2010博鳌房地产论坛现场实录（五）
作者: 时间: 2010-08-30 11:01:41 来源: [ 观点网 ]
主持人：谢谢区总。下面我们这一轮颁奖当中有很多一些相关产业链的奖项，同时还有在传媒和地产传媒方面的奖项，在这里我们要再接着公布五个奖项：
首先是2010中国最具投资潜力城市，获奖的是文登；2010中国房地产开发企业最信任热水器品牌；获奖的是海尔热水器；2010中国房地产开发企业首选热水器品牌，获奖的是海尔热水器；同时再公布2010年度中国最具影响力传媒大奖，获奖的是天津日报报业集团；2010中国最具传播力地产传媒，获奖的是东南快报和搜狐焦点。掌声恭喜我们以上所有获奖单位和个人。
下面我们要有请我们的获奖代表上台，有请2010年中国最具投资潜力城市文登市副市长谭远国；2010年中国房地产开发企业最信任热水器品牌，海尔热水器刘春明部长；2010中国房地产开发企业首选热水器品牌，海尔热水器李帅经理；2010中国最具影响力传媒大奖，天津日报报业集团副总编辑张颖；2010年中国最具传播力地产传媒东南快报房产新闻部主任叶传杰，以及搜狐焦点总编骆祖斌。我们要有请我们的颁奖嘉宾，有请金融分析家，清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士，以及搜狐焦点总经理曾伏虎先生。
◎中国地产风尚大奖2010中国最具投资潜力城市
1、文登
◎中国地产风尚大奖2010中国房地产开发企业最信任热水器品牌
1、海尔热水器
◎中国地产风尚大奖2010中国房地产开发企业首选热水器品牌
1、海尔热水器
◎中国地产风尚大奖2010中国最具影响力传媒大奖
1、天津日报报业集团
◎中国地产风尚大奖2010中国最具传播力地产传媒
1、东南快报
2、搜狐焦点
主持人：谢谢，我们谭远国副市长请留步，您好，文登可以说是获选了中国最具投资潜力的城市，看来是投资潜力巨大，获得了此奖项相信已经有很多的魅力之处，能不能给我们简单地介绍一下。
谭远国：谢谢各位嘉宾，谢谢我们观点新媒体。今天参加这次会议很荣幸，跨越辉煌、拥抱美好未来。今天下午我们各位朋友坚信了文登的主导优势，我们将来要打造中国养生之都。在政策调控下的房地产，作为政府第一衷心地希望我们房地产企业健康有序地发展，我代表文登市委市政府衷心地祝愿到文登去投资的房地产企业做大规模，做强企业。就像跨越辉煌、拥抱美好的未来，我想养生之都文登会给你提供一个非常好的平台。第二，因为今天下午演讲时间比较短，我补充一件事情，9月4号由中国旅游协会、中国房地产业协会共同举办了首界产业峰会在文登召开，我真诚地邀请我们各位朋友借此机会到文登走一走，看一看。谢谢！
主持人：谢谢谭远国副市长，他利用了晚上我们颁奖的舞台，谭市长又为我们介绍了一下文登，说今天下午介绍的时间不够。我想问题一下我们现场有来自文登的朋友吗？有没有老家是文登的？你们老家已经评为了最具投资潜力的城市，在那边好好地发展，我们也会多去看一下文登的。相信今天给我们谭市长也留下了非常难忘的夜晚，因为他说了这是企业第一次给政府颁奖，这也是我们此论坛的一个创新之处。
下面我们要继续进行我们今晚第七组的颁奖，我们要颁发的是中国地产风尚大奖2010中国最具影响力地产企业，获得此奖项的有：碧桂园控股有限公司、福晟集团、广东珠江投资股份有限公司、黑龙江宝宇房地产开发集团、金科地产、龙湖地产有限公司、茂华控股集团有限公司、天津富力城房地产开发有限公司、旭辉集团股份有限公司、中骏置业控股有限公司、重庆协信控股(集团)有限公司。掌声恭喜他们。有请我们获奖企业代表，他们是碧桂园控股有限公司王浩经理、福晟集团总裁助理王佳文、广东珠江投资股份有限公司企业代表、黑龙江宝宇房地产开发集团董事长龚保民、金科地产副总裁李战洪、龙湖地产有限公司代表邵玉群、茂华控股集团有限公司副总裁朱晓东、天津富力城房地产开发有限公司企业代表叶颖文、旭辉集团股份有限公司朱瑜副总裁、中骏置业控股有限公司邓绪杰总监、重庆协信控股(集团)有限公司品牌营销总监陈琼。
下面我们要有请颁奖嘉宾：恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生、以及天津日报报业集团副总编，《每日新报》总经理张颖女士。
◎中国地产风尚大奖2010中国最具影响力地产企业
1、碧桂园控股有限公司
2、福晟集团
3、广东珠江投资股份有限公司
4、黑龙江宝宇房地产开发集团
5、金科地产
6、龙湖地产有限公司
7、茂华控股集团有限公司
8、天津富力城房地产开发有限公司
9、旭辉集团股份有限公司
10、中骏置业控股有限公司
11、重庆协信控股(集团)有限公司
感谢我们二位颁奖嘉宾，同时我们请龚保民董事长请留步，您好，您作为我们的一个获奖代表，能不能给我们也发表一下您的获奖感言。
龚保民：我们是黑龙江宝宇房地产开发集团，这次参加博鳌论坛也是第一次，此时此刻心情非常激动，在此首先我要感谢观点新媒体，感谢全国的地产同仁们给了我们那份虚荣，感谢观点新媒体博鳌高峰论坛成功地举办，让我们有这样的机会在这里静距离跟全国地产精英们学习、沟通和交流，共同回顾我们地产辉煌发达的十年。在这十年当中我们既是城市的实践者，又是这个市场的推动者。我们在十年的发展中得到了政府大力的支持，得到了政府、各界地产精英同志们的包容和支持，得到了社会各界朋友们的支持和关怀，得到了媒体大力的宣传和报道，将我们的企业得以发展。此时此刻心中更多的是一份感激，更想说是的感谢曾经关怀和支持我们的各界社会朋友，感谢你们对我们的大力支持。
我来自北方哈尔滨，哈尔滨是一座美丽的城市，是被国内外评为世界的小巴黎。现在我们哈尔滨刚刚被联合国评为世界文化艺术之都，此时此刻那里正在举办盛大的哈尔滨音乐会。我今天早上刚刚坐飞机来到这里，昨天晚上我们宝宇有幸参加了我们哈尔滨名人故乡行的一场音乐晚会。在那里头我们感受到了文化对哈尔滨这座城市增添了无限的光彩，哈尔滨的房地产业在这个市场上是一个非常成熟、稳健的市场，那里发展的前景无限，希望在座的同仁们能够到哈尔滨去发展，让我们共同携起手来跨越辉煌，拥抱新的未来，也希望十年之后的今天我们同样在这里为我们未来十年的辉煌继续回顾和展望。谢谢大家！
主持人：谢谢龚总激情洋溢的获奖感言。应该说我们整个行业的调整过程当中，或者一个企业的走向，我们最关注的还是这个企业的领导人，应该说一个企业的领导人是一个企业的灵魂。下面我们要颁发的一系列奖项就是要颁给我们这些以人为本的企业的领导人们。
下面我们要颁发中国地产风尚大奖2010年度中国最具创造力地产人物，获得此奖项的是梁上燕；中国地产风尚大奖2010中国最具影响力地产人物，获得此奖项的人物有：陈启宗、黄红云、黄文仔、李明、凌克、刘晓光、孟晓苏、潘伟明、任志强、肖莉、张宝全。让我们把掌声送给以上获奖的个人们。现在有请我们的嘉宾上台，有请我们获得2010年度中国最具创造力地产人物的梁上燕女士；2010中国最具影响力地产人物的获得者：陈启宗先生、黄红云先生的代表、黄文仔的代表星河湾项目副总监王千姣女士、李明先生的代表周彤副总裁、凌克先生、刘晓光先生、孟晓苏先生、潘伟明先生、以及任志强先生、肖莉女士、张宝全先生。我们有请颁奖嘉宾：著名经济学家，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生；著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生，有请二位为我们获奖代表颁奖。
◎中国地产风尚大奖2010年度中国最具创造力地产人物
1、梁上燕
◎中国地产风尚大奖2010中国最具影响力地产人物
1、陈启宗
2、黄红云
3、黄文仔
4、李明
5、凌克
6、刘晓光
7、孟晓苏
8、潘伟明
9、任志强
10、肖莉
11、张宝全
主持人：非常感谢我们的颁奖嘉宾，同时也再次祝贺他们，在这里我们要有请星河湾集团梁上燕董事副总裁留步。您好，您获得了一个个人的奖项，就是最具创造力地产人物，应该说创造的源泉在哪里？获得了此奖项，此时的心情能跟我们说一下吗？
梁上燕：创造能力可能是来自于我们的努力。其实作为地产人每一年这个时候大家来到这里，不管有否获奖，无论世道好与坏，因为是行业一分子，所以我们每一年无论多忙都要赶过来，因为这是一份行业的责任。同时昨天晚上12点我到了博鳌，闻着熟悉的椰风、听着海浪，知道可以见到很多很多的老朋友，当然也会认识很多新朋友。所以这个奖，这个创造力，所有奖项应该是属于过去十多年来每一年每一天每一个月分忙在不同的岗位，但是我们一直在坚持，所以才有了中国房地产的健康发展。我想在这个风云变幻的时代，大家对我们的奖励我想是对星河湾的肯定，也是对黄文仔董事长领导下的星河湾企业以及我个人的肯定，同样我们要怀着感恩的心去感谢所有曾经支持过我们的朋友。刚才我在台上看到施永青先生，我就想起十年前我在成都做一个项目，带着成都优秀精英去香港的时候，讲课的就是施永青先生。这是一种鞭策，这十年走过来帮助了无数无数的人，所以我们行业需要这份坚持的精神，但是因为我们的付出，我们也收获感动。谢谢！
主持人：谢谢我们的梁总。刚才梁总也说了获得此奖项也是对大家的一种鞭策，今天晚上的奖项也只是一个开始，也希望鞭策着我们各位地产精英们在今后都能够取得更好的成绩。但是下面还有更多的精彩，就是我们的地产精英们和我们的经济学家们有一场精彩对话。而这场对话应该也是地产英雄之间的论剑，也是大家思想碰撞的火花，同时也可能是一场改变我们中国地产的革命性对话。
主持人：我们今天对话主题是新政下中国房地产之博弈中的政策徘徊，首先我们要请出今晚对话的两位主持：恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生、首创置业集团董事长刘晓光先生。同时我们还要请出其中的对话嘉宾：著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生；华远地产股份有限公司董事长任志强先生；中原集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生；中原集团主席施永青先生；复地集团董事长范伟先生；著名经济学家北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生。我们有请以上的嘉宾上台。下面的环节就是我们地产精英博鳌论剑，我们也要在我们各位专家学者们的对话当中窥探我们房地产下一步的发展，以及在政策当中的徘徊与思考。
刘晓光：今天我们俩来主持，今天在座的也是很有份量的，题目是博弈中的政策徘徊。我们把今天的对话做得活一点，首先我想让任志强讲一讲。目前有个对话，说你已经该口了，你能不能把这一段跟大家说一说？
任志强：博客上写的很清楚，博客上来从来没有改过，房子在涨价是市场行为，该涨价还得涨价，说降价不是叫市场行为，是政府行为。政府让降价，人家都说了不行也得行，你干脆让他行了算。
刘晓光：据说你改口了，才有那个对话？
任志强：没有那个事。政府有时候需要做事的时候，你就得配合。我们最担心他继续出一堆东西，那一堆东西其中有一些也准备使用的核武器，你干嘛非得让他把核武器都用出来，你要从了，他就不把核武器拿出来了，这是其一。其二，那个时候说的还早，王石下山（珠穆朗玛峰）的时候，记得是5月份。我跟王石说的，你赶快降价，其实他嘴上不降价，第二天就偷偷告诉毛大庆要降价了。你看这次万科中报出来了，多好看。销售很好。去年我们很清楚一个东西，7月份以后，投资开始上升。特别9月份以后，开工最高的时候一个月开了6亿多平方米，意味着一年的生产周期到今年8、9月份应该是供应量急剧增长。我们想9月份以后供应量至少要增加50%以上，如果再增加50%供给量，市场不能消化，后果就不好办，那你还不如降了算了。我们08年国内外形势都不好，你想买买不起，因为国内GDP也开始掉，外国GDP也开始掉，那个时候降价也没有人买，降价还是亏损。但今年不一样，房地产掉了，这两个点不要了也没有关系，对宏观经济没有影响。第二，你要是降了别人买的起，因为地方的宏观经济的猛涨，收入在猛涨，所以配合政府是理所当然的。你们干嘛非得跟政府对着干，我都从了，你们都跟着从了算了吧。
刘晓光：樊纲，你能回答他政府还会出一些什么东西吗？
樊纲：这个我回答不了，这得问政府，我们从边上观察。我们只是建议而已，建议不听，也没有办法。从现在情况来看，政策刚刚出台没多久，3个月，这个还要看效果，现在再出台应该是不合理，你还没有看清整个政策的效果。所以现在让我建议的话，我建议现在不再出新的东西，以观后效，你从了以后再看看。
刘晓光：按樊纲教授讲的以观后效，建议不再增加新的东西，这是大家的希望。孟总，你能不能说一下整个宏观调控到现在是一个什么效果，有一个什么样的说法？
孟晓苏：我接着樊纲的话说，樊纲教授有一句话讲的很透彻，他说宏观政策历来是短期政策，本来政府的调控行为就是一个反周期行为，天太热了帮你脱下衣服，天太凉了帮你穿上衣服，有形之手帮助无形之手来调控。记得去年8月份我们在这儿开会的时候都在讨论政策是变还是不变，大家都希望不变，因为去年8月份政策确实好。果然开完会后，半年就没有变化 。但是半年后，我们没再开博鳌会后，政策就变了，可见这个博鳌会管半年。现在调控100天过去了，我认为调控效果已经充分的显现，调控是非常英明的、非常及时的，而且调控效果是非常好的、非常到位的。调控目标是很清楚的，是坚决遏制部分城市房价过快上涨，还要求在一些房价上涨过快的城市可以在一定时期内采取临时性措施，讲的非常清楚，部分城市房价过快上涨，把地域划定，房价过快上涨，把目标锁定了，而且在一定时期内，采取临时性的措施，又把方式都确定了。这都实现了，所以取得了完全的成功，我们为国务院的成功感到高兴，为它骄傲和欢呼。但是调控还没有完，樊纲讲了还要以观后效，什么后效？国四条你光执行了一条，后面还有三条：加大土地供应量、加大商品房的开发供应量和加快保障房建设；国十条你执行一条，就是坚决遏制了房价过快，后面还有九条，基本上也是要加大供应量。所以我认为宏观政策还要继续，主要就是要执行好"国四条"后面的三条和"国十条"后面的九条，这样才能真正实现调控的最终效果，增加供应量，使房地产健康发展。
刘晓光：讲的非常好，如果是国务院总理讲这个话，那就更好。陈总，我把第一圈问完了，你再问第二圈。
陈启宗：这个题目是博弈中的政策徘徊，博弈就是要两方，到底那两方是谁呢？是政府跟房地产商还是市场跟一切的人，也就是说市场跟政府也在博弈，市场跟房地产商也在博弈，还是怎么回事？
刘晓光：是任志强跟媒体，任总是不是这样的？
任志强：陈总大概在香港待时间长了，不了解中国文化。中国文化就是发出指令的人和接受指令的人博弈。接受指令的人不管什么东西，市场也好、消费者也好、开发商也好，凡是你不是发出指令的人，就是另外一方。
陈启宗：但是不是每一个人名字都是叫任志强。
任志强：不需要叫任志强，叫房子也行、叫消费者也可以、叫地方政府也行，因为地方政府也是接受指令，而不是发出指令的。你香港可能没有这个事，但是中国有这个事。
陈启宗：施永青，你是在中国内地出生，但是在香港长大，你是在香港人当中比较认识中国事情的，你同意任志强说的吗？真的每个人都像任志强那么坏吗？
施永青：他刚才说的是主要矛盾，就是有人要发号施令，发号施令的人想改变市场的趋势，这就造成了博弈。问题是现在发号施令的人觉得他是为了你们好，所以他就觉得我这样做是对的。我自己看也不能完全说他错了。现在的房价刚才任志强说，其实市场在升，我是认同的，如果政府不出手的话，现在中国富起来的人这么多，资金这么多，又没有地方储藏，你到什么地方去？一定有很大一部分流到房地产市场里面去。这个趋势我相信现在还是有人在等，现在有人想买，知道政府在打压，他是观望一下，如果他觉得这个打压已经完成了，他又会流出来。因为我们在中国也有30个城市里面有分行，差不多2万多人在了解这个市场变化。我们发现5、6月份成交量是大幅地萎缩，在大城市北京、深圳、上海跌了差不多60%，有些70%也有，但是到了7月份情况开始改变。首先改变的是深圳，深圳因为调整比较快，他价格也做了一定调整10%左右，他已经反弹了。这个月我发现不但是深圳，其他一些第二线城市也明显的交投量增加。就是民间已经等不及了，觉得既然这个政策出来好像效果不太大的话，也积累了一定的需求。我自己看如果政府没有新的政策出来了，8、9月份的形势可能会好一点。交投增加，价格也会上来。问题就是政府还会不会出手呢？孟总就说成效很好，但是有些人好像感觉这个成效还不够。他们觉得价钱的调整还不够，所以我自己还是有一定的担心，就是政府还会出手，尤其是你价钱又上来了，交投量又上升了，社会上媒体也好呼声就要政府再出手，所以我担心好两三个月之后，还会再有压力，这个是我的担忧。
陈启宗：范伟，我第一篇文章读到了关于任志强，叫做坏孩子任志强，你不是坏孩子。刚才任志强说政府有人要发号施令，但问题是国家土地是在他们的手上。不像香港、新加坡，土地拥有权、管理权在他手上，他们没有办法，一定要有一些措施出来。从你的角度来看，政府应该采取什么地位、什么位置，该做什么事？你能不能解释一下？
范伟：陈总出了一个很高难度的问题，我还先讲讲关于价格的事情，现在大家都比较关心价格，我也希望通过论坛、通过媒体把我一线真实的实际情况能够告诉民众、政府。我们大家说价格的时候，首先对价格要有一个定义，什么叫做价格？我的观点就是有成交量那个价格才是真的价格。如果从这个角度来讲，我相信大家在坐只要是搞房地产的都能够得到一个共识，也就是说在现在所谓的热点城市，上海、北京、杭州、深圳，有成交量的价格比4月份的价格是确确实实下降了，下降幅度在10%-15%，当然你也可以说他不是降，因为这段时间很多楼盘是新开的楼盘，他没有可比较。但是相对于他所在位置的其他楼盘，价格是调下来。这个就是事实，所以应该很清楚告诉大家房价已经不是4月份的房价，已经是7月份的房价。7月份有成交量的房价比4月份房价低了10%-15%，效果很明显，政策已经起作用了。大家该买的应该可以买了，交易量慢慢可以回升一点，这就是大家希望看到的好结果。
陈启宗：8、9、10月份价格情况会怎么样呢？照你说的，慢慢可以回升了是吗？
范伟：这个我不敢预测，后市谁也没办法预测，如果能预测就是上帝了。有的人可以买了，开发商的供应量也出来了，这中间又是市场的博弈。这样的市场博弈，如果对某一个看法不是达到完全一致，这才是市场。如果所有观点都达成一致，不买的时候大家全不买，要买的时候所有人全去买，那就不是市场经济了。我觉得现在是一个很好的局面，大家应该可以放轻松一点，不要太在意价格，不要再去关心价格到底降了没有，事实已经摆在那里，效果已经有了。
陈启宗：钟伟，你是经济学家，问你一个问题，要知道将来这几个月房价走势怎么样？首先要问一个问题，政府想干怎么样？政府真的想再降吗？政府想再降多少，降到什么地步？刚才樊纲说都是短期措施，到底政府想做什么？
钟伟：第一，我只是大学老师，政府想做什么我不知道。第二，在目前情况下，如果没有加任何新东西的话，在第四季度开始，大概国庆后这段时间我想交易价格还是平稳的，但是交易量复苏会比较明显。我们估计今年全年大概交易量，销售面积比去年同比下降15%，但是销售金额比去年只下降5%左右。第三，现在价格体系统计上有一个问题，像范总讲新盘低价入市，在统计数据上看得并不明显。我觉得现在房价统计非常危险，他只统计70个大中城市的，没有统计300个地级市和2800个县，只统计一线城市的新房，而在北京、上海二手房的交易量早是新房的两倍多，看起来整个情况我自己觉得到四季度应该是量大概增，价格大概平稳。同时我想说的是房价就像堰塞湖一样，你要是让目前的情况延续下去，没有交易量，价格并没有特别急剧下降的话，你相当于在往堰塞湖里放水，注水注得越多，垮塌的可能性就越大。与其这样，还不如价格平稳，同时允许交易量放大，这才是比较安全的做法。同时我也不同意中国房地产行业的宏观经济影响不够显著，我个人都不太理解。
刘晓光：钟伟教授，未来15年房地产的发展，任志强肯定非常看好。据说你写了一篇文章中有一个发言，讲未来10年不会有以前黄金10年的状态，你是什么意见？
钟伟：未来10年关于中国经济是这样，关于中国经济应该是过坎的时候，一是2003年到2007年10%以上的增长期已经过去了，从2008年到现在，2008年是9.1%，2009年也是9.1%，今年大概9.4%左右，明年也好不到哪里去。中国经济已经绝对地从2008年开始经济在走下坡路，并且面临很大挑战。国际上多次讲，中国占地球20%的人口，耗用地球30%、40%资源，仅仅提供地球商品服务的10%，这是一个非常低效的经济体。我不能够相信依照目前这种增长方式再延续十年，这是不可能的事情。房地产过去十年很辉煌，未来十年也不错，但是绝对不是辉煌。我打个比方过去十年，我们的销售面积、销售金额和投资增长都非常快，比如销售金额大概年增长30%多，投资每年增长将近30%，销售面积每年增长20%，以销售面积增长20%推算一下，再过六年左右再建面积就50多亿平米，每年销售面积20亿平米，这不可能的。所以过去十年我们房地产行业从销售面积来讲大概增加了十倍多一点，未来十年销售面积能增长两倍半就很不错了。所以总体上来讲，今后两到三年看政府换届效应，政策比较平稳，房价也比较平稳，交易量可能会稍微好一点。今后三年到五年或者更长一点的时间，这段时间房地产行业中性偏好一点，到2020年之后房地产行业基本上好事就过去了。
陈启宗：我挑战你一下，农民进城每年1000多万，过了5年、7年他们就买房子了，这些是新的购买力。还有一个换房问题，现在很多人住的太小了，愿意换大的，会不会继续像任志强那么乐观，前途更美好呢？
钟伟：不会。人口因素仅仅是其中一个因素，现在中国过去是1%人口抽样，将来中国到什么时候有多少人，现在说不清。有的研究表明2027年人口到顶峰，有的表明2030年、2037年、2050年，人口峰值有的研究表明13.8亿人，有的表明14.2亿人，最高的数是16.5亿人。所以中国未来20年会增加多少人口现在还不知道，要看计划生育的执行力度，要看计划生育政策。农民进城这块也说不清。因为到底有多少农民能进城，这些农民进城形成多大购买力也说不清楚。第三，1998年之前老旧房子拆掉之后会怎么样，有可能城市老旧社区永远就这么老旧下去了，因为拆迁不动太贵。所以人口的因素仅仅能够支持未来10年房地产行业平稳地增长，不能支持房地产行业加速地增长。从2000年到2009年城市化转移的人口已经在减少，2000年从农村向城市转移了2300万人，到去年转移了1300-1400万人，所以人口因素对房地产未来10年高速增长不够形成支撑力，但对房地产地稳定增长有一定支撑作用。
范伟：我刚才听钟教授讲中国是用20%人口消耗30%-40%资源产出10%的成品，这个数据说明我们现在水平还不算太高，效率还不算太高，这个其实就是巨大的潜力。如果我们用20%的资源可以贡献20%的成品，达到平均水平的话，这个增长速度15%都有可能，这就是巨大潜力。中国为什么效率现在这么低呢？大家找找原因，每个人都独立思考一下，我们每个中国人都那么聪明、勤奋，大家聚在一起为什么现在效率相对偏低一点，这个后面原因大家找一找，不就是我们发展空间和巨大增长潜力吗？怎么可能没有潜力！
任志强：我比他好，他比我坏。有一年就在这个讲台里，范伟他在上面打了一张大表，告诉我们多少年前白菜多少钱一斤、水果多少钱一斤、糖果多少钱一斤，然后告诉我们今天多少钱一斤，他的意思就是告诉我们房地产价格已经很低很低，还没有结果。所以他比我还坏。他说的道理也是对的，我赞成钟伟说的，人口增长不会持续增长。从1996年之后，我们连续10年时间每年增长2100-2400万人口，这是城市化率最高峰的一段时间，但是10年之后已经下降了1800万、1600万，1400万，到1400万，现在大约也就1400万。为什么这个比例颠倒了？城市人口越多的时候，那边1%的比例人口越少，因为过去城市人口少，农村人口多，所以需要1%的话，数量巨大才能到1%，现在基本一半一半了，所以每个1%实际上是农村户籍人口和非城市外地户籍人口进城大概就1200-1400万之间，农村进城人口大概800万左右，这个已经连续发生了4年多时间。往后基本是这样一个规律。但是我不同意钟伟说的增长问题，我觉得这几年增长最主要是土地价格的增长，我们销售面积没有增长太多，我们销售面积2008年是490多万套，2009年是550万套，面积差不太多，为什么呢？户型小了，所以总套数的总面积差不多。最后我们每年略增一点，大概11、12亿之间。我们曾经在2003年计算的时候，如果要达到340亿平方米左右，我们完成建设部当年提出的城市人均35平方米的小型目标，大概一年17亿平方米的容量，房地产全部竣工量占70%，算一下大概13-14亿，还达钟伟说的翻两倍半的水平。
钟伟：其实从现在看今后五年到十年左右，房地产行业本身特点不是在建面积和销售面积增加，而是价格增幅会比面积增幅快。
任志强：对，投资增长还会继续增加。这一部分可能跟土地有直接关系。我们现在投资增长要把10%几的土地增长砍掉，才是你的净增长。如果砍掉的话，净增长就没有那么多了，虽然表面上看起来有30%的增长，这个关系要说清楚。是不是不是一个增长优势？我们每年销售10亿平方米左右的房子，已经比两个全世界的总量多多了，面积都加起来不到5亿多，我们10亿就是全世界的两个翻番以上的面积数，还不够多吗？这个量大家还吃不饱啊，这就没道理。算完以后，还有一个什么结果呢？如果假定我们按照现在500万套翻一番，翻到1000万套，按照城市家庭户籍来看，4%到5%，加上二手房10%，美国每百户家庭17个人买房。现在2008年危机之后，平均7-8。而中国到现在为止加上二手房交易5%都不到，虽然我们这个交易还会翻番，交易你说提到10%。如果按照这样算，二手房交易有多少？3万套？
施永青：二手房有十万套。
任志强：我们现在不到4%，你是超过了。所以到成熟阶段，基本上就要翻，翻的是后面这块，一手房减少了，二手房交易加大了，整个市场交易量要能达到10%。所以未来房地产市场的发展在一个时期内还是要到2020、2030之前。钟伟说的人口问题有两个因素：一是计划生育因素，如果放开计划生育因素，所有现在的计划就乱套了，这就不对。第二，时间变量问题，我们劳动力人口是按60岁退休还是65岁退休？现在发达国家很多已经变成68岁退休了，像日本、德国、英国。按照现在来说，可能2030年以后我们老年人太多了，老龄化开始增长。如果把老龄化人口时间往后移了，移到65岁、68岁，我们老龄化人口就推后30-50年了，所以这个时间概念是不一样的概念，因此中国未来也可能还有一个很长周期，但是问题是前面这几个因素不发生变化。如果土地因素发生变化，整个宏观判断就完全走样，跟现在的时间就完全不一样。
陈启宗：孟老师、樊老师，你们刚才都提到刚性方面，没有说到投资这部分，一个人慢慢可以有两三套房子，在海口一套、三亚一套，这方面的发展，你们怎么看？
孟晓苏：我挺奇怪，我们怎么讨论到30年以后的事了，刚才任志强说下半年的事还没有讲明白，就谈30年后，可见开发商的心情都很轻松，你看开发商的资金链还没有断，还能坐在这里谈30年。要说30年，说得太久。但是说起来我倒是一个乐观派，未来老百姓对于房屋需求还会持续相当长一段时间。刚才钟伟教授所说的很有价值，任志强说的也很有价值。我觉得中国老百姓现在至少五个方面需求会持续拉动产业：第一，现有城市居民还要继续买房，从量的追求到量质追求，这里面就包括了陈老板所讲的投资性购房，这个一会儿让货币委员会专家说。第二，农民进城。农民进城大概一年1600万人，两年就是一个加拿大总人口。第三，人口出生率，人口出生下降了，现在一年1600万人，但是这1600万新增人口也是两年一个加拿大。我们是两年生一个加拿大，一年生两个保加利亚。问题是人口红利到底多长时间发挥作用？人口红利要延续到20年后发挥作用。因为20年前生的孩子消费很高，20年后他结婚买房，所以他有一个滞后效应。第四个是旧城改造。我们多少人住的房子还很破。包括我们中房在80年建的房子都该拆了，都是小户型，46平米一套，你看看现在到处都在拆旧城。我前一段去西安，他们告诉我你不去西安，你不知道为什么外国人把中国叫china（拆了）到处在拆呢。我们到了海南，一看多少人在这里买，一买房就只是住一季。夏天东北老百姓到这里住着长痱子，他只有在冬季才过来。这么多的需求都会推动中国老百姓需求增长。而老百姓今后的居住模式，主体模式会不会是香港模式呢？我看不是，应该更像美国模式，因为我们土地辽阔，还有广大农村土地可以使用。一部分城市人住高楼大厦，另一部分老百姓愿意住别墅，为什么？因为我们祖祖辈辈都是住别墅，到现在我们53%农民也还在住别墅，而且现在进城的农民家里还有一套别墅地，所以未来老百姓肯定是想住上有天、下有地的别墅，谁说中国没有土地盖别墅，把农宅腾出来，一周转，那都是盖别墅的地。从未来看我们很乐观。关于房价上涨不上涨的问题，我看主要是货币问题，是票子毛了，票子一毛，什么都涨。这些问题是货币问题，还是请货币委员会前委员来讲。
樊纲：现在时间已经过十点了，我是当教授，不是货币委员，当教授的职业就是挑毛病，看谁有错。刚才我听下来，大家有很多谬误。我要发言要解决你们问题得重头批判起，很得罪人，我说我们后面是酒会，我们酒会去，不要在这里批了。
孟晓苏：投资性购房，在90年代我给国家提了一个建议，要减低住房商业，因为我发现到处都有商业储备，电视机有一个商业管理，我们的房子原来直接生产出来就面对购买者，他是从工厂里卖走的，没有用水库，上游一发水下游就淹了，上游一没水下游就干了。所以我们就提出这么个建议，希望向储备粮、储备盐、储备猪肉建立一个这样的"水库"，国家拿出钱来，国家后来没有直接拿钱，但是建议被采纳了，被谁拿出来钱来建立了这个水库呢？原来是被千百万的老百姓他们拿出钱来建立了储备库，每家都买一套房或储备起来，这种储备最终要变成消费、变成居住。但是在储备之间也有相应价值，所以这个就形成了现在住房商业，如果没有投资性购房，就不会有住房商业，更不会有完善的住房租赁业。现在投资性购房受到过多指责，我看是不应当的。但是过度的投资性购房需要想办法限制，用什么限制？完全会有更好的手段。我当处长的时候，分我一个房子就是在西边门，那个楼就是黑灯楼，现在那个楼灯火辉煌，为什么？说明这里有一个成熟过程，而老百姓在这里面有一些投资性购房，他也有利于稳定市场，所有商业行为都要谋取一定利益，所以老百姓赚点钱也是正当的，老百姓如果等到方圆都成熟了再去买房，就要比当年买房价格贵两倍，我认为应当理解老百姓这种行为，更要理解住房商业这样一种住房商业在各国都存在并且非常合理的行为。
樊纲：我说至少应该区分几种情况，今天我跟海南那位记者说我不同意你们老拿海南这个说事。昨天记者招待会统计局的也拿海南的说，真正为自己买一个别墅还是属于消费行为。到海南买一个，还是消费行为。什么是投资行为呢？就是我不是自己住，不管我三个月侯鸟型住还是养老型住，不是这种情况，就是真正的投资行为。你说的那个能够租出去他就属于。买能租出去的房子，对于他来讲是投资，但是在市场上还是有人消费。现在要解决的问题，在新政里面解决什么问题？什么叫过多的投资性购房？我买了以后，我租不出去我也不在乎，我也不准备租出去，就搁在那儿升值，这种就属于因为我们制度缺陷、保有成本太低，结果他买了房子又不能租出去，留在那里占用过多土地。这种投资行为是要为那些买房是要消费，包括租出去消费让路，否则的话中国没有那么多土地。所以你说这个调节在哪调节呢，应该增加大家别墅式的消费。然后发展租房市场，但是要抑制过多的、过度的那种投资性的买房。
刘晓光：时间也差不多了，我出一个题目，大家每个人讲一点意见。到现在这个阶段大见成效，很好。现在已经是8月份了，未来还有4个月时间，会不会现在就比较平稳，价格略上有上涨，每个人做一个判断？
任志强：我明天准备讲这个，今天要讲完了，明天就没得讲了。
刘晓光：你先讲一讲你的观点，你要回答我的问题。你回答我刚才这个命题或者这个判断是正确还是错误，你怎么看？
任志强：我觉得7月份交易量上来不表示8月份还会上，但是7月份如果降价，交易量上来，8月份再降点价，交易量还会上来。我们可能出现四种结果：一种是价格下来，交易量上去；一种是价格下来了，交易量不上去；还有一种就是价格没有下来，交易量也上去；另外一种是价格没有下来，交易量没有上去。
刘晓光：你就回答是yes或no，你要回答我的问题，是什么样，你说是降也没有关系。
任志强：我不知道什么样，我只知道有的是政府愿意看见的，有的是政府不愿意看见的，有的是全世界都不愿意看见的。
樊纲：你刚才说两个都上去，我说NO。
孟晓苏：我认为调控有理性调控，有非理性调控。理性的调控是什么？温总理多年前讲过的叫适时适度，非理性的调控是什么？温总理最近提醒的不要政策累加，造成负面影响。所以我们要看下半年到底是怎么样，是理性调控还是非理性调控，就看他是不是适时和适度。
施永青：8月份我们看到上半年情况，交易量还在上去，上的速度比7月份还要快，在这种情况下，我认为价格跟交易量在未来两个月都是上的，如果政府不出手的话，到年底甚至明年初还是要上的。
范伟：这个问题真的非常难回答，我讲一个题外话题故事，是从世博会来的故事。世博会分浦东、浦西，浦东是国家馆，浦西是城市最佳实践区，世博会开幕之后浦东人很多，城市最佳实践区很少人去参观。参加城市最佳实践区展方很着急，大家就商量对策，就有个解决方案出来，叫东西联动。你要去看浦东，你到浦西的城市最佳实践区去敲章，敲多少就可以给一个浦东国家馆的预约券。这个措施马上就取效果了，很多人都过来敲章。但是马上又碰到新问题，只来敲章，不参观，调头就走人，没有起到应有的效果，因为最佳城市实践区其实是个很好的案例，对城市让生活更美好，是很好的解释，那怎么办？又想到一个新的补救办法，让盖章的人要来参观，参观完以后要回答问题，答对了就给积分。马上发现那几个人回答问题每次总是对的，那几个人就是卖预约券的黄牛，整天来看就熟了，这个事情是一个很小的事情。说明其实人性是很难测的，制度制定是很难的事情。要制定一个合理的游戏规则，引领这个市场的发展，确实是需要我们大家贡献智慧、贡献力量。现在正在发起一个城市智慧探索之旅，我们希望发动全国人民在自己周边，在自己生活当中，希望让大家独立地思考，用智慧、用制度设计、用游戏规则的设计去解决我们实际生活当中碰到的一些问题，真正达到城市让生活更美好，回答房价很难回答不了。
任志强：你的意思就是政府比较笨。
范伟：说明政府的东西一直在改进之中，但是世界上其实是没有上帝，没有人可以预先预测什么东西，这个东西需要大家互动，大家去贡献智慧，才能解决问题。因为抱怨是没有用的，大家都实事求是来解决问题，这才是最终的方向。
钟伟：如果指的是商品房的同比价格，如果指的是商品房现房交易量，第四季度，10月份开始可能两个都上。
刘晓光：我的看法是这样，我希望量上去，价格平稳。我再给大家10分钟时间，大家有什么问题，可以直接提，问的问题简单一点。
观众提问：我问任总一个问题，我说物业税的问题，先问任总，然后孟总再做补充。因为孟总是物业税的提倡者。我们的物业税是学习西方先进发达国家，但是我们忽略了一个问题，物业税究竟向谁收，我们的物业究竟是谁的。西方发达国家他们的产权是永久的，在我们国家是70年，我们买的房子相当于70年房租一次性交了。其实并没有真正有他的产权，这种情况政府应该向谁出产权？我们交的是租金，产权不在我们手上。第一个问题，我就想问任总怎么看这个问题？谁是真正的房东？
任志强：你说的好像不太对，在英国是所有土地是女皇的，英国没有产权问题，英国只有所有权问题，所以英国很多土地是租赁的，只有使用权。他把使用权变成可交换的使用权，类似于我们所说的产权，所以你这个概念不完全对。英国在租赁性土地上也收物业税。这是回答你第一个问题。
第二个问题你说的70年使用权我也不太同意。按道理中国物权法规定物权归政府，但是目前同时规定70年使用权继续续约，没有说不续约，自动续约没有说你再交不交租金，还是一个问号。如果不交租金，你就可以续约到永远，所以你这个问题也还是不太对。但是我个人认为在发展中国家，还没有哪一个国家收财产性税收，这是前税务局副局长说的。所以到我们到发达国家程度的时候可能就收了，在发展中国家不应该收，另外我们的税收制度是说收物业税在持有期间增加税收，但是它要综合替代原来在生产期间和获得期间之前的一些税收，要减掉一部分，所以一减一差，也可能没有最后增加税费，只是环节不同，从前头的环节到后头环节了，这个东西我们没有看到正式文件，我不能讨论。如果这样的话，也等于说把你说的一次性交的70年租金给你减了一部分，你也没有吃亏。总之，任何一个国家的国民绝不会同意国家去增加税费，这是很傻的做法，如果他没有增加税费，而是转换税费持有方式或收取方式，从而一次性的把地方财政收入变成了可持续的地方财政收入，不过是前面减了后头加了，也就变成了另外一种情况。总的税费是降低了，你也没有什么可不同意的。所以我们说根本在短期之内不会出台物业税，也别讨论了，而现在讨论的基本上跟你的想法差不多，大部分前提讨论错了。最终世界上对国土的管理一定是从产权变成规划权，这个是世界统一的。我不管你的产权是谁的，但是我可以规划这个地方只能盖楼、种粮食，这是政府可以管的，但是产权是私人的、还是公家的、还是租赁可以不管。最终我们要系统解决中国的问题，才有可能最终解决税收问题。
樊纲：发展中国家也还是有一些国家收物业税，在一些大城市。这是第一。第二，中国以前也收物业税，我母亲是学建筑的，她第一个工作在上海房管局去勘测各种房子的价值，怎么来测量房产税。所以我们后来是全部房子充公，这件事也就充公了，实际上我们中国人自己原来也是交税的。当然那个时候整个体制不太一样。土地出让金的问题我同意你的说法，这个是对使用权的征税，这是第一。第二，如果实现物业税，房价、地价里面一定不能包括一次性的，本身资金流这么走，人们预期也就这么走。为什么房价一定会降下来，地价一定会降什么？因为人们的预期包含在里面，市场上的博弈大家都会找到一个方法去博弈。
任志强：他说上海征收这个主要在租界地区，而且上海当年市政收入90%来自物业税，非常高。但是他说的这个是租界引进的，租界是按发达国家的方式引进来的。中国主要是实行大陆法，不是海洋法，这个东西海洋法是不产生的。
孟晓苏：任志强也说错了，确实不少发展中国家也有物业税，像菲律宾也有物业税。为什么收物业税？征保有税是居民有财产以后他应当承担的一部分税负，为什么我们中国过去没有征收财产税，你说我们有什么财产？你说我们上一辈有什么财产，到后来慢慢才有房子，形成房产也是最近这些年。所以在上一轮调控的时候，在2003年曾副总理到上海考察的时候，就提出了把流转税变成保有税，叫轻流转，重保有，其实我们中国税负不少了，税种太多了，我们需要的是调整税收的结构。过去光从开发商还有销售环节来征，该保有的保有，占一套房子的人和占50套房子的人都是有目标，整个城市建设需要各项投入，包括政府要投资道路、桥梁、治理大气，都在提高房屋价值，还有这么多公务员为你服务，所以香港把这种物业税叫差饷。这个就是物业税的来源。
过去我们没有物业税的时候靠什么维持城市运转？靠廉价收农民的地，高价再卖，这样农民吃了亏，城里人也承担高房价的负担，我们该不该拿农民的钱去补贴城市呢？我们拿农民的钱补贴城市主要是补贴谁？是你有十套房享受十套补贴，有五十套房享受五十套补贴，这个公平吗？不公平。我们父辈打解放战争的时候是拿地主的土地分给农民，现在是拿农民的土地卖的钱分给地主，谁是地主？50套房的人就是地主，他有50块地，所以现在我们需要调整这个政策，并不能光从城里人对城里人的角度，城市里没有房子的人希望国家有财政税收，通过转移支付给他们建廉租房，政府又缺这个钱，所以从哪儿收？应该从房子多的人身上收，这是个公平。对于房子多的人公不公平？也公平，他也受益，因为你交了税，造成修桥、修路，你有五十套房全升值，而且由于有了物业税，现在很多调控政策都可以不出台都可以收回去。比如你投资性购房，行不行？行啊，你投吧，你买多少套房，交多少税。你空置行不行？行啊，你控制物业要交物业税，说开发商捂盘，开发商交税。我们在美国开发的房子，没有卖出去的都交税。所以现在宏观调控碰到很多问题都可以在这其中解决。还有一个可以解决的，就是小产权问题。小产权升值这么多年了，你说它违法，现在小产权已经占城市居民住房的30%多，大街上有十个孩子，还有三个违法是超生的，你把他都杀了？杀不了。我前年就提出要从小产权起征物业税，而且他这个税收得重一点，按照国际标准税率，而城市居民是按照优惠税率买小产权房，这样就把小产权问题解决了。不光让老百姓放心，也合法了，而且他也愿意交，还让政府下了台阶。我们看现在七部委下决心今年之内解决小产权问题，我们期待他有别的办法。如果不通过物业税的办法，他用什么办法也是很难解决的，所以我们博鳌论坛已经给他提供足够智慧，我们相信这种智慧能够影响到我们的政府机构。
观众提问：我是浙江宁波一家公司的，我想请中国和大陆两位，一个是樊纲老师，一个是施总，在十年前或者八年前，你们企业可能规模没有那么大，整个人才引进和流失率在八年前的状况，以及现在人才的流失率和人才的引进难度，现今与十年前的对比是怎么样的？
樊纲：我不是做企业的，所以问企业家吧。
施永青：人才问题对于我来说，我采取一个跟其他公司不一样的态度，我是什么人都用的。因为我发觉这个情况，说没有人才都是老板，做员工的都说自己怀才不遇。其实你公司里面都很多人才，关键是你可不可以发挥他们的能力，所以你应该定一个机制，让你公司里面有能力的人发挥出来，其实每一个人的能力基本都用了10%左右，人的脑子是很强的，我是把重点放在发挥我们自己公司里面人才。另外我在用人才方面的态度：一个企业要用普通人才会大，如果一个企业总是要挑千里马，世界上的千里马很少，企业就没法大了，所以现在我们公司里面我总是批评一些专要挑人才的主管，专挑人才的主管就是请不到人，公司长不大。我现在2、3万人的方法就是用普通的人才。我们现在一些原料都是用普通材料，普通的元素，氢、氮、氧气、水随便都可以找到，我们可以用这些东西。如果你要找一些很稀有的，你就长不起来。所以这是我对人才的态度。所以我没有你刚才问的那个问题，十年前怎么样，今年怎么样，你管十年前干吗，你看眼前就够了，这是我的看法。
观众提问：我补充一下我的问题，我的意思是本身企业大小、规模和对于人才的吸引力完全不一样，上市公司对人才吸引力会很强，反过来规模相对是二、三线城市一些小的公司，他们对人才的薪酬、福利跟你们在座台上的老总都没法比。各位老总你们现今人才需求跟十年前，你们在十年前跟现在中小企业规模差不多的前提下，差异会不会非常大？
陈启宗：我看时间差不多了，我答一答就结束了。施永青先生公司的性质是一种，他的管理哲学也是适用于他的那一个公司，我们公司不是这样，我们公司去年赚了222亿，我们公司只有2000多人，每人平均利润靠近1000万，我们绝对是精英。城市十年前跟现在怎么比？十年前那个时候人才少不太多，今天经过十年多的拼搏，从不同的公司里已经有比较多的人才能够出来，但是还是不够，所以我们非常注重培养我们内部已有的员工。也不能否认你刚才说的一、二线城市的分别，我现在说一句话会得罪人，请你原谅。我十年前在上海有工厂，在上海一直下去100、200、300公里都有工厂。人才越离上海越远，人才水平是有明显不一样。这个也是告诉我们人才总是往某些地方集中，你要找好的人总要去那些地方找。但是慢慢我也相信，国家那么大，人才也会慢慢从一城城市流向二、三线城市。
刘晓光：今天的对话到此结束，谢谢大家！
主持人：谢谢我们各位嘉宾刚才非常有见地，并且精彩地对话。在我们几位嘉宾对话之后，我们现场还有一个小小的抽奖环节，我们现场的各位嘉宾可以先稍坐一下，我们抽奖环节要抽出三名幸运的朋友。
主持人：欢迎大家回到2010博鳌房地产论坛的会议现场。经过昨天一天紧张的会议，相信大家都有些疲惫了。在这里感谢各位嘉宾的支持，我们今天的论坛议程同样精彩。无论是房地产税开征还是信贷收缩，无论是拿地方式的改变还是更多保障性住房推出，2010 年房地产政策的改变必将深远影响行业的本身，中国房地产未来革新之道路在何方？
接下来我们就展开今天上午的论坛议程。今天上午议的主题就是"革新力量：市场化的房地产与制度突围"。我们首先进行的是演讲环节。我们首先请出中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生。主题：以房养老。
孟晓苏：各位同仁，各位媒体朋友，我是第三次参加在博鳌的论坛了。虽然我的工作做了很大变动，但是我还经常被请去参加房地产的活动。这件事，任志强就挺奇怪，他问我你都干保险了，还参加房地产的会干什么。是啊，人有房地产的爱好。但是工作再调整，还都是对房地产业情有独钟。所以让我搞保险，我就研究以房养老。所以作为一个保险人士跟大家讲一下以房养老的看法。这次我来博鳌就理直气壮，我知道有不少保险公司，像平安保险的同仁也在这里，所以我们保险公司的同仁也可以参加房地产论坛。
我多次都发表了以房养老的著作，经过我们研究，我们发现中国其实已经进入老年社会了，从2000年就进入了。60岁以上超过10%，65岁以上超过7%，这已经超过国际标准。中国人口老龄化有这样几个特点：第一，速度快、来势猛，老龄人绝对数量巨大。第二，"四二一"家庭成为主题，老人抚养比明显加大。第三，居民富裕与保障程度慢于老龄化速度，未富先老。
现在保险法修改，已经允许保险公司投资不动产，但是还没有出最后的细则。但是保险业很早就允许保险公司投资养老设施，收购养老设施这已经是保险公司的共识，有一些公司已经小规模做了一点。在哪里建养老住宅呢？很多公司都找到北京五环路以外去了。到这些地方建房子，我称为荒山野岭模式。老人们为了减轻年轻人负担，走向荒山野岭。这种养老就不适合了。还有一种在海南、博鳌这种一年一季的养老方式，这种方式不错。我在中房公司工作了十五年，中房公司在我来之前就已经建了很多小区，为什么当年建了那么多呢？因为当时是一个计划经济向市场经济转轨的时期，建房是要指标的。中房一家的建设指标独占全国的 20%，全国80%的都分到各个省市，国家要求中房用20%指标建了800多个成型的小区。这样建就推动了城市综合开发。建了就不是中房自主，就要卖，由此推动了中国的住房商品化。
但是20多年过去，第一批建的小区老旧了。因为今天有内蒙古的同志在这里，我特别把这个小区打出来。他们市委书记说当年团结小区是最好的小区。我补后面一句话，现在是最差的。四层、六层没有电梯，没有保温，46平米一套，老百姓住不下，就沿街搭棚子，这些棚子已经搭了20多年了。这些小区就要改造，但是他们所在的位置都是黄金位置。最近中房各地公司在推动住房改造计划，总规模1.2亿平方米，老年住宅比例在这里要占 10%-15%。有的建20%。为什么呢？因为这里的居民都老了，城市也需要住宅。我们设计了15%的老年住宅。像昆明的东华小区总共180万平方米的小区中，除了有CBD以外，还要有一定的老年住宅。这个地方房价也不贵，因为我们一直是秉承着高品质、低价位，把房屋价值上涨空间留给购房居民这样一种理念。做这件事情不光需要我们自己的钱，也还需要我们作为保险来投资。我们盼望保险业能够尽快参加PE，做LG，这种做法是国际上通用做法。中国也允许了。
除此之外，我还要介绍另外一个思路，以房养老。最近这些年我们引进了很多国外成熟的房地产金融产品，其中包括以房养老的反向抵押贷款。我在 2003年就把中国实行反向抵押贷款的建议提交给温总理，温总理当时就批示了。在温总理批示后，保监会、建设部又发了文件，主张开办，总理到副总理、国务委员都表示同意。保监会觉得挺好，可以开办了。结果等了七年。七年一直没有办，但是法律不完善的问题已经解决了，现在应该可以去办了。
为什么要提出这个问题？很多国家包括发达国家他们都存在着像我们现在存在的情况，叫住房富人、货币穷人。有很多老年人有了房产，但却没有多少资金来源养老，现行制度下这种房子只能传给子女。但是如果老人把房子卖了，就没有房子住了。有没有办法让老人住着房，又能够领到房子的销售资金？有办法，这就是欧洲起源的反向抵押贷款。最近这十年，美国人改变了过去大房换小房、小房换公寓的养老方式。把房子抵押拿出来作为养老。这种方式发展很快，原来一年只能卖十几万件，现在一年几十万件，美国有100多万老人采取以房养老方式，根据房屋品质评估，确定给老人每个月多少钱，老人活着又住房又领钱，可以住到去世，这是人生资源非常好的配置，人活着需要钱、也需要房，人死了就不需要钱了，也不需要房了。所以这是一个人生资源的好配置，老人把未来的房屋卖给了保险公司，他得到了是现实的钱。这种产品在日本也得到了发展，日本人士大约和我们同时提出了反向抵押贷款这样的产品，但是短短七年，日本已经有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老，而我们还在原地踏步。我们在创新理念上和日本人相比是不是出现什么毛病了？其实反向抵押贷款非常适合中国国情，中国老人没有多少工资，又没有办法给老人再买养老保险，但是中国老人通过房改，很多人就有了产权房，现在通过购买商品房，很多人也有了第二三套房，就不能拿出一套为自己解决养老问题吗？如果老人把房子抵押了，一个月可以得多少钱呢？比如65岁的男性老人，房子是380万现值，平均寿命12年，这样每个月可以得2万，而且终生源源不断。再分析分析女性，女性比男性活的长，所以每个月得的少，我们算下来这个老人一个月可以得1.4万。北京一个老部长问我一个月可以得多少钱，我说一个月可以得4万。因为这个老部长房改的时候是20万买的，按照4万元，一年就可以给他50万。
对投保老年居民的好处：第一，启动房产金库，补偿老年生活。第二，解除经济顾虑，愉快延长生命。第三，增强生活自信，保持社会尊重。第四，保护弱势群体，有利社会稳定。这种产品虽然保险公司是想卖有钱人，但是这种产品在全世界都有一种自然的向低收入家庭但是有产权房的倾斜，因为只有他们需要以房养老。有钱人的特点就是有钱，他干嘛要把房子押？但是有房没钱的人最需要，所以他还是有社会稳定。第五，实现遗产税后，可以依法避税。有人说我不入，我传给子女行不行？但是不要忘记了，全世界144个国家都有遗产税。中国一旦推出遗产税，你的房子对不起要交税，按照西方标准35%-65%的遗产税。但是做了反向抵押贷款就没事了，因为房子在有生当年就已经领光了它的全部。我这句话说明白没有？就是命里有的，都领走了，剩下就不是你的了。这样就可以依法避税了。有人说夫妻两个买一套好，还是每个人压一套好，当然一个人压一套好，两个人买一套，每个月给的少。特别是现在老夫少妻盛行。
对社会观念影响很大，使得中年人不必攒钱防老，也不用跑到市场去炒房。还可以防止59岁现象，根治腐败。现在很多官员腐败就产生在59岁，到那个时候就想捞一把。你比如说田凤山，国土资源部前任部长，他就是为了500万的受贿把自己断送了。一个有700、800房产的老人，一个月可以得5、6 万，你为什么还要为了500万受贿呢？不就是没有这个反向抵押贷款吗？根据中纪委的同志说，有了反向抵押贷款后，有一半现在犯罪的部级干部就不再犯罪了。
当代人观念已经不是把房子传给子女了，他们说人生最大的遗憾是人死了钱还没花完。人生最大悲哀是人还没死，钱完了。反向抵押贷款恰好解决了这个问题。现在保险公司缺乏创新精神，整天拿着烂保单去追人家买，我们金融界这么调侃自己，一个人卖保险，全家不要脸。为什么不做呢？保险公司担心之一，房价下跌。第二，七十年后怎么办？还担心中国老人传统观念难转变。中国毕竟有10%老人没有子女的，现在把他们叫丁克家庭，指望儿女养老是不可能的。这些有子女的家庭也指望不上，再不要说你自己房子已经有好几套了。所以根据调研，很多老人是愿意入这个保险的，有了这个保险，就可以多了一个选择，就是以房养老。所以现在老百姓急切地希望保险机构能够推出以后，这就使得老人自己可以获得经济能力。这样房屋就可以多一种功能，养老功能。这是我的老师厉以宁加上的。这样做我们才可以更好构建和谐社会，所以我们提倡用创新方式实现以房养老。谢谢大家！
主持人：谢谢孟晓苏先生。接下来为我们演讲的是：华远地产股份有限公司董事长任志强先生，任志强先生演讲题目是中国房地产政策与市场化思考。
任志强：坐飞机从北京跑来大约6个小时，站在台上只能讲20分钟。20分钟可能讲不了太多东西。上半年的情况大家都知道最主要是和7月份的情况做一个对比，从对比情况看，大家觉得可能不是太好。我们销售品零售额虽然增长了很多，但是扣除3.3物价指数后，发现比去年还低。所以我们不能说形势已经大好，但是也没有看出有太多危险。
房地产情况，6、7月份对比中，我们可以看到下降的幅度是巨大的。投资下降接近30%。总的比例来说，1-6月份是38%多，也下降了。这个下降可能只是开始，可能要延长很长时间。4月份出台"国十条"的时候，更多投资决策已经做完了，该买的地也买了，该开工的也开了，如果后续资金跟不上就会出现很多问题。投资来看，23865亿。新开工尤其增长快。预计着下半年一直到明年初都有高速市场供给。
我们国土部门一直说土地价格在下降，但是土地面积增长33%，而购置金额增长88.2%，我们看到价格不是下降，而是高速增长。土地价格持续上涨，很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。面积来看，总体看是9.7%，但是下降了5.7个百分点。7月份下降15.4%，6月份是9000多万，环比差额接近50%。同时7月份销售额也下降19.3%，很多人说没有降价，但是实际上销售额下降已经预示着价格已经在持续的下降了。
我们房价指数统计中是按70个城市计算，这70个城市中有增有减，所以把增减一抵消后，就变成环比是零，但是如果从总的情况看，发现增长幅度，比如二线城市增长5%，一线城市降了1%，但是销售额上是大幅下降了。另外一个大家看到住宅面积下降幅度最大。现在是办公楼、商业在支撑着我们销售面积增长。在老百姓最关心的住宅一项下降的幅度是巨大的。开发资金3.8万亿，下降6.2%，但是扣除投资，现金流是增加，而不是减少。银行贷款下降5.2%，自筹资金下降0.1%，预售下降9.8%，个贷下降19%。这些数据都说明在新政认为没有达到目标的时候，在市场发挥着巨大的作用，很多人不太承认新政已经发挥作用，最重要是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理价位。今年统计局公布的数据，一线城市41%的售房者人认为房价还要继续下跌。老百姓预期心理错误理解了"国十条"目标，认为一定要大跌和暴跌才能满足他们的欲望。大概很多媒体也是这样宣传造成老百姓的误解，但是实际上从指标上可以明显看出价格下降幅度已经很大。70个城市环比10.3%下降1.1%，新建住宅12.9%下降1.2%。
总体而言，差别化在加大。面积销售减速的城市也很多，但是在7月份也出现了一些销售增长现象。总体而言，7月份是整个东部地区第一次进入负增长。虽然一线城市在下降，但是二、三线城市上升的速度也很快。如果东部地区负增长，东部地区大概占到整个房地产68%、69%的样子，中部和西部地区各占10%多，如果东部地区全线进入负增长阶段，全国可能大幅度进入负增长阶段可能性是巨大。从环比下降城市来看，4、5、6月份是增长，但到7月份是下降。说明有些城市已经出现了用低开盘的方式降低了价格基础。而在统计中低开盘是以第一开盘的数为零计算房价增长，因此显现不出来，比如原来卖3万元的房子，如果从3万元开盘以后再降到2.9万、2.8万、2.7万，价格是下降趋势。但是如果按一个新开盘，把原来3、4万房子直接卖到2万元，以2万元为零点结算，所以在统计上有一个误差。因此在环比计算的时候，看到7月份是上升而不是下降。
国房景气指数连续4个月出现下降趋势，2008年到2009年下降幅度最大的时候，现在国房指数已经下降了接近1.5%。这个下降也会造成后续持续增长。但是房地产上半年增加税收却很多，1-6月份房地产企业税收是占最高比例。土地增值税增长97%、耕地占用水增40%、企业所得税增长83%、房地产营业税增长77%。统计中上半年新增财政收入增长近50%贡献率来自房地产。很多人都在说房地产不是支柱产业，也不应该成为支柱产业，但是现实中财政增长最高的还是依赖房地产，如果没有房地产，可能后续危险会影响到中国财政税收。
价格很明显看到土地价格增长速度非常快，这个增长幅度去年是3715元住宅房价，按照这样一个增长比例，明年房价和后续房价都会持续保持10%以上高速增长，否则的话就干不下来。从已公布的半年公告中，大多数房地产企业，最好的房地产企业也都没有完成时间过半、计划过半的业绩。很多人会说下半年会追上来，因为下半年大家估计销售业绩一般情况下会比上半年好。但是下半年即使比上半年好的话，可能很多企业在今年也完不成原来预定的销售计划、销售目标。今年上半年公告中最好的是万科，销售金额猛涨，比去年同期增涨接近20%，其中一个重要原因是是他略微降价，但是从销售面积来说比去年减少了8%。昨天肖莉也说了他们7月份销售业绩更好，其中重要一个原因是商品房适度的价格做了降低。但是我们从后面两个数字可以看到09年万科平均销售价格9958元，但是到了今年上半年是11483元，比去年平均价格提高了接近2000元。
上半年数据指标说明什么？宏观经济仍保持较高增长，但下滑速度在加速。宏观调控一般要求我们适度控制增长速度，可能一步一步下个台阶，但是连续几个季度到了7点几，就会一步下三个台阶或者四个台阶。假如下滑再加速的话，可能就是从窗户跳下去。2008年最大问题就是下滑速度过快，今年如果继续降到7.8%，仍然是第一位，不会出现大风险。但是如果下滑速度过快，会影响到明年。2008年是极其困难的情况下加了4万多亿，用各种措施好不容易把杠铃举到头上。最怕出现不是一个台阶一个台阶往下走，就是三五个台阶往下跳的情况。通胀压力在减弱，但还没有消失，因为7月份变成3.3%，是一个负利率状况。如果负利连续持续三到五个月，央行就会采取信贷调整措施。多数投行都估计今年全年2.9-3之内不会出现大的通胀。从目前看供不应求的产业还是占多数，特别是钢铁、汽车，很多产业都处于高速下降过程，只有粮食在各种干旱、灾难因素下出现上涨。而我们CPI中粮食占主要成份太多，所以导致短期内仍然会维持一个通胀上涨的压力。第三，我们看到房地产运行实际上在高位增长，但是已经进入了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地，可能会逐步地比较强烈反映出下降趋势。
第四，预计供求关系会改善，库存大幅上升。上半年未销售的库存是1.9亿平方米，这是历史最高位。如果按照这样一种趋势，今年估计超过2.5亿甚至达到3亿库存，但现在库存量在持续地上升。库存量上升意味着推出量的加大，未来价格竞争会加剧，而且价格竞争在局部地区显示的更加明显，因为我们供求在地区之间是不完全平衡，从总量看去年9月份开始增加投资和新开工，会形成大量的供应量。在4月份新政出台时会担心房地产业因为新政出台而拖中国宏观经济后腿，昨天也讲了房地产占2个点的GDP，可以不要他，如果不要他，会不会从年初12%降到10%，但是如果房地产影响到其他行业，比如钢铁、水泥、建材，如果把这些行业都拽下来，那就不是两个点。可以不要两个点的GDP没有关系，但是如果把所有相关产业的GDP拉下来，会对中国GDP就会产生影响。
问题：第一，结构性矛盾越来越越突出。这表现在原来房价就比较低，土地比较宽松的区。在100个城市里头发现三、四城市土地供应大概接近100%，二城市供应接近增长30%，但一线城市只完成任务计划的30%，大约缺70%。比如北京上半年完成了1450万套，下半年完成年度计划的58%，但其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。上海、北京、南京等等地区一线城市，大部分商品房的供应完成了30%以内，没有完成计划的指标。所以结构性矛盾越来越严重。越是房价高的地区，土地供应量越少，越是房价低的地区土地供应量越多。所以总的来看，土地供应量在增长的过程中并没有缓解部分地区严重供不应求的现象。
第二，高档住宅下滑严重。一是有些地区管理部门限制高价房价的销售，不允许你入市，所以在价格控制的情况下，我们出现了一个价格假象。在成都8000元以上房子卖不了多少，但是如果把价格调到6000元，可能迅速卖光了。在7月份价格下降7%的时候，销售实现了增长，这个现象不单在成都，在其他地区也体现得非常充分。冯仑把它叫砍头政策。比如在北京3万以上的房屋销售开始急剧下降，但1万多的房屋销售在迅速增长，而且增长速度很快。
第三，重点城市土地稀缺。资源配置问题在历史上就存在，过去土地计划一直按照人口或者户籍进行计划，但我们在中部、西部地区很多省份是人口输出向东部地区集中，而东部地区是大量人口输入的城市，导致资源配置错配，这也是导致房屋价格在很多城市发生变化的表现。
第四，下滑趋势越来越愈加明显。原来以为在"国十条"出现后出现，实际上从7月份比较明显，我们估计8月份趋势更加明显，也许投资下降会超过10个点。从数据上分析，下半年总的供应量会增长50%，但是我们预计销售会少于上半年。上半年完成3.9亿平方米销售量，如果小于上半年，全年预计在8亿平方米左右。我们比2009年要下降15-20%，虽然销售额在增长，但是销售面积可能远远低于2009年。这是按目前情况来看。但是可能会出现几种不同的情况，昨天晚上就问这个事，到底会出现什么情况，大概有四种情况：一是价格下降，这个时候销售回升，因为价格下降带动销售回升。另外一种现象是价格下降，而不回升。价格下降，不表示回升是必然和一定的。第二种情况是价格不降的情况下，也会出现两种情况，价格不降，销售也回升，这是最好一种情况，对开发商最好，对国家也最好，因为价格没有出现大幅度下降，税收就不会出现，经济上就不会出现大的滑坡，但是销售会增长，会拉动中国经济。另外是价格不降，销售也不回升，出现一种僵持局面。政府最想看到的就是价格下降，销售回升了。而政府可以接受的价格不降，但是销售回升。只要销售回升大概都是政府可以接受的。开发商最希望看到的是价格不降，而销售回升。而政府有利益冲突。冯仑讲了一个故事，一个女孩子早晨出来跑步，突然跑出来四个大汉把她拦住，这个女孩子想到可能劫财，说我去借钱。四个男人觉得他没钱。又问她借钱干什么？这个女孩子说我去看性病。这些男人觉得他没有钱又有性病，就放过她了。昨天晚上我说该从的时候得从，从不是一定表示你有性病，也不一定表示你没钱，但是如果你不从，可能就把这个孩子收拾了。现在政策保障的是买不起房的人，所以大量建经济适用房，收低价，限制住房的价格，包括消费者的权益。我觉得这是一个观念上的错误，从全世界来看，所有政府都是保障租不起房的人。我们一定只能保证你租不起房，我们用廉租房保证。如果我们政策不改变的话，就可能继续犯更多错误，如果不改变这种政策条件的话，老百姓观念也不会改变，预期期望值也会大大提高，导致市场上对房价重视程度远远高于对市场经济的重视程度。
以价格为目标的调控最后就可能出现一系列的问题，最重要的就是我们昨天听到周其仁教授和樊纲教授讲到，他们认为根子在货币上。如果货币问题始终存在，如果我们土地问题始终存在，这个土地垄断、货币增量不解决，要等价格解决房地产问题可能解决不了。最终导致市场机制破坏、金融体制削弱。消费转换的削弱，比如说梯次消费，变成一次性买一个大房子的消费。过去我们可以买一个远一点，现在不行了，矛盾后移而非消失。这个后移结果可能在明年产生更多问题。
一个很重要的就是到底是什么因素在影响房地产？我们认为住宅是由家庭收入和家庭分裂速度决定，不考虑人口情况的话，一定会产生错误的决策，而办公楼重要的是第一、二产业向第三产业转移的问题。中国出台政策以住宅为主的政策性打压限制性条件，人口决策上对中国未来的影响是巨大的。这里可以看到我们每年结婚的对数大概900多万对，每个城市每年新增家庭户数1000多万户，从人口抚养系数看从3.13降到2.91，2008年是2.86，2009年没有公布，恰恰说明分裂速度是加速的。包括我们的抚养系数。从人口结构的绝对值来看，相当时间里头15岁到59岁的人2030年才能有，绝对数来说，非劳动人口年龄数会加大。从人口红利看，2020后也出现一个巨大曲线，老年人开始花钱而不储蓄了。我们和日本和韩国有一个巨大差别，他们都和我们曲线差不多，但是他们没有一个断裂，为什么中国在这个阶段家庭分裂速度加速，就是中间出现了一个三年自然灾害、大跃进，人口高速死亡，所以出现一个裂缝，使后一个发展阶段劳动人口进入一个高峰期。城市化的影响可以看到30%城市化之前是29%多，进入30后，我们迅速每年保持10年的2000多万人口的高速增长，维持10年多，此后又出现一个下滑，这个下滑到现在是1000多，对市场影响是什么？大约30%住房需要由外地人占有。这个占有量是巨大的，所以导致我们在相当一个时间仍然达不到1：1的总供应。从套数来看，2008年只有493万套总生产量，对全国住宅来说占70%，去年550万套，满足不了城市1000万人口新增家庭，仍然会导致供不应求，而这个供不应求还会持续很长时间。所以抑制消费是导致短期矛盾向后延迟，这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。谢谢！
主持人：谢谢任志强先生。
待续……
