圆桌对话：调控与泡沫争议下的地产新趋势
作者: 时间: 2010-04-01 04:25:19 来源: [ 观点网 ]
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最近在媒体上出现了中国房地产崩盘时间表，拿日本的1985-1991年和中国比较，我认为是胡扯。
编者按：3月31日，城市观点论坛在“西部第一城”成都进行。巴曙松、李战洪、孟晓苏、王珏林、杜丽虹、任霞、殷秋萍、唐名琏、胡之平、张猛等专家学者、地产精英为与会者带来一场了精彩的“圆桌对话”。各方就物业税问题、中日资产泡沫争议、新一轮调控政策下的2010年房地产新趋势等热点问题展开了讨论。
以下为这场“圆桌对话”的精彩文字实录：
巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长）：今天的嘉宾既有分析师，也有地产商，我想请李战洪李总来做主持，他们说一段，我评论一段。本来还有一位我和王珏林主任都熟的朋友，也想请他一起来的，可是他上次到成都来被“娱乐”了一下，媒体报道他说就算把房地产商都杀了，房价还要涨，被领导批评了，这一次就没有来。今天这个环节，我会有意轻松一点儿，娱乐一点，但是报道的时候不要这么娱乐！请李总主持。
差别化税率的物业税
李战洪（金科集团副总裁）：我向孟会长提一个问题，去年在海南，还有年底总论坛的时候，我就想问孟会长物业税的问题。中国的区域发展水平不一样，进程不一样，是否采取一刀切的方式？还是分区域分城市？
孟晓苏（中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长）：说到物业税，有不少人认为房地产开发商是物业税的反对者，其实我们房地产企业家大部分还是主张公平正义。这么多年我们主张推动廉租房建设，都是我们主动的。物业税刚刚老李问了，如何实行一个差别化的税率，这是我们开始就考虑到的，我认为物业税的实行要有标准税率和差别税率。无论税率是什么，就是对小产权，对商业物业，对大房子、豪宅，对多套住房的购买者，对炒房的人要实行标准税率。标准税率就是国际税率，在新加坡是按照4%来征收年税，但是新加坡房屋评估值计算为折价一半，实际上和美国差不多，是2%。在中国不能不设一个优惠税率，在1%-3%之间，这个是目前主管部门在讨论的，我认为这适用于低收入家庭。小产权房的所有者对交税有一些不理解，我们让他们认识清楚，他们从住房优惠总所得是大于税负的。
巴曙松：我们台上有十个人，一共40分钟，一个人讲不到十分钟的时间，为了观点新媒体事后出专刊，报道新经济下的地产题目，还是我自己来主持。李总这儿开始，您自己先说，开始一个人一分钟，说2010年我们房地产有什么大的趋势，讲完了给现场的朋友来说讲的对还是不对。
中日地产泡沫争议
李战洪：最近在媒体上出现了中国房地产崩盘时间表，拿日本的1985-1991年和中国的比较，我认为是胡扯，拿小日本来套大中国是不对的。第一，中国13亿人，日本3亿人；第二，1985年日本的城市化率是76%，中国现在的城市化率才46%，中间差30个点，多少人在城市化进程中？从这个趋势来说，中国城市化决定中国房地产向上的大趋势不会改变，政策只是影响小波段。谢谢！
巴曙松：北京、上海跟东京的房价差不多，现在我们城市化率45%，他那时候76%，杜博士批驳一下？
杜丽虹（清华大学经济管理学院博士）：我自己也算了日本的数据，我和李博士看法不一样。我认为日本在80年代升值以后房价收入比各方面都很高，我算完了以后发现日本房价最高的时候房价和收入比是10倍，月供收入比最高是50%，现在北京的房价收入比是30，月供收入比是142%。日本的人少，但是地也少，人口是我们的几分之一，国土面积也是我们的几分之一，考虑这些因素，我们现在的房价相对于人的承受能力已经是日本最高峰的三倍。我看了一下，全球通常认为高房价的城市，伦敦月供收入比50%。放眼全球能跟北京、上海、杭州这些城市比的只有一个城市，是香港！但是香港从90年代以来，平均的月供收入比是150%，现在北京是142%，也就是说即使我们跟香港比，上升的空间也不是很大了。像北京、上海、深圳广州这样城市是不是都可以跟香港去比？还不一定，因为香港毕竟是一个国际化的都市，所以我确实觉得至少一线城市房价的泡沫是比较大的。
巴曙松：还有35分钟，时间很紧张，但是我也有主持的特权，我可以“以子之矛攻子之盾”，你为什么在北京住，你为什么不到成都来。李总刚刚讲的道理是中国的纵深和多层次市场使房地产还有一定的回旋余地，你在北京住不了，你去其他地方嘛。下一个给我们地产商讲话，我观察他们已经在变色了。谢谢杜博士，你讲的非常专业。
胡之平（洲联集团规划景观公司副总经理）：我从另一个层面来谈，现在我们集团跟政府和房地产商有直接的关系，作为我们专业的设计人员，是从另一个层面来反映整个房地产的走势。09年，国内房地产企业，包括大型企业和小型企业，都找我们集团做房地产的设计，去年更多的是大型房地产公司找我们。中国有名的房地产公司，去年已经把投资速度放慢了，找我们主要是做研讨，看项目是否合适做，放到三亚合适还是放在一线城市，还是放在二线城市，探讨这个项目是否合适的时间拉长了。09年年底到2010年年初我们发现，房地产商的项目，源源不断的找我们，无论是大房地产商还是小房地产商都来找我们，更有过从来没有做过房地产的，就觉得房地产这个行业有赚钱的机会，企业家有钱，但是我不知道把这些钱投资在哪些地方，就想投资房地产。在这个层面看到大家对房地产市场是看好的。我们为政府做了很多的规划，为成都做了很多的规划，将来房价越来越高，政府会不会出台一些具体的措施，让一线城市的房价有所缓解，有可能有这样的结果，但是我们认为二三线城市，将来的房价一定是稳步的上涨。
巴曙松：过了八分钟，我给你一个建议，建议你编制一下周年规划景观房地产指数，关于你们提高的业务多少跟房地产价格波动的关系，大公司找的时候多还是小公司多，还是原来一直做房地产的做，还是捞偏门的多，这基本上能判断这个地方的泡沫程度。接下来请你殷秋萍董事长，从你这个角度看看，2010年房地产的新趋势？
殷秋萍(成都金怡源房地产开发有限公司董事长)：我可能没有那么长的眼光，因为在座都是专家，都是老前辈。
巴曙松：没有专家，只有输家和赢家坐在这儿。
殷秋萍：都是赢家。我想请教一个问题，我们现在做的事是跟孟老师说的接近一点，我们是做商业地产的公司，成都这个城市我们理解来看应该是中国中西部未来的经济文化中心，高新南区又是成都市主导城市化的一个方向。高新南区是从2000年到2010年的建设，大概有一百多家世界五百强的企业入驻，我们也常常想可能未来的成都高新南区会跟上海的浦东有一拼。我所知道，孟老师，巴老师，对我们的发展是非常关心的，经常来做指导，我想听一下你们对高新南区发展速度，发展的方向有什么建议，做一些指点。
巴曙松：你讲的非常好，仅仅是住宅不代表房地产的全部，我们天天讨论房地产，它的商业业态不能仅仅只是住宅，我们今天坐在上面的既有做景观规划的，做研究的，还有商业地产，我们城市缺这个，我看几个大的商业地产，我们建了那么多楼，我们去哪儿玩，去哪儿吃饭看电影？你做的是弥补这个空白，一定要多业态，多的形态，这个房地产行业才会更健康，更多元化。
孟晓苏：成都三面是三山，从地势上讲未来的发展肯定是在南部，未来的成都会有南移的趋势。
任霞(四川蓝光实业集团有限公司总裁)：我来自蓝光地产，蓝光一直在成都，刚刚走出区域化进程，对成都的市场，我们从来都非常看好，而且有坚定的信心。对房地产市场我们各个专家经常在不同的场合给大家分析和引导，除了谈到城市化的进程，以及我们未来经济的方向，对房地产的市场是看好的。2010年我们期望有一个稳定、持续的市场，而且也应该是一个稳定、持续的市场。谈个人观点，在房地产市场，对开发商还有投资人，实际上大家有一种心态，把投资和投机的心态放到一个比较平和的位置上的话，我觉得房地产市场还可以走的更远。对开发商而言，在拿地的时候，在做项目的时候，在规划项目利润的时候，大家有一种平和的心态，投资人有一个持续的受益。像刚刚杜博士讲的，企业有持续的盈利空间，这样企业才能向百年老店的发展，房地产企业如果把投资作为自己做产业的发展方向的话，我们认为这不是健康的发展。实际上今天我们若干个企业投机的心态非常普遍，好像觉得不抓住机会，不在这个机会中获取暴利就是一个失败者，我个人我不赞成这个观点，对房地产的投资人来讲也是如此，如果从投机的角度获取房地产的资源，或者掌握这种资产，和投资的角度去获取房地产的资产和资源结果是不一样的。房地产市场需要房地产的企业和我们投资人一起维护，当然更离不开政府的指导，就维护这个市场的持续、健康、平稳的发展，就可以更加有序！谢谢！
巴曙松：肯定是属于当地最大的公司，讲话都是老大的口气，各方面都照顾的不错，买房子的人照顾到，政府也要照顾到。但是大房地产商和小房地产玩法不一样，要平和，别想那么多钱，稳定的慢慢来，这是大房地产商说的。下面请孟总。
孟晓苏：我认为趋势非常的明确，中国的房地产业走出了一轮低谷期。在去年的5、6月份已经进入到一个新的增长期，这个新的增长期是第四次增长期，头两次是五年发展，第三个发展期从98年开始的第三个发展期。由于我们理性的对待，由于中央政府采取了短周期的调控，使得这个发展期延续了9年，到2007年12月份才出现低谷，经历了08年一年，到09年的5月份开始起步，经历了一年半的低谷期，如今进入了发展期，这个发展期有多长呢？调控的好，也可能再一次呈现9年的发展期，为各个企业带来稳定发展的局面，同时也能拉动中国经济的持续增长。目前这个发展初期，具有什么特点呢？一个是市场启动，再一个特点就是供应量不足。因为我们刚刚走出的低谷期，目前的房屋产出都是在低谷期拿的地，现在投资量减少，投资量赶不上销售面积和销售额，去年的投资只增长了14%和16%，销售面积增加了42%和75%，这是一个特点。低谷期拿地少，去年拿地是减少了19%，在这一轮发展的初期是一个供不应求的局面，上面的房价上涨，这是一个明显的特点，这在今后一段时间会过去，需要一段时间，为什么需要时间呢？房子不像大白菜，大白菜种植，一个半月可以收获了，但房子要一年半，盖房子之前拿地又要一年多。现在是不是有泡沫呢？现在泡沫论很多专家的讲的已经够分量了，目前的泡沫论能吸引眼球，但是我认为是一个伪命题，为什么这么说呢？我们目前处在一个发展的初期，这个初期有没有泡沫？我认为还是要用邓小平教导我们的检验真理的唯一标准是实践来检验。多少年前我们就讲有泡沫，为什么讲有泡沫？日本有泡沫我们中国就有泡沫，美国有泡沫我们中国就有泡沫，不用这么判断。我们中国历史上房价从房改以来持续上涨，没有大幅度的下降过，虽然个别城市，个别地区可能有，但总体上房价在上涨，原因在什么？在于我们旺盛的购买力，在于我们供应量不足。就像发泡水泥的空心砖一样，是一个建筑材料，涨起来就不会再下去了。我认为实践检验真理的标准告诉我们，是不是泡沫要看未来会不会破灭，不会破灭的你说是泡沫，我说是水泥空心砖，涨起来就不会下降。我认为有什么问题解决什么问题，不需要先下一个定论。而我们中房历史上盖房子，前一段时间我去一个大城市，那个市长跟我讲，打压房价打压好久了，他在大学毕业就分到建设局，就是打压房价，你们中房当时的卖价是375块钱一平米的时候，他就负责打压中房的高房价，我说你打压到现在什么结果？他说这个地段旧房子已经到5000块钱了。你看我们的资源就这样被浪费掉了。
巴曙松：如果不打压可能到8000了。
孟晓苏：现在可能到8000了，因为旧房子一拆，建新房子就卖8000了。这个地方的老百姓是有好处的，一轮一轮的打压高房价。我们用什么方式才能真正意义的抑制房价过快上涨呢？就是要考虑供求关系，增加供应量，多盖房，而不是像有的人说的少盖房。刚刚龚方雄博士已经说到了，不要每一轮调控都不由自主的抑制土地供应，这加剧了供不应求。就像以前，调控一次，上涨一次，下一轮会不会又缺乏记性，把失败的教训拿出来，再一次紧缩地根，紧缩银根，紧缩地根已经看到了迹象，紧缩银根还要看看。我们来呼吁一下，不要紧缩银根。完了！
巴曙松：还有18分钟。我记得学经济学的时候，第一堂课就说，会说“供给”和“需求”的人也是半个经济学家。我原来以为道理很简单，现在发现也不简单，因为我们的领导老记不住。王主任你说一下。
王珏林：大家看到了，房地产市场有工业和商业住宅，这一次调控重点是住宅，整个大市场应该全面看。另外这一次调整的重点是什么呢？一个是增加供应量，一个是解决市场的问题，目的有一个，在调整中稳定发展，就讲这些。谢谢！
巴曙松：我们部门领导讲的话，要想找出错误是很不容易的，但是执行起来是很难的，我原来在国家部委也发了这样的文，在分行做贷款，既要防止风险，也要积极拓展业务，反正你自己该怎么做怎么做。你两边都讲了，非常对！
蔡军（成都商报房产部主任）：我听李总一开始就把话题引偏了，我看主办方给我们的发言材料，是要说一说成都的南部新城在2010年的发展趋势，我看在座的各位专家也远道而来，对成都的情况可能不是太了解，至少没有我这么了解。所以话题都偏到这儿了，都跑到北京了，我接着北京说到成都。巴所长说的，刚刚孟总说到，现在北京四环的房价都到四万，你为什么非得到北京住呢？不到成都来呢？这是一个很简单的问题，北京的发展机会多，我们的明星、大腕、专家、学者都聚集在北京，成都对他们来说偏了一点儿。成都的房价，一个礼拜前成都有一个楼盘誉峰，大家知道单价破4万，这在成都房产界是一个轰动性的新闻，而且单价4万里面含了1.6万的装修，这个就是很大的事了。成都确实房价很低，但是为什么没有很多的人到成都呢？跟城市的吸引力，竞争力有关。住成都人可以到雅安去，雅安的空气是最好的，为什么不住雅安呢？因为工作在成都。用这个眼光来看我们南部新城，现在有高端产业的聚集，有现代服务业的聚集。像我们世豪广场，为什么能够在成都这个阶段，能发展这么好，跟城市的吸引力是有关系的。所以我们不能抽象的来看房价，也不能抽象的去看一个地方的居住的价值，跟城市的价值是有关系的。我就讲这么多。
巴曙松：谢谢，你方向感很好，知道我们该干什么。但是我理解为什么李总一开始就偏题，因为这个题目不成为问题，南部已经发展的很好，方向会更好，所以就讨论一点儿全国的问题，包括我们北京的问题。成都没有问题，发展的还很好，所以就引偏了，你们之间算帐去。
唐名琏（四川置信集团董事、副总经理）：我来自成都置信，说一个今天没有说的新话题，海南掀起了一股新的房地产热，刚刚文登市的市长在这儿招商引资，也是把他们美好的资源展示到我们面前。我们要看到在新经济下面全国都掀起一个旅游热，旅游产业，而房地产依托旅游做的旅游地产可以说是一个很重要的话题。我呼吁我们的政府，呼吁我们的媒体，呼吁我们地产商和我们研究机关密切的关注、关心旅游地产的健康发展，也是我们2010年应该做的一个事。谢谢！
巴曙松：讲的非常好，因为我们参与讨论海南国际旅游岛方案的时候发现这么好的旅游资源建了很多住宅，一年就用一两个月，其他时候空着。分时度假酒店、配套、养老、饮料、保健，这个大家利用的非常充分。你提了一个非常大的话题，我建议你们下次再搞一个旅游地产雅安行。
张猛（深圳市星彦地产顾问有限公司成都分公司总经理）：我从营销的角度来谈一下地产的发展。刚刚谈到，很多报道说成都现在房价上了四万，主要是高层电梯公寓。这是一个特例，一户带一个游泳池，而且豪华装修。我们认为这个大量的报道有一点误导成都市场了，实际上成都市场现在的价格也就7000左右。我们认为现在成都的市场迎来了一个百花齐放的阶段，应该是处于历史最好的时期，这是一个供销两旺的阶段。但是成都这个市场有一个特点，它周边的客户分散效应不强，跟长三角、珠三角不同，周边没有很多竞争很强的地方，导致西藏、新疆很多客户到成都购房，这个比例大家也清楚，基本上已经到50%。我们谈到城市化进程，从营销的角度来看，我们分析客户的时候，城市化进程不光是农民进城，成都的外来购房当中，有很多属于移民性购房。因为成都现在的软实力非常强，导致很多边缘城市人口到成都来工作、生活，这样就导致成都的外来购买需求非常旺盛，所以我们认为目前成都的市场是非常的良性。谢谢！
巴曙松：谢谢各位嘉宾！由于时间控制的还不错，我唯一的任务就是控制时间，过去了三十分钟，还有十分钟，我们给现场的朋友观众！
物业税要作出一定让步
听众：我先问一下孟会长，您刚刚说物业税按照购买成本来征收，这样会不会导致一个小区里面同样的户型到时候物业税会差很远？这跟您刚刚讲的公平和正义会不会有一些偏差呢？
孟晓苏：征物业税已经说了七年了，十个城市进行试点，现在也没有推出，为什么？就是因为没有调整好。你说都是按照成本，就按照购买价来征是不是不公平？就是不公平。有的是商品房购买的，有的是房改房过渡的，本身就不公平，但也是一种公平。房改房虽然便宜，但是用了二十年三十年的工龄来换。但是我想要抓住大道理，别管小道理，征物业税是一个大道理。我参加了中国经济改革初期，在八十年代初期我就有幸到国务院，到万里同志身边，直接参与全国农村承包制改革，那时候公平不呢？不公平，为了改革要做一些让步。当时是谁说辛辛苦苦三十年，一夜回到解放前，是谁在阻碍承包制呢？是基层干部，就是村长啊，原来的大队长啊。虽然那时体制造成普遍贫困，但是在普遍贫困时，却有这么一个利益集团，他们每天晚上多开一个会就可以多吃一个馍，这个馍就是特点，怎么样让这些人有这个感觉呢？就采取了认可干部分好的，农民分差的，这样就把矛盾化解了。最近我们推进物业税也遇到了一些阻力，怎么办呢？我也主张采取同样的办法，首先我们的目标是要推动改革的进行。物业税征了才能解决大的问题，在小的问题上不要过分的纠缠，好了！讲完了！
廉租房解决“蜗居”问题
听众：我想请问巴所长，最近咱们都看过《蜗居》，我想《蜗居》的两个主人公是很有代表性的，毕业于名牌大学，是一个收入比较高的白领，当他们都觉得买不起房子的时候，我们中国的楼市到底是出了什么问题？
巴曙松：这个问题应该问房地产商。
孟晓苏：说起《蜗居》，我跟温总理有同样的感受，我不是一家住9平米，我也是毕业于名牌大学，我跟我太太结婚的时候就在父母家住着，一个8平米的房子，也叫蜗居，巴教授你也蜗居过。
巴曙松：我住过地下室。
孟晓苏：是什么改变了城市大多数人的蜗居呢？是住房商品化，特别是98年以来，推动了住房商品化，改变了大多数人的居住问题。像我们当年刚刚走出学校校门的名牌大学生，我记得我是蜗居了五年，我才有了第一套房子。
巴曙松：但是你那时候知道机关会给你分房子，现在的年轻人不知道什么时候有房子。
听众：现在的年轻人不知道自己这辈子会不会住上新的商品房，现在房价永远比工资涨的快，这和你当年的蜗居的情况不一样的。
孟晓苏：按照当年的房改设定的要有廉租房，保障住房，年轻人刚刚大学毕业，应该是享受住房体系的年代。这些年建少了所以就不公平了，但是建廉租房，建保障住房需要钱，现在地方财政不是很有钱，而是很差钱，这个需要几年时间。三年计划当时进行了一年，这个一年的任务完成了一半，我们要慢慢的等着这个计划完成，那时候完成了就能解决现在城里人蜗居的住房了。我认为中国住房保障体系是一个长期的任务，是多少年呢？香港新加坡都是用三四十年解决的中低收入家庭住房问题，中低收入家庭现在还在抗议，还说不公平。
巴曙松：等三十年结婚等得及吗？
孟晓苏：等三年到五年解决这个问题的时候，我想“蜗居族”就有自己的住房了。
巴曙松：我有一点，我经常看到各地的领导同志说曾经“蜗居”过，我心里有点紧促。广东市的领导说我租的房子多好啊，大院的环境我也特别想租的，只是不对外租。有很多经费，但是建了很多广场去了。再一个大企业垄断企业钱那多高，上千亿，每年分5000亿过来，在全国建一些廉租房，公住房有什么问题啊？如果廉租房有钱赚他也会盖。
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