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没有人能想象沉寂多年的海南房地产市场在"国际旅游岛"的字眼下被置于聚光灯和放大镜下，处处无房可售，售价在日增1000元的迅速上涨中彻底炙热起来。

　　为潜伏海南19年的鲁能集团的自信和勃勃雄心提供注解的是，据称其在海南拥有项目土地19平方公里。

　　潜伏隐身最大地主

　　“早在海南发布国际旅游岛建设计划之前，海南岛东部海岸线已经被央企以及海内外大小资本家瓜分殆尽，其中，50%土地被新的开发商所圈，还有50%是上个世纪90年代海南热炒房地产的时期就被岛内外大型地产公司收入囊中，鲁能就是在那时候在三亚、海口跑马圈地。”海南的一位业内人士向观点新媒体透露称，据说鲁能在海南拥有项目土地19平方公里。

　　在调查了解中发现，1993年，鲁能进军海南，首个项目起名“山海天”，如今，其在海南已经拥有四大项目，已是岛上土地储备最具规模优势的开发商。

　　“鲁能在海南的项目土地基本都是成片拿地，大盘开发，而且大部分土地都在2006年海南房价尚未开始新一轮上涨前拿到的，部分项目储备是和当地政府签订合作协议获得的地块，锁定了土地开发成本，享受土地增值。”

　　有分析师指出，鲁能位于海南各地的项目储备占地面积均在千亩以上，有的甚至是几千亩，如鲁能海口迎宾岛项目，占地5100亩，鲁能三亚湾新城项目(包括土地一级开发)超过1万亩，大规模土地开发使得公司具有区域垄断优势。

　　不过，在海南当地流传一个说法：鲁能在海南的土地储备是很多，但实际上并不在鲁能手上，据悉，当初鲁能和当地政府签订了协议，根据协议，政府将这些土地分批给鲁能，开发完了再给。

　　从鲁能在三亚及海口的房地产项目布局来看，鲁能基本上能把握整个城市的发展方向，提前布局，获得超预期的收益。“鲁能除了三亚的三亚湾新城外，还在三亚开发了养生大宅山海天项目，并且在海口开发拥有海口东海岸一线海景、2000亩的海蓝椰风与位于西海岸11平方公里的海蓝福源项目。”分析人士指出。

　　海岸线三亚造新城

　　“凭借国企背景和当地政府高层的特殊关系优势，数年前鲁能就在三亚湾22公里海岸线的核心地段一举拿下6.8平方公里的土地，打造鲁能三亚新城，现已公开对外发售海景公寓、联排别墅，售价高达5万元/平米”一业内人士直言。

　　在大多数人看来，占地6.8平方公里，拥有9公里长海岸线的三亚湾新城比广州珠江新城CBD还要大，在海南建设“国际旅游岛”的大战略实施之后，该项目将会成为三亚乃至海南国际化发展的标杆。

　　资料显示，鲁能三亚湾新城位于三亚市主城区西部，拥有6.8平方公里的二线海景，整个项目(包括土地一级开发)约1万亩土地面积，东西长约9公里，依照迈阿密作为整体发展的规划蓝图，三亚湾新城是个大型复合式休闲度假综合体，囊括各种物业形态，即有别墅、公寓等住宅项目，又有酒店、高尔夫球场、游艇码头、综艺场馆等高档休闲业态等，目前整个项目已开发30%。

　　“根据规划，该项目由1600亩迈阿密游艇社区、2500亩商业娱乐生活城、2500亩城市高尔夫绿地社区三个板块构成，2010年，鲁能三亚湾新城将推出美丽3区、游艇2区2期两大别墅项目，休闲企业会所、国际文化会所两大会所，”鲁能方面相关人士介绍称，且将全面开展1500亩国际标准18°绿地、9600平米高尔夫主题温泉别墅会所、体育公园、美丽MALL、私属沙滩的配套建设。

　　观点新媒体查询资料获悉，美丽城一区共11栋，前9栋已经建成，项目售罄，均价约2万元/平米，而美丽MALL项目2009年5月销售均价1.4万万元/平米，目前2.9万元/平米；游艇会只有一个项目，目前已售完；高尔夫社区共5个别墅项目，目前已经开发了2个，联排别墅售价在3万元/平米，独栋售价约4万元/平米。

　　“该项目很早获得，土地成本很低，值得注意的是处于三亚市的标杆性区域，楼市开发趋于成熟，预计三亚湾新城项目为公司贡献权益净利润约46.6亿元。”有分析师认为。

　　除此之外，鲁能在海南的主要项目还包括海口市的鲁能海蓝椰风、鲁能海蓝福源。据介绍，鲁能海蓝椰风项目为纯别墅项目，规划建筑面积约为40万平方米，综合容积率0.45，分六期开发，目前已开发三期，前三期建筑面积约20万平方米，剩余未销售面积约1万平方米，四期至六期正在规划设计阶段。而鲁能海蓝福源项目占地面积约5100亩，基本上为别墅项目，容积率为0.35左右，建筑面积约11.39万平方米。光大证券预计称，该项目处于开发销售初期，销售均价为1.5万/平米，未来有提升的空间，保守预计销售价值为170.85亿元。

　　“上述两个项目都是很早获得的，土地成本很低，估计分别为500元/平米以及约1100元/平米，根据计算，这两个项目可为公司贡献权益净利润31.8亿元。”上述人士续称。

　　溢利一级土地开发

　　和首创、中信一样，鲁能在海南也控制了大量一级开发土地。“鲁能除了目前在开发旅游地产项目外，手中还拥有三亚湾4760亩一级开发权，为二线海景地，从总投资及可出让土地面积可预计土地一级开发成本约40万元/亩，综合现有项目的二级及土地一级开发，这些项目将给公司带来144.2亿元收益。”分析人士表示。

　　公开资料显示，鲁能三亚湾土地一级开发项目在建项目为三亚湾水系工程，该项目开发总面积10297.65亩，可出让土地6522.92亩，不可出让的公共土地面积37774.7亩，预计总投资257938.5万。完成征地拆迁约4333.15亩，通过政府“招牌挂”已完成土地出让1760.29亩，剩余土地一级开发面积约为4762.63亩。

　　有业内人士向观点新媒体介绍称，开发商进入海南的一级开发市场是从05、06年开始，目前一级开发的市场已经所剩无几，从鲁能三亚湾售价来看，销售均价为2.5万/平方米，扣除合理开发成本，预计每亩拍卖价格最少在500万/亩以上，因此鲁能通过土地一级开发项目每亩利润约为164万元。事实上，根据2006年7月海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，土地经一级整理出让后，“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”换而言之，一级开发商最高可以获得70%的土地纯收益。

　　“鲁能在三亚湾的土地一级开发项目和政府很可能是4：6分成，因此，鲁能通过土地一级开发项目可为公司带来净利润约为66亿元。”分析人士还指出，“该一级土地开发项目与公司正在三亚湾的二级开发项目连为一体，公司获取相应的二级开发权的可能性较大。”

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