王珏林：对我国房地产市场的政策和形势得分析
作者: 时间: 2010-03-31 10:14:28 来源: [ 观点网 ]
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王珏林：大家好！今天主要利用这一点时间，讲一讲对房地产市场的政策和形势。现在就开始，第一个就是高房价引发的新一轮调控，先看图表（PPT），这是08年房价的情况，这是09年房价的情况，差别是非常之大。这是我们投资的情况，绿的是投资情况，红的是销售情况，都是上升趋势，这是全国大中城市房价99年到现在的变化情况，下面是它的示意图。可以说，中国住房房价一直呈上升态势，从来没有降过，而08年更是大幅度上升，大家从图表上看大幅度上升。所以各个城市可能不一样，上升不一样，刚才咱们看的图表是属于国家统计局的，上升7.8。要从有的城市看绝不是这个数字，我刚接到信息，北京市的北四环已经4.6、东四环4.2，这跟08年相比，可能上升的不止一倍，所以市场确实发展的比较快。
从下面两点我做一个简单的分析：第一个从指标看市场，也就是说我们09年和08年相比，市场发生了极大的变化的。第二从每个月，也就是环比看市场，也是每个月尤其是09年的下半年，按国家统计局的指标，每个月上升1个百分点以上，上升的幅度也比较大。从现象看市场，现在看，因为我从08年就房地产市场比较低迷的时候就观察企业有没有变化，但是没有看见，而且从09年以后到现在，房地产企业增加的速度比较快，所以我归纳成企业进入市场的多，出去的少，基本上没有出去。再一个企业，我到更多的地方，更多的城市，包括西部城市，我问一些开发企业，我说你们现在盈利什么，亏损的情况，但是告诉我只有一句话，我没有赔的只有赚的，只有赚的多少的问题。第三点是现在买房的多，卖的少。所以这是两个方面看市场。这是我讲的第一点。第二，市场虽然好，问题不少，问题比较突出，这也是调控的主要原因，主要的原因是房价涨幅太快，大家都清楚，不管什么价格，你超过了一定的指标以后，大家都接受不了，比如说我们的房价涨得那么快，还有我们的房价虽高，市场虽好，但是市场有很大的不稳定因素，第三点土地竞争过于激烈，大家知道09年地王很多，第四个就是投机性的购房比例过大，所以尤其从一些热点城市看，比如说北京、上海等一线城市看，基本上子投资推动了房价上涨。就是外地购房推动了房价上涨，四个方面。看看北京09年销售的情况不稳定吧，再看看土地去年的增幅情况，从三季度统计的增幅情况，上海增加142，南京增加212，天津增加146，高房价带动的后果是什么呢，一个是房价只能越涨越高，开始膨胀，第二点资产必然形成泡沫，房价高了以后，大家知道现在确实有一些城市存在泡沫，第三点抑制消费，有就是说高房价带动的是什么？更多的消费者已经远离了这个市场，过去有很多家庭想买房想看房子，想做房的梦，现在不想做了，也没有办法看了，因为价格太高了，北京四环外买一个普通商品房100平米，400万，我不知道有多少家庭一生能赚到400万，所以更多的消费者远离这个市场了。第二问题的原因，主要是政策带动力不太强，四项政策。为什么这么讲呢，因为世界经济刚刚见缓，世界的发达国家房地产还处于低迷，而我国的房地产市场却超过了所有人的预期，原因就是我国的政策发挥的作用太大，第一个政策是投资政策，因为我们的投资政策，现在投资主要是以基础设施为重点，以民生为重点，所以这样对我们整个房地产业，不管是修机场、修铁路、修高速或者修地铁，甚至修学校、修医院、修体育设施、文艺设施，都能带动一个区域或者是一条线的房地产。第二个方面就是消费政策，就是住房消费力度明显，大家都清楚，房地产是最大的消费产业，由于08年房地产的不景气，带来了更多行业的不景气，不管行业包括我们的金融部分都出现了问题，所以钢铁协会、建行、包括装修协会好多都请我去，问房地产市场怎么办，说你们不好，我们也好不了，所以这个问题根源就是我们没有买到的东西。
另外年初出台一些促进住房消费的政策，所以消费政策带动力也非常强。第三货币政策，宽松的货币政策，使我们开发企业不差钱了。从几个方面可以看：一个是土地转让金可以延缓，通过申请可以延缓；第二银行贷款不受项目的限制；第三销售见好。这样从各方面看，开发企业的资金，贷款资金，筹措资金都比较大，所以现在地王颇足也是这个原因。第四个是调控政策过于宽松，一个市场好不等于健康，问题不解决可能就干预了市场的正常发展，市场的矛盾和问题没有及时得到解决，所以也助长了市场的膨胀之风。比如说，社会流动资金过于集中，大家都知道，现在房地产市场好，土地竞争激烈，其中一个根本原因就是社会流动资金过于集中在这个市场上，我过于集中土地竞争上，带来的是什么呢？带来的土地竞争归更加激烈。第二点至于工业为核心的主流产业的发展，因为我们国家要发展，还是要靠工业化的没有发展，要实现城镇化、现代化解决就业的问题，如果没有主流的产业，没有我们的工业化就不可能实现。所以我们更多的资金，不管银行的企业资金如果都转移到消费市场，房地产市场上来，那么肯定制约我们工业企业的发展。第三点抬高地价房价，第四点扰乱市场没有办法管理。解决办法怎么办呢？有问题要解决，怎么办呢就是我们现在大家观望的还是政策继续，所以市场看政策，政府看政策，消费者都在看政策的变化，所以保持政府的连续性和稳定性非常的重要。它可以稳定预期，稳定大家的预期，比如说我们土地，必须是买地开发，所以现在的买地绝不仅仅是现在为了开发，而有的是为了以后开发，有的是为了以后转让，这样把市场的土地矛盾就突出出来了，土地供应不足就显现出来了，所以要稳定政策的连续性和稳定性，所以要稳定预期。第二个方面就是重点问题要解决，不管现在出现囤地现象，囤房现象，交易行为的不规范，市场管理的不公平，市场秩序的不公平，都是影响我们稳定市场。第三点加大供应量，抑制房价，后面我会讲的，如果没有供应量的满足，想抑制房价那是不可能的。所以要加大供应量。第四点市场规范是为了维护权益，创造公平。现在我们所说的，由于市场的不规范，所以企业竞争不公平，由于市场的不规范，消费者消费存在着不公平，所以我们要建立一个规范的市场，为了满足刚才孟总所说的公平。第三点政策不管是原先国务院研究的四条，还是国土资源部的四条，还是总理的政府工作报告，主要还是集中在中办《十一条》，我也归纳成几个方面：一明确了二套房贷款首付比例不低于40%，这个是在文件之前大家争议很多，猜测很多，这个已经明确了。第二点太多出让综合瓶颈评定办法比较难，现在招拍挂已经是比较公平的办法了，这个问题探索解决起来确实比较难。第三点两个差别化，就是加大差别化信贷资金力度，第二点实施差别化的住房诉求政策，这是这一次政策的一创新点。以前没有提出过，以前全部是一刀切。第三点是加强三个管理：一是土地供应管理；二是房地产市场秩序管理；三是交易资金监督管理。这是主要的《十一条》。主要体现两个方面：一是加大供给。就是增加保障房的建设，保障型住房建设。二是增加中小户型住房建设的比例，二是培育二手房和中介市场，从市场的供应方面增加，第二个是从加强管理方面，就是土地管理，第二是房屋管理，第三是市场管理，第四是交易管理。都是管理方面，一个是供应，一个是管理。
政策能不能到位，效果能不能显现大家可能都在猜疑，因为以前很多政策都没有执行到位，所以关键的三点，执行不执行到位，关键在这三点，一是要有政策，政策要配套，不管是部门的还是地方的，都按照国务院的要求来出台政策。第二要执行力到位，就是说话要算数，不能说了不算，那你政策就是没有用的。第三供应量要增大，如果比如说北京，现在政策都很好，北京也出了十一条，按照中办《十一条》，但是执行力也到位了，加入也执行很严格，但是市场短缺供应量土地政策调什么，我就不知道你调什么了。所以这三点是解决我们政策效果的关键。
最后一点，大家想谈谈今年和以后房地产发展的情况，第一就是调控政策，有人讲，但是难以阻止市场的发展，第二个就是经济发展能力决定市场的关键，下面简单的看一些图表（PPT），你看经济，一直保持较快平稳发展。时间关系大家看一遍就行了，看外汇储备。第二点是消费能力，就是银行的存款余额，在不断的上升，他必定要释放，尤其是要是释放在我们这个市场上。投资水平不减，投资后劲显现，为什么这么说，因为四万亿，包括地方的30万亿投资是分两年进行的，09年投资就是一半左右，还有一半在今年投资。另外09年的投资，现在的效果开始逐步的显现出来，所以说这个方面不减，对于我们房地产市场发展，还会往前走。第四点支柱产业地位不会转变，确实在现阶段，现在的发展阶段，房地产业，房地产市场对我国经济发展、城市发展、城市化的推进起到了很大的作用。因为它直接带动力非常强，20多个产业，坚决带动了50个以上的产业，现在用一句话结束我今天的发言“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材、家居等产业举足轻重，对于金融业的稳定发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要作用。所以说，这一次调控是把房地产里面的癌症剔出去，保持房地产健康稳定的发展”。谢谢大家！
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