三线城市产品，反而我们觉得自主型和投资型产品区分对过去几个月的销售影响是最大的。好像在上海、在苏州，可能有一些投资型产品在新的政策出台后基本上都停下来了，就是卖的话也卖的很少。但是相对一些二、三线城市，特别是一些自用的，比如我们昆明的项目，在最差的时候也是卖的很好的。所以产品，尤其是产品的类型也很重要。
对于未来几个月我们的想法是，第一，我们也同意万科肖总的观点，就是我们不要对未来几个月政策大的变化朝好的方面想的太多。我们就应该实事求是，在现有的政策下怎么做好自己的工作、业务。2008年世界金融危机后，在2009年，房地产市场差不多复苏的很快，那个时候供应量也是减少了很多，所以我是同意下半年供应量，尤其在大城市，比较大的二线城市，因为供应量的确很大。但是我们相信整个房地产形势，中期也好、长期也好，经济增长是很快速的。还有城市化、家庭结构，实际上在中国也没有很多投资的渠道，所以我们还是认为市场还是会平稳的。我们多做一些自用型的产品，而不是多建一些投资型的产品。
巴曙松：我看政府有一个文件，说要引导房价回落到一个合理空间。到底多少是一个合理空间？
肖莉：前面谈过新政之后，万科的价格变化情况均价在14%左右，下半年会是什么情况呢？我们很难预测。我们只能谈希望，企业是不做预测的。我们希望都来顺应这个市场，合理定价，积极促进成交，来提升整个下半年的成交量，使成交量能够有一个比较好的复苏，这个是我们的一个期望。
巴曙松：陈启宗，你也谈谈。
陈启宗：未来6个月的走势，第一，我不知道。第二，我没有资格。第三，大家不应该轻视中央政府的政策，他们到底要想做什么呢？我读完报纸还不是那么清楚。
巴曙松：装傻是主持人的特权，你作为一个参加者，你必须回答一个数字出来。
陈启宗：我大概在4个月之前就说好像政府想压这个房价，我认为下降的压力还在。虽然最近量少了，价还没有跌，但我永远都不敢轻视政府的力量，所以要是你问我，我认为会跌。
巴曙松：我曾经陪一个证券市场领导，下面就有人在批，现在证券市场被操纵，一会儿涨，一会儿打压。那个领导对我说，他对我们能力估计还挺高，好像我们想涨就涨，想跌就跌，你是不是估计也挺高。香港政府是想涨就涨、想跌就跌吗？
陈启宗：香港过去的10年，基本上房地产地的供应量非常少，那是政府可以控制。从91年到2010年每年供应量40万平米。到了以往十年是20万。所以价格一定上去。回到内地来说，05-07年，政府一直在压楼价，压不下去。但是到了08年年初的时候，他们一看到世界经济的势头，还有内地出口等等，他们是第一个转过来，结果他们压下去做了多年没有效果的，最终还有效果。中间你不听，还是赚了很多钱，但是如果你没有及早退出市场的话，你最终会被政府压下去。
巴曙松：凌克，金地也被称为技术的金地，技术比较强。你以一个技术的角度来展望一下未来半年市场走势会怎么样，会像大家刚才预计的吗？陈启宗先生说政府想让他涨就涨，政府想让跌就跌，还是有其他的看法？
凌克：我总体上感觉价格还是会继续调整。从购买力的培育方面看，市场还尚短，购买力都不足。第二，从供应量的供求关系来看，还会进一步放大。另外现在政府也希望我们国家的GDP降一点。这样总体来说，还会继续调整。
巴曙松：多大幅度？
凌克：这个就是天知道了，可以随便估一个数。原来我估计全国70个大中城市房价应该跌10%左右。
巴曙松：你们现在按照10%做了规划？你们准备调整多长时间？
凌克：调整多长时间都无所谓，公司大了后，这个影响都很小。别人卖不了房子，你可以照样卖，当然也会影响我们另外一些问题。我们还是谈谈房价，就不谈公司战略。原来估计全国房价跌10%或者10%多，那个跌幅下降，如果平均房价跌10%多，深圳房价最少要跌20%多，当然说的都是二手房的房价。二手房的房价像深圳最少要跌20%多，新房最少要跌10%多，原来的估计是这样。按现在来看，好像这个估计又悲观了一点。前两天我看了一下这些全国销售的数据和先导数据，我看全国这些大城市的存货量也并不算很大，北京存货就在1000万平方米左右，1000万平方米存货对北京来说基本上是一个中等规模的存货，北京存个1000、2000万平方米都不至于出大问题。
我也看了在建工程量，北京是4000多万。在建工程量和销售量如果这个比值在2.5的时候，这个房子都是涨价的，到4、5，房子都跌价，这个数字都不可怕。接下来有一些新供应量，但是现在这个基础数字不是太高，所以我就觉得不是那么可怕。另外有一个表现就是刚性需求旺盛，你看各地的房价，有的地方真的是没有跌，有的地方调整也不算太多，调整几个百分点吧，但是通过半年的时间，大家因为刚性需求买房子的欲望更强。一个楼盘一个月卖70套房子我们认为是正常的，结果是卖100多套。根据这个来看，我觉得房价跌不了这么多了。
肖莉：刚才凌总谈降10%，我想请教一下凌总，这个参照值是什么？因为前面谈到万科参照，是指我们今年最高位的时候是前四个月，所以这个参照系还是挺重要的。
凌克：我们一般来说，二手房是真正的市场的价格，它是最敏感的。所以大家看房价涨下跌，都是看二手房。深圳二手房调整少的地方调10%，调整多的调20%。但是一手房，他要准备新开盘刚准备调整的时候，他就不调价，按原来的价卖，所以降价幅度低，跟肖总那个参照系还是一样，跟我原来想象的调整幅度还是显得小了。为什么？我认为房地产商他们手上有太多钱，他现在不着急卖。他一没钱的时候，银行逼着他还款，像2008年的时候，那个时候着急，现在这种现象看不到。
巴曙松：但是在香港，我看到上市公司发信托计划、发债，成本也很高。
凌克：那都是为了发展，不是为了还钱。现在他最后算下来，收益率还有20%、30%。
蔡洪平：短期之内讨论房价高低没有多大意思，十天前我看到一篇文章，1989年《人民日报》的一篇社论。他说房价如此涨还得了，当时1500-2000的房价，一个大学生每个月存50元不容易，100年才能买到房子。我认为总趋势来说，房价一定会涨，如果今天谁相信还要跌20、30%，不买房的话，十年后一定后悔。是因为货币在不断增发，地越来越少了，不要以社会意识形态问题对付经济问题。经济发展有固有规律，千万不要受意识形态限制。当然，廉租房一定是要的，对于商品房，你管它干什么？短期跌一点，长期还要涨的。这个趋势没法改变。
巴曙松：这个话，梁总最爱听，你认为未来半年市场展望怎么样？有什么大的问题？
梁上燕：我倒是想把话题插开，我从来没有见到论坛上大家这么集中精神，包括台上嘉宾这么沉重。刚才陈总讲市场压力摆在那里，蔡总说资金太多了，樊总说大家到国外买房吧。我觉得未来这种压力，市场储备能力已经非常强了，大家压了半年，他没有办法，他要结婚、要家庭、更和谐，怎么办？但个别的盘为了市场的销售，大家在过去四个月看不清，把价格往后推4个月，也许5、10个折扣可以拿到。
但是从通货膨胀来讲，不可能。我过去几个月参加了基础论坛，都是北京响当当的专家。每一次都问我们，过去十年你是买了股票还是房子？我记得去年论坛也有人这样讲，如果买了股票，跌跌打打，可能打个平。买了房子的，过去的十年差异在哪里？我们为什么要掩耳盗铃，所以这句话我不想回答了。
巴曙松：后面我们越来越有技巧了。
张宝全：开始的时候，巴曙松先生讲外行，讲点傻问题，巴先生这个问题确实提的挺傻的。因为对市场的判断，不是地产商的责任，这个责任应该是巴曙松先生的，应该由他告诉我们未来房地产市场怎么样，下来调多少。现在把地产商都当成医生，而且好像自己给自己开药，你吃多少药，病多重。我觉得这个关系弄错了，不应该的。今天上午樊纲先生讲的非常好，就是一定要相信市场的力量。尽管房地产市场有三角关系构成，这是中国的特色，就是政府、消费者和发展商，但是市场力量核心是什么？还是消费。消费者是我们市场的主体，其次是供应，这两者决定我们的市场。
如果市场没有消费的需求，今天也不会有这么多人在这里。房地产像这样的盛会已经很少，以前开一个会，有100、200人很热闹了，今年有700人，说明什么？说明消费客观存在，而且消费还挺大。如果没有消费，今天不会有人来，消费是我们市场很重要的力量。
巴曙松：我们杂志可以编一个观点房地产指数。
张宝全：我们研究问题的时候，一定不能把去年当做一个房地产市场正常的一个点。去年房地产价格巨大的提升，我觉得是虚假的，也是不真实的。由于金融危机给中国带来对消费预期的影响，所以去年进入市场有三年的消费，一看形势不好，都不买。结果去年一回暖的时候，供应量只有半年，造成三年的消费者针对半年的供应量，形成一个短暂的卖方市场。其实中国房地产早就进入买方市场。在短暂的卖方市场里，好像市场定价权力都在房地产商，明明1万卖不出去，结果经过一年变成2万，这是很不正常的。个别项目房价有透支，也包括在去年影响下，很多楼盘把产品结构全部向高端去靠。最后发现市场不是这样，消费者不是这样。所以说这其实是消费者在影响我们供应。
当然在今天中国政府的调控有没有影响？有一定的影响，政府可以调整关系。但是我们不能把所有希望寄托在行政的调控上，就能改变我们的市场、改变我们的房价、改变我们的供应、需求，我认为是不可能的。总的来讲，从我个人判断，我觉得今年下半年的态势会比今年上半年好，因为房屋是个人家庭里面最大的一笔投资。在未来，这批消费者又要进入市场，可能又会给我们带来一个小高潮。但是这次小高潮尽管到来的时候，也不会发生去年那种不正常的状况。谢谢！
巴曙松：市场是我们行业发展的持续动力，慢慢有点状态了。
梁上燕：我不同意市场没有培育好，又不同意张总说巴老师很傻。今天两个说傻的人有大智慧。我们每次来博鳌都需要这种思想碰撞，我们应该把掌声给巴老师。
巴曙松：谢谢，气氛很和谐。最后这个问题我想问朱会长，你本来是现在的协会会长，其实从体制内成长起来的专业人士对这个体制、政策的变动，对它的缺陷看得更清楚。你看我们房地产这轮调控是不是又会出现同样的结局，你刚才演讲的时候报了一些数字，这次主题是调整与展望，到底半年后是一个温和调整还是看不清？政策到底怎么回事，到底是遏制局部城市过快上涨还是引导房价回落到一个合理区间。我也在机关那么多年，政策文件越看越糊涂，遏制少数城市房价过快上涨，少数城市是哪些，现在我在银行里，我都搞不清楚。引导房价回落到合理空间，多少是合理空间？所以这个政策弄的很恍惚，你帮忙解惑一下。
朱中一：我认为你问到了问题点子上，我自己也老在思索这个问题。坦率说，"国十条"出台没有两三天，国务院研究室问我对"国十条"的看法，我就提了这个事情。按照我本人想法，因为国务院文件它的题目是关于遏制部分城市房价过快上涨，首先要界定什么叫过快上涨，因为"国十条"里头，实行差别化信贷政策里专门有一款，对于房价上涨过快、房价过高、供应偏紧的地区应该怎么样。严格来讲，政府有关部门应该首先界定房价上涨过快、房价过高、供应偏紧的地区，应该有一个界定。如果这个界定清楚了，大家心里实际上就有谱了，现在就是这个问题可能还没有界定清楚，当然作为国务院有关部门层面也有难处。
从全国角度来看，我们认为房价上涨过快、房价过高可能是东部的一线城市，但是倒过来看，你到了哪一个城市，可能哪一个城市都来反映这个城市房价上涨过快、房价上涨过高。刚才我在下面，赣州有一个媒体的同志给我一个杂志，说赣州房价上涨到5800元了，房价高不高。他站在赣州媒体从业人员角度可能觉得过高。你到每一个当地城市去问这个问题，他是跟当地的房价相比。作为国务院要界定一下，但是又很难界定，他又怕房价上涨过快、过高向中西部城市蔓延，这是第一难。第二难，这个事情大家都很明白，今年2月27号温家宝总理跟网民对话就讲到本届政府有能力把房价调整到合理区间。老百姓肯定希望什么是合理区间，但国务院文件没有这句话，始终是说遏制房价过快上涨。
具体讲到房价，我自己感觉到由于去年整个很复杂的背景，房价是上涨很快，在去年的情况下，包括去年势头延续到今年4月上旬后，一些地方是有一些离谱，包括北京的通州地区，我认为这些地区房价降的力度大一些，也是应该。房价说白了，一个是供求关系，一个是地段。你像北京，我看前一段时间讲四环以内的房价没有降，反而涨。包括国家中西部地区，有些房价还在涨。所以房价跟地区有关系、跟地段有关系，千篇一律讲房价降，很难讲。
作为我们来讲，我们只能引导开发商要以合理价格来定价、来促销，加快资金回笼，使自己实现良性循环。具体把握在什么地方，这个把握在我们企业自己手里，企业根据自己的资金平衡。包括咱们恒大也好、万科也好、绿地也好，有几个企业开始降价的，销售就比较好，资金回笼就比较好，他可以抓紧购买一些地，对长远发展还是有利的。
巴曙松：我总结朱中一会长的话，政策的模糊还会保持一段时间，别指望它说得很清楚，你们就在这个模糊情况下做好市场研究、产品运作。
朱中一：确实在7月份的时候，有关部门开座谈会，我说咱们不要出台新的紧缩政策。就让市场在现行政策范围内，通过市场来调整。
巴曙松：你觉得近期有可能出台的政策备选的有哪些？
朱中一：这个我绝对不好说，我现在是协会的，我也不是政府部门的，我也不好瞎猜。
巴曙松：时间虽然已经到了，我有两个问题还没有问完。我昨天来的时候碰到几个地产领袖级企业家，有嘉宾说现在房价问题就是被媒体忽悠，媒体这些年轻人他希望房价降到什么程度，晚上加个班，写一个稿子，挣2000元，就可以买套房子，这是最好的。受益的一般不说话，受损的喊得最响亮。所以变成媒体引导政策，政策影响企业家。你觉得这个问题到底在什么地方呢？为什么媒体主流的判断和业界的判断有这么大的分歧，甚至还形成一点敌视呢？难道他们不是最主要的广告商吗？
陈舒平：我认为内地整个市场不成熟，所有人都不成熟。购房者不成熟，开发商也不成熟，政府出台政策时也不太成熟。
巴曙松：少数开发商对媒体的激烈批评也是不成熟。
陈舒平：也处于这种状态。媒体天生就是不喜欢平衡，现在政府和开发商、购房者都僵持起来了，但是实际上刚需很旺盛，老百姓要求降价的愿望也是很强烈的，开发商希望很好的发展。现在目前这样一个状态就是一个平衡的状态，就像一个等腰三角形一样。老是这样僵持下去，媒体不喜欢，他就没有事做了。我是这样来分析这个事情，不代表我的报纸就要去煽风点火，我是判断整个媒体这个行业对于房地产发展的作用是这样。
巴曙松：是不是也有做得不够的地方。
陈舒平：当然，媒体不成熟也是其中一个方面，应该承认这一点。
巴曙松：有这个反思的心态，才有可能进步。我还有最后一个问题，刚才樊纲教授、周其仁教授都讲了，中国在货币化过程中，房地产发挥了非常重要的吸收流动性作用，是货币化主要的载体。今年上半年我们GDP是美国的1/3，但是基础货币、广义货币投放总量超过美国。接下来我就问即将履新的蔡洪平先生，这么多货币是继续到住宅市场，还是到商业地产还是其他流向？有没有变化？我下午的演讲就比较了日本不同时期主要资源的流向，四个十年流向差异很大，最开始工业化时期，第二阶段转向保障性住房，第三是住宅，最后一个大泡沫，商业地产。日本人不认为住宅有很大的泡沫，真正的泡沫是在商业地产，然后把企业卷进去了，把银行也扯进来了。陈启宗说没有人做商业地产，会不会下一步进入一个高潮，大家都来做商业地产。
蔡洪平：我认为房地产，无论商业地产还是经济适用房，这块产业对资金需求依然是主流的。我上半年说过汽车上半年卖的好，如果地产下来，汽车也会下来，果然下半年汽车下来了。我问了一些人，比亚迪的王传福，他是很简单的，如果不到五、六环买房子，怎么会买汽车，它是一个不断滚动、转移的过程，这是中国城市化必然的趋势。如果地产这个浪潮下来后，可以说百业都没有好处。在房地产驱动下，相关会产生需求，同样产生大量资金。美国人买房子除了老婆换，什么都不换。中国人买房子是除了老婆不换，其他都换。还有我们的国有股太多，大规模的资金出来确保社保体系。20岁之前就是社会主义，65岁以后也是社会主义，20-65岁就是社会主义，鼓励竞争。我们老是讨论效率和公平问题，未来很大一部分资金需求是中国的生老病死，资金量会不断增加。当年十年在中国石油上市的时候，总的市值150亿，现在3000亿市值，很大、很大。相对一些稀有资源、矿产、土地，它真的是成百倍上涨。美国现在房价也很贵，我朋友上个月在洛杉矶买了一套房子，400万美元。我相信未来这个民族对生活空间的梦想和美好生活的实现，很大部分是通过房子实现。
巴曙松：你这句话已经上升到了民族。
蔡洪平：你去看星河湾的房子，就只能恨自己钱少。他去太原发展的时候，我有点紧张。你在上海可以造很好的房子，但是太原那边，我们感觉那边是一个灰茫茫的地方。结果2.2万均价的房子一天就可以卖完，说明中国人民对生活空间的追求是永远的生产力。
巴曙松：感谢各位在座的容忍，也感谢各位嘉宾对我的无知问题的容忍，谢谢大家！
主持人：非常感谢巴曙松先生的精彩主持，而且非常感谢各位嘉宾的精彩讨论。随着你们的讨论结束，今天上午的论坛到此结束了，下午的论坛仍将继续精彩。让我们一起期待前任瑞银集团UBS投资银行、后任德意志银行亚洲区公司金融业务主席蔡洪平先生、金地集团董事长凌克先生、今典集团董事长张宝全先生、著名经济学家巴曙松先生、星河湾集团董事副总裁梁上燕女士、万科企业股份有限公司副总裁肖莉女士等嘉宾将为我们奉献精彩的演讲，同时今天下午还安排有中国房地产企业战略论坛，敬请各位准时到场。
待续……
