2010博鳌房地产论坛现场实录（六）
作者: 时间: 2010-08-13 10:07:07 来源: [ 观点网 ]
主持人：接下来我们有请中原集团主席施永青先生，主题：中国经济崛起中房地产所扮演的角色。
施永青：各位领导、各位来宾，很高兴有机会跟大家分享一下我对房地产在经济发展中扮演的角色。为什么会选这个题目呢？因为我认为房地产在社会里扮演的角色正在面对一个转型。这个转型如果不弄清楚的话，从事房地产行业的人可能会定位错误，政府也可能会推行一些不恰当的政策。这个改变是什么改变呢？因为房地产基本上有两个方面的功能，一是解决居住的需要、经济发展的需要。另外他也有投资的功能、金融的功能。但是一般社会上从政府的角度来看也好，从传媒来看也好，一般的民众想法也好，他们基本上认为如果房地产解决的是刚性需求，是居住的问题、是经济发展、实体经济发展的需要的话，他就说这个功能是好的功能。如果他是有投资性质的内容进去了，在金融里面扮演一定的角色的话，他就觉得这个功能是坏的、是邪恶的，要想办法加以压制。
但是我自己看未来一段时间里，房地产的金融功能、投资功能都在上升。这是中国经济发展必然要面对的情况。前一个阶段，因为我们房地产的发展跟政府的需要、跟经济的需要是配合的比较好，所以我们房地产业有一个很重要的角色在经济上扮演，所以房地产是发展的非常蓬勃，做房地产的人都赚大钱了，就是因为有功能发挥。
中国在改革开放初期要推动经济靠什么呢？当时地方政府都没有钱。现在我相信一个大的开发商的钱比一个城市里面以前的经济能力还要强。政府手里唯一的资源就是土地，所以当时我见到一些地方政府到香港去招商，到外面去招商，最重要的招商的项目、有成果招商项目都是房地产。现在有些新发展的城市还是走这条路。所以房地产其中一个功能就是提供了一些落后地区要经济启动的头一批的原始资金。就是现在比较发达的城市对这个途径的依赖还是挺重。政府收入很大程度上是依赖于出售土地的收入，从房地产行业里面收回来的税都是占了政府很重要的收入来源。所以地方政府基本上都是想保护房地产，因为它的经济增长、政绩都是来源于房地产，因为房地产一启动，工人有工作做，钢材、水泥、砖头有需求，还带动了一大批跟在房地产后面的行业。所以房地产长期以来在中国改革开放之后都是在经济上扮演火头车的角色，如果现在把它压下来，很快就会出现经济动力不足。金融海啸之后，政府放出来的资金很大的一部分都是落在房地产方面去了。所以如果收回来，你现在国际的经济环境还没有改善的情况下，我们GDP增长可能会受到一定的影响。所以你要打压房地产，现在面对的问题也是挺大的。
这20多、30年来，其实房地产的确也解决了很多城市居民的居住问题。我是上海出生的，在60、70年代我回上海的时候，发现上海人住的房子是很差，楼梯口也住人，有些楼顶高的还搞三层。现在我回上海或者到其他地方看朋友的时候，发觉在大城市里面的中国人居住环境、生活水平已经比国际上的大城市相差不远。这个都是中国房地产行业替国家带来进步，替人民生活带来改善扮演了很重要的角色。我认为将来也是要继续扮演这个角色。
但是另一方面现在我们看到房地产价格好像对价格，尤其是大城市的价格跟一般民众的收入开始脱节了。在上海、北京一些大城市里面普通人买不起楼，所以民间怨气很大，促使政府必须采取某一些手段去平复民间的怨气。但是出现这种情况，有些时候不是房地产行业造成的。现在方法也不一定完全能解决大城市普通人买不起房的问题。现在你们有怨气就把矛头对着开发商，打他几下，以平复一下民间的怨气。但是问题很多是出在金融界，出在中国的分配问题。我自己估计未来一段时间里面，一线城市跟二线城市房地产业扮演的角色会有一点不同。在二线城市还是刚性需求为主，但是在上海、北京这类大城市一定是投资的比例很高的。现在中国有外汇管制，只是管外国的资金进来管人民币不能够随便到外国去。中国在本土内资金还是可以自由流动的。这会造成什么情况呢？越是有投资价值的城市，它的资金来源一定不是本城市里面的资金，它的房价也不反映本城市里面人的负担能力。而是反映整个中国的经济发展和资金积累。我们在上海也有业务，到上海去买房子的人现在已经不是上海人，以前可能是旁边浙江、江苏的，现在什么地方都有：湖南、四川、黑龙江、新疆来的都到上海买房子。为什么会出现这种情况？就是资金都要找一个可以保值的地方，去找一个储藏模式。
我虽然不懂金融，这里也班门弄斧讲一讲货币的问题。货币最大的问题是什么呢？就是货币的价值是假的，为什么这样讲呢？因为所有的资产都会贬值。人类创造出来的财富都要不断地贬值，只是货币不用贬值，有什么理由呢？你看农民种的粮食，你的收获放在仓库里面，什么结果呢？给老鼠吃了、给虫蛀了，过两年没了，卖不到钱。所以农民创造出来的财富是一定贬值的。如果是工业产品就更惨了，农产品放在仓库里有些东西还可以放几年，工业产品就惨了，iphone3，现在已经iphone第四代了，再过两年，好像我的电话给我儿子用，他不肯用了。所以工业产品的价值贬的更快，这个是财富的资源现象，就是不断的贬值。但是你把你生产出来的东西一旦变成货币之后，用钞票去计算之后，放在银行里变成一个数字后，它就停止贬值。没有这个可能的？其实真正的财富在贬值，为什么钞票不跟着贬值呢？
以前你们也听过一个社会主义者叫普鲁东，他认为钞票不能贬值是资本主义社会剥削劳动者的重要武器。你把产品变成产品、货币之后，就固定下来放在银行里面可以产生利息，其实都是假的，银行的利息，银行把钱放在他那儿，怎么会增值呢？你把黄金放在仓库里面不会增值的，银行为什么也可以给利息你？是他把钱借给其他人，收高一点的利息再还给你。但是把钱借给人是不是一定可以产生更多的利润呢？不一定。你的朋友跟你借钱，你借不借啊？大部分情况下都是不想借，为什么？因为你以前的经验是借给他多数没有钱还的，银行为什么有钱还？经济好的时候有几年就有钱还，一个风潮一来就没有钱还。好像西方金融海啸，多少千亿、万亿的钱都没得还。这个是每隔几年就会出现的现象。所以拿着货币的人他懂得也好、不懂得也好，他就要买一些实际的东西，实实在在的东西，就是房地产。所以这种货币的政策下，资金流进房地产是无可避免的事。流到什么地方去呢？一定是流到大家都愿意去投的地方、价格上升的地方。这种情况下就变成中国整个国家是在收集积累下来的资金，都流到几个投资热门的地方去。这个地方的价格是必然上升的。所以你看英国的伦敦也好、美国的纽约也好，尤其是伦敦，核心地区的房产都是落在外地人手里，因为英国是全世界的人都可以去，所以他的房子是卖给阿拉伯王子、俄罗斯商人，可能中国现在富起来的人在伦敦也有房子，这是不可避免的事。除非我们限制资金流通，在国内也限制资金流通，限制外省、外城人来投资。否则的话，大城市房地产价格跟本城市里人的购买力脱节是必然的事。政府如果认为这个现象不正常，而采取一些全国性的政策去对付房地产的话，就会对整个经济造成严重的损害。我认为这方面的情况不是房地产公司可以决定的。另外中国现在的分配制度也是透过股份制，投资者有回报，工作人员只是拿市场工资水平，变成了财富是集中在少数人手里，所以他们一定会出现一个情况，没处投资。因为普通人的消费能力不够的话，你生产出来的东西一定需求不足，所以你的投资投到实体经济里面去，就已经产能过剩，就没处投，没处投就投到地产、金融工具里面，投到金融工具里面其实造成对社会的破坏也可以比地产更大。你看西方的金融海啸基本上就是金融搞出来的，他是金融也投到没法投了，PE已经很高，内地股市的PE30、50倍已经有了，西方也看到投资回报不合理，资金没法出去就搞一些衍生工具，其实不是真的财产，是创造出来给你吸引资金去投的。
所以我认为与其把资金推到金融行业里面去，造成将来更大的破坏，还是让它留在房地产比较稳妥。中国现在要开放外汇，让资金投资可以比较方便一点。在这种情况下，我们要更加保护房地产方面的投资，因为外汇一旦开放资金可以流通的话，金融产品套现的能力很高的，遇到什么经济风潮的时候，资金就一下子逃跑。对经济造成的冲击可以很大。1997年亚洲金融风暴的时候，在泰国、印尼、马来西亚都出现这个问题。但是投到房地产的资金因为它是不动产，它是固定在中国，拿也拿不走。所以发展房地产的投资对稳定金融市场有很大的功能。另外国家的领导也人也说要让人民有机会不断是透过增产收益，还可以透过资金的投资来收益，现在中国拥有房地产的人在世界上的比例是很高，在城市里面一般外国50%左右中国可以去到70%-80%，还有一个什么功能，让经济增长更快的让普通人民可以分享，一般经济增长的时候要透过工资增长分的很少。如果大家都有房地产的话，房地产经济一好，房地产价格一升，大家都有得益，所以我自己认为房地产在金融方面、在投资方面扮演的角色不应该全面的打压，应该认识它的社会功能，要有适当的保护和管理，才对经济发展有好处。谢谢大家！
主持人：非常感谢施永青先生带来很具有亲和力的精彩演讲。接下来我们有请著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生。主题：房地产病根在政府财政体制。
钟伟：非常高兴有机会到这儿来跟大家讨论房地产趋势问题。我们不讨论应该怎样，不应该怎么样，我们也不讨论情感问题，我们只讨论数据，以及可能的趋势。我们只讨论可能性，不讨论应该怎么样。向大家简要汇报一下所讲的内容，三部分：第一部分，回顾和展望。第二，宏观经济的短期、中期、长期的看法。第三，房地产行业的短期、中期和长期。
第一，回顾和预测。我们看一下回顾，2009年博鳌的时候，我们所做的预判是这样的，第一个，如果没有次贷危机大多数人已经不坐在这儿了，已经破产了。第二个，我们认为商品房的销售面积零增长，销售金额略增5%，也就是商品房价格在今年大约略有上升。第三个，第二季度出现拐点。回顾在去年博鳌论坛所做的四个季度预期，有接近事实的，也有一些出现偏差的。事实是什么？1-7月份的数据已经列出来，我们预测的结论是看起来2010年商品房销售面积大约要下滑15%左右，销售金额大约下滑10%，也就是今年全年国家统计局商品房销售价格同比仍然是增长的。如果没有特别大的意外，在第四季度刘晓光所预期的现象有可能出现，那个现象就是价格平稳，销售量有温和的复苏。这是我们所预计的一些数字，大家可以看一下。2010年和2009年相比，全年销售金额大概下降5%-10%，销售面积下降15%-20%。
第二，经济增长的短期、中期、长期。短期，短期回落。今年回落情况和2008年四个季度回落情况非常相似。2008年四个季度年初大约有12%的增长，到年底下跌到8%以下。今年极有可能是这样的，2009年四个季度分别是6、8、9、10。今年四个季度从目前情况来看，年初可能12%，到年底大约是8%，所以今年经济一路向下。通货膨胀在5-10月份达到高点。如果不出意外，7月份、8月份CPI就是高点。全年物价特别是中间高、两头低，下半年高于上半年，这是我们认为的经济增长短期的情况。经济增长的中期，L型，在2009年我们判断中国经济V型复苏，但是如果我们看过去10年，我们发现中国经济不是V好，是大的L型的，2003年到2007年经济增长平均增速大概在10.5%-10.6%。而2008年到现在一直在9%略多一点的水平，尽管其中有波折，但是在次贷危机发生前，中国经济已经降温，在今后两三年都会维持在这样的水平，2008年到2013年中国经济很有可能增长速度都在9%左右，比此前五年下了一个台阶。所以尽管今年的经济增长大约全年9.4%、9.5%还可以接受，我们应该有心理准备，也就是接下来3年经济增长速度都是比较平缓。这是对中期经济增长的判断。
长期，这个问题我们命名为温家宝三难，这个问题不是温总理导致的，但是却是他必须要面对和解决的。温家宝三难是什么意思呢？国务院显然不太可能同时达成下面三个政策目标：通货稳定、经济高速增长、经济增长方式转型。如果中国政府要追求很高的经济增长速度，并且要维持物价的相对稳定，那么经济运行就维持在原来粗放增长轨道上。如果中国政府要追求经济增长并且同时大力推进经济增长质量的转型，那么要素价格、环境资源价格、劳动力价格等等对物价的推动作用就会非常明显，通货膨胀就会变得难以控制。如果中国政府要追求经济增长质量的转型、方式的转型，并且同时控制通货稳定，经济增长速度必然会降低。目前我们选择的是第三种结局，追求经济转型和通货稳定，放弃了对过高的经济增长速度的追求。从长期来看，温家宝三难始终存在，这不仅是本届政府要面临的挑战，也是下一届政府需要面临和克服的问题。如果我们不能解决这个问题，不排除2020年之后中国经济发生剧烈危机性调整的可能。这是我们对经济增长短期、中期、长期的判断。今年一路向下，所以到明年第一季度经济二次探底的可能性和风险在大大的增加。从中期来看，我们应当适应比较温和的9%左右的经济增长的速度。从长期来看，经济增速和通货稳定、经济增长的转型三者很难并存，我们必须做出取舍，而其中目前已经被舍弃掉的就是高于10%的经济增长。
第三，房地产行的短期、中期、长期判断。短期价稳量升。所谓价格稳定我们指的是国家统计局的价格肯定是有问题，指的是在售楼盘价格平稳，新盘低价入市。商品房新房价格实际已经降了，但是在国家统计局统计体系当中，降幅不太明显。量升呢？尽管传统来看，第四季度及明年第一季度并不是商品房销售旺季，但是今年可能出现例外。中期，政治因素。在未来2-3年，也就是在政府换届之前，我觉得三个因素特别重要：1、涉及房地产税收政策，我从来没有反对政府开征房地产税，我只要求政府就开征房地产税依据中国的立法法走正常的立法程序，经过公开讨论，然后征求广泛民众意见之后再最终制定、修订和实施。这是涉及国计民生重大法律政策，不应该处于秘密的、局部的、不为公众所知晓的决策状态之下。这是未来两到三年影响房地产最大的一项政策，因为土地及信贷政策很难再有明显的调整。2、住房保障体系。他也将会对房地产行业造成巨大影响。根据目前的看法，如果保障性住房面积套型比较小的话，未来，包括今年，2011年、2012年三年有可能保障性住房供应总量将会达到5-8亿平米，这对地方政府是一个巨大的财政压力，这是影响房地产市场的第二个因素。3、通货膨胀。由于中国经济在明显的降温当中，我不再认为2011-2012年中国经济会有明显的通货膨胀压力。长期呢？长期是量稳价升。在过去10年，2000年到2009年房地产行业销售金额每年增长不到40%，约38%，投资增长每年约27%-28%，销售面积每年增长大约 20%，这也预示着过去十年，三线以下城市商品房价格累计涨幅大约是120%-150%。而一线城市商品房价格涨幅可能300%-400%之间，这和国家统计局统计的数字有非常大的出入。
既然这样的话，房地产行业已开工面积、竣工面积、销售面积、土地储备面积这些规模上的指标高速增长期已经过去了，我不认为施工面积最终在未来十年会超过比目前大20%的水平。也就是说我不认为施工面积会超过36-37亿平米，我也不认为销售面积有很大的希望会突破10亿平米，这都是很困难的。将来长期的角度来看，未来的4年到10年之间，2020年之前的十年，房地产行业主要特点是销售面积是非常平稳，但是销售金额和投资仍然稳步增长。房地产行业从一个领先于中国经济增长的行业逐步调整为和中国经济增长几乎同步的行业，也就是说房地产行业不再是领先型的产业，而是和国民经济同步型的产业，这是我们对房地产短期、中期和长期的判断。
说完这些判断之后，再附带讨论一些问题，一个就是泡沫的问题。外界的看法西方学者都认为中国都有泡沫，国内也有一些学者认为中国目前房地产泡沫状况超出了美国次贷危机之前的状况。这些看法可能都是值得商榷。因为在全球商品房高价的城市当中，每英尺售价高于700美金的城市大约有20多个，没有一个是中国大陆的。并且还要关注到其实我们所说的高价房价在中国是新房，而在国外是二手房或者存量房交易为主。在金砖四国比较当中，中国一、二线城市商品房售价比俄罗斯和印度都要低，跟巴西大概接近。而中国目前一线城市的收入水平明显好于印度，可能比俄罗斯一线城市略低一点，但是差异不大。所以我们从数据上来看看不出有严重泡沫。从我们国内的情况来看，统计局在其中所扮演角色应该受到批评，他们没搞准确数字，他们的缺陷在于除了刚才任总所指出的只有新房价格，没有存量房特征指数价格，只统计70个大中城市，没有包括300多个地级市及2800多个县，只考虑新房，不考虑在一线城市的存量房交易。例如在北京、上海、深圳、杭州这样的城市，存量房交易已经占到市场交易量的70%以上。新房价格对房地产价格的代表性已经明显的下降。这些我们综合起来看，我不认为中国存在着明显的可以观察到的房地产泡沫。当然在一线城市可能存在着一些投资需求，问题在于这些投资需求是合法的还是非法的，公民有没有保护自己的财产免于被通货膨胀剥夺、掠夺的权利。
另外一个需要澄清的问题，对民众而言，房价是一个货币现象。在前面许多演讲者都提出这个问题，我们可以看一下，过度发钞问题。中国经济大约不到8年，7年半左右，GDP规模翻一翻。以广印货币和信贷来看，大约不到6年，每5-6年翻一番，在过去15年，2001年、2006年、2010年发钞总量翻一番。商品房价格从全国70个大中城市的统计情况来看，在过去十年大概增长120-150%。所以房价涨幅跟经济增长涨幅大致同步，逊色于发钞的速度。不仅如此我们还看到这种快速的发钞模式是不可维持的，如果延续目前各个货币的供应量，未来五年人民银行总负债就可能超过100万亿人民币。在未来10年，2020年中国经济规模也许和美国接近，但是人民币以6.8折合成一美金，现在的现行汇价折算，我们货币存量也将是美国的4倍。我不认为人民币对内贬值和对外持续升值这种扭曲状态能延续特别长的时间。由于货币发钞速度如此之快，由于币值对人贬职对外升，涨得如此之快。因此我们做一个简单判断，无论你是投资者还是消费者，当你选择购买商品房的时候，你并不一定对商品房未来的价值有充分的信心，只表明了你的行为投了对人民币中长期币值稳定的否决票。如果币值在中长期范围是稳定的，就没有必要买一堆砖头瓦片；如果中央银行的发钞机率是有约束的，也没有必要使得我们国内的流动性如此泛滥，和国际收支存在着如此重大的问题。这个货币现象能由民众解决吗？民众解决不了这个现象，只能由政府来解决，所以我们提的建议维持人民币币值中长期稳定，在以后20年时间之内逐步降低发钞速度是政府必须做的。对政府而言，房价是一个财政现象。第一次税改1994年到现在，它的结果是，我们刚才说了钞票每5-6年翻一番，中央地方和地方政府财政收入每三到四年翻一番。1999年1万亿，大概到2003年2万亿，2007年4万亿，到今年8万亿。三年半财政收入翻一番，五年半时间货币发行量翻一番，八年左右GDP翻一番，房价要不要翻？在这个过程当中分税制改革导致中央政府、省级政府越来越有钱，越来越没什么事，地方政府事情压力越来越大，钱越来越不够，所以中央跟诸侯关系日渐紧张，社会和谐程度日渐下降。但危险的是我们不能认为中央政府一定是善的，我们也不能认为地方政府一定是恶的，他们都是政府。
由于这样的原因，导致了地方政府对土地财政高度依赖，如果地方政府没有很好的主体税种，就必须搞投融资平台，必须从银行搞钱，必须卖地。投融资平台的信贷规模存量大概有7.3-7.4万亿，去年土地招拍挂出让收益大概1.6万亿，这两项构成地方财政主要收入来源。在今后三年，地方政府投融资平台将被分类清理规范，土地招拍挂高价卖地将变得更加困难，因为土地拆迁成本将增加，与此同时如果地方政府要完成中央指令，构建5-8亿平米左右的保障性住房，意味着地方政府还需要再支付大约1.5-2万亿元用于支持保障性住房的供应。
保障性住房能解决中低收入阶层居住尊严问题，但它不能解决中低收入阶层对商品房房价的抱怨，也不能解决民众对房地产行业的仇恨。因为保障性住房只提供居住功能，没有提供财富增值功能，民众目前对房地产更多行业的不满来自于他们没有办法参与到财富的增值过程。如果我们的判断是成立的，经济在今年一路的向下，在中期是L型，在长期都面临着三难，如果房地产在短期未来2-4个季度是价稳量升，在未来较长时间实际上是价升量稳，对房地产的发展模式有什么挑战呢？
1、数量型增长结束了，必须追求质量型增长。2、"狗熊掰棒子"找一块地快速开发、快速销售，再找一块地再做类似的事情，这种快速模式结束了。未来房地产行业必须走什么路？也许走拿大地块，一二级开发联动，在大地块当中同时具有酒店、写字楼、公寓、住宅这样的多样化物业形态，批次开发，渐进推进这种模式可能是以后大发展商稳妥获利模式，也是风险比较小的模式。3、目前中国房地产行业跟金融行业基本关系是有信贷无金融，以后信贷的重要性对房地产而言将会逐步下降，而金融，尤其是私募形态对房地产行业资金支持力度将会上升。5、产品定价开始出现混乱，也就是目前发展商广泛存在楼盘定价比价效应弱化，同一个区域板块之内由于品质不同、品牌不同、客户细分群体不同，同一个区域内商品房新房价格差异可能会非常之大。6、类似于香港的豪宅现象有可能在中国的个别城市，比如北京、上海再度出现。有可能北京、上海作为世界城市出现一些豪宅，豪宅的价格和极其稀少的交易量跟房地产整个行业价格和交易量基本不相关，这是我向大家汇报的内容，谢谢！
主持人：非常感谢钟伟先生给我们带来的精彩演讲。接下来我们有请广东欧派公司营销总监姚吉庆先生。主题：房产新政下的共赢之道—冠军联盟商业模式。
姚吉庆：尊敬的各位经济学家、尊敬的房产界的企业家朋友们，各位嘉宾，早上好！首先我代表冠军联盟对拉动中国经济地增长做出杰出贡献的中国房地产企业家朋友们致以崇高的敬意，并道一声谢谢。我们冠军联盟是属于房地产行业的上、下游产业，也是一个泛地产行业。在去年的论坛上我们提出了冠军联盟、组建了冠军联盟，借今天这个机会，想把我们一年实践"礼品"带给这次的论坛--地产新政下的共赢之道，冠军联盟的声音模式。。
我先从微观角度谈一下作为地产行业的外行，作为泛地产行业一员，对下一步房地产行业的认识。主要三个方面：第一，谁能够掌握最优势资源，谁就能够赢得未来。第二，精装地产有效解决之道是冠军联盟的商业模式。第三，冠军联盟对地产合作共赢的四大价值是什么。听完各位专家的介绍和演讲，
我昨天晚上也总结了一下，我认为当前在新政之下市场格局主要有四个方面：第一个，市场低迷，由卖方市场转入到买方市场，这是整个市场回归了一种常态。刚才任总和经济学家的讲话也反映了这一点，下一步的发展量可能会减少，但是供应量会增大，所以开始低迷，由卖方市场转向买方市场。
第二是由以土地为中心转向产品为中心。第三是由价格竞争转向以品牌、品质、功能、舒适、服务的竞争。第四是大趋势，地产行业都开始关注低碳、环保趋势。就这个大的趋势下，我觉得最核心的问题是下一步的突围。昨天星河湾梁上燕总裁地很精彩，我觉得很震撼，一天时间能卖出50亿的销售额。我听过她两次演讲，一次在广州，在上海创造了一天40亿的奇迹。昨天又谈了在山西太原能够一天卖50亿的奇迹，进一步更新了自己的奇迹。这说明在品牌化、差异化的竞争地产应该是新政之下的突围之道。开发商我认为就是资源的整合者，谁能整合优势资源，谁就能够率先风生水起。我自己就是山西人，她昨天十几分钟谈的东西，比我对山西的理解还透彻，整合什么资源？连文化资源都整合进去了。怎么整合这些资源？我觉得从微观角度来讲，做精装市场重点整合三大资源：1、泛家居行业强势品牌资源。2、家居企业设计资源。每一个品牌家居行业的领先品牌，技术封面、设计封面都有强厚的资源。这个资源是现场的资源，可以直接整合的资源。3、专业制造和服务的资源。由于在摸爬滚打的过程中，整合了一套符合市场的制造体系，特别是我们现在的冠军联盟，包括我们欧派所处的体系都是一个定制化、个性化、规模化生产的体系，非常适合中国的地产。
最大难点就是如何高效低成本、迅速地整合到这些优势资源。我今年大部分时间接待来自全国的地产商，因为大家都意识到这个问题，所以每个地产商来的时候都跟我们说，除了考核你们，还要考察十家企业。地板、瓷砖、橱柜六七个行业、品类要考察几十家企业，这是一个非常繁杂的、非常复杂，包括招商的流程也是非常低效率过程。而且最后也不能选到最好的供应商，这个难点怎么解决？有效的解决之道是冠军联盟商业模式，也就是说由国内顶级的家居品牌组成的冠军联盟资源，能够迅速高效整合资源。
冠军联盟是什么？冠军联盟成员都是我们在泛家居行业的第一品牌，拥有非常大的品牌影响力。首先说欧派，第一个把欧洲整体橱柜理念引入到中国，是中国整体橱柜市场的开创者。实际上这个市场可能大家不是很了解，但是这个市场有1000多家企业，但是我们的规模可以达到亚洲第一、世界第三，有一流的设备、一流的生产和一流的技术，而且品牌有家有爱，欧派的广告语已经深入人心。第二，大自然地板，它是中国木地板行业的先行者，是零碳木地板的见行者。包括世博的零碳馆，都是他们做的。第三，东鹏，东鹏是中国建筑陶瓷的风向标，也是单品牌销量第一的品牌，在技术方面已经处于世界领先水平。瓷砖行业有213个砖，也非常瞧不起。第四，雷士，中国照明行业的领潮者，是中国照明方面最大的制造商。第五，万和，中国燃气热水器行业的第一品牌。第六，美的，中国家电行业的行母。在家用空调行业，在国内品牌里也是做得最大的。
第二是绿色家居一体化解决方案。第三我们是跨行业的联盟，资源互补。为什么那么多联盟都会失败，而我们这个冠军联盟能够维持这么长时间，而且越做越好，最核心的东西是什么？一是我们是跨行业联盟，二是资源互补，这是我们联盟能够长期生存下去的基本原则，三是最优势的技术资源和指导资源。我们六个品牌里面，每个品牌都在行业里面从技术开发方面、从制造方面都是业内最领先的、规模最大的。第五，我们在全国每个品牌都有2000多家以上的专卖店，有的达到8000家，有的达到1万多家专卖店，加起来六个品牌有5、6万个专卖店和销售网点。这些销售网点从省会城市一直到县、镇市场全部都有我们的销售网点和服务网点。在座的地产商不管开到哪里，我们都可以跟到哪里。
冠军联盟的愿景，我们实际上把冠军联盟当作企业来做，当成使命来做，我们的使命是致力于成为中国最持久、最有影响力、最富有实效的跨行业品牌联盟。我们有核心价值观，之所以能够走到今天，而且能不断地走下去，我们重要的核心价值观是包容、诚信、合作和共赢。这些价值观同样适合于在座的地产行业的强强联合，我们的宗旨是冠军联盟，绿色家居典范。冠军联盟是在去年进入危机下成立的，合作成立之后，他应该是中国最持久的跨行业联盟。
冠军联盟的五大平台：第一，一体化家居产品供应平台，不需要在全国花三个月时间去调查和投标。第二，联合推广平台，在金融危机过程中，中国进入危机环境下中国市场亮丽的风景线。第三，地产项目个性化定制规模化生产平台。因为我们每个地产商做的定位不同，每个地产商不同楼盘的定位不同，我们这个是可以针对你的定位、研究你的个性化产品，再把他规模化生产出来，既有个性化的特点，又有规模化生产的成本。第四，统一的安装、统一服务平台。第五，质量联保互动平台，我们在不断地探索，以防止出现家电的问题带到家电的供应商，木板的问题带到木板的供应商。在我们的联保平台里面，只要进入到我们的联保信息，马上会有新兴的品牌为你提供服务。
冠军联盟非常和谐的东西，就是一体化解决方案：一体化设计，设计完以后基本上定型再找不同的厂家，实际要提升质量，要进行产品成本的控制，整个设计过程必须前移。如何前移？我们可以介入前期楼盘的企划定位、功能、风格设计。你是欧式风格，我们就整套配欧式的风格。而且根据不同的目标消费群的调查，确定他喜欢什么东西。比如厨房，厨房的设计大家可能认为做好以后直接做就行了，实际上不是。厨房在国外已经研究了40年的历史，在中国是发展了10几年的历史，这里面学问也很大，比如他一定要符合人体工学理念设计，我们在座各位每个人的高度不同，做饭时用的高度平台都不同。如果高度不适合，你会很困难。包括每个抽屉该怎么做，储物空间该怎么做，包括里面有很多分区，我们会不断地研究它在做饭操作过程中怎么样是最省力、最省时、最简便的，把做饭当成享受，怎么办？把厨房做好，这些厨房的研究设计团队有两个团队，还有调研团队，全方位的研究。这些研究完全可以给大家嫁接，包括我们的瓷砖，大自然地板等等，都可以这样去处理。第二，一体化产品--产品款式多样化，个性化定制与楼盘相符的成套产品。因为每年每个品牌都做很多产品，而这些产品是自相配套，我们的专卖店都是相互融合，东鹏的专卖店用的是欧派的橱柜，欧派的专卖店用的是东鹏的陶瓷。在厨房里面瓷砖应该怎么做，已经设计得很好，可以根据我们的产品已经搭配好，等你选择出冠军联盟的时候，实际上这些设计已经完成，不需要你重新再开始设计。一体化的采购，就是简化的，一站式的谈判模式，使优惠达到最大化。第四，一体化的服务--从勘察设计、施工、售后可以解决一体化的问题。第五，一体化推广--整合各品牌独特卖点，再形成楼盘差异化卖点共同推广。昨天星河湾说我们太原实际上是通过整合不同的企业资源，达到50亿的销售，如果你能整合冠军联盟的资源，我估计这50亿的销售还是要再突破的。
最后一点，冠军联盟我们经过实践检验，是一个成熟商业模式。去年我们做了大量的活动，到去年的博鳌论坛，到冠军联盟立现中国等等，最终获得了2009年中国最佳商业模式大奖。最佳商业模式大奖是有些投资机构等等专业机构评奖的每年评一次，所以这些模式不是理论上的，是我们通过一年的实践以及成功的模式。冠军联盟对地产商有四大价值：1、冠军联盟品牌叠加效应、高品质的承诺。2、免费获得最专业的设计资源服务3、最低的成本获得高品质、高服务名牌产品。4、可以省去繁杂投标程序，高效、高质可以一步到位。最后，我们冠军联盟也愿意与中国的地产商一起携手同行，共迎未来，共同迎接中国地产业的下一个黄金十年。谢谢大家！
主持人：下面有请著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生，主题：保障房与民主新政时代的房地产政策前瞻。
陈淮：谢谢主持人。用央视一句主持人的名言，不要走开，后面内容更精彩。刚才任总讲了一番话，作为开发商的任志强的讲话像不像学者？但是任总有一个小小的错误，他说每年1000多万新增家庭每年新供房只有560多万套，以此证明供求间的矛盾。在官场呆过的人都知道，提一个正部级能有6.7个人升官，提一个正局级有4.6个人升官。因为提了司长，副司长就提为正司，处长就提为副司了所以卖一套新房可以有2.8户得到改善。再一个，钟伟教授刚才在台下说你说点尖锐的，我就尖锐他一下，他说北京、上海的房子还没有里约热内卢和约翰内斯堡的贵，但是钟伟先生忘了，里约热内卢和约翰内斯堡有2/3的穷人和比较穷的人他不买房，约翰内斯堡他们住铁皮屋，里约热内卢他们住印第安人保留地。
我变主意了，本来给我定的一个题目挺好，但是我昨天看到我们有一个媒体老总给我们做了一个挑战，他说希望学者讲点真知灼见，别老讲人云亦云的东西，咱就讲点真知灼见。前两天我说20年内中国现在城镇住房有一半要拆了重建。于是颇有一些媒体大炒，其中有一位记者说我语出惊人，一个南方日报的记者说的。我们看看这张报纸，大家猜猜这题目用在什么时候合适？这是人民日报的标题，说今天发表的用人民日报用这标题行吗？去年发表的人民日报用这标题合适把？三天前行不行？"房价猛涨，百姓望楼兴叹、势在必控、国家正拟法规"，这是1989年2月20号的人民日报，也就是说我们有不少的媒体在讨论房地产问题的时候视角和认识水平在20年来始终集中于一个过于狭窄，浅层次。
我最近写了一本房地产经济学的教科书，也就是说大学初级教程水平的教科书，有30讲。其中有一讲是房地产与中国国情。中国国情里面又分十个主要国情特点，20年拆除一半不过是十个国情中的一个。如果你了解这一条，就说是语出惊人，说明你对房地产基本规律和中国国情特点了解得太过于少一点。你吃惯了窝窝头，稍微换换口味，就说语出惊人，我不大以为然。中国房地产需要研究的问题还非常多。这个消息说了以后，有不少媒体、评论家写了不少评论文章，我在这里简要作答。有一个说法说，为什么说中国的住房那么多短命，我所说的内容中没有一种房型是和短命，和住房质量不达标连在一块。您说的和我说的风马牛不相及。倒不如说我们解放前1949年前这些烂房子，50年亟待改造的棚户区，60年、 70年代的简易房能住这么长时间，这些房子真够长寿的。这是第一。第二，又有记者打电话问我，说那些房子到了设计寿命，仍然很坚固，凭什么拆？谁说到了设计寿命就得拆？古人说：人活七十古来稀，说的是在当时人口寿命分布的一个特点，你非抬杆说那时候也有活80岁、90岁、100岁的人，我就不知道是古人错了，还是你错了！第三，也有媒体写文章问我你这不是要把旧城风貌文物保护一风吹吗？太有学问了，人们都知道吃食品要吃有营养的，你就质问专家说你这不是把人人都吃成糖尿病吗？这种质问恐怕有点风马牛不相及。
我们房地产市场存在很多重大缺陷，并不只是房价、供应量、政策。房价只是市场内在矛盾的外在反映、表象，政策只是人们对客观规律地主观认识，也不一定就是符合客观规律。我们还是研究客观规律，研究中国的国情为好，我认为四大缺陷：第一，市场化淘汰机制缺失是一个重要特点。迄今，我们中国开发商只有四种死法：卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查。几乎找不到被市场淘汰的例证。这是市场发展不成熟的表现。如果中国足球队不赌球、不打架、不贿买裁判、不恶意伤人就一定赢球，中国永远成不的足球大国。进化论告诉我们，我们以为狼是恶的代表，小绵羊是善的代表，亿万年中如果没有狼在羊群后面不停地追逐，淘汰病弱的个体，羊群的整体素质退化，足以使这个种群早就灭亡。我们可以这样说，明显看到在过去十年中，刚才论坛主持人说我们十年辉煌如何，但是这十年当中，我们注意到过度依靠少数沿海大城市市场、依靠高端楼盘、依靠富人，依靠投资需求才能维持紧急状态的产业，这个产业仍然是一个脆弱的产业。
如果说限制第三套房成交量就降为接近于0，这个市场不是一个正常的市场。人们说现在是最严厉的打压，现在我们利率还是在负利率，还是25年来的最低点。刚才钟伟教授说前7月份CPI同比3%点几，如果上升到3.6%，居民储蓄存款应该4.5才合适，如果涨到4.5，意味着居民储蓄存款利率以一年期为例要涨一倍。现在的利率政策如果说是严厉打压，货币政策恢复到正常的常态，岂不得要满门抄斩。因此我们还是看看自己的弱点为好，我们这个产业面对着在全世界过去10年来和未来20年都是最大、扩张最快、居民收入增长速度最高、需求最旺盛的市场。我们上海和北京一年的开盘总量，一个城市的开盘总量相当于欧盟主要城市一年开盘总量之和。这样的市场年年讲，迷雾重重，我不知道什么地方能找到风清月朗。
从昨天到今天很多企业讲了自己怎么样在产品竞争、价格竞争上的思想，媒体经常讨论万科又降价了这些，但这只是低端的价格竞争力，下一个阶段在环保竞争、技术竞争、产权竞争，以及国际竞争进入等方面我们有多少企业做好准备了？我们得看到自己产业的脆弱。我们现在说有1.9亿平方米待售房，有将近200万套的房子待售，实际上这并不吃惊，如果我们老指望像卖大白菜一样卖房子，这个产业是处在一种极端不正常的情况下。国际上售房周期要比我们现在长得多。在80年代末到90年代初，中国家电业发展过程，当时政府宣布只有国家部委一级定点企业才能生产彩电、冰箱，包括轻工业部，电子工业部、兵器工业部。但是今天中国成为当之无愧的世界家电大国，那些当年政府定点生产的名牌企业，北京雪花冰箱，水仙牌洗衣机、牡丹牌电视机今何在？淘汰的是个体，升级发展的是产业。
第二个缺陷，我们产业风险配置严重不均衡。房地产业在任何国家都是高风险的行业，这是不需要论证的事。风险是一种客观存在，人们不可能消灭风险。我们举一个物理学的例子，一个气球如果壁后各处都很均匀，你可以把它吹得很大，而不破。如果它有一个环节很厚，这个气球反而会破裂。中国房地产业风险主要问题在哪儿？风险过度集中在购房人终端消费者头上，老百姓以为100万买的房子，200万卖了，你就赚到了100万，除非你从此不住房，如果你想购买同样面积，同样地段的房子，仍然是100平米，仍然是同一个地段，重置成本仍然是200万，那100万谁拿走了？政府。我们很多开发商以为2000元楼面价拿的地，到销售的时候楼面价涨到5000元卖地，可以获取一块土地增值收益。其实大谬不然，因为你拿回同样的地，获取同样质量、数量的再生产要素重置成本5000元，这3000元土地收益谁拿走了？政府。政府通过卖第二块地方式把第一块地的增值收益拿走了，把卖第三块地时把第二块的增值收益拿走了，也就是说政府把土地增值收益所带来的财产性风险最终地转嫁给了消费者。开发商也同样，开发商从银行贷的钱两块：一块是开发贷款，一块是通过消费者按揭贷款，然后交预付款方式获得了资金。实际上是与银行合谋绑架了消费者信用，实际上是消费者用自己的信用来替开发商做了担保。银行也乐观其成，因为按揭贷款不良率要比开发贷款低得多。我们到现在为止，银行在绝大多数的放贷品种上给消费者提供的都是浮动利率，浮动利率听起来是很公平的，谁也不知道明天升息还是降息，风险一半一半。但是如同我刚才说的，中国的存贷款利率水平是过去25年的最低点，消费者按揭贷款的时候可曾想过在未来按揭贷款20到30年中，利率远远高于现在的机会是95%，低于或者持平现在的机会连5%都不到。我们的风险非常不公平地集中在一个点上，这正是我们产业不合理的一个方面。直接融资说了很多年，渠道反而越来越狭窄。这个问题我们提到这里为止。
第三，交易主体缺位。我们房地产市场就像一场没有边裁、没有后卫，甚至连没有门将的球队，有攻有防有行了。我们现在的问题是作为供给方的开发商直接面对作为需求方的购房人，开发商直接做"零售"，全世界没听说过。投资性，甚至投机性的需求是市场中合理必要的存在，因为他们是一种价格缓冲，风险缓冲的力量，因为他们是平衡供求双方在空间、时间、价格、档次、质量等多方面矛盾必要合理的蓄水池。暴雨是一场，但暴雨也是自然界自我平衡的力量，也是天气变化中的一种必然存在的现象。缺位的地方，老百姓买了房，还是没有买房有任何避险的工具吗？没有。我们老百姓买房或不买房都像任命一样在赌运气，为什么老百姓会有恐慌性购房？规避价格风险。退房潮从何而来？价格波动引起的。实际上刚才孟总说了保险，养老保险是一种把财富消费的方式，流动性的方式提高财富价值流动性的方式，同样我们也可以通过在国外很多地方有的，通过指数交易的方式分流投资性的需求，使老百姓规避价格风险。
第四个缺陷，我们房地产市场存在着明显需求早熟。老百姓应不应该改善住房？应该。我们政策目标应不应该加大、加快老百姓改善住房的步伐呢？非常应该。但是我们得实事求地说，中国城镇居民现在平均住房水平，中国住宅建设，像我们刚才宣传的很多豪宅、独享尊贵这些词，以及刚才钟教授还讲到将来上海、北京还有特高档的豪宅出现，这些建设档次相对于中国现在的发展阶段，包括中国经济总量的发展阶段，产业竞争力技术水平发展阶段，以及城市化的发展阶段来说，明显超前了。这个超前是有客观原因，在过去十年中，我们不得不把资源集中于建设现代化的北京、上海、广州，因为我们得开奥运会，得开世博会，得开亚运会。但是我们得承认这样一个事实，大城市相对于我们整体发展水平过多超前，以及过激的舆论诱导，什么"蜗居""房奴"等话刺激老百姓不得不提前从脱困期向改善期转变。政府也做出了一些不适当的承诺，炒房赚钱效应，三代人凑钱付首付都在催升需求早熟。实际上所谓刚性需求，是把一种结婚就得有房子的需求当成了社会必要需求。当大多数人家庭收入用于吃穿用等日常支出所占比重尚一半的时候，恐怕很难实现大多数人买得起房。买得起房需要资产累积能力和持有不动产的抗风险能力。如果我们一个处于资本短缺阶段的发展中国家，炒房居然成了价格易动的的关键因素，这是典型的投资性、投机性需求的早熟。最近媒体爆炒一个卖葱的老太炒房炒成七套房主，实际上也在推动新一轮全民炒房的需求早熟。以上就我个人对当前中国房地产市场存在的一些值得关注的深层次缺陷提供的一孔之见，仅供大家参考，谢谢！
主持人：谢谢陈淮先生。随着陈淮先生演讲的结束，我们今天上午的演讲环节部分内容就结束了。接下来就进行的是本次博鳌房地产论坛地产精英.博鳌论剑地最后一场。新形势、新政策、新市场，以及无法预知的未来都是行业、企业无时无刻面对的挑战。在新政调控下的中国房地产市场，房企将如何正心修身，重塑竞争力？现在让我们聆听新政下的中国房地产之三：朝内向外、重塑竞争力：我们有请对话主持中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生以及对话嘉宾著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生、中原集团主席施永青先生、汤臣集团有限公司副主席及执行董事汤珈铖先生、世邦魏理仕首席运营官金勇先生、昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌先生、黑龙江保宇房地产开发集团董事长龚保民先生。有请各位嘉宾。
孟晓苏：咱们这个论坛采取一个简短的方式。我给每个人想点问题，论坛给咱们出的题目是朝内向外，重塑竞争力。咱们说是面向新形势、新政策、新市场以及无法预知的未来，房地产企业怎么样进行修身养性，修成正果。这个题目不好论，因为我做政府工作十多年，做企业工作也快二十年。房地产企业跟政府、市场都是紧密相关的，现在的市场都制约着房地产业和现在的政策。所以刚才我们首先听了陈淮作为一个政策专家的一番讲演。陈淮刚才已经把地方政府在开发商、银行都数了一遍了。毕竟你是政策专家，刚才给房地产企业也出了不少好主意，怎么样发展、怎么样生存。我先替陈淮先生做一个声明他不代表建设部，他那个中心是属于小沈阳说的人还没死，钱没了，国家不给拨款。但是你毕竟是中建部的政策研究中心主任。最近出了一件事，中心和中建部两家说的不一样。他们一位副主任讲下半年不是所有调控政策都延续。央视一批，中建部马上出来表态，我们继续执行抑制需求的政策。这个让我弄不明白了，这个就是我需要请教作为主任的陈淮专家的问题，下半年到底是政策继续加码还是放松一点？
陈淮：刚才孟总给我们推销以房养老的模式，人要准确推算自己活多长，就可以最精确、最划算买这种产品。他刚才没说，你刚签了字，第二天人没了，有一回开这样的研讨会，我说上帝你给我看看我能活多长，上帝说这个太难。后来我说讨论一下下半年出多少政策，上帝说那还是看你能活得多长。政策是人们的主观判断，但是我们可以有四个方面是一定可以判断的：第一，坚定不移盖更多的房子。第二，坚定不移完善住房保障体系。第三，坚定不移支持农民工进城和发展二、三线小城市。第四，坚定不移支持老百姓住房从脱困期向改善期的转变。所有政策都围着这个。这是第一层。
第二层，别把和短期市场运行不一定有关的一些政策也当成跟你过不去。比如说大家都在讲通胀，维护国民经济稳定运行需要调整利率，不一定是冲着房地产来。房地产市场是繁荣还是低迷，该低迷时低迷，该升息也得升息。别以为领导说要廉洁自律，你就以为批评你，别那么不自信。第二，别把长期建设的目标也当成是针对你。有关税负的讨论实际上是我们关于房地产业以及老百姓持有资产，社会财富如何长期公平分配的一个重要方面，它不是调控房价的工具。第三，我们别把建设保障房这样一个只要没有到共产主义之前一定永远存在的任务当成调控房地产短期下半年的任务。我们不要把这些事混为一谈。第四，别把09年保增长、保民生、保就业特殊阶段的特殊政策恢复到常态当成从紧从严，把这个去掉，依我看只剩下两块：一块是抑制不合理的投机性过度需求；第二，继续促进房地产有效供给增加，包括土地和投资。谢谢！
孟晓苏：下一个我们问问香港的施永青先生。施永青先生可以在香港被称为楼神，他对楼市判断非常准确，而且是我们大陆房地产业的老师，房地产企业在新形势下怎么发展？第二，到底以住宅为主还是以商业地产为主？第三，到底以刚性需求为主还是考虑投资性需求？到底现在该不该买房？买了今后是会涨还是会跌，是不是我们应当到海外去买房呢？
施永青：其实从市场的情况来说，我自己看现在投资需求还是挺大。他还是找机会，只要政府的政策不压住的话，我相信资金还会流出来。最近交投量在上升。交投量上升的结果，很难说交投量升，价格跌的。交投量升的是你套现能力就容易了，业主要求的价格也会上升，所以我昨天晚上说我估计未来短期里面价格跟交易量都会上升。这个是短期的。
长远一点，我对中国房地产其实是有担忧的。现在大家以为理所当然的农民进城，每年有1000多万，这个是不是可以永远保持这个情况呢？我自己看农民进城的基础是要工业化，城市里面工业发展才有工作给农民做。工业不增长，不可能收纳这么多农民。现在西方经济可能出现一个很长时间的，起码是增长不前的情况。中国的工业很大的程度受出口的带动。但是现在出口，当然这两个月都是增长的挺不错，但是已经出现的情况就是全世界已经都在用中国的产品，中国有些产品是占领了世界市场的90%几。好像温州的打火机，全世界都在买中国的货。那你的增长还有多少空间？难道你把你的产品将来移到火星上去卖吗？已经有一定程度的饱和。所以我认为如果中国不解决基层民众的需求，在分配制度上把劳动成果让普通人民也可以分享的话，你的需求不增加，你的工业化程度就没法提升，现在已经产能过剩了，这是将来房地产需求很大的影响。
另外现在是走前了一两步，以前我看到深圳也有很多控制，但是因为经济增长快、人口增长快，这个矛盾不大。但这两年我看到控制情况又开始严重了，已经提前建了这么多房子，如果政府的政策有改变的话，现在大部分开发商都感觉良好，因为金融海啸之后，政府放了很多钱出来，他手中有钱，都是一片乐观，现在我担心乐观的人太多了，都是看好的，那出问题的时候这个冲击比较大。所以我只是短期看好，长期我觉得需要谨慎。开发商、经营者怎么做呢？你先要了解这个大环境，你才可以正确定位，才可以保留你的实力。现在我估计未来的竞争不是单靠政策、地价上升，开发商还需要在管理能力上、市场能力上、监控成本能力上、产品质量上比其他发展商有领先的优势，否则未来时间我认为是有被淘汰的。未来是竞争激烈的市场，这是我的看法？
孟晓苏：老百姓该不该现在买房呢？
施永青：买不买房先看自己能力，在这种情况下，你光有一点首期，收入不稳定的人就不要去买房。如果自己有钱的话，我还是赞成买房。如果贷款不是太多，在房地产不见钱的机会还是比在金融市场不见钱的机会小。我身边的朋友在金融市场里面倾家荡产的很多，在房地产还是赚到钱的人很多。所以我认为你的机会不是太大的话，不要去金融市场搞太多，还是在房地产比较稳妥一些，所以有钱我还是会买的。
孟晓苏：我们该问问年轻人了，汤珈铖，他是汤氏集团掌门人，你的父亲为中国房地产行业做的贡献非常大，建设了一批具有示范效果的房子。但是这些房子也在2006、2007年让你们汤家饱受折磨。听说一个月有好几个调查部门都去调查，说汤臣一品居然敢卖12万的高价，得打压。可惜那个时候老父亲不在了，让你们孤儿寡母这么艰难的生活。现在你们不光房子卖的好，而且最近汤氏集团也后继有人。买你们汤臣一品12万一平米房子的人，他们现在的房价是不是涨了？他们是不是赚了？
汤珈铖：是赚钱了。汤臣一品当年开了12万元的均价，情况引起国内很多人士的反响。我想说明我们汤臣一品跟汤臣集团在这么多年在上海浦东是有一定影响，伴随着浦东发展趋势来跟着他走。所以我们在上海盖了第一个五星级酒店、第一个服务型住宅、第一个甲级办公楼。所以汤臣一品原始概念也是看到在浦东这个国际金融中心是需要有一个这样的一个非常高级、国际性的住宅项目。而且面积为什么这么大，也是考虑一个国际金融中心需要吸引很多外资过来投资。外资老板需要什么样的居住，我们按照这样的理念来构思，不是纯粹为了商业利益。如果说汤臣一品的地理位置，我们盖一些面积比较小的，50平方米、100平方米，很多人买不起，我们单价可能卖的越高，销情可能更理想。所以汤臣集团的概念并不是获取最大利润，而是想继续为上海浦东做一些配套。
孟晓苏：现在销售情况怎么样？
汤珈铖：现在销情不错，卖了接近65套，也租了65多套。现在价钱还高了一些。
孟晓苏：你对中国高档房未来前景怎么看，他是不是还有市场？汤臣一品是否也愿意跟其他企业一样去建点廉租房、经济适用房？
汤珈铖：我想每个企业自己定位不同，每个房地产产品也有不同顾客群，不可以一概而论。汤臣还是会继续发挥豪宅品品牌建设的一个无形的价值。我们也继续想在盖房子方面把全世界领先的项目引进中国大陆，给中国带来一些更高端、更优质的居住环境。
孟晓苏：非常高兴你还能坚持盖高品质房的概念。下面我们就得该问问海外来的世邦魏理仕首席运营官金勇先生，你们是最权威的能够给企业包括给政府，开发商提供全方位服务的品牌企业。我先替行业咨询咨询，未来我们行业还有多长时间发展？下半年到底是怎么调控？
金勇：从我们行业来讲，实际上我们行业下一步走的应该是进一步的细化、进一步的专业化，最开始我们回顾十几年发展历史，最开始是以制造业为主，基本跟生产电脑差不多，做完以后就卖了。逐渐发展到在住宅产业里面开始细化，有高端的，有非常精品的，然后逐渐有大众的，现在逐渐的在住宅市场内部已经发展比较成熟了，现在正在向商用地产这个范围发展。在这个方面，我们看到对专业性要求更高了。对管理的水平要求也更高了。所以我们整个行业发展应该是越来越细化、越来越专业化。我们会看到有一个趋势，开发商以前什么都做，逐渐发现一个是管理越来越难，另外专业化越来越深，也就应该越来越多靠外面的服务型企业外包，就是这个趋势是一个比较长期的趋势。所以我们对整个房地产行业发展是非常看好，因为确实我们公司有200多年历史，我们一直跟着全球市场走，我们看到别的国家市场发展整个历程，再看到国内发展，实际上我们看到这个市场还是一个很初期的市场，我们有很多事情可以做，这个市场的深度、广度都还有很大的可以发展的方向。
第二个问题，对政府的事情。看到全球整体的房地产市场，包括这么多年的发展，我想这种调控的事情真是希望他是一个短期的，就像我们开车的时候，一会儿快、一会儿慢，给我们在行业内经营者带来的判断是很难的。我觉得逐渐的我们要看到的政策、监管是在一个比较稳定的程度上，这样对我们可持续性的发展，无论是从时间上来讲还是从行业内部专业化来讲都是有好处。因为经济发展是一个比较动荡的或者是周期性比较强的，还有些宏观政策也是需要有。但是真是希望这个政策越来越趋向稳定，越来越趋向是一种长期的政策来对这个行业进行监管也好、进行管理也好，这样对整个行业发展有一个比较长期的保证。谢谢！
孟晓苏：我得先问问后边这位龚保民董事长，你是远道而来，你是从黑龙江飞过来的，这可以说是这次博鳌会议运距最长的一次旅行。你们哈尔滨最近是不是房地产市场要火爆起来了？再一个，你是不是要到海南投资了？
龚保民：我们现在坐在祖国的最南方博鳌，我却来自我们祖国的最北方哈尔滨。昨天开幕的时候我没有来得及，哈尔滨正在举办音乐会，我们跟政府共同举办了一场节目。这两天听到我们房地产同行们、专家们对我们十年来房地产的回顾，还有对新政下未来的走势做了回顾和展望。应该说我们哈尔滨房地产市场是一个非常稳健成熟的市场。供应量在上涨，房价在上涨，在我们中国的房地产上分成两块：一块是我们政府主导的一块，是保障性住房；一块是我们开发商主导的一种真正的商业性住房。
两块同时我想也分成两个阶段、两个市场：一线城市算一个市场，二、三线城市又算一个市场。两个阶段，就是一线城市已经先走了第一个阶段，基本上不用再考虑，正在进行更多保障性住房和政府要求的房改房。但是在我们二、三线城市现在处于第一阶段。我对一线城市的房价和未来走势，我的感觉他是平稳的，在一段只是政府有一种担忧，出手抑制房价过快上涨，并不是真正想把房价打下来。第二，二三线城市，我想房价供应量可能会有合理的供应，但房价未来的走势一定是上涨的，并且在十年之内肯定是上涨的。为什么这么说？二三城市正在走我们一线城市刚走过的阶段。中央政府拿出好多优惠政策鼓励地方政府大量进行廉租房建设和保障性住房建设，建一平米拿300元支持地方政府。但是这个支持远远不足以支持地方政府来完成这项工作，但是地方政府要求三五年内完成目前城市区域内的保障性住房。这样地方政府势必要将从房地产地块上获得利益来弥补政府要支出的这个，因为地方政府财政是非常有限的。他就要借贷，未来十年内他不会降价，而是要涨，他就要在以后时间通过土地运营来解决这个资金来还债的问题。所以说，我对房地产未来二、三城市的发展是非常有信心。
我觉得我们地产同仁们要瞄准二、三线城市，往那里去进军。再一个，在这个场合说也不一定能够对上点，但是我感觉应该是有益的。我们从远古时期以来人们就聚集，逐渐又奔向了城市。现在城市在发展过程中，人们在文化、教育各方面的创造有很大的发展，现在城市人们又逐渐感受到城市当中的拥挤。我们前一段进行了认真思考，农村和林区祖祖辈辈以走出大山和农村为最终目标，他把走出大山和农村感觉是一种时尚和荣耀，对他来说不亚于升官、考上状元光宗耀祖，都达到了这种程度。感觉偏远山区的农村和林区的人才就已经进入了我们城市，财富也源源不断来到我们这座城市。但是那里自然条件非常好，特别是山区，现在农村逐渐城市化了，走进城市，城市越来越拥挤，我想将来有了一定实力的人、有了一定财富的人又重新回归到那里，那就是说看我们地产商们能不能再一次像营造我们城市一样在比较偏远山区和农村再制造出一个世外桃源，人们向往世外桃源的生活，我想这就是我们未来地产发展转型的商机，我们如果谁先看到这一点，谁先占领这个区域，谁就占领了商机，谁就能获得更大的利益，并且这件事是有益于社会、有益于人民的事情。
孟晓苏：我们感谢龚总给我们带来的好消息。但是我要问你，黑龙江老百姓到海南买房干吗？
龚保民：这是一种休闲地产当中产生的效应，度假地产产生的效应，北方一年四季春夏秋冬非常分明，特别到冬季的时候，那里冰天雪地，虽然景色非常美，但是长期生活在那里的人们更向往在冬天能有一个像春天一样、像夏天一样温暖舒适的环境。随着我们环境逐渐恶劣，气温逐渐升高变暖，我想我们北方的城市将来会更适合于人类居住。在我们全国都流行这么一个：南有三亚，北有哈尔滨和宜春。宜春森林覆盖率占了84.6%，平均负氧离子在4万以上，是全世界两个绿色城市当中的一个，那里就是人类未来的方向。将来如果在人类面临资源环境恶化给人类带来灾难的时候，那就是我们真正能够被保护下来赖以生存的一块，能够更加向荣的一块乐土。
孟晓苏：我们听明白了，以后冬天就住在海南，夏天去黑龙江住在宜春。这样老百姓就要买房了。不过这样控制房就更多了，要不要在海南收控制费？这个事我们以后再说。最后请一位企业名字最精彩的一位老总来说话，他这个企业名字叫昌盛中国地产有限公司。我在中房干这么多年我就没有昌盛两个字，所以我们一直是低迷中徘徊，人家是昌盛中国。你怎么样昌盛企业、昌盛行业、昌盛中国？
邹锡昌：孟董事长，很惭愧。我们名字虽然是昌盛中国地产，但是我就没有做到这一点。我做地产是比较早的，我曾经在2005年在武汉说过，我应该在中国地产上是先驱，很荣幸没有变成先烈。我是1990年进入中国大陆做地产，我在广州做第一个项目。但可能由于我们胆量比较小，比较谨慎，所以做的项目不大不多。在广州做了两个项目，在浦东做了两个项目，海南、北京一个项目，现在太原还有一个项目正在开发，天津还有一个项目正在报建。其他几个项目因为金融海啸，还债，我都卖掉了。我就没有资格坐在台上的，因为以成败论英雄。我2008年1月份在香港联交所批准上市，但是最后因为金融海啸爆发，我们认购不足，所以上市没有成功，就失败了。后面过3个月后，本来重新再上，又因为我们另外一个地产英雄超低价格，他也没有上成，把我也拖累了，结果还是没有上成。以后我就感觉这个市场不行，我自己做太少了，就没有上市。我感觉不是一个很幸运的人。
但是有一点我感觉很幸运，在大陆做了差不多20年的地产，虽然做一个项目不多，但每个项目都是成功的。特别是广州的中华广场，我是港商进入大陆做地产最早的一个。我是1995年做中华广场。陈启宗先生说做商业地产要时间长，确实是这样，我花了5年时间在2000年把商场建成开业，到今年刚好10年。商业地产是一个聚宝盆，投资回报也比较高。我也好在做了这个商业地产，有了这个中华广场才没有破产，现在才可以在这里跟各位交流。因为2007年为了上市，我也头脑发热高价拍了一两块土地，事后到上市不了以后，为了还投行高息的债券，我就把这些高价拍卖的土地折价，差不多一半的价格卖了还债。还好有中华广场有稳定的租金收入，在去年的时候，我们国内银行对我们商业地产放款，所以我们就可以借到钱还掉各种债务。所以我们还可以活下来在这里跟各位交流。我建议各位做住宅的地产发展商，不妨分出一部分精力做一些商业地产，他虽然投资回报比较长，但是最后环节起到中流砥柱作用的还是商业地产。
孟晓苏：你看他给我们出主意了，企业不光要做住宅，还要做商业地产。各位都发言完了，也不用总结了。陈淮主任讲了国家调控房地产的目的是为了产业持续健康发展。施永青讲了对这个行业长期谨慎、近期看好，老百姓要买房，下半年就出手。汤珈铖讲了对建高品质的房屋，继续保有信心。金勇讲对中国的投资环境和长期发展都有充分信心。龚保民董事长说了不光要在海南买房，还要到黑龙江买房。邹总最后讲跟我们一起昌盛企业、昌盛中国。我们今天这个论坛到此结束。散会。
主持人：谢谢刚才精彩地对话，也非常感谢今天上午所有演讲嘉宾的精彩演讲，今天上午我们的论坛议程就到此结束。
