上实控股：加强项目并购 整合大框架上市平台
作者: 梁嘉欣 时间: 2010-04-01 03:31:09 来源: [ 观点网 ]
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上实控股的资源来源三个渠道：一个是从上海国有企业的并购，一个是将母公司的资产注入，支持香港市场，第三则是在市场上寻找新资源。
观点网 梁嘉欣 3月31日，上实控股在香港召开2009年业绩发布会，董事长滕一龙、副董事长兼行政总裁蔡育天、副董事长兼副行政总裁周军等高管层均出席了此次发布会，董事长滕一龙就媒体记者的提问一一作答。
滕一龙在发布会上表示，上实控股经过09年的资产重组，非主营业务已经逐步退出，今年将重点把主营业务继续做强、做优。同时还将伺机进一步并购房地产及基建这两块业务项目。如计划进行顺利，上实控股“有可能进入国内前20强”。
以下为业绩发布会的问答环节摘录：
“国内前20强”的并购大计
Q：今年上实控股地产的销售目标及新开工面积如何？
滕一龙：目前我们拥有338万平方米的土地储备量，现在半数都在开工。今年整个销售的目标和任务，将根据今年下半年的销售情况来判定，今年下半年整个销售的价格也是如此。
现在我们在上海的地产项目的均价约为3至4万元每平方米，长三角区域则是1万元每平方米左右。
Q：去年上实控股盈利创新高，如果扣除你们出售业务的特殊收益，与08年相比，盈利状况如何？目前上实的部分业务现已差不多出售完成，今年的重点是否放在收购上？
滕一龙：09年总盈利28个亿中，主营业务就占了22亿，创下主营业务盈利历史新高。
随着非主营业务的退出，今年将重点把主营业务已有的平台做强、做优。同时我们还伺机进一步并购房地产及基建这两块业务项目。
今年的地产和基建的并购项目相对较多。地产方面，目前我们“563”计划进行得也比较顺利，如果按照目前计划，按季度完成“563”（注：“563”是指中新地产），那么无论是地产总量还是土储总量，我们有可能进入国内前20强。
Q：据了解，上实今年会有比较多的收购项目，收购预算将有多少？其中房地产和基建的比重如何？
滕一龙：从资金本身而言，今年对地产及基建两大主营业务的投入没有大问题。自从去年非主营业务退出以后，公司收入比较可观。另外，我们目前贷款比例为8.6，融资空间也非常大。至于投入资金的多少，要看项目的多少及实际把关。
Q：按照去年大概接近70亿的收购规模,今年的收购规模是否会在此基础上有所增加？今年在融资方面是否会采用股权融资或发债融资的方法？
滕一龙：并购的费用不会较去年低，但如果低了，说明我们决策是慎重的，如果对市场及企业自身不利，我们也会将部分项目缓一缓，放一放。而我们下决心搞好“563”，把中新地产拿下，是经过最后的竞争调查，对谈判最终认定的结果有信心。
融资的成本要看所收购项目最后能承担的利润。当然，如果融资成本很低，我们留部分资金做其它事情也不是不可以的。近两天，我们也有与金融单位、银行及投行等进行融资信息的交流。
地产板块不存在同业竞争
Q：除了新收购需要的资金以外，你们本来原有资金业务，今年的盈利情况如何？如果中新顺利并购，三大版块业务的利润占比将会有何变化？地产板块将有什么影响？
滕一龙：从目前的情况来看，三个板块的盈利基本是三分天下，但从体量来说，基建和地产的投资比重会比较大。今年我们除了搞好市场并购，还下定决心把现有的平台认真做好。
最近我们就如何进一步增强土地盈利的空间进行探讨，目前地产的盈利空间仅占整个盈利水平的两成，但如果做得好，它就会变成效益。近两年总的盈利状况有上涨，是因为在总体量上，从生产到建设的生产过程方面还没有完全解决波峰和波谷之间的关系。如果有一定体量，我们将有可能争取时间来完善全年度或跨年度的均衡生产。我们对均衡生产以后所带来的经济效益比较放心。
Q：目前上实控股已有两个上市平台，有没有想过将原有的房地产的资产注入中新独立上市？
滕一龙：通过收购中新地产，作为整个“363”的一个地产平台，而且将来上实的地产将由“363”作为一个大的框架来发展。
Q：最近有消息称上实会从母公司上实集团那里取得崇明岛土地，你们是否有该打算？未来也有其他的可能从母股公司获得土地的注入？
滕一龙：上实控股的资源来源三个渠道：一个是从上海国有企业的并购，一个是将母公司本身所拥有的一些优质资产注入“363”，支持香港市场，第三则是在市场上寻找新资源。
我们一直把崇明岛作为未来“363”的一个后备力量，但崇明岛的性质定为生态岛，对于生态岛的规划，目前仍未有一个清晰的表述，不过我们现在正积极地准备当中。一旦相关规划清晰，我们会马上跟进。因为该地块很大，不能一口吃掉这个“大胖子”，只能慢慢地将其消化，逐步输送到“363”当中。
Q：上实控股跟上实发展都属于上实系列的地产公司，未来将如何解决同业竞争的情况？有消息称，上实发展的业绩一直不好，上实控股可能会将其收购，你们对此如何回应？
滕一龙：虽然“363”地产的主要任务也在国内，但与“748”地产任务并不存在行业竞争，这一点上，证监会也确认了。
至于谁消灭谁，谁让位给谁，这可能不是我这任好解决的问题。目前大家都处于发展阶段，只要发展健康，我们才有条件共存。现在在发展过程中来说并购，可以说没有这个条件，也没有这个机会。
主营业务已确认 不存在退出、转让问题
Q：近期国资委要求主营业务非房地产的央企将要退出房地产市场，是否会对上实有影响？公司曾表示，2010年将是国企重组年，而上实控股资产重组的过程中，是否会接手部分央企的房地产业务？
腾一龙：关于央企非主营业务的企业退出房地产市场，我认为，这是中央稳定房地产市场发展、央企进行资产重组一个重要举措。从市场经济本身的发展要求而言，企业的主营业务应要较为规范，这样才能打造更多的“长子”。如果哪个方向有盈利，就把多余钱投到哪个方向去，就可能产生国家宏观调控中的次序问题。
发改委已明确上实的三大主营业务，所以上实不存在退出和转让的问题。至于上海房地产市场地方企业的非主营业务是否也要退出及转让，我们也在跟踪当中。跟踪的原则有两条，其一是确实不是主营业务，但不想剥离，其二是对企业本身的发展是否有利，如果本身包袱很重，经营状况也不好，没有盈利空间，那么可以有更好的选择。
据我所知，主营业务是房地产的央企，并购能力非常强。地方和中央这两种央企的资产归属不一样，所以我们去深入去做，更多的可能是按照市场的规律去发展。央企退出，我们按照市场的规律跟他们有进一步的接洽的可能性也是有的。
Q：如何看待目前上海的房地产市场？
腾一龙：市场的供需关系决定了房地产行业的周期性，此外，中央相关政策的出台，也让其发展过程产生起伏。上海由于经济发展较快，经济结构调整也走在全国前列。我个人判断，整个房地产市场不会出现大起大落，目前房地产市场仍是我们未来发展的支柱产业之一。
但目前仍存在居民买不起房、无法实现“居者有其屋”，政府在解决该问题时下了很大决心，从09年开始就增加土地供应量来建设经济适用房和廉租房。上实控股也承担了上海市50万平方米经济适用房的生产任务，并已于09年12月破土动工，明年下半年就可以销售。
我们的房地产项目主要以上海及长三角地区为主，辐射到沿海的几个主要的城市。整个经济状况带来复苏，尤其是上海整个经济持续发展，对于上实地产的发展带来很大机会。
而且我们并没有炒作或投机，所拥有的土地都是按照国家的规定所得。另外，由于历史原因，土地成本较低，因此对上实地产将来的升值空间，我们仍很有把握，对目前33个地产的盈利不会有太大影响。
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