在此一轮土地储备完成之后，陈启宗等于是在坐着收钱。之后，恒隆在香港土地市场上的拿地速度开始放缓，逐年小批量的开发，以延长开发周期，并在土地升值之后享有更高的利润。

　　陈启宗在2000年左右开始启动上海恒隆广场及港汇广场项目，从而拉开恒隆进军内地商业地产市场的序幕。尽管在上世纪90年代中期恒隆已经进行了两个项目的土地储备，但恒隆在项目规划及资金、商户、人才储备及培训上花费了大量的时间。

　　1998年-2007年是恒隆吸收土地储备到消化土地储备的阶段。在此阶段，恒隆进行了新一轮的现金储备。2005年之后，陈启宗开始强调中国机会，利用手中的现金在沈阳、长沙、济南等二线城市布局。如若按陈启宗在2007年的年报当中所言，恒隆将投资内地8到12个二线城市的话，那么恒隆将陆续投入近千亿的资金。

　　图表：中国内地投资物业及发展中物业之按地域分析（详见 房地产模式 专题）

　　这样的投入对于目前年收入仅40亿的恒隆而言是难以想象的，但陈启宗有他自己的周期，在恒隆已经获得的五个城市的土地中，进入实质操作阶段的仅有天津沈阳两个项目，而此两个项目土地恒隆早在数年前便已经拿下。

　　图表：恒隆内地二线城市发展战略（详见 房地产模式 专题）

　　恒隆这些资金可能会在未来10年到15年内逐步投入，这是一个相对较长的周期，而且项目一旦建设完毕之后便可直接转化为收益。

　　恒隆将根据自身的年度收益情况逐步的投资其他城市的项目。在未来三年内恒隆每年会有50亿元左右的收入支配，这足以维持在其他城市项目的投资。更为重要的是，如若沈阳等城市的项目进入收益期的话，恒隆的收益会出现一轮新的增长，这将为恒隆的投资带来更多的资金保障。

　　此外，陈启宗认为，为了抢占机会，恒隆可以适当的向银行贷款。可以想象，在陈启宗的开发周期当中，即便是贷款，陈启宗依然重视资金的使用效率及低负债的要求。许多分析人士认为更多的时候陈启宗将贷款使用到购入土地上，而后期的项目开发，恒隆有能力通过自有资金来进行投入。此外，恒隆的商场只是一个最初的落脚点，其后，恒隆会在商场的基础上配套发展其他物业，例如港汇广场与恒隆广场开业之后恒隆兴建了写字楼进行出租。但陈启宗表示，未来其他城市的开发不一定会走写字楼的路线，酒店及租赁型的公寓可能是不错的选择。对产品的搭配上，恒隆有选择方式。

　　陈启宗的投资周期决定其能够将投入的资金根据自身的营业收入情况分期投入。一切都根据恒隆自身的收益安排。

　　如是，我们可以清晰看到恒隆的模式：陈启宗理解且知道房地产尤其是商业地产流动性差的事实。流动性差的风险在于其占用大量的资金，并且不能及时的套现。于是陈启宗选择不贷款，同时拉开项目投资周期，减小资金的集中投入。同时，陈启宗通过项目选择，缩短回报周期。因而陈启宗并不在乎房地产行业的流动性差，他所作的不过是顺应房地产业流动性差的弱点，有效的把握房地产的投资周期而已。

　　当然，在恒隆模式当中最为重要的是其不可复制性，一方面是大规模的资金投入而无需贷款，这在内地房地产企业当中几乎不可想象；而另一方面恒隆在上海及香港积累的品牌优势让陈启宗能在更多的城市推广恒隆广场。在沈阳、长沙这样的城市买到最新款的LV手提袋抑或是阿玛尼的服装，毕竟是这些城市的精英阶层难以想象的事情。但陈启宗显然知道长沙抑或是沈阳拥有这样的消费欲望，而大多数内地地产商是招不来这些品牌的。陈启宗看中的是其中的商业机会，在许多时候，人们会乐观的认为阿玛尼抑或是LV会拥有越来越多的中国客户。

　　注：观点网明日将继续推出“房地产的模式”专题文章《鑫苑置业：唐越点金》，敬请关注。

• <<
• 1
• 2
• 3
• >>

·恒隆：保守的陈启宗 08/08/25

·房地产的模式专题 08/08/24

·万科的选择：从新鸿基到帕尔迪 08/08/24

·封面故事（0807）：房地产的模式 08/08/24

·中原报告：7月上海写字楼市场分析 08/08/24