2010博鳌房地产论坛现场实录（八）
作者: 时间: 2010-08-17 23:12:16 来源: [ 观点网 ]
主持人：城市商业的繁荣以及低碳环保的新城市定义，中国房地产发展模式都要有新的变革、新的使命。同样机遇的背后，也蕴含着风险与泡沫，房地产企业已经站在了资本的十字路口。我们开始今天下午的博鳌圆桌，首先进行第一环节，精装修、低碳、产业链—地产新政下的共赢之道。
我们请出对话主持卞京先生以及姚吉庆先生，对话嘉宾：孙丽梅女士、张明燕、薛迥文、何东山先生、夏卫华先生。
卞京：谢谢大家，大家下午好！我今天和姚吉庆先生共同主持这个论坛。地产调控之下，我们整个产业链上的服务商、设备供应商都在积极想一些办法规避经营风险，通过资源整合，实现更大的经济效益和品牌效应。首先我们有一个很成功的案例，就是冠军联盟。
通过一体解决之道，取得了意想不到的市场效果，很有幸，我们请姚吉庆先生先谈一下这个话题。
姚吉庆：当时我们成立冠军联盟的时候，并不是说一定对接地产商，当时确实在金融危机下，在这样一个比较恶劣的环境下，想着抱团取暖。跨界营销成功性比较小，所以刚刚开完新闻发布会，第二天媒体就有报道说冠军联盟估计三个月可能就熄火了。但是实际上我们一直做到今天。就是因为我们在泛家居里找到的品牌都是最优势的品牌。第二，我们这些联盟都是异业联盟，共同的利益使我们走到一起。第三，共同价值观，特别是绿色环保，我们讲绿色低碳这个概念，实际上在09年4月22号我们就举行一个活动，倡导大家绿色环保。这个概念得到了所有冠军联盟同盟的认同。还有一点，在品牌运作当中，因为大家都是领导品牌，这样跟消费者对接的时候，这种品牌的号召力就比较强。去年年底在冠军联盟出现后，出现很多山寨版的冠军联盟，但是每个联盟大概两个月就熄火了，主要就是不够聚人气。博鳌地产论坛之所以这么热闹，主要还是有这么多大腕在这里，这些大的经济学家很聚人气。这就是品牌的效应。我就简单谈一下联盟的概念，最核心的我们还是要推出一体化的服务。
卞京：一体化的服务，应该说在新政之下，地产业是有这样一个趋势。什么样的趋势呢？大家住房子，我们目标是让大家越来越简单越好。是不是可以这样说话，未来地产，精装是我们一个比较好的趋势。在这个过程当中，可能设备服务商、供应商能够尽早加入开发环节中，为消费者提供更好的服务。我们也请冠军联盟东鹏陶瓷来讲这个趋势。
孙丽梅：我们从自己是业主这个角度欢迎是精装的，而且我们判断房地产精装是一个趋势，这里都是房地产老大，应该大家比我们还要了解。我们关注精装今后这个趋势里头，我们怎么样为我们房地产企业提供一些什么样的服务、产品，能够共同发展。冠军联盟的好处在哪里？首先一个是品质，我们认为精装项目最关注的一个品质的稳定性。交楼的时候大家都要像过关一样，业主们各种各样的心态，怎么应对这个需求。最重要的就是产品品质要过关。工业化生产的产品难免会有一些波动。为什么找品牌企业，因为他是品质放在首要。品牌出来的产品它是稳定的，所以我们冠军联盟选的都是行业领先企业，能够保证产品稳定性的。第二，服务的细节。前几天我还在成都拜会龙湖地产，他们采购团队对我们代理商是赞不绝口，在配合上他认为我们代理商做的很好，超出他们预期。他说他们补货补了七次，我们代理商居然都能准时把货供到工地，他们都觉得想象不出来。为什么能做到这一点，我说我们做精装修配合已经有五六年历史，从早期跟各个开发商合作，积累了很多经验。在样板房里，我们对砖的耗用有一个计算，等到真正施工的时候，每一个施工队的特点我们都有摸透。所以我们按照准确测算来做，这样结果使我们有了充分准备，提前做好计划。所以补七次货，不是临时生产，这是专业性带来的优势，服务的细节往往在地产精装修项目里头，能够对项目进度保障、质量保障起到决定性作用。因为我们地产公司面对太多供应商，一个项目下来，供应商数量是相当可观，方方面面都协调好是一个难题，服务的经验是很重要的。因为我们网络能够遍布全国，能够深入县镇级市场，而且每一个品牌在网络建设上有一套先进经验，我们能够把其他项目里头总结出来的服务要素复制到每一个网络成员，让我们代理商都能掌握这个要求。像富林投标的时候，我们给他介绍细节的时候，甚至帮他们提醒到今后维修用砖要占多少百分之多少，这个是很超出他们预期的，他没有想到这个问题会从我们这个地方提出来，这就是从别的地方带来的经验。这些经验互相交流都是帮助我们提升这种服务的素质。第三个优势就是产品整合优势，像每一个品牌自己很专业，我们能够专业到就像华润幸福里，万象城一期的时候，洞石掉了，弄伤了一个孩子。二期他不敢用天然洞石，我们可以按照他的要求调色泽、花纹，保证损耗率在1%以内，这些都很专业，我们产品出来后，每个设计师出来的灯光效果不一样。但是雷士他们非常专业，他们调试灯光，展示效果就非常好。橱柜，我们有欧派，整体风格就显现出来了。所以产品优势是专家优势整合在一起来。精装修优势往往是设计阶段是专业设计师对空间进行设计，我们每一个品牌把整合起来的优势跟设计师提前沟通，控制好性价比，这就是联盟的优势。所以早期的介入能够在产品研发阶段以最小的代价、最高的效率满足开发商的要求。这就是冠军联盟能够带来的产品整合的优势。同时在于工程上，如果开发商要搞精装修，必然大量的比价、招投标，有很多工作，所以一个单位可能有一堆采购人员，每一个都很专业，如果冠军联盟，把专业知识介绍给这些采购，那一定是效率最高，等于是不专业的人通过我们交流，变成专业的人，不需要太多的专业人士，这个对房地产公司降低管理成本也是非常有效。所以我是一直认为只要是真正像我们这种宗旨坚持下去，冠军联盟这条路一定能够走豪华，而且最重要是给我们地产商带来更高价值。
卞京：在座都是在本行业都是一线品牌，有很多想告诉大家，不过非常抱歉我们只有30分钟，可能后边发言嘉宾提醒一下，咱们每个人民简明扼要把自己陈述的观点，我担心这样每个人发言一圈1小时就过去了，每个人3分钟。冠军联盟另外一个比较重要的合作伙伴，龚梅贤，你来谈谈。
龚梅贤：作为会议大主题，新政下房地产发展方向和思路。作为广东万和股份有限公司，做的最核心的产品就是家用热水器，我们冠军联盟为什么几家能够合到一起来发力，也是因为这几家其实大家看到了包括欧派的橱柜、东鹏陶瓷、大自然地板、美的空调、照明雷士、万和热水器，这几家只要到场了，可以说这个房子就可以用了。因为这些都涉及到精装修动工之前要设计好的，最后装完，只剩下往里面搬了，这样我们六家组建在一起，其实已经完整可以把一个家居全部在精装修上做好。另外，特别是在低碳方面。我们这个产品因为现在全球在家用热水系统方面和国内的家用热水系统方面其实存在很大的差距。一大差距就是节能降耗方面，因为这一点我们现在用的还是比较普通的，包括电热水器也好，一般的燃气热水器也好，这些都还是一个房间一个，其实在欧美已经是一个系统的，包括太阳能板、热泵，包括太阳能板加上燃气集成，这种系统能够非常好的节能，2012年已经在每平方米每年的耗电量不能超过50度，已经作为一种法律在实施，我想这件事一定会影响到中国未来房地产的发展，也如何去对家居这块更有效的降耗，一个是使用电能，一个是使用燃气能，通过我们冠军联盟共同来服务好房地产商，使我们产品具有更强的个性化和竞争优势，然后去迎接新的挑战。
卞京：关于精装低碳方面，广州华誉景观张明燕谈谈。
张明燕：因为我们是做景观设计的。我们在工作过程中，跟万科、金地、保利这些公司打交道，其实我们会接触到很多公司不同的做法。他们在新政下，很多共同的特点，他们会认为虽然市场上销量降低了50%或者某一个数字，但是市场上总是要有消费的。如果消费者去打分的话，它的性价比占到前面30%到50%，这样投资者就会去选择他们。所以他们应对方法就是让他们更加有竞争优势。我们设计企业也是这样，当市场业务量减少了50%之后，那你是不是能够成为他的选择对象，也让你自己公司成为性价比排在前面30%到50%这样的企业。实际上在08年的时候，我们整个行业业务量基本上锐减了50%以上，就是整个行业的裁员当时是在30%左右。当时我们是一个人也没有裁的，当然也遇到蛮多困难。这一方面是社会责任感。另一方面，也是公司在经营管理这些方面就是能够比较高效，人员没有那么多闲置，同时增强客户满意度所导致的结果。当项目不够多的时候，他依然会选择你。我想这个就是我们的企业经营之道。未来，房地产原来是一个傻子都能赚钱的行业，从机会性的增长到惯性的增长，未来真正能够成为成功者，只有学会战略增长的企业才会成为赢家。
卞京：房地产是大浪淘沙的行业，现在都是精英。我们有请正略钧策公司薛迥文谈谈。
薛迥文：虽然说新政逼迫我们房地产企业去寻找差异化战略，但是差异化战略未必是低碳的。所以这两个话题放在一起比较牵强。我们公司作为管理顾问公司领头羊，我们对房地产行业低碳也有所分工。低碳在房地产企业目前这个阶段有一点若隐若现。很多企业第一层面是把低碳作为营销的噱头。做的好一点可能把低碳作为产品要素，做得更好一点，包括我们前面的客户，比如万科，他们直接把低碳这个东西作为一个产品战略，已经是作为企业产品战略来做。关于低碳这块，我们长期的跟踪研究，我们认为中国房地产行业低碳主要有这么几个问题。第一，我们的建筑节能技术，我们自身研发能力是偏弱的，我们很多材料、技术是靠从国外引进，这是我们这个行业面临的第一个问题。第二个问题，节能技术发展滞后。节能技术产品也在推广之中。第三，我们这个行业在低碳方面遇到的问题，我们这个节能建筑它的后期施工的监管以及业主这种使用习惯我们需要去引导和培养。针对这些问题如果说我们今天作为谈房地产行业的低碳或叫绿色建筑作为起点的话，我想对行业提这么几点建议，第一，放眼长远，戒除浮躁。这个行业相对是好挣钱的，好挣钱就容易浮躁。你随便拿一个好的地段，低成本拿一地块就可以挣很多钱的情况下，有多少开发商会在意低碳这方面。第二，关于低碳这块我们要区分一个公益性的需求和非公益性的需求，有一些公益性的需求，比如三层复合木地板，他说我是因为避免对环境破坏，这个是全社会买单的东西，公益性需要国家一些扶持的东西。对于一些非公益性的东西，我们更重要的在目前这个阶段可能要引导消费者，让他觉得我为此多支付了，但是能够得到一些好处，我们需要引导培育消费者。第四，房地产行业的低碳或者绿色智能化这些课题需要全行业共同努力。我们的开发商实际上是整个产业链条上最大的，但是我们未必每个产业链都整合，就好像冠军联盟提到的商业模式也未尝不是一个好的尝试。在这方面我也希望看到他们这样的商业模式如果能够成功，作为管理咨询者，我们乐见其成。
姚吉庆：实际上低碳这个概念炒的比较大，但是这个低碳概念首先源于低碳的设计。除了建筑设计以外，在精装房的时候，厨房、磁砖、低碳等等都是低碳的问题。东鹏的磁砖现在用了矿渣生产，大自然地板可以用富氧离子地板，就是如何从节能环保去考虑，这些都是专业技术，跟本身他所在的行业，这些行业都要研究透彻，才能真正实现低碳。法国亮维夏总谈谈从精装的角度如何做好地产和专业的品牌的整合。
夏卫华：我表面上是做可视对讲、智能家居的，我自己有一个好消息也要分享一下，新政之后，实际上我在拼命招人。新政之后，从目前情况来看，今年跟去年比可以翻五番。原因在哪呢？新政应该是现实意义里面做的调整，他只跟民生有关系。真正的高端地产，真正的有历史意义的地产，中国才刚刚开始。我个人身为真正有品位、有档次，建一个房子住400、500年这样的豪宅，只是刚刚冒个头。而我们是一直在做国内奢侈豪宅专业功能这样一个设备配套。今年以来，我的一个感受就是包括星河湾，北京饭店、财富公馆、钓鱼台7号院，我的感觉北京卖的最贵的前十名里面，我有6个做配套了。广州排名前五我做了三个，上海排名前五好像我也做了三个。总体感觉，精装房，真正负责任的，真正高端的，真正有辐射能量的地产，好像没有受新政影响。他应该是一个只跟理念、跟自己高度有关系，跟国家调控没有关系。现在只是一个开端，未来10、20、30年，可能很多的倍数的递增。刚才另外谈到低碳、环保，我还是有一个观念，我们老祖宗做一个房子准备用300年，那是最环保、最低碳的。而且在做的过程中，包括我们自己在里头居住的时候能够有一个低碳的心、有一个环保的心。所以我们在跟这些豪宅定制的过程中，充分感受到了负责任是真正的低碳，为了历史意义上的低碳去做思考是真正的环保。我们也是因为在这个条块上，跟这个我们顶尖奢侈豪宅的这样一些理念相吻合，所以在最近几年里头，我真的觉得非常的看好。
姚吉庆：夏总谈的也反映一个情况，哪怕做一个对讲机也可以做到低碳，这里有更多专业机构在整合。因此这个年代是一个整合年代，我们地产公司可以在另外一个高端上整合，而下面整合可以通过不同领导品牌整合各自资源，提供完整服务。何总，你对这样一种商业模式的对接有什么看法？
何东山：我们跟了博鳌房地产论坛6年，我心里一直都憋着，今天坐在这里可能很另类，今天如果让我说这个话题，我认为应该叫做新政下产业链低碳精装。可能这样更合理一些。因为新政下，就是我们国家从整个整体的宏观政策来讲，是在做一些创世纪乐观调整。产业链我觉得就我们今天说房地产而言。简单介绍一下我们开元，我们开元是做城市运营，土地战略策略专业性公司。目前我们经营这十年当中，可能更多的是跟境外的策略性的公司和已经进驻国内的房地产开发商做一些策略上的服务，特别是一级市场、二级市场接口这个地方同时我们主打的业务主要是做基于一个城市概念规划出来后，对于城市运营土地市场这块的策略。同时包括政策研讨。在这十年当中，我们见证了太多的开发商前仆後继的倒下。同时这个行业也越来越健康、也越来越规范，同时也谈到了这个产业链其他所有的辐射行业，也有做精装、也有做家装的等等。从我们公司看整个产业链当中，我觉得我们在产业链上端，也就是一级市场。从我们业务专项来看，低端我们服务的是政府，同时第一个市场是政府，第二个市场应该就是我们在座的各位开发商，实际上这里面所挂接着还有我们其他的产业，比如园林、比如概念规划单位，比如精装修单位，实际上在链状里都有，当有一些小型规模地块，我们家装都会进来。因为我们跟政府做区域土地资源开发的话，这里面务必就有这个部分。所以就我们企业来讲，这些年当中，现在说到我们的产业链，我觉得越来越健康了。但是如果说低碳的话，今天我们这里说低碳，我很赞同夏总的话，一种责任。低碳这个概念太大了，谈到我们房地产开发项目，可能把这个作为噱头。低碳这个概念是涵盖的所有方方面面。我们认为在低碳这个环节下应该大家有这种概念、有这种责任。从我们精装来讲，我觉得这个城市在房地产这个项目里面应该最后他能够装修的华丽、能够用好产品，这里面都含有低碳。包括园林，就开元耕耘这十年，应该说今天在博鳌这个位置，我想未来我们这个行业、我们这个产业链，随着国家新的政策不断规范、不断法制化，我们未来这个产业链上的行业，特别是房地产大佬应该是更加蓬勃发展。而且房地产归类，细分，都会有一个很健康的环境。同时我们这条链上所有这些企业都会有一个很朝阳的路，这条路很长，我想在我们开元做的这块来讲，我们做一二级联动这块已经有经验了。也希望跟在座开发商，可以提供一些更完整、更好的整个产业链的服务。
卞京：产业链整合在新政之下也是一个很持续的发现和发明的过程，今天我们话题只有30分钟，只能聊这么多，希望下面大家多多沟通，也希望所有开发企业、配套供应商，从自我做起，为中国房地产行业良好健康发展尽一份力。谢谢大家！
主持人：谢谢各位嘉宾带来的精彩对话。接下来我们将继续第二个环节博鳌圆桌，房地产金融创新。下面请出对话主持：盛世神州张民耕先生。对话嘉宾：杜丽虹女士、颜至宏教授、金勇先生、邹益民先生、苏鑫先生、邹锡昌先生、邬风柏先生、张映光先生。
张民耕：我想我们这里面除了金融创新以外，今天下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理永远是一对对子，咱们从创新开始到风险管理作为过程，然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。
苏鑫：既然说创新，就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来，跟潘总已经干了11年了，干到董事。我跟潘总说应该出来创业。为什么呢？就是一种冲动，就是觉得自己应该圆一个梦。受张总影响，基金是一个方向，基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO一直管销售，我能看到民间资本最近五年茁壮成长，这些钱没有太多去处。你要创新，除了要有心态之外，你能在市场一线看到机会，这一点是特别重要的。我就先说这么多。
张民耕：苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱，有26万亿人民币在那里顶着，我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。
邬风柏：我来自深圳卓越置业房地产公司，座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金，还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人，就是因为风险的问题。我谈两个体会。谈创新必须谈风险的问题。我们研究金融产品，从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也非常好做，成本也非常低。我们05年做这个业务，尤其是07年9月份到08年3月份，当时信贷规模调控，国家所有商业银行都是信贷规模控制你了资金，由于规模的问题，我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司，信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们2005年10个亿规模渡过了难关。第二件事情，我们这个企业是在09年11月3号在香港上市，当时因为股价问题，我们放弃了。其实我们放弃，我们是有资格的。08年准备上市之前，我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业，所以我们有资格放弃在09年11月3号这个上市，就是我们没有太多压力，财务非常稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新，其实给你带来了一个防范风险的机会。
张民耕：创新就是和风险结合在一起，创新是为了创业，同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的非常好，上市公司可能也有一个金融上不断创新，房地产商要逐渐两条腿走路。
颜至宏：因为我以前在国泰的时候，常常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方，他愿意把内部人才交流，在建设公司那边遇到的问题，或者市场有哪些风险，房地产公司常常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用，帮助风险控管。国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题，比如如果创新的话，可能会遇到一些问题。国内想做一个房地产的指数，这个指数建立就不是很容易。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题，这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训，还有公司愿不愿意投钱进来建立一个，能够帮助房地产行业把握风险，这是值得我们注意。
张民耕：为了做房地产基金，我特意到北大学了一年半房地产基金。在今后房地产金融创新当中，技术问题是一个特别重大的问题，为了能够在技术上提升，所以我第一个报名参加你的学习。杜小姐再说说，以混合产品线你再法发挥你的观点。
杜丽虹：我想说几句关于基金的问题，我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮，但是其实很多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段，但是有的时候你需要反思一下在投资人那个角度上，一个地产基金它的存在价值在哪。一个私募的基金他区别于REITs，它的市场价值它满足一类特殊投资人的投资偏好。在国外，REITs是一个相对提供稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高，当然收益也相对更高一些。所以他面向的一类机构投资人，这类投资人一方面期限更长，能够承受更大风险。另一方面，他们对于项目的识别能力和控制风险能力也更强一些，所以对于一般投资人来说，会觉得风险比较大的项目，在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分，因此国外在成立基金的时候，其实他每个基金是有非常明确的定位，这一点是国内的基金，就是大家现在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。国外基金分成几类，一类是机会型的，这类风险最大，但是收益也最高。另外有一类是增值型的，他收购一些项目，然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的，就是持有一些成熟的商业物业的项目，从这种策略上的区分，国内基金还看不到这样的细分，另外从产品类型来讲，比如新加坡的嘉德，他旗下基金会有分住宅开发的，商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的，还会具体区分新加坡、日本这种成熟市场，还是比如越南、印度这样风险比较高的市场，还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产，这虽然是一个资金的来源，但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业研究并不是很多。这个投资人想要的是什么？他需要的是一个比较稳定的东西。虽然现在没有明确规定，但是我想他不会以物业公寓价值入帐，如果以公寓价值入帐，出现价值暴跌的话，保险公司资本金会损失很多，这个应该保监会不会允许，应该以租金收益、出售兑现收益入帐，头几年就只能是租金收益。租金收益，保险公司会要求租金收益应该在7%、8%的水平，他觉得不动产相对于债券，风险要高。按照风险评估，他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目，你是否能给保险公司提供这样的收益？如果现在项目不能提供这样的收益率，你用什么项目可以提供这样乐观收益率呢？包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等，总体来说，现在虽然大家都在成立基金，但是很多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖，我希望融到多少钱，但是其实你另外一个角度，你需要了解你的投资人是什么样的，你为他们设计一些他需要的产品，这样基金才是一个双赢的渠道。
张民耕：学者提的问题确实是预见性和深度是不一样的，给我们进行做基金过程当中提出了一个问题，就是做基金本身又有一个市场定位的问题。现在做基金是为了什么呢？做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话，现在钱是股票不敢买，房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象，现在正好有中国平安的邹先生在这儿，能不能给我们一点希望。
邹益民：各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新，其实可以看到这么十几年走过来，我们房地产开发商是非常的累，他们一方面要去拿地，要去筹钱，要去盖房子，要去做销售，大部分房地产公司老板们是从头做到尾的，整个链条都在做，但是其实每一个人也好，每一个公司也好，他都有他的专业。你可能是某一个人是专业特别会拿地，例如合生，早期他们拿的地非常棒。有些人可能特别能够筹钱。其实找亲戚朋友借，这也是一种私募。只是不是那么正规而已。这几年，宏观调控又是一会儿一个事，所以大家感到筹集资金比较重要，再加上现在市场上有很多资金，所以私募、房地产股权投资这就逐步逐步被大家的提上来了。如果回过头看美国、日本，其实开发商是开发商，出资人是出资人，出资人跟开发商可以是分开的。这个开发商严格讲就是把有钱人愿意投资房地产的资金拿过来，然后去对土地进行规划，对项目进行规划，我们在香港叫做项目管理者这么一个角色。规划之后他自己又不干，他又扔出去给建筑商去做。他所做的角色就是去做一个项目策划，把项目策划书交给房地产投资基金，把钱拿过来，然后再找建筑商去完成这个项目，再找销售商把它卖掉。这样的话你就把自己专业做得越来越专业，你也可以走得路越来越好。
张民耕：从全能香港模式向分工的美国模式，这也是房地产开发企业走的业务创新道路。这个路我们希望越走越顺利。现在开发商确实很累。如果能够分开，投资是投资，开发是开发，销售是销售，物业管理是物业管理。这个时代一定会到来，随着我们的创新。金勇先生，你从这个过程管理和策划角度看看我们创新。
金勇：对创新谈了很多年了，我还主持一点创新的事，我在华尔街做的时候，华尔街创新更多围绕各种各样监管制度，在各种各样法律和条文里面可以找到一些缝隙，可以做一些事情。这是跟国内差不多的。第二种就是把风险和回报不同的配比，把两边能够配起来，这也是创新的方式，国内六年前就开始，前几年都是我怎么样拿完地开发，也就是怎么样把钱忽悠过来，找各种各样方式说你这里能到银行贷款，主要目的就是忽悠钱，忽悠来了能够开发。到现在随着商用地产发展越来越快，现在可能到了一个创新很好的契机了。这个时间我们可以看到，就拿一个做商业物业整个的投融资，从时间点来讲，像恒隆地产要做一个项目花15年。商用地产前7年或者前5年，70%出资率之前，你的回报率实际上不够付银行贷款。在这种情况下，银行贷款一点意义都没有，而银行贷款在现阶段是最便宜的资金成本了。恒隆用的完全是自己的钱，而且没有负债率，这是成功很重要的因素。如果有负债率，前七年是负的，你物业里面连贷款都还不起，还要贴钱。到有什么时候的时候，会逐渐用一些别的金融手段把自有资金替代出来。这个过程从0年到15年，资金运作非常复杂。要达到资金整个投入，像恒隆地产做到30%多，资金里面技术手段很有意思，这是一种真正的创新。真正到我们每个物业经营里面，它适合于不同的物业、适合于不同的经营条件下，我们可以有一种不同的结构，可以有不同的资金来源，得到不同的回报和风险的配比，我觉得这是我们往下要做精的事情。现在确实是一个好的契机。
张民耕：金先生说的是把商业地产通过创新做精，使它能够有稳定回报，能够符合金融产品需要。邹锡昌先生，在房地产模式创新下你有什么感受？
邹锡昌：我是比较早做商业地产的，我是95年，当时在广州老城区里，我们盖了总面积30万的综合体。那块土地是部队用地，土地方占35%股权，我占65%股权，我一个人投资，那个时候95年的时候，正是我们朱鎔基打击房地产的时候，房地产不能贷款。当时也没有什么房地产基金，完全是自有资金来源。那个时候我算吃了豹子胆，在我们开工过程中又碰到亚洲金融风暴，香港一个基金当时答应投资3.5亿，最后他损失惨重，也不投资了。我咬牙挺下来了。到99年我建成了，中途确实资金不够，卖了10%的散铺。因为我们商场面积也大，广州市除了天河城，我们是最大的。我们12万经营面积，卖了1.1万平方，但是卖的也是比较偏的位置。以返租经营形式返租回来。商场卖散了肯定不是一个好商场。这个大道理是对的，但偏偏我这个中华广场卖10%，但是我是返租形式，通过这五年统一经营，中华广场变成一个另类，没有因为卖散而不行。到05年我交给小业主的时候，他们做什么都不影响我们的大局和我们知名度。实际上现在小业主还是自动找回大的商家经营。在现在来讲，好在我做了一个中华广场。我们现在租金回报相对是很高的，确实有30%、40%回报。但是做商场一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，为了稳定你的客户群，为了经营，为了打响知名度，可能要亏小小。三到五年水一定要过，过了这个就康庄大道了。这跟住宅不同，做商场我认为还是地段、地段、地段。商业一定要在旺的地方做，才能做。现在住宅老是给人骂，这两年实际上调控，以广州为例，写字楼今年实际上是涨的很快，上半年从两万快，现在平均写字楼广州已经上涨到2.3万到3万元之间。好的商场基本上没有人卖的。所以商业物业还是很值得投资，也值得各房地产基金投资，唯一一点，投资前几年利润低一点，后几年可以高一点，这样就可以达到丰收。
张民耕：他讲的是经验之谈，我体会就是伟大是熬出来的。熬的过程需要一些创新，股权融资、固定回报返租，总之不能弄散了。最后我隆重推出前财经杂志资深记者，也有创业冲动的张映光先生。你面对房地产运营模式的创新、经营门类的创新、房地产金融创新这种滚滚而来的热潮，你有什么感受？
张映光：首先在座的都是做开发、做基金的，都是专业人士，我不是什么专业人士，以前是做媒体的，现在做的事情也是跟媒体关系很紧密。所以信息比较多一些。也就是从旁观者角度。我很同意张民耕谈的一个观点，美国有这么多金融创新产品，他实际上也是逼出来的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我们确实在08年的时候有几种模式玩不下去了。第一种模式，咱们说资本模式投上市前私募这个模式，这个模式时代可能终结了。这个模式给基金创造的很多暴利，比如说恒大一年两年没有上去，但是上去后，还有四倍回报。我跟美林蓬钢交流这个事情的时候，他也说到我现在才考虑新的模式。为什么？因为上市前私募这个模式做不了。确实好的公司也不多了。这个背后就是拿地，然后上市，再拿地这种方式维持不下去了。第二种就是作为开发商来讲可能现在也面临一个困境，大型开发企业，尤其是住宅开发企业，当市场特别好的时候，地王频现的时候，他不敢拿地。经过08年调整之后，我们看到理性民营开发商不敢拿地了。市场不好的时候他也不敢拿地。有一些企业有独特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他们都沟通过，他有一个困惑问我，我们利润这么高，卖的这么好，为什么股价不好。为什么SOHO股价总是上不来。因为资本市场投的是预期，你永远是一个项目一个项目在做，确实对房地产投资来说，这是安全的。你永远不储备土地。但是对资本市场来说他不认可。他看不到你的预期，也许你明年没有项目了，利润就掉的很厉害。所以这是资本市场给你的评价，他是一个悖论。还有企业有这样一个困惑，市场好的时候，我为了追求快的周转率，我必须降价销售。市场回来了，我又没有货卖了。过去十年高增长模式可能现在发生变化了，我想人民币基金前景非常广阔，包括商业地产前景非常广阔，一些大开发商必须做一些成本结构调整和资产配置，可能以后一些大的品牌开发商往两个方向走，一种就是走投资方向，恒隆是开发商，SOHO是开发商，但是更像一个投资商了。比如恒隆地产99年价格最低的时候拿了一个住宅项目，他用了10年，07年市场最好的时候卖了一个最高值，但是在大陆是不可能的。另外一种类型就是往建筑商方向发展。人民币基金我最欣赏的就是凯德模式，他确实是一个成熟基金模式，有住宅基金、有商业基金，他可以用一个对冲基金筹的钱投商业，他把风险由民间资本承担，而不仅仅由银行和购房者承担，他对整个市场来讲，对房地产长期发展来讲是一个很健康的事情，是一个健康的推动力。我觉得在座的探索是一个先行者角色，是探讨未来主流商业模式。
张民耕：房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是我们房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是我们永久的课题。和凯德置业这些优秀基金相比，我们确实还有很长的路要走，我们也会一步一步走好。谢谢各位坚持到底的参与者，这里所剩的地产大佬就是凌克先生在了，感谢了！
主持人：非常感谢各位嘉宾，同样也非常谢谢凌克先生，相信2010年无论对于中国经济还是对于中国房地产行业而言，都是不平凡的一年，而2010博鳌房地产论坛则在这不平凡的一年里将大家聚在一起。博鳌十年，当行业思想火花在博鳌碰撞时，我们当然期待是一个美好的未来。让我们来年再聚因为中国房地产行业的脚步不曾停歇，也不会停歇。感谢各位在两天论坛的支持，谢谢大家！我们来年再会！
