方兴地产：持续增加持有物业 加重二三线土储
作者: 陈小丽 时间: 2010-03-28 23:50:41 来源: [ 观点网 ]
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方兴会通过各种方式增加我们的土地资源，在一、二、三线城市都会有，但是二、三线城市的比重会增加得比较快，不过目前尚未有新增加具体的项目
观点网 陈小丽 3月25日，方兴地产公布了09年全年业绩并于香港召开业绩发布会，出席本次业绩发布会的包括方兴地产董事会主席罗东江，公司执行董事兼首席执行官何操，执行董事兼首席财务官江南，执行董事兼副总裁贺斌吾，以及公司投资者关系总监郑秋平。
方兴地产拿下广渠门15号地王之后的第一份年度财务报表备受市场的关注。2009年，方兴地产实现纯利11.74亿元，实现总收入63.21亿，较去年同期分别增长了30%和62%。罗东江表示，2010年，相信政府仍将继续保持宏观经济政策的连续性和稳定性，将带动一线城市的写字楼及酒店市场的恢复，同时2010年世博会更将成为写字楼租赁及酒店经营行业整体复苏的加速器，方兴地产拥有多个高端商业地产及高档酒店，必将受益其中。
业绩发布会上，方兴地产投资者关系总监郑秋平首先对方兴地产的业绩做简单介绍，随后媒体开始向方兴地产就广渠门地王项目规划、78家央企退市、中远出售远洋地产股份等敏感事宜向方兴地产高层提问，罗东江、江南、贺斌吾等人均根据问题分别予以作答。
以下是业绩发布会上方兴地产高层的问答实录。
Q：方兴2009年业绩您是否满意？您认为公告数字中有哪些亮点？
郑秋平：09年我们的收入是63亿港币，较08年增长62%，在毛利润方面是33亿，较08年增长50%，股东应占利润为11.75亿，较08年上升30%，如果扣除了投资物业同步的收益，我们也有10.5亿利润，比08年增长27%的增长，也是一个比较好的业绩。物业开发有35亿港币入帐收入，物业租赁方面有8亿多的收入，这是一个比较大的数目，酒店方面15亿的收入，比起08年也有增长。
我们毛利润是46%，比起很多板块里面的住宅开发商的毛利润都高很多。毛利率跟08年相比有点下降，原因是产品不一样，而物业租赁方面的利润也比较高，有40%的增长，酒店也有48%的增长，总的来说有52%的增长，最重要的是我们在2010年、2012年、2013年有新的办公楼竣工，预计2013年我们总的出租面积达到52.4万多平方米。
现在政策方面，有6家国企可以做酒店，我们是六家中的其中的一家，方兴属于中化集团也是16家国企可以做房地产的公司之一。所以我们属于比较特别和比较有优势的公司。
我们的土地储备主要是在大城市市中心，可以产生的收入都是比较高的。其中主要在北京，在上海有一些比较大型的综合体项目，持有这种办公楼可以保持我们租金总的收入有优势，在将来发展我们的综合体的时候，也可以把握一些优质的办公楼，保持将来的租金还是有上涨的趋势。今年项目入帐的主要是上海国际客运中心项目，这个项目我们在09年我们入帐是33亿，2010年还有几栋楼也可以入帐。而该项目旁边的国际航运服务中心主要在2012年可以竣工入帐，所以对公司来说是一个比较好的贡献。
我们还有北京的广渠门15号项目，该项目属于北京市中心一个很大的项目，有住宅，也有部分商业，这个项目预计在2012年以后可以竣工入帐，因此公司在2012年入帐方面收益肯定也会有大幅度的增长。
Q：广渠路15号地项目修改规划申请未获通过，这对项目的进展有多大影响，截止目前该项目进展到哪个阶段？
贺斌吾：关于15号地规划的事情，是有两个层面的。一个层面规划的调整和我们自己对这块地的开发都是同步在进行。当时申请时调规划，那只是我们在容积率，总规模都不变的情况下，能够增加这块地的配套跟城市功能的考虑，对于方兴地产开发的计划以及收入等各个方面都没有影响。到目前为止所有的报批、设计，报上的过程一切都是正常在进行。按照原计划，应该项目开发的进度以及收入的水平都不会受到什么影响，预计到2012年形成销售。
Q：日前国资委要求78家央企将退出房地产业务，您认为这将会对房地产市场产生多大影响？
罗东江：这个调整是国资委一个既定的政策，并不是最近刚刚才推出来的政策。因为做强主业、规定主业，是个既定的方针，每个企业也确实需要他的主业，没有主业，什么赚钱做什么，最后是什么都做不好。我们作为企业，完全赞成国资委这个要求。至于78家央企退出，对他们会有什么影响，我们作为兄弟企业不便指评。就像刚才介绍的情况一样，中化公司，方兴公司，不论是讲16家，还是讲所谓酒店的6家，都拥有这方面主业的资格，所以我们相信这样对于增强我们的信心是有好处的。
Q：方兴和远洋的主要股东之一是中化集团，中远国际可能出售持有远洋的股权，方兴有没有兴趣去接盘？
罗东江：三天之前我们已经离开了远洋董事会，因此对于远洋，中远国际他们的一些事情已经不便自评了。首先还是讲我在远洋地产工作过8年，担任过6年的董事长，2年的副董事长，我和同事们有很好的合作，而且我一直认为他们是很好的公司。从我们整个行业的规矩，上市公司的有关规则，中化公司在很早以前就已经确定了逐步的退出远洋，到现在中化只持有远洋3.04%的股权，所以已经是一个小股东。而关于中远国际，我就不方便去说还会不会在远洋上做什么，目前没有什么成熟的考虑和安排，所以在这方面，市场的变化是今后的事情。
Q：据我们了解，上海国际航运服务中心项目还有一半股权在母公司手中，方兴是否有计划把另外一半股权买回来？
贺斌吾：由于前面的国际客运中心做得非常成功，所以国际航运服务中心后面进展非常顺利。本身现在有一部分的股份是在母公司的手里面，我们正在抓紧进行。在国内有些东西要变更，需要政府有关部门走程序，但是这不影响该项目顺利开展，特别是现在世博会马上就要到了，我们争取能够在世博会之前，能够把一些影响市容的项目完成，不管怎么样，还是按照原来的时间表，在2013年年初的时候顺利地完成。
Q：上海世博会在5月份开始，你们估计公司在酒店方面的出租、租金、出租率到时候会不会有一个很大的改善？
贺斌吾：世博会跟北京奥运会有所不同，首先一个是时间的长短不同，第二个可能是规模，人次也不同。对于上海世博会举办期间我们在上海的酒店，肯定会在现在回暖的基础上会有很大的影响，现在确实也是很难估量，但是需求这是一定的，因为这个时间比较长，到上海去参观世博会的人会比较多。我们不会借世博会举办的情况，把期望值提高，或者再去怎么炒作，还是一种正常的经营，正常的形态。但是由于世博会举办时间长，需求的影响，上海的酒店会表现得更好。
Q：公司在物业租赁和酒店经营方面占的比重很大，将来会不会继续加强这两方面的业务，物业开发方面是否可能就越来越少呢？
贺斌吾：在这两个市场的开发，我们会随着当地经济发展的速度以及设施的改善会加快节奏。从目前的情况看，这些条件都具备了，我们会按照计划进行。
从总体规模和现在的定位上看，虽然酒店的房间数，还有商业地产这一块看得比较大，但是随着方兴的发展和规模的扩大，持有的这一部分数量还会增加。
今后我们开发物业，开发的部分，随着规模的扩大，会从现在的一半，增加到2/3，就是在总规模扩大的基础上开发物业增加到目前的，由比例增加到2/3。
Q：刚才你们说未来要增加开发物业，比方说明年以后，每年收购的金额，或者销售的面积大概是多少？
江南：公司今后的战略是在增加我们的持有物业，目前来说我们持有部分的收入大概是每年已经能达到30亿，包括酒店，加上写字楼。
09年开发销售收入，即卖的物业部分已经占到56%。今后希望开发的销售部分能够占到我们总收入的2/3，也就是65%这样的水平。打比方说，如果继续保持这样的持有物业，每年收益是30亿的话，这样应该开发物业要达到60亿，如果推断开发持有物业的收入还要继续增长，那销售物业的那一部分的销售收入还要继续扩大规模。
写字楼这一块，我们今年的租赁会有一些，特别是中化大厦和金贸大厦，可以说在上海或者北京是最好的物业之一。中化大厦在一年内，大概有55%左右的档期，但是这里面有大量的是我们管理公司的，金贸大厦这边有44%的是一年内档期，我们认为绝大部分应该是可以能够续签下来的。
总的来说，我们的物业因为地理位置极佳，我们有信心今年继续保持一个很好的出租率，以及很好的价格水平。
Q：方兴2010年的土地储备扩展策略如何？
贺斌吾：今后总的态势我们都会增加土地储备，除了现有的土储加快开发，加快资产周转以外，我们还会通过各种方式增加我们的土地资源，在一、二、三线城市都会有，但是二、三线城市的比重会增加得比较快，不过目前尚未有新增加具体的项目。
Q：现在海南因有国际旅游岛的概念成为一片热土，公司在海南也有酒店，接下来是否会在海南去做一些住宅的计划，或者增加土地储备？
贺斌吾：目前我们在海南有两家酒店，在市场上的表现也非常好，但是从我们现在的战略定位，对于单一酒店的开发，从现在的战略曲线上来要放慢，主要是增加一些开发性的物业。因此就资源的角度来讲，海南有机会我们不会放弃的。对于赶世博会建住宅，有合适的，我们也会做，但目前没有具体的计划。
Q：对于开征地产物业税的热点话题，公司怎么看？
江南：房产税大家都很关心，国内也在探讨这个问题，具体最后是什么样的措施，我们现在还没有最后的方案出来，房产税有可能会从商业地产方面首先实施，因为没有出来，我们也不好评价。但是我想说的一点是，实际上目前中国的商业地产，已经在收一种类似于物业税的东西，就叫房产税，我个人的理解如果开通物业税，不应该对一个东西征收两份同样性质的税。
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