2010博鳌房地产论坛现场实录（三）
作者: 时间: 2010-08-12 12:56:02 来源: [ 观点网 ]
主持人：欢迎大家回到2010博鳌房地产论坛现场，今天下午更多的嘉宾将为我们奉献精彩的演讲。经济结构的转变必然为我们带来一个全新的经济运行环境，政策及市场的急剧变化则为中国房地产行业带来一个不确定的未来。此时，企业如何抉择？我们今天下午的主题就是在路上："行业变局与企业转型"。首先我们就请出今天下午首位演讲嘉宾，星河湾集团董事副总裁梁上燕女士。演讲主题：晋商演义 星河湾案例。
梁上燕：尊敬的各位领导、各位新老朋友，大家下午好！我把大会的题目改了，不是晋商演义，还是结合今天的大主题：在路上。在过去十年里，我们走过了风风雨雨。在这里首先道一声星河湾祝福，祝大家每天都能心情盛开。我们十年前做第一个项目的时候，在广州，当时说心情盛开，说法都不通。很高兴与各位业界同仁们共同探讨企业发展之路。我把主题改为：中国企业需要苹果精神，需要一个开创精神。通过星河湾十年的创造之路作简短分享。
首先希望大家共同思考一个问题，在经历了30多年飞速发展后，对中国企业最有意义、最有价值的是什么。回答这个问题之前，我看到两则消息。去年参加论坛的时候，大家讨论了诺基亚与苹果的一个关系。我们看一下2010年5月16号苹果股票市值2000多亿美元，超过微软成为全球第一大高科技企业，也是仅次于美孚。我中午的时候把苹果所有的数据都带出来，由于时间关系，我先去掉，大家有时间可以慢慢研究。早上我在论坛也说星河湾十年走的是一条比较孤独的路，在做强的时候，很多企业选择做大。但是星河湾选择做强之后做精。我想跟苹果有相似的地方，不是每个企业都可以成为苹果，但是每个行业都需要自己的苹果，包括商业地产、住宅地产、综合地产等等。早上嘉宾说企业的发展最重要还是在企业文化里面。这个消息是昨天晚上预先知道的，7月31日，太原星河湾销售大幅度超越去年8月8号浦东星河湾640亿的记录。这应该是一个中国的记录。这次太原是一个二线城市，所以值得跟大家分享。
我们现在看到当天的所有50亿的销控全部呈现，而且签约速度比在上海一个月才签下来50多亿更快。苹果始终倡导不断创造、创新与尊重客户体验的企业精神不谋而合，十多年来，星河湾以舍得、用心、创新的坚持气度创造着自己的传奇。如何从中国制造到中国创造，十年前我们也跟在座同行也一样，我们也是把一些罗马的风格、意大利的风格拿过来。但是从浦东星河湾到太原星河湾，我们所有建筑规划设计都是星河湾自己做的。1000套房子全部封顶，只用了13个月。2009年2月份，中国应该没有很多企业敢于拿土地。我们是2009年5月份市场才恢复，当时一方面担心你们敢于在太原这个市场，能赢吗？我说如果我是你我赶快在星河湾旁边拿地，星河湾可以带动区域发展。终于7月31日，太原星河湾获得市场认可。我们在回顾往前一步，2005年北京的星河湾当时也是这样一片土地，那个时候二三环之外，就没有路了。这种前瞻性需要一个企业用它的经验和积累去有用勇气敢于做这个决定。再回到十年前，2001年中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南楼市看星河湾。大家看到这句广告，可能就想到星河湾做了什么，十年来不变的就是企业精神，把社区打造成心情盛开的地方。
无论在北京，上海、广州，无论在哪一个纬度，我们都希望能够创造全球同纬度，最美丽的园林社区，除了大家非常熟悉星河湾的装修，一直努力用中国创造为星河湾所在的城市积极贡献。我们希望给到业主永远不变的承诺。当你们手上拿着宝贵土地的时候，真的要很尊重那片土地的地脉、人脉，用心做起来。这样土地价值大了，为企业荣誉、为员工骄傲都可以得到双丰收。星河湾十年来都是珍惜每一寸土地的价值，但是每一个星河湾都在自己挑战自己，十年来我们一直跟同行都敞开式的交流，但是每个地方我们又在超越自己。就像太原星河湾，黄董事长所说我们要做一个让全世界有眼界的人看了都为之震撼的项目。
无论广州、北京，就算北京的严寒我们仍然也这样的景象：到春天的时候桃花、夏天的时候荷花，秋天的时候枫叶，无论是哪里的星河湾，我们的园林、环境都是这样一个美景。大家现在看到是太原星河湾，仍然是蓝天白云，这是蔡总上去所说，那里可能灰蒙蒙的。每一个朋友过去，我都告诉他，你看现在又有白云了。十多年来，我们坚持四个城市里面都是这样的追求。上海星河湾、浦东星河湾已经成为上海一个指定的接待酒店。
2009年星河湾成功布局了北京、上海、广州三个中心城市之后，我说这种叫做都市型的星河湾。他们问星河湾也会去二三线城市吗？我说是的，一定跟在座所有同行一样，中国一线城市的土地中国城市进程很快，但是接下来应该二三线就是这样一个方向。因此，星河湾跟大家一样同样要进入二线城市去开发。进入山西太原，不仅仅是星河湾，所有关心星河湾的人都在思考，太原星河湾或者中国星河湾进入二线城市的项目，它的模式是否能续写辉煌，没有人会想。人们更多的时候在想，在一线城市做得盘，跟二、三线城市的应该不一样，但是他们看到的太原星河湾只会给我们自己加分。因为我们是这样认为的，山西太原有丰富的资源，有秀丽的山川风光，但是山西太原由于能源过度开发，以及地区气候原因，城市生活并没有人们想象的那么理想。进入山西以来，星河湾以山西一员身份要求自己，为建设山西、美化山西不断努力，因为星河湾相信山西未来美好前景，只要我们用心付出一定能创造出高品质，让全世界有眼界的人看过都震撼的产品。我们细细研究了太原未来的发展，因此在刚刚过去的四个多月，星河湾做了十多动作，就是十个盛开在中国，礼赞山西。我们做了50多场礼赞山西活动，从今年2开始我们做了一个"仍说山西好风光"。大家看看中国的地图，再看一一下星河湾乐观递推，所有的地方都去遍了。从做好产品同时，把品牌，把跟山西文化结合深深结合在一起。我们每个城市都有自己独特的文化，问题是我们有没有用心跟这个城市人脉、地脉、文脉很好地结合。这是中国在山西仅存的1200年前的古建筑。当我们带着全国28个主流媒体学者专家一起聚集的时候，经过8天对山西的考察，最后一个内蒙古的记者唱着那英的征服。我们能不能真正理解每一寸土地的价值，真心为城市作贡献。我想这也是星河湾在大家认为市场不好的情况下，仍然能被消费者所接受。我们知道晋商文化，星河湾第四部分是把晋商文化、晋商榜样做了很多探讨，还有晋阳的古城文化也进行了很好的研究。很多的跟山西一起的感受，大家看一下这是跟山西日报系列的宣传，从来没有说我的面积多少、价格多少。我们也连通中国国家地理杂志，请了十多位这样的专家。大家看过这么美的山西吗？我这个图片总共有180多张，非常秀美，连山西朋友都极少去看过的图。所以山西除了有5000年文明，还有美丽的风光，还有晋商的文化。曾经是中国第一张支票、中国的经理人制、中国佛教四大盛地五台山，都在山西。星河湾是成功翘动了一个原来没有准备过换房子、买房子的，85%以上不是煤老板的太原人。这个我相信在座同行，你们每一个城市的人的消费力都会比太原还旺盛。太原楼价才6000多，但是却能翘动这么大的市场。这就是太原星河湾一个分享会。这是我当时在山西星河湾出来前，跟山西媒体的交流，大美的山西，需要星河湾，星河湾绽放太原。星河湾凭借对山西文化的理解，将山西文化融入项目推广中，与更多人分享。
这是我改了60遍的太原星河湾的广告，大家可能会觉得很奇怪。从头到尾，50亿下来没有看到任何一个价格。我们看到是一个300年前的老戏台、山西大鼓、中英文化的对接。仅仅4、5稿后，我们就出现了一个感谢太原。除了那么美的园林，现在大家看到的就是太原星河湾的五星级酒店。从房子封顶到五星级酒店、千人宴会厅使用等等，13个月全部完成。这是十年来，星河湾用十年时间做了一个标准、系统，让我们有一个很快速团队在最短时间内呈现一个新的产品。现在大家看到就是星河湾公园已经作为太原市政重点工程之一，大家看到所有都是现楼实景。这是浦东星河湾交楼的，一年前创造记录。这是7月31号当天早上，为什么50亿能这样敞开。开盘一个小时，大道上全部是车。星河湾以我们在大美山西的全程投入，赢得山西父老的好评。在短短三天后，我的广告出来出来就是敬谢、敬谢、敬谢。这样的情景在一年前也见过。星河湾敢于在05年在北京不拿状元就走路回广州。我们第四天广告就是谢谢你，上海！同样也是一天卖完了50万。星河湾在太原完成了这场大胜，业界觉得有一些突然，但是唯有星河湾深知是背后的舍得、用心、创新才获得成功。它之所以成功，离不开客户对星河湾创造的高端圈层平台价值的认可。因为在星河湾可以拥有一个全面提升生活、事业、修为的高端平台。
十年前我们已经提供物业服务了，解决了一般生活的需要，但是这三年星河湾一直在提倡做解决生活之外，我们搭建一个事业和修为的高端平台，让业主从邻居变成朋友变成伙伴。除了硬件，大家所看到的硬件，其实看不出背后它的付出和软件。因此让业主从生活的事业平台，修为平台，让业主得到的不仅仅是平方米，是一个完完全全的立方米，成为一个中华文化的弘扬者。这十年来，星河湾都是有这样的推进。张总在台上也问我继续下来怎么走，我说仍然往前。但是星河湾在未来已经完成了十年标准化制造、团队的打造、系统的建立，在今年开始已经有三个品牌可以进行品牌输出，而且是跨出国门输出。十年来凭借独特的创造精神，建立一所又一所高端社区。
从广州，到北京、到上海，把广州的商场、北京的官场、文化场、上海的洋场，之后太原5000年的文明，我们进行一个连接，我相信世界上没有这么庞大的社区，没有这么庞大的品牌，我们共同摸索了从中国制造走进中国创造，只有走进中国创造，中国未来房地产同行、我们企业才会赢得更多的尊敬。继去年第一届星河湾大会之后，今年马上将召开星河湾业主大会，从广州、北京、上海飞到某一个地方，大家已经从普通邻居变成朋友、变成生意伙伴，来自中国的精英人群、来自全国的精英人群，我相信这股力量会越来越大。我相信第二届星河湾大会将会融汇中外古今文化，在经济类、文化、顶尖阶层接连上演，将在9月15号在上海，将带给世人新的震撼和感动。无论是苹果还是星河湾，具有开创精神，都坚持做精做强企业发展之道，不久将来我们希望看到更多企业从中国制造向中国创造转移，从单纯利润追求向尊重客户、创造更多的企业价值，星河湾说要打造地产界的劳斯来斯，就是对地产不懈的追求。我们倡导学习苹果精神，是对创造的敬仰与追求。我们最终追求的目标相同，我们也都希望用十倍用心赢得客户尊重，赢得他们对我们品牌的认可。同时我也希望苹果精神更多出现在中国企业身上，中国企业需要苹果精神，如此才能创造更多被国人、世人喜爱的真正的中国品牌。十年来，无论市场怎么变化，世场经济的冬天都会有的，但是我们心不能有冬天，只要我们对自己充满信心，我们有自己中国创造的目标，我相信中国企业将会获得世界更多的尊重和尊敬，谢谢！
主持人：非常感谢梁上燕女士积极地演讲。接下来有请今典集团董事张宝全先生，演讲主题：商业地产从陪嫁的丫头到现在抢手的新娘。
张宝全：各位朋友，下午好！原来给我的题目我是到这里才看见的，我今天想讲商业地产。商业地产我觉得是从陪嫁的丫头到现在抢手的新娘。中国房地产已经进入了一个转型期，应当说前15年的繁荣或者这种模式我认为在中国不会再出现了，中国就是因为在计划经济时代没有商品房市场，当有这个市场后，到前几年为止已经差不多了。第一套房已经基本满足了需求，现在可能就是真正在座的，我认为进入了一个换房时代。第一套房买完后，现在再买针对自己需求和需要的新的一个根据自己需要的一个房。中国房地产动力是什么？我个人认为就是新的增长需求。新的增长需求一定会成为下一轮地产根本动力。
今天我想讲商业地产。商业地产在房地产开始的时候就有了，比如社区的会所，配套也好，包括一些酒店等等东西。中国房地产发展过程中，商业地产从来没有摆到一个很好的位置，基本上就是一个陪嫁丫头的位置。比如说一个小区无论从政府的规划到开发一个酒店，他往往需要一个酒店，觉得我这个地方的酒店不好，能不能再规划里加一个酒店，把酒店作为小区的配套，并不是地区需要的商业物业。我认为要统计数据的话，是非常严峻的。大部分配给地产组团这样的商业包括酒店，大部分可能都处于非盈利状态或者说依然是亏损状态。
现在商业地产在今天可能会被大家重视的原因是什么？就是刚才讲的转型。地产商在新的形势下转型是什么？一定是从单一产品向多元化产品，新的需求是新的发展动力。还有一个作为企业最重要的转型我们要从单一的开发向开发加投资来转型。我们以前基本上盖了房子就去卖。我认为在今天，如果盖的房全部卖掉，所挣的钱在今天来讲，投资回报率已经很低了。以前用1000万做3、5个楼盘，就算挣了1000万，你投资回报率很高，但今天可能要动用1个亿，尽管争了2000万，但是投资回报率已经很低了。在土地招拍挂以后，地产已经成为一个资本平台的时候，如果不通过上市来解决资金支持的话，企业发展基本上是很困难。像北京拿一块地30、50亿是很常态的事。一个企业光一个项目，想发展的速度也是很难。再加上中国经济发展很迅速，通货膨胀，也包括像前几年，正因为楼盘卖的不好，地价和房价的增长已经超出了我们开发利润，但是如果一个企业仅仅靠这一点来做的话，这跟赌博是无异的，也不太可能。但是有一个趋势是肯定的，中国经济高速增长通货膨胀，这一点一定伴随着经济的高速增长飘浮在我们周围。这就带来一个企业在发展过程中，资产怎么增值保值和应对风险。今天很多企业的转型从单一开发要向开发和投资相结合。所谓的投资就是经营型的物业，经营性的物业就是我们的商业物业，这里面的比例很多，应当有写字楼也好、商场也好，酒店也好等等，但投资性的物业一定是以持有为原则。这一点大家都在探索。
今天讲一讲我们红树林酒店，可能有的人去过我们的酒店，有的人没有去过。我们从三年前基本上就对传统的民用建筑，住宅、写字楼、商场、商业街就全部停止了，就不做，全部做的像现在推出来的三亚湾红树林酒店，我们定义为度假目的地酒店。一个酒店70万平米，5000间客房。像这样的酒店在三亚他可能是有度假酒店，但是实际上没有度假酒店，但没有度假生活。度假目的地酒店就更像拉斯维加斯酒店，像这些就是中国新的增长需求。
中国目前除了行业转型以外，中国市场在消费上也发生了一个非常大的变化，就是中国现在已经达到人均3000美金的时候，消费里面发生了一个重大转型，这个转型就是从功能消费向体验消费，也就是所谓的文化消费。我们习惯把文化看作是电影、小说或艺术作品，这是文化的范畴，实际上不是。文化应当是我们生产方式和生活方式的综合。比方在前几年我们喝咖啡，大部分买的还是瓶装的咖啡在办公室喝，但是今天这种现象已经很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已经不仅仅是销售咖啡给你带来的兴奋和其他功能以外，更重要的是消费喝咖啡的方式，在什么样的空间、在什么样的环境里，你已经在消费这样的生活方式。这是中国消费转型很大的东西。这也预示着第三产业在中国还会发展得很迅速。这些转型可能都是我们下一轮地产在发展中值得关注的地方或者说可能是我们新的理念。像以前那样的形势和态势，我个人认为已经不太可能形成了。
我们现在在全国已经开业经营的像亚龙湾红树林酒店，包括青岛的红树林酒店、三亚湾红树林酒店，我们做这个产品的时候从投资量、销售量来看，比以前做民用建筑反而大得多。目前在中国没有上市的企业，依然可以在新的发展土地资源上拥有5000亩以上土地的可能真的很少。而且这个消费价值也很高，这个也是我们在三年前的时候怎么走。一种就是去上市，但是后来算算帐，觉得也很累，你不停的做不停的卖，固然也挣到了钱。我不认为我是一个好的商人，因为好的商人就应当利润最大化、企业最大化或赚钱最大化，我觉得我还不是这样子。我归根到底以前不是做地产的，后来做电影，我是学导演的。在这过程中我们前三年准备上市拿地的时候，在全国看了很多很多地，也看了很多住宅地产。但是总是把帐算完后，觉得兴趣不是很大。一个是多地开发，而且尤其是民用建筑是一个非标准化产品，如果在所有城市用统一标准模式来做，风险也很大。当然万科在这方面做了很多年的积累，我们这样的企业重新做的话，在这市场上你也缺乏这样的竞争力。后来我们在三亚湾这一块地从我们知道拿下就一个月时间。青岛红树林酒店的地从知道到拿下也是一个月时间。这个过程中我们已经发生了转型。当中国消费发生转型，从功能向体验转型的时候，在中国又带来一个新的转型，就是中国目前正在全面从旅游向度假转型，这个差别很大。很多城市叫旅游目的地，或者叫旅游产，我认为现在一定要分清楚，旅游产业和度假产业是两个完全不同的产业，当中国人均达到3000美金的时候，中国就要进入度假时代。旅游产业资源主要是人文资源，比如西安兵马俑，度假产业资源主要是自然资源，是山、水、沙滩、海浪，是完全不同。如果在一个度假城市去做旅游，是非常糟糕，可以这是对资源的浪费甚至是破坏。比如去到一个城市看到非常好的湿地，一看就是一个旅游规划，做了一条道，把人都要引进去。意味着什么？旅游是靠人头挣钱，如果你想挣到很多的钱，你就要来很多人。但是当真的很多人来的时候，你这块旅游资源也就不存在。3×7是21，7×3也是21，旅游是7×3，旅游的市场是7个人，每个人消费3块钱，它的结果也是21元。但是度假是3×7，，每个人消费7元，他只要有3个人，也是有21元。另外旅游市场是中国中低消费市场，度假市场是中国中高消费市场。所以在这里面，如果不能够很好区分的话，从我们规划到我们开发或者到我们建设，我觉得是有问题的。
红树林酒店应当说我们已经转型成功。在一个转型时期各个企业应该怎么做？我举三亚湾这个酒店为例，这个酒店原来定位没有博彩的拉斯维加斯酒店，也叫旅游目的地酒店，里面有商业街，拳击场、NBA球场，水上乐园等等以外，包括这里面配有4000人同时宴会、6000人同时开会的一个会议中心。我看其他城市都把会议中心作为很重要的配套设施来建造，政治甚至说要给政策，建造了也可以有几千人的宴会，有几千人开会的。但是中国已经发生了消费转型，已经从功能消费向体验消费转型，也就是说度假休闲和会议休闲其实也是一种生活方式，并不是你有这样的硬件和功能，你就可以找到你的消费者。比如当我看见一个城市把很好的会展中心盖在海边的时候，我认为你肯定连运营费都挣不回来，你这个会议会展中心一定赔钱。你要把会议会展做好，首先把度假休闲做好。
像拉斯维加斯八成人都是会议会展人群，根本不是博彩人群。当你把度假目的地酒店硬件设施建造好，你的会议会展才成为其中一部分，并且这部分和酒店客房发生相互的作用，使你的人住满、住好。今天在发展转型过程中，我个人认为如果再不能回到商业物业或者经营型物业本来的规律或者市场来做或者来面对的话，依然用房地产开发的理念和方式，或者用一种配套方式来做的话，我觉得也是很难做好的。这一点尤其像在今天的海南或者在今天的三亚，因为很多企业都已经开始介入度假休闲和旅游休闲，也做了很多度假地产，但是我认为用传统的房地产开发方式来做的话，就算今天在市场不成熟的时候，如果被销售好或者卖好的话，在未来可能还是会出现问题。
第二，在我们做的商业地产就是红树林酒店中，确确实实体现了一个创新，创新确实是有风险，也不是很简单的事情。但是创新的观念和原则是什么？本质还是对未来价值的发现。但是对未来价值发现，我们都可以去发现，最重要的作为企业是什么？就是你要为此营造出一套有效的商业模式，这套有效的商业模式原则是什么，所有参与的上游、下游、中游的所有人群，你给他带来利益，而且这个利益是别人不能给的，是你能给他的，并且给他更好的。红树林酒店为什么在全国发展这么快？现在很多酒店用地等等都是政府组队和我们商量，有的到我们公司，有的到我们三亚来参观，就是他给你提供最好的土地，他给你提供最好的资源，希望你来做。这也是城市在转型，向第三产业，向度假休闲，向会议会展转型，像这些转型都是城市必备的。
中国目前可能非上市的企业，能够快速地拓展、能够储备5000多亩土地的话，就我们一家，原因是什么？酒店和商业在发展过程中有很多优势，他和普通住宅不同就在于初期地价很低，在我们土地基准地价里面高于工业用地的大约就是旅游用地或者酒店用地。所以土地本来就行低，再加上政府需要做这个产业的时候，所以他把最好的地拿给你，但是地价并不高。我们目前400多万平米，将近4000、5000客房，这么大的规模，平均楼面地价大约1000元或者还不到。这就意味着你在生产资源囤积的过程中前期依然投入是很少的，这点我们在做商业建筑的时候，可能这是他带来的优势。但是如果没有很好模式支撑，优势不能显现也是不行。所以地方想通过度假目的地酒店，完成城市从旅游向度假的转型，比如像丽江我是在九几年去丽江，我觉得中国最好的画廊在丽江，不在北京。我到今年为止还记得当时丽江有一个画廊，里面有一幅画才5000元，我非常喜欢，我觉得画得非常好。我一直在想买还是不买，倒不是因为价钱贵，是因为它很大。我在想买完以后怎么拿。今天你去丽江会发现，整个城市大约它的画廊可能连二流画廊都没有，最多就三流画，为什么？因为它的主体人群就是打着小红旗的。打着小红旗的就是我讲旅游人群是中低阶层，所以工艺品，或者工艺纺织品、艺术纺织品成为这个市场的主体。丽江是有品牌，如果在中国做音乐节的话，在丽江做，国际上有的人可能会去，但是在其他城市，他就不一定去。我们现在在丽江，政府最后给我们700亩土地，他其实看中的就是你能给这个城市带来的价值，你能给这个城市在向第三产业转型的时候带来作用。
像我们现在在青岛、三亚所做的这些硬件设施，他已经不是这个酒店的设施，也不是这个城市的设施，甚至已经成为这个地区的设施。中国地产转型的时候，我们应当关注什么？我们不能依靠老的经验，我们应该关注新的需求，新的需求可能就是我们转型的动力，新的需求可能就是我们下一轮开发的动力。在转型过程中，新需求的发现和商业模式的有效建立可能就是我们下一轮核心竞争力营造的过程。谢谢！
主持人：接下来我们有请金地集团董事凌克先生，演讲主题：创新推动下一个黄金十年。
凌克：我今天发言主题是创新推动下一个地产的黄金十年。现在我们的发展商规模都越做越大，大家规模都做到300、500、1000个亿的时候，我们这些地产商、房地产业应该怎么发展。另外中国社会也在不断进行转型，由一个出口外向型的社会向一个内需和消费型的社会转型当中，我们这些房地产公司应该怎么发展。我本人在这里做了一点探讨，希望这些探讨可以给大家一些帮助。这些观点也不一定对，所以希望大家批评指正。
第一个要谈的就是今后我们这个业务模式的转变。在过去的十年，这些地产公司都有资产从几个亿发展到今天的几百个亿。规模扩大了不少。但今后的十年，这些地产公司，我指的主要是住宅开发公司，他们由现在几百个亿可以发展到1000个亿、2000个亿。今后大家在中国房地产竞争中会面临一种什么样的竞争，首先看到的就是这个公司的规模扩大了很多；第二看到我们今后所开发的这些物业都是综合型的，既有住宅，也有商业；第三个这个投资规模都巨大。由现在的一个项目几十个亿的投资发展到今后一个项目100、200亿的投资。我们可以看到比较多的出现这样一些项目就是在城市中心旧城的和旧村的改造。我们也可以看到很多在城市副中心的大规模综合型的开发区。所以在这两类项目都要求开发商具有非常强的商业开发能力。所以商业开发能力，我们这些今后的开发商必须要具备的一种能力。这样的能力的培养在过去几年我们也做了一些尝试，我们其中之一尝试就是在北京建国门外大街建设的北京金地国际花园。
北京金地国际花园建筑面积40万平方米，其中住宅25万平方米，办公楼15万平米。住宅当然就是在过去的几年都已经卖掉了，办公楼就是我们自己持有，然后对外招租。办公楼的建设对我们这样一家公司是一种新的能力的培养，对办公楼今后的运营也是一种新的要求。所以在这方面都要去向我们这些老牌的香港公司学习。通过这种长时间不断的培训、培养，办公楼也取得了比较好的商业业绩。当时我们投资这个办公楼是1.5亿，在2002年开始投资，我们近期对办公楼做的一个估值，估值在6亿美金左右。大家可以看到我们在投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在两倍左右。办公楼长期持有下来，包括它的租金回报，包括资产增值，这样算下来投资了6年也有4倍多回报。好的地段开发好的办公楼，当然是非常有价值的。
最近我们在深圳新的市政府对面又拆掉了一个旧村，对这个旧村也做了一个改造，建筑面积是60万平米，其中有25万平方米就是购物中心，其他的35万平方米就是办公楼。已经在设计和施工阶段。我们也努力地争取把深圳这个项目打造成为中国的最好的项目。但是这个所付出的努力是非常长的。就是像早上陈总说的，请了国际一流的策划师，请了国际最好的设计师，但是最后关键还是开发商自己的技术要成为国际一流才能做到。所以我们都在不断努力。这个是我想说的一方面的发展方向。确实中国由一个出口型大国转向成为一个消费型大国，我们的经济结构发生了很大变化。
如果中国的住宅开发，现在进入了开发的中期，消费市场现在在中国还在初期，所以有非常大的消费市场的空间。在美国可以看到前十名大的住宅开发商，在全美国也都挺大的，但我们同时也可以在美国看到有前十名专门开发经营这些商业，开发经营我们说的购物中心的这些开发商，规模和我们看到的住宅商一样大。但是中国现在就没有。但是我们现在有一两家做的挺好，比如大连万达，他们经过十年尝试，现在做得越来越好，这是非常值得大家高兴的。刚才也听到张总准备开发中国自主品牌的酒店，这都是非常难得，我觉得这些都是非常好的发展方向。在这方面我认为对大的公司自身发展就有这样的要求，对其他有志于中国商业地产商进行商业开发的这些企业，也会有非常好的商机。
但是商业地产怎么样才能做好？一方面要有商业开发和商业运营能力，但也同时需要有一个非常好的金融平台，因为住宅开发和商业开发盈利模式不一样。投资者也不一样。所以在这里也要呼吁我们中国的管理部门和中国证券管理部门和中国银行保险管理部门应该要创造出来金融的平台。对我们地产公司自身也需要去创办更多的商业持有的基金或者说把商业物业打包去上市。所以要开发好商业，地产公司自身也需要做好房地产金融。这是我讲的第一个。
第二个，讲讲工业地产。工业地产在中国来说，现在是方兴未艾我们在珠海做了一个工业地产的试点，占地不大，1平方公里，容积率在1左右，开发小小的这种办公楼，然后把它卖给全国各地、广东各地的这些工业企业、商业企业、文化企业。我觉得这个也是非常好的。原来我们中国的工业区开发起来都像一个火柴盒，我们为什么不能把工业区开发出来像一个小别墅呢？这个是挺好的事。但这里他不仅仅是一个工业区，我们可以想象今后中国的城市化建设过程中间，新城区开发不过也就是由这样的一些工业区、商业区、住宅区组合而的。所以今后我们最大的发展商应该和政府一起来合作开发新的城区。一方面可以使我们土地供应更好。现在我们政府一家供应土地还不是最好的方法，私人机构也应该参加，把我们土地供应得更好。另外一方面，也可以把一级开发、二级开发联动起来，那就是建设新城区，使中国新城区建设提高到一个更高的水平。不管是你开发新城区，还是开发大规模商业区，我想房地产金融都是最重要的依托。所以所有的公司，特别是大的公司对房地产金融这方面业务应该是爱努力地建设。我们在过去几年一直努力探讨人民币、美元房地产基金的建设，现在也开始做了一些尝试，今后希望做得越来越好或者做得越来越大。
还有一方面，中国地产公司对自身的要求要国际化。我们原来国际化的要求，希望我们有更多股东能来自于全球，我想今后要求应该更高。中国迟早都要走到一天，都要走到这一步，就是中国今后将会成为一个货币的输出国。我们如果在十年之后，中国成为一个货币输出国的时候，我们这些房地产企业没有做好这些准备，你是无法到国外去做一个投资。你无法在国际市场上去实现购并，你也无法管理好一个国际化的公司。我觉得中国的地产商对自身应该提出一个新的要求，在未来十年做好准备，准备迎接中国的货币的输出。我们说中国这些地产商应该在中国有自己的融资平台，在国际上也应该有国际上的融资平台。既能做好人民币业务，也能做好外币业务。
第二，产品的创新、产品的规划、设计、建筑。规划、建筑水平的提高，这些工作都是中国企业在过去几年不断学习的过程中。像美国最大的几个开发商他们所开发的产品或者说他们自身的技术、管理，我也跟他们做过很多交流。另外中国发展商也聘请了非常多的国际上一流的、最大牌的这些设计师帮我们做这样的设计。
第三，现在中国建筑师的水平已经在不断提高。但是现在都到了某一个瓶颈，这个瓶颈就是有一些建筑技术的水平停滞了，这方面追求要不断提高。我们最近提出了一个产品，把别墅搬到空中去。说起来也挺简单，就是造成这种大平面的这样一种比较高档的住宅，同时给每家每户都自己安排了单独的电梯，让每家每户都可以感觉到有天有地，虽然他们住在多层楼宇当中，但是享受的是别墅的感觉。创新很多，我们在这里不一一的介绍。
另外管理方面也要不断创新，从单项目管理到多项目实行矩阵式管理，到一个公司非常大的时候一定要分级授权管理，这些管理模式对我们非常有价值，对我们的生产经营、成本控制、工作是非常有帮助的。总体来说，我们要不断去创新，就可以使我们公司经营的更好，谢谢！
主持人：接下来我们有请山东省文登市人民政府副市长谭远国先生。演讲主题：关注养生之都。
谭远国：各位朋友，大家下午好！今天在座各位朋友，很多老总都是身家过亿元甚至数十亿元的企业家。这里问大家一个问题，第一，人生最宝贵的是什么？是生命。生命最宝贵的是什么？是健康。健康中最可贵的是什么？养生。这样才能健康长寿，才能获得最高幸福指数，欢迎大家到中国长寿之乡、东方养生之都--山东文登。
文登因秦始皇东巡文召天下、登高望远而文明。山东半岛的文登来是最适合居住的城市，威海辖属的一个县级市，面积1645平方公里，人口65万，人均GDP达到8万多元，是全国的3.4倍，是山东的2.3倍。并具有比较独特的优势：第一，区位优势。国际经济贸易核心区、养生旅游度假桥头堡。第二，交通优势。周边有威海国际机场、烟台机场、青岛机场，目前已开通韩国、俄罗斯等国内外20多个航班。第三，仙山之祖。文登被誉为海上仙山之祖的胶东最高峰，海拔123米国家级森林公园昆嵛山，是中国道教全真教发源地。第四，黄金海岸。文登拥有156公里海岸线，配套完善92平方公里养生旅游度假区。第五，温泉之都。文登是中国温泉之都，有五个高品质温泉，目前运营的2个五星级温泉度假村，获得国家4A级的景区。第六，文化之城。文登是道教全真派的发源地，形成独特的道家文化。文登是将军之乡，为共和国培养了120多位将军，形成独特的红色文化，形成独特的理论文化。多种文化共同提炼形成具有地方特色的文登学。第七，长寿之乡，文登是全国13个长寿乡之一，80岁以上老人1.9万人，百岁老人47人，还有独特的气候，一年四季分明，冬天不冷，凝固到零下五度左右，夏天是全国著名避暑圣地，是中国少有的四季养生之地。所以文登是具有打造东方养生之都的资源地。据世界卫生组织研究，人均GDP达到5000美元以上时，人们养生需求将迅速发展，到2015年人们将把生命中50%时间用于养生休闲，结合文登独特资源禀赋，以及世界产业发展方向，我们及时调整了城市战略规划，确定为中国长寿之乡，东方养生之都。
第二，养生之都战略规划。在东方养生之都战略规划的指导下，我们遵循四大开发原则，立足三北、服务全国、辐射国际、四季度假、符合养生、整合资源、搭建平台等八大开发理念。打造以特色文化为灵魂，以道家养生和温泉养生为核心，以养生地产为龙头，集养生旅游、养生服务、养生医疗、养生产品加工为一体的养生产业。我们按照政府指导、企业和市民参与、市场化运作的总体思路。这里政府指导有三个方面：一做好总体规划，二打造优良环境、三提供高效服务。我们初步确定开发时序：两年点亮文登，五年舞动文登，十年塑造文登成为今日的养生之都。9月10号将举办首届国际养生产业峰会，全面提高城市知名度，欢迎在座各位企业家借此机会到文登考察。
第三，抢住机遇，实现共赢。文登打造养生之都，不仅是自身发展的机遇，更是地产商投资转型实现跨越式发展的机遇。文登经济发达，改善型、外来型、投资型的需求带来了机遇，随着养生之都打造，文登必将成为人们追逐养生、养心、养性、养老、养病的居住目的地，必定带来外需市场的无限扩展。第二，目前文登房地产市场低门槛、高回报、无风险，文登楼面地价500-1000元左右，房价在4000-4500元左右，楼面地价不足投资成本20%，最后投资回报率在20%以上。这里拥有广阔升值空间，无论是大型开发商还是中型开发商，都具有很好投资机遇。第三，文登房地产市场拥有滨海养生旅游独家区，拥有大量土地，这里可以满足地产企业扎根文登，持续发展，这在全国也是不可多得的资源。目前中国宝安、海尔地产、上海广厦等一批知名企业进驻文登，登陆文登。当前国家针对房地产业实行前所未有的调控政策，房地产企业也面临着战略式转移和调整，怎样才能转型中升级也是我们这次大会的主题。转型包括两个方面：一个是投资区域的选择，二是产品设计的更新。所以放下比努力更重要，投资区域正确选择是我们投资的关键，因此我们不仅要重视一二线城市。我们要更关注成长型的三线城市。如何转型，我相信各位老总心目中已经有了明确答案。我们城市的改造都在大规模生产造林，青山绿水红樱桃，蓝天碧海金沙滩，养生之都文登，欢迎大家！谢谢！
主持人：接下来我们有请万科企业股份有限公司副总裁肖莉女士，演讲主题：金融创新与融资渠道多元化。
肖莉：各位朋友，下午好！非常感谢观点给我们这样一个机会跟大家分享关于金融的话题，实际上我拿到这个话题的时候，谈金融创新，我觉得特别的遗憾。大家可以看到这个会议上的资料，写了以万科为例。我们认为在中国现行制度框架下，我们要做过多的金融创新是非常难的。但是能不能做、怎么做，我想从我们跟美国的比较跟中国现行环境做一个分享。谢谢！
首先看一下美国房地产概况，我们经常谈到中国房地产的时候，说中国有几家房地产公司太多了。但是如果我们看美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万供应十几亿人口的居住，当然现在城市化还在不断发展过程中。目前大概没有那么高，但是相信这个速度会越来越快。所以显然开发商的数量不是一个问题，但是可以看到这个集中度差别非常大。美国前十家开发商占到25%市场份额，而中国前十家加起来不到10%，当然换一个角度说，我们可以看到一个好的方向，未来大的开发商还会有更大空间和更多机遇。但是这个机遇来自哪里？毫无疑问我们认为金融是一个非常重要的手段。
在美国房地产开发企业它的融资渠道非常多，首先是多元化，这里包括有商业银行和借贷机构的贷款。而中小开发商主要是依靠银行的贷款。另外有公开的资本市场融资，包括股票、债券、票据等等。大型的开发商企业主要是运用公开资本市场来进行融资。除了银行跟资本市场，还有民间的投资，如果我们简单这样来看，这些东西中国都有，但是我们的差异在什么地方？首先我们可以看在美国的开发商大量是依靠票据融资，在过去几年，美国开发商负债率也不断上升，到近期房地产上市公司整体负债率上升到66%左右，而发行优先票据是上市公司最重要的资金融资渠道，目前上市公司负债的64%是由优先票据构成的。而优先票据占到美国房地产上市公司资产总额的42%。我们现在来看一下优先票据。以美国开发商帕尔迪应该是最大住宅开发商之一，在2002年发行的股票1.7亿美元，而发行的票据是27亿美元，显然可以看到通过这种票据方式进行融资是美国大的开发商一个非常重要的渠道，而目前在中国是零，是不可以做的。帕尔迪65%负债是由票据构成的，关于长期负债问题，美国帕尔迪优先票据平均到期期限是9.9年，这个钱十年才到期。而中国长期负债，超过一年就是长期，毫无疑问大家都知道房地产是一个长周期的生意，不是今天买了地，开发到销售资金回笼，他是一个非常长的周期，而且一块地还要分很多年来开发，显然目前中国的融资环境跟房地产业务特征是不匹配的，而小型开发商主要依靠贷款。为什么小型开发商反而是贷款呢？因为在美国这个很容易解释，本身发这个票据，包括发股票，它的成本其实是最高的。所以小开发商如果要发票据的话，它的成本过高，用银行，它成本会更低一些。这样整个融资渠道是非常清晰的。而且包括融资的方式也可以买地，也可以开发，都是一个非常灵活的使用。
贷款的形式也是非常灵活，非常中国的贷款银行要做到四证齐全，你拿到四证后再来用这个钱，而且受到种种限制，也不能买地，所以这一方面，中国跟美国有很大的差异。简单的说，美国房企融资的情况他们主要依靠非常发达的债券市场通过严格的信用风险评估，让投资者自身来管理好它的投资风险。所以大量的票据我们可以看到都是通过大的投资银行发行。有些票据是有担保，有些是没有担保，可能这中间会有一些利率的差别。这也在提示我们未来中国信用风险评估系统的建立是非常重要。从大型开发商的角度来看，票据期限一般是非常长，企业可以通过发新的票据来筹集资金，偿还旧的票据，这样就可以为企业提供一个非常稳定的长期资金来源。而商业银行贷款形式也是很灵活，你可以做项目开发，也可以买地，也可以做土地预约制度。比如我现在下了定金，三年以后再拿地，这些都可以做。
融资渠道方面美国也是相当丰富的，跟中国很大的区别，中国是大量通过预收款作为融资工具，而在美国预收款基本上是没有的，只是有一个定金就可以，而且在美国预收制度是非常宽松，你只要有一个足够的法律文件，甚至有一个图纸或没有图纸，但是你有足够的法律依据，因为很多房子是量身定做的，在这个过程中消费者只是交一点点定金，说我同意做这个房子，接下来就由开发商帮他做，做完以后才能收预收款，因为他有庞大融资渠道，所以开发商不需要依赖预收款。这个也是国外一个基本商业惯例，他并没有存在预收款要监管等等之类的。后面我会谈到中国的制度，做预收款的监管，这是目前中国的状况，从消费者的角度来说确实有必要，但是在目前制度框架下它会给整个行业带来更多压力和风险。
这是中国的状况，因为中国的状况非常熟悉，所以我不详细谈。基本上我们可以看到贷款、外资、自筹资金和销售款，这是目前国内主要的资金来源。国内这个贷款、预收款占到房地产开发资金比例的70%，而且如果考虑到销售回款按揭贷款的话，实际上房地产行业有1/3资金是直接来自银行系统，毫无疑问这样给银行带来了风险。从2005年到2009年基本上在过去这么多年真的是没有发生任何变化，就是国内贷款比例大概占了不到20%，自筹资金占了30%多一点，销售款占40%多，利用外资大概是一点几，所以我们从这些数据可以看到我们的金融创新毫无疑问在这个市场是极低极低，我们没有更多空间去做创新，因为受制度框架限制。行业是缺乏一个长期稳定的资金来源，前面我谈到房地产开发周期特别长的特点，而且前期这个地价和中间投入是非常大的，所以理论上这样一个行业需要长期资金来支持。如果我们都是短期资金，大家可以想像9个月就要我们还了，你刚刚拿了一块地，你还没有开始启动，也没有销售，就有银行跟你说要还钱了，借新还旧，你要履行这些手续，就造成行业债务结构非常短期化，毫无疑问会带来行为的短期化。而票据在美国基本上年期在五年以上，我们可以看到国内上市公司数据，长期负债占到30%。但是这个所谓的长期就是超过1年期，比方现在经常可以看到有时候发一个信托给投资者去吸引的时候，一年半，其实大家想一想我们拿一块地到一年半，能产生收益吗？根本无法产生收益。但是你就要付这个钱给投资者，在这个过程中你又要借新的钱。这是长期没有稳定资金来源是这个行业重大缺陷。
而资本市场融资规模是非常有限的，大家回忆2007年的时候应该记忆犹新，当时地价高涨的时候，媒体都报道有一个闭环，上市公司问股东拿钱最后推高房价，房价涨了以后又推高股价，股价又跟着涨，然后上市公司又买地，推高地价等等，拿钱圈地推高房价，这是在2007年被媒体疯狂热炒的模式。但是实际上我们看了这么多年下来，到底上市公司有多少资金是依赖于资本市场的，只有2%来自于资本市场的资金。所以整个规模是非常有限的。而房地产公司整个筹资的资金还是以银行贷款为主。而且基本上是保持在80%以上的水平。这样一个缺乏长期的融资渠道和长期稳定的资金带来的会是什么？他带来的是短期资金依赖市场景气，会产生一个共振，加剧市场波动。大家都知道因为整个资金来自于银行和预收款，所以市场一紧的时候，一收缩，融资渠道没有了，销售房子卖不动了，那就是预收款也没有了，这两个资金都下来了。这两个资金下来以后，结果是什么呢？开发商减少开工，减少拿地，到了在下一轮的时候，等到熬过这段时间到下一个周期，房价慢慢开始回升，成交量开始放大的时候，开发商又开始开工，所以造成总会有一个阶段出现供应短缺，就会造成短的波动非常明显，这是过去四年看的非常明显的。我们经常会讲，我们要在景气的时候卖楼，在不景气的时候拿地。在房价涨的时候卖楼，在房价跌的去时候去拿地。但是实际上我们能不能做到？其实我们做不到或者说我们基本上做不到，就是我们无法做到独立周期运作我们项目。因为有钱了，大家都有了，都去抢地，结果抢地的结果2007、2009年频频出地王。等到市场调下来之后，地价现在都是底价可以成交，大家为什么还不去拿？因为也不是很有钱了。万科到中期190亿现金在手上，我们不能把这个钱一下子全部花掉，我们还是非常谨慎，因为要看下半年销售情况。这个就是短期资金，没有长期资金，造成行业没法逆周期操作。如果我们知道有一个10年的资金可以稳定地给我们，这样就游刃有余。房价的涨跌、市场的波动，其实跟我们在整个金融制度体系下是有非常强烈的关系。我们从上一轮市场调控可以看到资金共振的结果，基本上这三条曲线，金融机构贷款余额增长，房地产开发贷款余额增长，以及购房贷款余额增长，这三组数据几乎在同样一个波动都上都下，是这样一个状况。受资金链紧张影响，开发企业被迫通过减少开工、减少买地确保资金安全的结果也是非常地明显。这两个数据是全国房地产开发投资额和全国住宅新开工面积的一个累计同比，我们可以看到上上下下，他都是非常的一致。所以缺乏长期资金，加剧了市场的波动。
我们其实还会关心另外一个，预收款监管的问题。前面谈到在国外、在美国，其实包括在亚洲、香港、日本等国家都没有预收监管制度，因为他们不存在用预收款商业模式，他有很多融资渠道。但是在中国我们从消费者权益角度考虑，确实预收款是不应该用它。因为你用了它，可能某个开发商把钱带走了，出国了，消费者会造成损失。所以理论上预收款监管制度是有道理的，这是从消费者的角度。但是问题是如果我们没有其他的渠道，前面看到大量地是依靠预收款超过40%。，毫无疑问如果预收款监管全面实施的话，会造成资金进一步短缺，从而进一步减少开工，减少买地，到下一年状况就是没有供应，没有供应的结果或者供应非常少，房价又会涨上来，所以我们觉得预收融资功能弱化会威胁资金的来源。
还有一方面，民间闲散资金没有一个很好的渠道，我们可以看到目前城镇居民，家庭财产占总收入比例只有2%，所以实际上民间有钱，但是它没有投资渠道，所以在没有办法去分散民间资金的时候，大量闲置资金进入股市和楼市，本来这个市场在这个供需不能平衡，供应比较少，需求比较旺盛的情况之下，投资需求跟刚性需求抢资源，毫无疑问也会推动房价上涨，它激化了房地产市场的供需矛盾。
这里我们可以看到工业企业利润率是非常低，所以实体经济收益率非常低的情况下，大量资金从实体经济流向资产流域。这个也是在2009年下半年热点城市出现快速上涨的原因，这里我们可以看到像北京、上海、杭州，右边这个表格显示了上海、北京、杭州和深圳一个比较高的价格的情况。而深圳这个价格涨幅非常大。因为深圳在2008年的时候跌的比较多，但是上海跟北京相对来说在2008年会比较坚挺，所以去年的涨幅显得也没有那么高。
所以简单来说，我们觉得跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行，而且限制条件非常多。这会带来以下问题：银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用比较难以体现、债务短期化，缺乏稳定的资金来源，资金来源和行业景气度高度相关、共振加剧了行业波动，房价的波动，预收款承担了过多融资功能，如果把预收款监管起来又会产生金融的风险。民间闲置资金大量融入到楼市，增长炒房的压力。
从融资渠道多元化角度来说，我们会有如下的一些思考，这是万科的一个资金来源，其实我们也没有特别的优势。在2005年的时候万科经营型现金流是82%，就是说82%的钱靠自己卖楼维持企业运作，到2006、2007年我们做了资本市场，做的融资，2008年我们发了债，有股权融资和债券融资，所以我们筹资活动现金流会增加一些，但是到2009年也就是到今年因为资本市场目前也是关闭了，我们可以看到经营活动现金流又上升到了72%，其实这是这个就是卖楼的钱，换句话说就是预收款。刚才谈到预收款，其实融资渠道存在进一步收紧的可能性和趋势。我们可以看到在之前是广州、东莞、佛山、珠海、惠州、海南等多个城市已经实现了预收款监管，但今年以来青岛、天津也开始启动，而成都、宁波、苏州也开始讨论预收款的监管。所以融资渠道存在进一步收紧的趋势，毫无疑问我们认为现在拓展融资渠道到了一个刻不容缓的时机，而这个有赖于制度性的改变。我们会有一些建议，我们会建议希望能够来支持开发企业合理的资本市场融资需求。因为今年以来资本市场融资基本上在国内是没有了。第二，我们希望能够增加房地产直接融资渠道，发展房地产产业基金，适度放开债权型外商投资，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资的依赖。第三，希望贯彻国发13号文，因为在这个文里面已经谈到要向民间资本开发更多投资领域。比方这个资金中间有一环，关于土地供应我没有谈到。其实我们这个闭环里面还有一个环关于土地供应，因为政府土地供应也是依赖于开发商的资金，开发商如果卖地，开发商给了前钱就来开发，实际上土地供应也是在这个闭环里面无法做得很快，因为大家都没钱了，他也没钱开发，因为没有人买地。从这个情况来看如果向民间资本开发这个领域，比如各种公共设施的配套等等之类，包括软性的服务，软性的配套资源，我们都希望进一步开放来加快金融创新，拓展更多的投资渠道，让投资者的资金能够分流购房资金。第四，希望监管部门能够加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。我的分享就到这里，谢谢！
主持人：谢谢肖莉女士给我们带来了非常投入的演讲。接下来我们将继续我们下午的演讲，在进入下一位演讲嘉宾之前我们先要举行三层实木复合地板低碳行业篇地板宣言仪式环节。
2009年哥本哈根气候峰会之后，低碳成为各个行业发展普遍关注的话题，在房地产积极倡导建设低碳住宅，为人类生活提供良好工作和生活环境的同时，中国地板行业也掀起了一场低碳发展的热潮，而这个与房地产行业的发展、与我们的居住环境又有什么关系呢？让我们一起来了解一下。请看大屏幕：
（播放短片）
主持人：通过这个短暂的视频短片，我们了解到了房地产行业的低碳发展之路并不孤独，因为我们同样深刻地感受到了地板企业践行低碳发展的决心与信心。进入会场前，细心的朋友也许已经发现场外有一面6米长的木板子，有谁知道那是什么吗？没错，那是一块地板，是一块大幅面的三层实木复合地板，是不是有些惊叹怎么会有这么大幅面的地板呢？可这确实是地板行业的杰作，而且它是低碳的，地板行业通过科学培培育、合理采伐和应用林木实现着低碳发展。
与此同时，我们可以通过大屏幕看到一份由18家地板企业共同发起的《共创绿色居住环境倡议书》，我想这不光是地板企业，更是房产企业的倡议，因为共建绿色家园是我们每个人的愿望。今天我们也有邀请到了这些倡议节能减排发展理念的地板企业的代表：他们来自圣象地板、大自然地板、美丽岛地板、金桥地板、升达地板等十余家企业，感谢各位的莅临，也非常感谢各位给我们带来木地板行业特有的低碳理念和绿色气息。在这里我也呼吁更多的行业参与到低碳经济的建设当中，为我国实现节能减排、低碳发展做出更多地贡献。
主持人：接下来我们有请著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生演讲。主题：货币政策调整与2010房地产市场。
巴曙松：谢谢主持人，刚才肖莉女士对于房地产金融的介绍，是对我们这些金融从业者无声的批评。确实这么多年，我们讨论房地产金融，都不好意思说房地产金融，充其量就是一个房地产贷款或者贷款的变种形式、替代形式。至于说到具体的货币政策跟金融这个方面相关，很多政策的出发点来自于对房地产泡沫以及泡沫破灭可能对整个经济形成巨大冲击的一种担心，以这个出发点来推动的。所以20分钟的时间，我想今天自己定一个题目，把我最近重点分析、观察、思考的一些问题跟大家做一个汇报。
近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。所以我想把我近期对日本的房地产市场发展的不同阶段的一些特征和我们对当前中国房地产市场的一些借鉴在20分钟给大家做一个汇报。大致上来看，我们说日本的经济发展在它的经济起飞时期从1955年以来经历了非常典型的四个十年。
第一个十年，是1955年起始，其实这个时期日本完成了战后经济起飞，是典型的投资主导发展模式推动工业化发展的时期。第二个十年开始于1966年，这个时候日本强调投资主导向消费内需主导的十年。家庭收入持续增长引发房地产空前发展。第三个十年从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓的新经济时代，国民收入由高速增长转向稳定增长。第四个十年，从1990年之后的十年称为迷失的十年。在不同的时期，房地产不同发展主要增长动力不一样，特征也有很大差异，所以跟我们现在做一个对照，可以做一个大致的参照。
与日本经济四个十年相对应，基本上它的房地产也分成四个阶段，第一个阶段，1955年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要推动力是保障型住房。20世纪50年代中期之后，这十年是日本战后复兴的时期，也是快速推动工业化的时期。这一时期日本房地产市场面临最大问题就是供给不足，全国无房户超过400万户，大量的工业化需要大量的劳动者有住的地方。只有提供充足保障性住房才能维持工业的竞争力。实际上香港的保障性住房体系的建设它直接推动力也是这一点，直接导火索当然是那一场圣诞的大火，但是香港地价上升怎么维持香港工业化进程和劳动力的工业竞争力？日本做了什么呢？日本从住房政策，从战后的叫做应急性政策转成所谓具有长远规划的分层次住房政策，并分别于1950、1951、1955年连续出台了影响深远的三部法律，叫做住宅金融共库法、公民住宅法、日本住宅工厂法来规范、推动日本比较特殊的分层次住房供给体系，针对低收入阶层的公营住宅，针对中低收入阶层的工团住宅，针对中高收入的私营商业住宅三种结构。截至到1965年，日本政府经过10年保障性住房建设和对民间房屋建设的鼓励，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，基本上住房短缺问题在工业化时期解决。
昨天观点的记者跟我访谈，我说不要跟我谈那么远，我就看两个指标，户均住房套数，一户家庭是不是有对应一套房子，如果没有对应的，你讲什么都白搭，你让他租还是买？总是要有房子对应。我们在工业化快速推进时期，维持工业的竞争力和城市化的推进，缺少这一环，目前看来是会制约我们的工业化、城市化。大家设想一下如果日本没有1955年开始的第一个十年快速的保障性住房大规模的建设，后来它的整个工业的发展、出口的发展，包括房价的上涨承受程度整个社会会低很多很多。第二个十年，从1966年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段，在这个十年里面，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，是日本历史上非常重要的经济振兴时期。在这个时期国民收入在不断地提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进。第一个阶段重点是工业化，第二个阶段重点变成城市化。从1955年到1966年日本城市化56%增加到68%，年均新增城市人口超过200万人，因此这十年间流入城市大约2000万人口通过财富逐步积累，已经有部分人有能力支付住房消费购买能力，这一阶段是日本房地产市场快速发展时期，十年间日本共建超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。
我刚才前面报的数字是2800万套，第一个十年。这说明日本在1975年末基本上把以前的全部旧房基本上更新了。而同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右。人均房间数也超过了1%。第三个阶段是76年开始的第三个十年，是日本泡沫形成和发展的阶段，因为这个时期出现了很多重大国际、国内经济方面变量的显著变化。这个时期新建住宅的数量已经有所减少，这十年所建的住宅累计大概1600万套，比上个十年减少差不多1000万套。从这个意义上来说日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到住房，但是在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济增长带来的冲击，过度采取积极的财政政策和宽松货币政策，使得低利率、低融资成本环境下流动性大量涌入到房地产市场，使得在土地神话刺激下，房地产泡沫迅速膨胀。第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大的冲击。金融界把它称资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表修复需要比较长的时间。资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。
我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，但是也有值得我们汲取的经验。工业化阶段保障性住房的建设，城市化时期对房地产原有房屋的翻新，宽松货币政策、货币环境即使在供求关系没有大的变化性，也有可能形成资产泡沫，这些都是值得我们关注的，这是我讲的第一点。
第二点，日本房地产市场从房地产业这个行业角度来看，不同时期增长的重点、主导力量有很大变化。工业用地价格的高涨主导了第一个十年。从1955年开始的这个十年，日本地价出现大幅上升，年均增长超过26%，也已明显超过名义GDP增长率。这里最重要的原因是人口向三大城市圈转移集中，城市化率的提高，工业的发展产生了大量的工业用地和住宅用地，但是同一时期城市用地的供给量没有太多增长，土地比较欠缺弹性。流入的这些人口去哪里呢？流入的人口暂时被城市的出租屋所吸收。所以这个时期主要重点在工业用地的增长，所以大家如果做房地产投资，在日本50年代春风得意的地产商是工业地产商，做厂房。
第二个十年是住房的需求和土地供给同时增加，主导了第二个十年地价的上升。这一时期前五年上涨速度明显回落，每年大概10%左右。而且1969年跟名义GDP涨幅相比，地价上涨速度甚至还是偏低的，这个主要原因是什么？土地供给明显扩大。再一个，因为城市化的突进和产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农业非农化进程在政策鼓励下大幅推进，使得被转用的农地大幅增加，住宅需求也在增加，第一阶段进入城市的人口因为结婚、定居开始有购买力。这个时期经历了一个平稳的增长。1970年到1974年日本地价明显上升。1973年到1974年的增速达到25%-23%，这五年平均增长率达到19.3%。地价在上升，但是日本土地供应在这个时期增加值也非常快，特别是农地转用数量出现了空前的增长。所以土地投机也非常活跃，囤积炒地。第三个阶段，商业用地价格的高涨主导了第三个十年。这一阶段一直到泡沫破灭的这个时期，地价再次出现异常的上涨，而且呈现两大特征，第一，地价上升，集中在主要的三个城市圈，其他地方地价没有出现明显地上涨。第二，商业用地成为价格上涨的中心，住宅倒是平稳。从地价上升率来看，1985、1986、1987年东京圈的商业用地价格上涨率分别是住宅用地上升的4倍、2倍、1倍，其中商业地价上涨率分别是12.5%、48.2%、61.1%。整体来看整个80年代东京圈的商业用地价格指数是住宅用地指数的1.5倍。所以我们看到凌克先生和陈启宗先生讨论商业地产。这个原因是什么呢？工业用地价格反映工业化进程推动了上升，在城市化推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，使得平衡了这个时期的地价房价上升，但是扩张的很快，是看规模。第三个阶段日本泡沫形成最后阶段，是商业用地价格高涨。经济的转型，基本上供求平衡，转向商业地产。
对比日本我们房地产市场，有很多是值得我们参考借鉴、警醒的。从发展环境来看，我们大概跟他第二个十年有点类似，所以很难简单类比，我们工业化在局部城市里的快速推进有点像他的第一个阶段，我们可能保障性住房这一关是难以规避的，你如果要保障这一部分劳动力竞争力的话。同时城市化也在快速推进，没有分界，城市化工业化是同步推进的。按照城市化来比较，日本大概1966年到1975年这个时期，它的经济复合增长率大概9%左右，跟我们当前差不多，人均可支配收入也在2000多美元，产业结构上日本第二产业占41%，我们是48%，所以房地产占整个行业产值占比也在10%左右。但是我们看跟日本相比我们的住房市场有几个特征，存量总体不足，缺口很大，户型不均衡、区域发展不均衡，城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概170亿平方米，其中1997年房改以来新建的只有50亿平方米，拆迁任务比较重，整体新建住房大概在30%，而日本大概在1975年住房存量已经全部更新换代。而我们户均套数0.8、0.9，如果扣除非成套房大概只有0.7。但是成套房里面大户型的占比比日本同期高处不少，从未来发展看，我们关注房地产泡沫，更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避。我们从日本这个演变趋势和过程，也可以反思我们已经走过的房地产发展道路，进一步把握下一发展的重点和策略，我觉得是有参考价值的。谢谢大家！
主持人：谢谢巴曙松先生。接下来有请青岛海尔空调电子有限公司研究院院长陈孟军先生，主题：低碳与全球变暖：房地产升级。
陈孟军：各位领导、各位老总、各位朋友、各位来宾，大家下午好！很高兴能代表海尔空调集团参加今天的论坛，前面各位专家、各位老总充分阐述了新政下的地产运行趋势。我作为一个后辈，首先来一个班门弄斧，将我和我的团队在近几年来新形势下一些研究的成果与各位分享，同时也请各位多多提出指教。
我下午的演讲内容分为四个方面：第一，首先简单介绍一下海尔空调集团。海尔空调集团也是在海尔集团两个大的转型背景下实现新的突破和转变。一个是传统经济模式转到人单合一双赢模式。企业转型从制造业转型到服务业。这是从思维模式上一种本质突变和颠覆。特别是从制造业转型到服务业，第二个转型从思维上颠覆和传统模式，由传统的卖产品到了卖服务、卖方案。由传统价格竞争到满足市场、满足用户需求价值的竞争。所以海尔空调定位不再是卖空调，而是为客户提供舒适空气，低碳节能的解决方案。基于这样的定位，海尔集团又调整了新的组织架构，将原属于不同集团的与空调相关的三部分：海尔商用空调、海尔家用空调全部组建成新的海尔空调集团，并由集团高级副总裁柴永森担任海尔空调集团总裁。
在这个新的形势下，低碳节能也是大势所趋，不仅是国家和社会要求，同时也是地产开发商、、业主、供应商一个新的需求。但实际上来看低碳建筑、智能建筑、环保建筑这是各个方面要求，但在实际推广来看，特别是对于地产开发商或者业主、我们供应商来说，大家都面临一个两难问题，智能建筑或者低碳建筑必然带来高投入，对于我们的地产或者对于我们快速实现地产来说，这本身就会带来投资方面巨大压力。从上午一直到刚才我也看到了一个新的趋势，未来发展趋势就是城市综合体、商业地产、旅游地产、酒店可能会成为未来一个发展方向。在这个新的发展方向或者新的背景情况下，必然会带来一个全寿命周期成本的衡量或者直接一点，作为未来自持物业地产开发商来说，这就有了最直接的低碳节能方案的动机。我可能增加极少投资，但是我在未来，在我的物业管理里面，在我的运营成本方面，我就可以带来很好的收益。比如上午恒隆地产的陈启宗先生提到让我非常感兴趣的数据，我在有100元租金里面，陈先生可以收回85元，对于一般运营的不是很好的，可以收回70元。经过前期我们的研究和调研，在这个15到30元成本里面，人员成本占40%到50%。这是一个什么概念呢？如果我们在低碳节能这种解决方案广泛应用的条件下，在同样的运营的条件下，同样管理水平情况下，收回的就不是70元或85元，我可能收回80元甚至90元。这带来的最直接收益，我们坚信一条，最直接的经济动力驱动下，中国的低碳节能解决方案的应用必然会带来一个新的高潮。
基于此项分析和调研，海尔空调集团在近两年广泛经过技术积累和项目研究，也把取得的阶段性的成果向各位进行简单报告。海尔低碳HEEP提案由ACG发起，涉及太阳能热水技术、隔热涂料、节能灯、空调、智能控制，体现一个综合系统低碳循环经济。这里有几个案例跟大家分享一下，在城市综合体里面或者在商业地产为主的我们在北京做了一个项目，在商场和办公区域内我们当时是解决了两个很好的问题。一个就是上午陈先生介绍的商业地产的特点，前几年养孩子这个阶段，也就是说在商业地产开盘以后，更多租户还不满，甚至还有一些投资性业主的时候，是低负荷、低使用率的情况下，能源使用的一种节省。我们用很好的循环能源加上高能效节能技术来解决。
第二，未来成长以后，写字楼面临非工作日加班的问题。举一个简单例子，开空调，对于目前中央空调来说，它的低使用率的话，能耗是非常高的。加班的时候就20%人加班甚至5%的人加班，空调是供还是不供。目前传统做法就是不供，就用电风扇。不供必然带来诸多怨言，如果旁边有一个写字楼他可以24小时供，任何时候供，我可能租他的去。毕竟在中国目前的现状，加班还是比较普遍。这个就面临一个两难，我们新技术应用很好解决了这个问题。在酒店领域，我们在郑州的饭店去年一年采用新的空调技术，节省了将近49%成本。第三，在工业园园区，全国16个工业园地产里，我们广泛使用了这项新的节能技术。低碳节能技术目前有了广泛的前提。
第二个也是海尔空调的一个转型，就是工程服务。众所周知海尔家电服务、售后服务在行业口碑永远是占据第一位的。地产另外一种服务是我们的工程服务，从早期的介入一直到工程施工到最后售后服务，现在我们海尔所有的服务可以一直开到社区店，在各个社区里面看到我们的服务店，实现工程服务的突破。这个也是相应了上午陈先生提出的未来地产涉及各个阶段，是一个全流通体系。
第三个方面，低碳节能或者工程服务带来的高投资也未必是不可逾越的，包括前面各位领导专家提到的第三个应用，就是海尔财务公司技术服务。海尔财务公司是最早、最成熟的企业财务公司，现有资金350-400亿，金融服务现在我们已经与恒达、世贸等涉及到商业、住宅、旅游等各个产业展开了全方位的合作。因为时间关系，再次感谢大家对海尔的关心和支持，而且海尔衷心希望与各位朋友共创美好未来，欢迎各位到我们二楼VIP室进行更加深入地沟通和交流，同时更希望各位朋友到青岛参观指导，祝贺本次论论坛圆满成功，谢谢大家！
待续……
